1、山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目： 中海九曲项目课 程： 房地产开发与实务院 （部）： 管理工程学院专 业： 房地产经营与管理班 级： 土管 101学生姓名： 林鹏学 号： 2010021325指导教师： 郑生钦 崔晓青完成日期： 2012 年 6 月 16 日考勤成绩 答辩成绩 设计成果成绩 总成绩山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 2 页 房地产开发项目财务评价报告中海九曲项目姓名：秦浩文班级：房管 101学号：2010021033山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 3 页 目录一、项目总说明 .2（一） 项目提出背景 .2（二） 项目地址概况 .3二、市场调查与分
2、析 .3（一） 济南宏观经济概况分析 .3（二） 济南中观环境发展规划 .51、城市发展总体战略（2006 2020） .52、交通发展规划 .63、商业零售业发展规划 .6（三） 中海 九曲微观经济概况分析 .71、区域主要项目分析 .72、周边商业竞争分析 .83、项目周边道路分析 .84、项目周边公交分析 .95、项目周边人口基数 .96、周边区域住宅分布情况 .9三、开发项目的规划设计方案 .10四、项目规划 .10五、项目投资估算 .11（一） 项目开发成本及费用情况分析 .11六、项目收入估算 .12（一） 销售单价的估算 .12（二） 可销售面积的确定 .12（三） 销售计划 .
3、13（四） 经营税金及附加 .13七、资金筹措计划 .13八、经济评价 .13（一）静态评价指标及其分析 .14（二）动态评价指标及其分析 .15九、不确定性分析 .16十、结论 .17山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 4 页 中海九曲项目可行性分析一、项目总说明（一） 项目提出背景1通过市场研究分析，当前济南商品住宅市场仍有较大的现实需求和潜在需求。2企业以获得相应的土地使用权。（二） 项目地址概况中海九曲项目位于济南市南部，北靠南二环路，紧邻济南大学西校区、山东医专、山东财政学院等高校，规划总用地面积约 3686 亩，其中可建设用地面积约2673 亩，周边聚集了银座、沃尔玛、大润发、
4、家家乐等超市及市立五院、儿童医院等，配套资源丰富，生活便利。此外，项目还紧邻济南大学西校区、山东医专、山东财政学院等高校，极富人文气息。二、市场调查与分析（一） 济南宏观经济概况分析山东省 2011 年全省实现 GDP45429 亿元，全省实现国地税收入 6295 亿元，年末金融机构存款余额 46345 亿元，其中：排名 城市 2011 年 GDP 2011 人均 GDP 2011 年末存款1 青岛市 6615 亿元 75780 元 8636 亿元2 烟台市 4906 亿元 70402 元 4379 亿元3 济南市 4406 亿元 64611 元 8276 亿元4 潍坊市 3541 亿元 39
5、604 元 3707 亿元5 淄博市 3280 亿元 72406 元 2725 亿元6 济宁市 2896 亿元 34901 元 2612 亿元7 临沂市 2770 亿元 26892 元 2498 亿元8 东营市 2676 亿元 130882 元 1904 亿元9 泰安市 2304 亿元 45082 元 1564 亿元10 威海市 2110 亿元 78679 元 1778 亿元11 德州市 1950 亿元 35009 元 1420 亿元12 聊城市 1905 亿元 32902 元 1358 亿元山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 5 页 13 滨州市 1817 亿元 47466 元 1301
6、 亿元14 枣庄市 1561 亿元 41823 元 972 亿元15 菏泽市 1475 亿元 17370 元 1323 亿元16 日照市 1214 亿元 43929 元 1148 亿元17 莱芜市 611 亿元 73308 元 605 亿元从上表可以看出，2011 年济南 GDP 实现 4406 亿元，全省第三；而其 2011 年末存款达到 8276 亿元，更是高居全省第二。根据商业发展规律，城市人均 GDP 达到10002000 美元时，大卖场开始出现；人均 GDP 达到 20004000 美元时，专业市场开始出现；人均 GDP 达到 4000 美元以上时，消费者更加关注餐饮，休闲娱乐方面的
7、体验，城市商业发展模式转向以购物为主导。据有关资料显示，2005 年至今，济南年均 GDP 增长超过 14%，发展较快，适合房地产市场投资。2011 年济南市人均可支配收入全省第一，具体情况见下表：济南市 2007-2011 年人均可支配收入0500010000150002000025000300002007 2008 2009 2010 2011三 维 柱 形 图 12011 年济南市人均可支配收入达到 25321 元，较 2007 年增长 40.6%，说明济南市民的富裕程度在全国处于中上游水平。城市排名 人均可支配收入1 济南 25321 元2 青岛 24998 元3 东营 23657 元
8、4 烟台 23288 元5 威海 22000 元6 淄博 21784 元7 莱芜 20988 元8 泰安 19800 元9 滨州 19688 元10 潍坊 19675 元11 济宁 19650 元12 临沂 18644 元13 聊城 17889 元14 德州 17854 元15 日照 17500 元16 枣庄 17429 元17 菏泽 14419 元山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 6 页 济南固定资产投资和房地产投资近年来快速提升济南市 20062010 年固定资产投资和房地产投资单位：亿元05001000150020002006 2008 2010房 地 产 投 资固 定 资 产 投
9、 资2010 年济南市固定资产投资达到 1987.4 亿元，较 2006 年增长 95.5%。2010 年房地产投资达到 484.5 亿元，较 2006 年增长 202%。这种增长态势即使在金融危机的 2008 年也没有减缓，说明当地政府和房地产开发商都对当地的房地产市场未来前景比较看好。（二） 济南中观环境发展规划1、城市发展总体战略（20062020）山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 7 页 附：P 总体布局：在现状城区用地基础上，主要向东西两翼扩展，形成“一城两区”的空间结构P 西部片区：规划以发展高等教育，高科技产业，生产居住为主。P 东部片区：规划重点是发展高校技术产业，高附加
10、值制造业和加工业，完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。从规划可以看出，东西部仍处于发展之中，主城区仍然是济南的行政、商贸、科教文化和居住中心。 2、交通发展规划 P 根据济南城市总体规划（20062020） 将建成快速路、主干路、次干路、支路四个等级构成的城市道路系统。P 在现有路网的基础上，将建成“三横五纵”的快速道路系统，尤其强化东西部贯通性道路的规划建设。P 经十东路-二环南路及其西向延伸线将建成一条横向快速路。P 刘智远路、贤文路、世纪大道、工业南路将规划建成城市一级主干道。交通系统规划P 将规划建成以轨道交通为骨干，快速公交和普通公交相结合的公共交通体系。P 另外还将建成若
11、干快速公交路网，在全运会前，北园大街、工业北路、经十路、历山路、二环东路、贤文路等 6 条道路的 BRT 线路已经开通。3、商业零售业发展规划规划目标：2020 年商业网点人均营业面积为 1.2 平方米，城市商业总营业面积控制在 550 万平方米左右，千人拥有商业网点熟达到 35 个。总体布局：围绕“一城两区”的总体规划，将形成 3 个不同等级的老城、主城、新城商圈。老城商圈：内环路以内的老城区，历山路、北园大街、纬十二路、经十路的围和区山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 8 页 域，以改造提升为主。主城商圈：包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文 5 个片区，将规划建设东部燕山和西部腊山两个
12、市级商业副中心。新城商圈：东部城区和西部城区的核心区规划设置 4 处商业市级副中心，承担城市部分商业职能。（三） 中海九曲微观经济概况分析1、区域主要项目分析山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 9 页 注：1、银座中心（未开业） ；2、银座中心八一店；3、阳光 100（未开业） ；4、大润发山水店；5、领秀城（未开业） ；6、家家悦；7、银座购物广场鸿园店；8、银座奥特莱斯。2、周边商业竞争分析注：a、通过综合考量，银座中心虽然尚未开业，但无论从区位、体量、操作团队、背景方面都较强，其未来在本区域的影响力较大，会形成一个区域中心。b、阳光 100 项目与本项目较近，会早于本项目开业，未来可
13、以根据其开业情况，深入分析本项目的业态适合度及寻找市场空白。c、领秀城值得关注集中商业片区的发展规划，由于其体量较大，商业的定位会对本项目有一定影响。d、总体分析项目区域的竞争环境较为激烈，从低档到高档都是市场竞争，各类业态也较为全面，特别是针对家庭消费类，本项目需要通过特色或者业态专注度的打造寻找市场契机。3、项目周边道路分析道路 车道及走向 道路分析二环南路 东西双向 6 车道 a 紧邻项目地块，提供直接临街面b 城市高速路网主干道，高峰时段车辆较多，对地面人流动线有所阻碍阳光新路 南北双向 8 车道 紧邻项目地块，提供直接临街面，南北向的重要主干道路济微公路 南北双向 8 车道 城市主干
14、道之一，连接济南与泰安市重要道路二七新村南路 东西双向 6 车道 a 路面状况较为良好b 由于大润发山水店生意较旺，局部节点有所拥堵英雄山路 南北双向 6 车道 a 城市高速路网主干道，主要连接市区与山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 10 页 S103 到达泰安市b 高峰时段局部道路较为拥堵4、项目周边公交分析线路 始发站终点站74 路 省建筑机械厂华联商厦K94 路 葛家镇济南大学西门120 路 九曲西苑小区可到达本项目的公交线路较少，没有始发站，目前人流量不大，本项目通过公共交通可辐射的项目有限，北面为主要辐射方向，且公交作为目前济南主要出行交通工具，项目公共交通到达率有待扩大，可通
15、过与政府协调建立公交枢纽战。5、项目周边人口基数以项目为中心周边 2 公里范围内，目前约有 4 万人，包括济南大学西校区接近2 万，预估到项目开业，本项目及领秀城住宅人口导入 3 万，届时，项目周边将接近 7 万人；以项目为中心周边 4 公里范围内，目前约有人口 22 万，预估到项目开业，本项目周边将有 26 万人。6、周边区域住宅分布情况编号 楼盘名称1 卧龙花园龙泰园 2 期（8350 元/平方米）2 泉景天沅鑫园（8000 元/平方米）3 王官庄小区（6068 元/平方米）4 普利青城雅居（8500 元/平方米）5 阳光 100 国际新城（8427 元/平方米）6 怡心园（8121 元/
16、平方米）7 汇统花园（8558 元/平方米）8 三箭如意苑（9541 元/平方米）9 通联花园（9702 元/平方米）10 郎茂山小区（6253 元/平方米）11 山景园小区（6180 元/平方米）12 鲁能领秀城（7802 元/平方米）山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 11 页 三、开发项目的规划设计方案方案的主要技术经济指标如下表：主要技术经济指标汇总表序号 名称 单位 数量1 规划建设用地面积 1336002 总建筑面积 3486002.1 住宅面积 2755282.2 公建设施 134722.3 地下停车场面积 359752.4 地下室面积 174252.5 人防面积 14700
17、3 建筑物占地面积 173684 建筑密度 % 135 容积率 2.16 绿地率 % 357 居住户数 户 2616四、项目规划本项目的开发经营期为 4 年，建设期 2 年，现房销售 2 年，商品房预售期为一年，具体的开发经营周期安排见下表。项目开发经营周期横道图山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 12 页 五、项目投资估算（一） 项目开发成本及费用情况分析项目开发成本费用及税金汇总表序号 项目或费用名称单价（万元/）面积（） 金额（万元）1 土地费用 606201.1 土地出让金 0.45 133600 601201.2 购买土地使用权手续费及税金 5002 开发成本 824642.1
18、前期工程费 0.0043 348600 1498.98（1）规划设计 0.002 348600 697.2（2）项目可行性研究 0.0009 348600 313.74（3）地质勘探测绘 0.0006 348600 209.16（4）施工现场“三通一平” 0.0008 348600 278.882.2 建筑安装工程费 69050.46（1）结构工程 0.115 275528 31685.72（2）装修工程 0.06 275528 16531.68（3）机电设备及安装工程 0.02 275528 5510.56（4）地下停车场、地下室、人 0.225 68100 15322.5山东建筑大学房地产
19、开发与实务课程设计第 13 页 防2.3 基础设施费 4275.06（1）附属工程费 1800（2）室外工程费 0.0071 348600 2475.062.4 公共配套设施费 1018.44（1）幼儿园 0.145 1472 213.44（2）室外休闲娱乐场所 80（3）会所 0.17 2500 425（4）配电房 0.09 200 18（5）物业管理房 0.09 800 72（6）代建市政道路 150（7）代建市政绿化 602.5 其它费用 4002.6 开发间接费 3049.71762.7 不可预见费 31713 开发费用 31049.33.1 管理费 4292.523.2 销售费用 7
20、714.78（1）广告宣传及市场推广费 1102.11（2）销售代理费 4408.45（3）交易手续费 2204.223.3 财务费用 19042（1）贷款利息费 17312（2）融资费用 17304 与转让房地产有关的税金 13563.534.1 营业税 12263.64.2 城市维护建设税 858.4524.3 教育费附加 367.9084.4 印花税 73.575 项目开发成本费用及税金总计 187696.83山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 14 页 六、项目收入估算（一） 销售单价的估算根据对济南房地产市场的调查与分析，结合济南近期楼房销售价格，通过对类似项目销售价格及周边楼房
21、价格相比较，确定楼房的均价为 8000 元/，地下室的均价为 3000 元/，地上停车位价格为 8 万元/个，地下停车位价格为 10 万元/个。（二） 可销售面积的确定可销售的住宅面积为 275528 平方米，可销售的地下室面积为 17425 平方米，可销售的停车位为 2093 个（地上 654 个、地下 1439 个） 。根据以上两点，便可预测出项目的销售额。销售额=8000*275528+3000*17425+80000*654+100000*1439=24.53 亿（三） 销售计划据济南市目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况级，分 4 年进行销售，2013 年预售 10%，2014 年
22、现售 35%,2015 年现售 45%，2016 年现售 10%。（四） 经营税金及附加根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，营业税按销售收入的 5%计算，城市维护建设税按营业税的 7%计算，教育费及附加按营业税的 3%计算。七、资金筹措计划房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。项目总投资 18.77 亿，其中项目资本金 5.96 亿；该项目预售 10%，预售资金为 2.44 亿，其中 30%用来交税及支付其他费用，剩下的 70%（即：1.71 亿）用来投资；剩
23、下的 11.1 亿，通过向商业银行贷款获得。如下表：资本金 预售收入 借贷资金 总投资5.96 亿 1.71 亿 11.1 亿 18.77 亿贷款条件：年利率 6.4%，按单利计息，每年年末支付当年计息，从第三山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 15 页 年起分 3 年还本。具体如下：借款还本付息估算表 单位：万元2012 2013 2014 2015 2016期初借款累计 0 40000 100000 71000 4000本期借款 40000 60000 11000 0 0本期应计利息 1280 4480 6752 4544 256本期还本付息 1280 4480 46752 71544
24、 42561 还本 0 0 40000 67000 40002 付息 1280 4480 6752 4544 256期末累计借款 40000 100000 71000 4000 0八、经济评价房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力，还款能力和资金平衡情况进行分析。（一）静态评价指标及其分析利润表 单位：万元开发经营期序号 项目 2012 2013 2014 2015 2016 合计1 销售收入 0 25430 85855 110385 25430 24
25、53002 开发成本及税金 85300 45000 25000 24254 8170 1876973 利润总额 -85300 -19570 60855 86131 17287 576034 所得税 0 1400 5040 6480 1440 144005 税后利润 -85300 -20970 55815 79651 15874 432301、投资利润率=年平均利润总额/项目总投资*100%=43203/5/187697*100%=4.6%2、资本金利润率=43203/5/59600*100%=14.5%3、静态投资回收期山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 16 页 财务计划现金流量表 单位
26、：万元开发经营期序号 项目2012 2013 2014 2015 2016 合计1 资金来源 75000 109127 96845 110372 24527 4158711.1 销售收入 0 24527 85845 110372 24527 2452711.2 自有资金 35000 24600 0 0 0 596001.3 长期借款 40000 60000 11000 0 0 1110002 资金运用 83280 52556 91659 117017 11372 3558842.1 开发建设投资 82000 41000 20000 12092 0 1550922.2营业税金及附加 1356 4
27、747 7461 1356 149202.3 所得税 0 1400 5040 6480 1440 143602.5 税后利润 4320 15120 19440 4320 432302.6 借款本金偿还 0 0 40000 67000 4000 1110002.7 借款利息支付 1280 4480 6752 4544 256 173123 净现金流量 -8280 56571 5186 -6645 13155 599874累计净现金流量 -8280 48291 53477 46832 59987 59987Pb=2-1+8280/56571=1.14 年（二） 动态评价指标及其分析项目投资现金流量
28、表 单位：万元开发经营期序号 项目 2012 2013 2014 2015 2016 合计1 现金流入 50 24647 85995 110507 24637 2458361.1 销售收入 0 24527 85845 110372 24527 2452711.2 其他收入 50 120 150 135 110 5652 现金流出 82000 43756 29787 26033 2796 1830562.1 开发建设投资 82000 41000 20000 12092 1550922.2 营业税金及附加 0 1356 4747 7461 1356 135642.3 所得税 0 1400 5040
29、 6480 1440 144003 净现金流量 -81950 -19109 56208 85830 21841 628204 累计净现金流量 -81950 -101059 -44851 40979 62820 62820山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 17 页 1、财务净现值设定项目的目标收益率为 10%，则：FNPV=50(1+10%)-1-84796（1+10%） -1+24647（1+10%） -2-41000（1+10%） -2+85995（1+10%） -3-29787（1+10%） -3+110507（1+10） -4-24677（1+10%） -4+24637（1+10%
30、） -5-2796（1+10%） -5=45-77087+64609-22379+20369-33884+75478-16855+15298-1736=23858 万元0说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而，该项目在财务上是可以接受的。2、财务内部收益率通过 Excel 表格公式可以求出，FIRR=21%10%。因为 FNPV=23858 万元0,FIRR=21%10%,故该项目从全投资的角度看可行。资本金现金流量表 单位：万元开发经营期序号 项目 2012 2013 2014 2015 2016 合计1 现金流入 40050 84647 96995 110507 24637
31、 3568361.1 销售收入 0 24527 85845 110372 24527 2452711.2 其它收入 50 120 150 135 110 5651.3 长期借款 40000 60000 11000 0 0 1110002 现金留出 83280 48236 76539 96221 7052 3113282.1 开发建设投资 82000 41000 20000 12092 0 1550922.2营业税金及附加 0 1356 4747 6105 1356 135642.3 所得税 0 1400 5040 6480 1440 143602.4 借款本金偿还 0 0 40000 6700
32、0 4000 1110002.5 借款利息支付 1280 4480 6752 4544 256 173123 净现金流量 -43230 36411 20456 14286 17585 455084累计净现金流量 -43230 -6819 13637 27923 45508 455081、财务净现值设定项目的目标收益率为 14%，则：山东建筑大学房地产开发与实务课程设计第 18 页 FNPVE=40050(1+14%)-1-84636（1+14%） -1+84647（1+14%） -2-46880（1+14%） -2+96995（1+14%） -3-76539（1+14%） -3+110507（
33、1+14%） -4-96221（1+14%） -4+24637（1+14%） -5-7052（1+14%） -5=35132-74242+65133-36073+65469-51662+65429-56971+12796-3663=21348 万元0说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而，该项目从全投资的角度看可行。2、财务内部收益率通过 Excel 表格公式可以求出，FIRR E=45%14%.因为 FNPV=21348 万元0,FIRR E=45%14%,故该项目从资本金投资的角度看可行。 九、不确定性分析 房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确估计。因此有必要就上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发投资项目财务评价的结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学的依据。对于房地产开发项目而言，设计的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。十、结论通过对该项目的财务评价分析及国民评价分析，可以看出该项目从资本金角度和全投资角度可行，所以，该项目总的来说是可行的。
