1、中央绿洲营销推广建议 Central Oasis Marketing Promotion Proposal,中央绿洲营销部 2016年10月29日,目录,区域市场研究,项目本体分析,区域客户分析,营销推广策略,01,02,03,04,区域市场研究,01,区域市场研究,1.宏观市场分析,2.德阳房地产现状,3.重点竞品分析,4.市场小结,区域市场研究宏观市场分析,全国经济环境：GDP增速放缓，创25年以来新低，今年以来增速趋于稳定，维持在6.7%；CPI持续上涨，但涨幅减弱，PPI出现回落，通胀压力放缓。,2015-2016（三季度）GDP总量分析,2015-2016（三季度）GDP增长趋势区分
2、析,2016年第三季度GDP、CPI、PPI增长情况分析,注：以上数据来源于国家统计局、南方财经网、中国证券报,区域市场研究宏观市场分析,德阳经济环境：GDP总量居全省第三位，但增速排名在10名以外，属于典型的工业经济。,注：以上数据来源于四川在线,区域市场研究政策环境,全国房地产政策环境：总体宽松，因城施策、一城一策，多城连环加码限购市场。,区域市场研究政策环境,德阳房地产政策环境：2016年18条新政(支持合理消费，加大扶持力度，加强监控)补贴政策已结束。,区域市场研究德阳房地产现状,成都北部门户城市,人口分布,川中经济强市,德阳位于成都东北部，据成都仅50公里，京昆高速、成绵乐城际列车多
3、条干线过境，真正的成都半小时经济圈，随着成德一体化进程加快，德阳为不仅仅是成都北部门户城市，更是成都后花园。,全是户籍人口约400万，常驻人口350万，其中旌阳区户籍人口约70万，常住人口40万。,德阳2015年GDP总量和人均GDP均进入四川省前三位，属于四川省经济发展强市。,德阳城市：川中经济强市 成都北部门户,区域市场研究德阳房地产现状,德阳楼市：成交断崖式下跌、库存持续缓降、均价破4、供应开始反超成交量，后期市场压力不减。,主城区成交均价走势,供应量、成交量对比情况,注：以上数据来源于德阳腾讯房产,区域市场研究德阳房地产现状,德阳楼市格局：南北两大板块、多点片区发展（在售楼盘68个，主
4、要以城南、城北为主，其中城北片区13个，城南片区29个），本案处所城南片区，竞争压力巨大。,本案,城北板块,城南板块,区域市场研究德阳房地产现状,德阳项目：大牌云集 项目林立,本案,区域市场研究德阳房地产现状,德阳去化情况：城北板块依然是去化的主力，月均去化量小、多数楼盘月均去化不足15套（在上半年城南拆迁、政策补贴等多重方式并举下，城南入围楼盘依然有限）,区域市场研究重点竞品分析,旌城天际：基本情况,项目直接竞品，准现房销售,旌城天际：销售情况,4#,在售楼栋,销售概述：项目于2013年11月首次开盘，推出8号楼，现已基本售罄，在售为二期产品在售楼栋：4#（24F）、7#（11F）主力户型：
5、84两房、95、118三房、138四房去化情况：二期240套，现去化110套（7#22套，4#88套）成交均价：高层3600-3900，小高层4200-4500销售政方式：常规优惠1-3%，行销拓客，老带新（老客户享车位使用权）,7#,区域市场研究重点竞品分析,区域市场研究重点竞品分析,旌城天际：阵地包装,阵地包装陈旧、单一、氛围不足，广场未充分利用起来，销售中心内宣传物料更新不及时。,区域市场研究重点竞品分析,旌城天际：户型对比,84.53（86.82）套二单卫,86.09套二单卫,优势：1.户型布局更加方正；2.主卧带转角飘窗，观景性和实用性更好；3.观景阳台空间更大，采光更佳；4.旌城天
6、际客厅直面卫生间，品质感差； 劣势： 1.生活阳台面积较小；,区域市场研究重点竞品分析,旌城天际：户型对比,优势：1.主卧带转角飘窗，观景性和实用性更好；2.次卧带花园，生活品质更高；3.面积较小，总价优势明显； 劣势：1交房时间较晚；,116.64(118.37)套三双卫,110.11套三双卫,区域市场研究重点竞品分析,天悦湾：基本情况,改善型江景大宅,区域市场研究重点竞品分析,天悦湾：销售情况,销售概述：项目于2015年8月首次开盘，现已基本售罄，在售为二期产品在售楼栋：4#、3#、8#、9#主力户型：88-89两房、115-119三房、143四房去化情况：二期去化40%成交均价：4400
7、-4500销售政方式：常规优惠3-5%，行销拓客，老带新（老客户享2000元购物卡）,4#,3#,8#,9#,区域市场研究重点竞品分析,道旗提升氛围、桁架展示形象，阵地包装总体来说比较大气整洁,天悦湾：阵地包装,区域市场研究重点竞品分析,86.09套二单卫,89套二单卫,优势：1.主卧带转角飘窗，观景性和实用性更好；2.布局更加方正；3.观景阳台面积大，采光更佳； 劣势：1天悦湾观景阳台转角造型，可直观江景；2.天悦湾卧室带结构板赠送；3.天悦湾卫生间采光、通风更好；,天悦湾：户型对比,区域市场研究重点竞品分析,120.93套三双卫,115套三双卫,优势：1.观景阳台更佳规则；2.入户花园设计
8、，提高生活品质；3.客厅开间更大，通风采光更佳； 劣势：1天悦湾面积较小，总价较低；,天悦湾：户型对比,区域市场研究重点竞品分析,天悦湾：户型对比,124.97套四双卫,优势：1.观景阳台面积大，采光通风更佳，观景效果更好；2.书房面积较大，实用性更好；3.面积较小，总价较低； 劣势：1天悦湾带入户花园设计，品质更高；2.主天悦湾卧转角飘窗设计，观景效果更佳总价较低；3.天悦湾过道较小，浪费面积少；,143套四双卫,区域市场研究重点竞品分析,万嘉国际社区：基本情况,低密洋房、超低容积率,区域市场研究重点竞品分析,万佳国际社区：销售情况,销售概述：项目于2015年7月首次开盘，现已基本售罄（31
9、6套），在售为二期产品（365套）蓄客在售楼栋：12#、13#、14#、15#、20#主力户型：73-132去化情况：二期待售，预期下半年推出成交均价：销售政方式：12888+1%/2%，老带新奖5000,20#,14#,15#,12#,13#,区域市场研究重点竞品分析,万嘉国际社区：阵地包装,销售中心外围绿化小品呈现、导视桁架、道旗、风车、楼体条幅等包装，现场氛围较好,区域市场研究重点竞品分析,万嘉国际社区：户型对比,优势：1.主卧转角飘窗，观景性和实用性更好；2.客厅餐厅直接相连，空间感更强；3.观景阳台面积大，采光更佳； 劣势：1万嘉国际社区厨房面积更大，实用性更强；,86.09套二单卫
10、,77.77套二单卫,区域市场研究重点竞品分析,万嘉国际社区：户型对比,120.93套三双卫,优势：1.观景阳台面积大，通风采光更佳，观景效果更好；2.入户花园设计，提高生活品质；3.万嘉国际社区客厅直面公卫，舒适度较差； 劣势：1.万嘉国际社区生活阳台面积大，实用性更强；万嘉国际社区主卧独立分区，私密性更好；,100.57套三双卫,区域市场研究重点竞品分析,万嘉国际社区：户型对比,124.97套四双卫,优势：1.观景阳台面积大，采光通风更佳，观景效果更好；2.最小次卧面积较大，实用性更好；3.万嘉国际社区厨房距客厅较近，降低了生活品质； 劣势：1万嘉国际社区过道免于客厅相连，浪费面积少；2.
11、万嘉国际社区生活阳台面积较大，实用性更强；3.万嘉国际社区公卫距三个次卧较近，使用更加方便；,131.13套四双卫,区域市场研究重点竞品分析,香江华府：基本情况,围合式布局，中庭宽阔，现房楼盘,区域市场研究重点竞品分析,香江华府：销售情况,销售概述：项目于2014年8月首次开盘，现仅剩90余套房源，处于尾盘销售在售楼栋：4#、3#、8#、9#主力户型：117三房、143四房去化情况：项目尾盘销售（剩余90余套）成交均价：4200销售政方式：常规优惠7-9%，行销拓客，老带新（老客户享2000元）,9#,3#,区域市场研究重点竞品分析,香江华府：户型对比,120.93套三双卫,优势：1.观景阳台
12、面积大，通风采光更佳，观景效果更好；2.入户花园设计，提高生活品质； 劣势：1.香江华府客、餐厅开间更大，舒适性更佳；2.香江华府过道短，浪费面积少；,117.36套三双卫,区域市场研究重点竞品分析,香江华府：户型对比,124.97套四双卫,优势：1.观景阳台面积大，采光通风更佳，观景效果更好；2.居住区和生活区 分离，动静分区；面积较小，总价较低； 劣势：1香江华府带入户花园设计，品质更高；2.香江华府生活阳台面积较大，实用性更强；3.香江华府过道短，浪费面积少；,143.97套四双卫,区域市场研究市场小结,在建项目众多、区域竞争白热化加剧、未来市场压力上行！,这是一个拼刺刀的市场,德阳主城区在建项目达68个，整个市场成交的主要区域为城北片区，城南片区走量虽小，项目却多达29个，因此区域竞争日趋白热化。 随着政府补贴政策结束和拆迁户的消化，市场成交量将进入阶段性的遇冷期。 随着返乡季的临近，各大项目将会加大推广力度狠抓返乡客群，本案应在狠抓返乡客户的同时通过产品差异化、销售精准化、项目价值极致化来寻求市场机会。,THANKS,
