1、杭州市下城区中大广场号七层十二层房地产抵押估价报告沪*估报字（2010）第 H*号委 托 方：浙江省进出口公司估 价 方：上海*房地产估价有限公司估 价 人 员：*、*估价作业日期：2010 年 11 月 12 日2010 年 11 月 25 日SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 2 -目 录第一部分 致委托方函第二部分 估价师声明第三部分 估价的假设、限制条件和报告使用提示第四部分 估价结果报告委托方估价方估价对象估价目的估价时点价值定义估价依据估价原则估价方法（十） 估
2、价结果（十一）房地产变现能力分析（十二）估价人员（十三）审核人员（十四）估价作业日期（十五）估价报告应用的有效期第五部分 附 件SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 3 -致委托方函浙江省进出口公司：受贵公司委托，我估价公司对位于杭州市下城区中大广场号七层十二层的如下办公房地产进行了估价：房产证号：杭房权证下移字第号丘地号所在层次建筑面积（）土地证号：杭下国用（2002）字第号地号土地使用权面积（）*9211 1-104-14-621-7 7/20 1206.90 *115
3、125.2*9212 1-104-14-621-8 8/20 1206.90 *113 125.2*9213 1-104-14-621-9 9/20 1206.90 *114 125.2*9214 1-104-14-621-10 10/20 1206.90 *112 125.2*9215 1-104-14-621-11 11/20 1206.90 *110 125.2*9216 1-104-14-621-12 12/20 1194.86 *1093-3-（20）-出 178-3123.9合计 7229.36 749.9本次估价设定的估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押
4、价值。估价时点设定为 2010 年 11 月 12 日。我公司根据国家有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、谨慎的原则，采用科学的估价方法，对估价对象进行了实地查勘、市场调查、评定估算等工作，在此基础上形成了估价报告。估价结果如下：SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 4 -在全部假设和限制条件下估价对象房地产于估价时点的抵押价值总额为：人民币壹亿壹仟玖佰肆拾柒万元整（RMB11947 万元）。房产证号：杭房权证下移字第号坐落 建筑面积（）土地证号：杭下国用（2002）
5、字第号土地使用权面积（）总价（万元）*9211 中大广场号七层 1206.90 *115 125.2 1974.6 *9212 中大广场号八层 1206.90 *113 125.2 1984.5 *9213 中大广场号九层 1206.90 *114 125.2 1994.5 *9214 中大广场号十层 1206.90 *112 125.2 1994.5 *9215 中大广场号十一层 1206.90 *110 125.2 2004.5 *9216 中大广场号十二层 1194.86 *109 123.9 1994.4 合计 7229.36 749.9 11947上海*房地产估价有限公司二八年十一月
6、二十五日SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 5 -估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设、限制条件的制约。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进
7、行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员已对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但对估价对象的实地查勘仅限于其表面特征。估价人员不承担对估价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他被遮盖、未暴露或难以接触到的部分进行调查、检测的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师：注册房地产估价师：SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 6 -估价的假设、限制条件和报告使用提示一、估价的假设前提1、委托方和相关当事方提供的情况和资料合法、真实、完整。2、估价对象
8、的工程质量达到国家建筑施工验收规范规定的合格标准。3、估价对象相应房地产权证中记载的内容与估价时点房地产管理部门相应房地产登记册中记载的内容完全一致，且真实、准确地反映了估价对象于估价时点的权利状况。、估价对象按照房地产权证登记的用途保持现状继续使用。、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。二、估价报告使用的限制条件1、本报告只能用于报告中载明的估价目的和报告使用者或应用方向，对任何第三者及其他目的用途不承担责任。2、估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属作任何形式的保证，因此，本报告也不可作为任何形式的产权证明。3、本报告必须完整使用，
9、对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分内容不可在公开的文件、通告或报告中引用，也不得以任何方式公开发表。SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 7 -三、估价报告使用提示1、本报告提供的评估价值为房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 所谓法定优先受偿款，是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括
10、发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。、估价对象房地 产权利人已出具关于担保债权的声明。根据该声明，估价对象于估价时点未设定抵押，本次估价确定抵押价值时已抵押担保的债权数额按照零计算。此外，本次估价也未考虑其他法定优先受偿款。3、估价报告使用者应合理使用评估价值,同时应关注估价的假设和限制条件，关注当房地产抵押估价报告设定的估价时点至抵押登记之间是否会出现估价对象实物或权益状况的变化。4、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响。在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动
11、的情况下，预计估价报告应用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。5、定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 8 -房地产估价结果报告一、委托方单位名称：浙江省进出口公司 住 所：杭州市中山北路号法定代表人：二、估价方机构名称：上海*房地产估价有限公司注册地址：上海市*国际大厦 7 楼法定代表人：*机构资质：国家一级建房估证字2007*号 分支机构：上海*房地产估价有限公司办公地址：*商务楼 4 楼联系电话：0571
12、-*、*传 真：0571-*三、估价对象1、估价范围本报告估价对象为位于杭州市下城区中大广场号七层十二层的办公房地产，其房屋建筑面积合计 7229.36 平方米、土地使用权面积 749.9 平方米。详见 下表：SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 9 -房产证号：杭房权证下移字第号丘地号所在层次建筑面积（）土地证号：杭下国用（2002）字第号地号土地使用权面积（）*9211 1-104-14-621-7 7/20 1206.90 *115 125.2*9212 1-104-1
13、4-621-8 8/20 1206.90 *113 125.2*9213 1-104-14-621-9 9/20 1206.90 *114 125.2*9214 1-104-14-621-10 10/20 1206.90 *112 125.2*9215 1-104-14-621-11 11/20 1206.90 *110 125.2*9216 1-104-14-621-12 12/20 1194.86 *1093-3-（20）-出 178-3123.9合计 7229.36 749.92、房地产权益状况估价对象房地产已取得房屋所有权证和国有土地使用证。2.1 房屋所有权及土地使用权状况房屋所有权
14、及土地使用权状况见下表：产权人 浙江省进出口公司房地产坐落中大广场号七层中大广场号八层中大广场号九层中大广场号十层中 大 广 场 号 十 一 层中 大 广 场 号 十 二 层房产证号杭房权证下移字第*9211 号杭房权证下移字第*9212 号杭房权证下移字第*9213 号杭房权证下移字第*9214 号杭房权证下移字第*9215 号杭房权证下移字第*9216 号丘地号 1-104-14-621-7 1-104-14-621-8 1-104-14-621-9 1-104-14-621-10 1-104-14-621-11 1-104-14-621-12房屋所有权状况 产别 国有 国有 国有 国有
15、国有 国有SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 10 -结构 钢砼 钢砼 钢砼 钢砼 钢砼 钢砼所在层次 7/20 8/20 9/20 10/20 11/20 12/20建筑面积（）1206.9 1206.9 1206.9 1206.9 1206.9 1194.86设计用途 非住宅 非住宅 非住宅 非住宅 非住宅 非住宅土地证号杭 下 国 用（2002）字 第*115 号杭 下 国 用（2002）字 第*113 号杭 下 国 用（2002）字 第*114 号杭 下 国 用（2
16、002）字 第*112 号杭 下 国 用（2002）字 第*110 号杭 下 国 用（2002）字 第*109 号地号 3-3-（20）-出 178-3 3-3-（20）-出 178-3 3-3-（20）-出 178-3 3-3-（20）-出 178-3 3-3-（20）-出 178-3 3-3-（20）-出 178-3用途 综合 综合 综合 综合 综合 综合土地等级 一级 一级 一级 一级 一级 一级使用权类型 出让 出让 出让 出让 出让 出让终止日期 2045.10.9 2045.10.9 2045.10.9 2045.10.9 2045.10.9 2045.10.9土地使用权状况使用权
17、面积（） 125.2 125.2 125.2 125.2 125.2 123.92.2 他项权利状况根据委托方提供的关于房地产抵押担保情况的声明，列入本次评估范围的房地产于估价时点未设定抵押担保。3、房地产实物状况3.1 土地状况估价对象土地坐落于下城区中山北路号。 四至：中大广场以北、北至屏风街、南至区间道路，社坛巷以西、西至中山北路、东 至区间道路。临路状况：西临中山北路，为混合型主干道；北临屏风街，为生活型次干道。SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 11 -基地形状、
18、地势：地形近似矩形，形状规整，地势平坦。地质、水文：地质、水文条件无不利影响， 满足建设要求。开发程度：宗地内达到 “五通一平” （通上水、通下水、通电、通路、通讯，场地平整）。3.2 建筑物和地上附着物状况估价对象所在建筑物为浙江五矿大厦，属中大广场建筑群其中一幢。钢砼结构，建于上世纪九十年代末，工程质量较好，外立面贴石材面砖，局部玻璃幕墙，外 观古朴凝重，公共部位简单装修，配备有 4 台三菱电梯，中央空调、配电 、通 讯以及智能化设施设备齐全并适度超前。主体建筑总高二十层，其中地上十八层、地下两层， 层高标准。大厦内集聚了大批从事国际贸易或提供配套服务的企业。本次评估其中的七十二层，建筑面
19、积合计 7229.36 平方米，各层实物状况和建筑面积大致相同。大开间格局，分间墙隔成若干办公单元，局部有铝合金隔断，较高楼层可见西湖、宝石山、保俶塔，自然环境优美；走廊水磨石地面、室内铺木地板或地砖，墙面乳胶漆粉刷、局部三夹板墙裙，石膏板吊顶、附监 控、烟感 喷 淋系统，装 饰木门、铝 合金窗，卫生间墙地面铺瓷砖，卫生洁具齐全。维护保养状况较好，属基本完好房，目前部分自用、部分出租，使用状况正常。4、区位状况下城区地处杭州市城区中心，北依京杭古运河、上塘河，南濒美丽的西子湖。西靠省委、省政府驻地， 东临古城河。 总面积 31.46 平方公里，常住人SHANGHAI * REALESTATE
20、APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 12 -口 32.84 万人。下城区历史悠久，经济繁荣，交通便利，设施完备，商贸发达，区内集中了省市主要的经济、文化、科研、新闻、金融、证券、保 险、房地产等企事业单位和中介服务机构，人流、物流、信息流高度聚集，是传统的商贸旅游、生活居住中心区域之一。商业服务业繁华度高。延安路北端、体育场路中段和武林广场一带，高楼大厦林立，市容整洁繁华，著名的商厦购物中心比比皆是，其中著名的有杭州百货大楼、杭州大厦购物中心、国际大厦、杭州食油贸易商厦、新天龙商厦、金龙 商厦、市五交化商场等。办公聚
21、集度高。省供销大楼、省二轻大楼、 华联商厦、中国水稻研究所大楼、省出版大厦、邮电 大楼、中国 银行、市政府综合办公楼、医药大楼以及省展览馆、杭州剧院、省科技会场、 锦绣天地商 务中心、西湖国贸、西湖铭楼等高层大型办公建筑均位于该区域。公共服务设施齐全。位于京杭运河中段南侧、环城北路北侧的环北小商品市场，是杭城规模最大、形成最早的小商品贸易市场之一。区域内还有许多著名的饭店、宾馆，如望湖宾馆、杭州大酒店、杭州大厦、国际大厦、延安饭店等。 区域内文教卫机构和设施众多，著名的有省儿童保健院即省儿童医院、省人民医院、市红十字会医院、区人民医院以及浙江医科大学、市工人业余大学、杭州高级中学、杭州市第十二
22、中学、杭州护士学校等。 估价对象位于体育场路和凤起路之间，西临中山北路，北靠武林商圈，西望西湖风景区，地处传统的城市 CBD，是杭州乃至整个浙江从事国际贸易和提供配套服务的企业最为集中的区域，交通便利，商业服务业繁华度、SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 13 -企业聚集度较高，区位状况佳。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2010 年 11 月 12 日六、价值定义本报告提供的评估价值为房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先
23、受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据1、中华人民共和国国家标准 GB/T502911999房地产估价规范；2、建设部、中国人民 银行、中国 银监会房地产抵押估价指导意见；3、中华人民共和国土地管理法及实施细则；4、中华人民共和国城市房地产管理法；5、城市房地产抵押管理办法；6、其他有关法律、法规和政策；7、估价对象产权证明资料；8、委托方和有关当事人提供的其他资料；9、估价人员实地勘察、调查资料及积累的其他资料。八、估价原则本次房地产估价遵循下列估价原则：SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地
24、产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 14 -1、独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。2、合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。3、谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。4、最高最佳使用原则在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才
25、能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。5、替代原则替代原则要求房地产估价结果不应明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求圈中，在用途、规模、档次、建筑 结构、 权利性质等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会互相牵制而趋于一致。6、估价时点原则房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感，所SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 15 -以房地产估价结果具有很强的时
26、效性，应体现估价对象在某一特定时间（即估价时点）的客观合理价格或价值。九、估价方法估价对象作为办公房地产，具有较强的收益性，同时，经实地勘察和市场调查，同一供求圈内类似房地产近期的交易实例较多，因此本次估价拟采用市场比较法和收益法。所谓市场比较法，即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。所谓收益法，即预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果在全部假设和限制条件下估价对象房地产于估价时点的抵押价值总额为：人
27、民币壹亿壹仟玖佰肆拾柒万元整（RMB11947 万元）。房产证号：杭房权证下移字第号坐落 建筑面积（）土地证号：杭下国用（2002）字第号土地使用权面积（）总价（万元）*9211 中大广场 号七层 1206.90 *115 125.2 1974.6 *9212 中大广场 号八层 1206.90 *113 125.2 1984.5 *9213 中大广场 号九层 1206.90 *114 125.2 1994.5 SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 16 -*9214 中大广场
28、 号十层 1206.90 *112 125.2 1994.5 *9215 中大广场 号十一层 1206.90 *110 125.2 2004.5 *9216 中大广场 号十二层 1194.86 *109 123.9 1994.4 合计 7229.36 749.9 11947十一、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、抵押房地产通用性：估价对象房地产设计用途为办公，为常见和普遍使用的物业类型，通用性较好。2、抵押房地产独立使用性和分割转让性：估价对象房地产独立使用性强，可按确 权单元分层进行转让。3、抵押房地产的规模
29、、价值：估价对象房地产面积较大、总价较高，有效需求相对有限，而形成正常交易往往需要一定的时间。4、抵押房地产开发程度：估价对象房地产为正常使用中的现房。5、抵押房地产的区位：估价对象房地产北靠武林商圈，西望西湖风景区，地处传统的城市 CBD，区位状况较好。6、房地产市场状况：自 2010 年下半年以来，杭州市住宅房地产市场已经出现成交价下跌、交易量萎缩的现象，但作为主城区内的办公房地产由于前几年涨幅比较平缓，且收益性是决定办公房地产的价值的主要因素。目前该区域办公房地产租赁价格依然保持在一个较高的水平上，且运行基本平稳。SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,L
30、TD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 17 -综合以上分析，估价对象房地产变现能力一般，假定在估价时点拍卖或者变卖，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低。处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。处置变现房地产时，一般要支付变现所需营销费用或佣金、营业税、土地增值税等税费及部分手续费。以拍卖为例，其变现时间较短，拍卖抵押房地产拍卖所得价款，一般依下列顺序分配：支付拍卖抵押房地产的费用，抵押房地产应缴纳的各种税金，偿还抵押债权本息及违约金，赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩
31、余金额交给抵押人。十二、估价人员注册房地产估价师：*注册号：*注册房地产估价师：*注册号：*十三、审核人员注册房地产估价师：*注册号：*十四、估价作业日期2010 年 11 月 12 日至 2010 年 11 月 25 日十五、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自报告完成之日起半年。SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 18 -编号：沪*估技（2010）第 H*号房地产估价技术报告、个别因素分析1、房地产权益状况估价对象房地产已取得房屋所有权证和国有土地使用证。1.
32、1 房屋所有权及土地使用权状况房屋所有权及土地使用权状况见下表：产权人 浙江省进出口公司房地产坐落中大广场号七层中大广场号八层中大广场号九层中大广场号十层中 大 广 场 号 十 一 层中 大 广 场 号 十 二 层房产证号杭房权证下移字第*9211 号杭房权证下移字第*9212 号杭房权证下移字第*9213 号杭房权证下移字第*9214 号杭房权证下移字第*9215 号杭房权证下移字第*9216 号丘地号 1-104-14-621-7 1-104-14-621-8 1-104-14-621-9 1-104-14-621-10 1-104-14-621-11 1-104-14-621-12产别
33、国有 国有 国有 国有 国有 国有结构 钢砼 钢砼 钢砼 钢砼 钢砼 钢砼所在层次 7/20 8/20 9/20 10/20 11/20 12/20建筑面积（）1206.9 1206.9 1206.9 1206.9 1206.9 1194.86房屋所有权状况设计用途 非住宅 非住宅 非住宅 非住宅 非住宅 非住宅土地证号杭 下 国 用（2002）字 第*115 号杭 下 国 用（2002）字 第*113 号杭 下 国 用（2002）字 第*114 号杭 下 国 用（2002）字 第*112 号杭 下 国 用（2002）字 第*110 号杭 下 国 用（2002）字 第*109 号地号 3-3-
34、（20）-出 178-3 3-3-（20）-出 178-3 3-3-（20）-出 178-3 3-3-（20）-出 178-3 3-3-（20）-出 178-3 3-3-（20）-出 178-3土地使用权状况 用途 综合 综合 综合 综合 综合 综合SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 19 -土地等级 一级 一级 一级 一级 一级 一级使用权类型 出让 出让 出让 出让 出让 出让终止日期 2045.10.9 2045.10.9 2045.10.9 2045.10.9 20
35、45.10.9 2045.10.9使用权面积（） 125.2 125.2 125.2 125.2 125.2 123.91.2 他项权利状况根据委托方提供的关于房地产抵押担保情况的声明，列入本次评估范围的房地产于估价时点未设定抵押担保。2、房地产实物状况2.1 土地状况估价对象土地坐落于下城区中山北路号。 四至：中大广场以北、北至屏风街、南至区间道路，社坛巷以西、西至中山北路、东 至区间道路。临路状况：西临中山北路，为混合型主干道；北临屏风街，为生活型次干道。基地形状、地势：地形近似矩形，形状规整，地势平坦。地质、水文：地质、水文条件无不利影响， 满足建设要求。开发程度：宗地内达到 “五通一平
36、” （通上水、通下水、通电、通路、通讯，场地平整）。2.2 建筑物和地上附着物状况估价对象所在建筑物为浙江五矿大厦，属中大广场建筑群其中一幢。钢砼结构，建于上世纪九十年代末，工程质量较好，外立面贴石材面砖，局部SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 20 -玻璃幕墙，外观古朴凝重，公共部位简单装修，配备有 4 台三菱电梯，中央空调、配电、通 讯以及智能化设施设备齐全并适度超前。主体建筑总高二十层，其中地上十八层、地下两层， 层高标准。大厦内集聚了大批从事国际贸易或提供配套服务的
37、企业。本次评估其中的七十二层，建筑面积合计 7229.36 平方米，各层实物状况和建筑面积大致相同。大开间格局，分间墙隔成若干办公单元，局部有铝合金隔断，较高楼层可见西湖、宝石山、保俶塔，自然环境优美；走廊水磨石地面、室内铺木地板或地砖，墙面乳胶漆粉刷、局部三夹板墙裙，石膏板吊顶、附监 控、烟感 喷 淋系统，装 饰木门、铝 合金窗，卫生间墙地面铺瓷砖，卫生洁具齐全。维护保养状况较好，属基本完好房，目前部分自用、部分出租，使用状况正常。二、区域因素分析下城区地处杭州市城区中心，北依京杭古运河、上塘河，南濒美丽的西子湖。西靠省委、省政府驻地， 东临古城河。 总面积 31.46 平方公里，常住人口
38、32.84 万人。下城区历史悠久，经济繁荣，交通便利，设施完备，商贸发达，区内集中了省市主要的经济、文化、科研、新闻、金融、证券、保 险、房地产等企事业单位和中介服务机构，人流、物流、信息流高度聚集，是传统的商贸旅游、生活居住中心区域之一。商业服务业繁华度高。延安路北端、体育场路中段和武林广场一带，高楼大厦林立，市容整洁繁华，著名的商厦购物中心比比皆是，其中著名的有杭州百货大楼、杭州大厦购物中心、国际大厦、杭州食油贸易商厦、新天龙SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 21 -
39、商厦、金龙商厦、市五交化商场等。办公聚集度高。省供销大楼、省二轻大楼、 华联商厦、中国水稻研究所大楼、省出版大厦、邮电 大楼、中国 银行、市政府综合办公楼、医药大楼以及省展览馆、杭州剧院、省科技会场、 锦绣天地商 务中心、西湖国贸、西湖铭楼等高层大型办公建筑均位于该区域。公共服务设施齐全。位于京杭运河中段南侧、环城北路北侧的环北小商品市场，是杭城规模最大、形成最早的小商品贸易市场之一。区域内还有许多著名的饭店、宾馆，如望湖宾馆、杭州大酒店、杭州大厦、国际大厦、延安饭店等。 区域内文教卫机构和设施众多，著名的有省儿童保健院即省儿童医院、省人民医院、市红十字会医院、区人民医院以及浙江医科大学、市工
40、人业余大学、杭州高级中学、杭州市第十二中学、杭州护士学校等。 估价对象位于体育场路和凤起路之间，西临中山北路，北靠武林商圈，西望西湖风景区，地处传统的城市 CBD，是杭州乃至整个浙江从事国际贸易和提供配套服务的企业最为集中的区域，交通便利，商业服务业繁华度、企业聚集度较高，区位状况佳。三、市场背景分析自 2010 年下半年以来，杭州市住宅房地产市场已经出现成交价下跌、交易量萎缩的现象，但作为主城区内的办公房地产由于前几年涨幅比较平缓，且收益性是决定办公房地产的价值的主要因素。目前该区域办公房地产租赁价格依然保持在一个较高的水平上，且运行基本平稳。高起点、高定位、高品质成为杭州写字楼开发的新趋势
41、。近期一些新建SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 22 -项目除了在电梯、空调、大堂、外立面、停 车场等一些硬件上提高品质外，力图在办公配套、商务配套、生活配套以及物业服务等方向达到五 A 标准。这种趋势既满足现代商务文化的前瞻性需求，又符合打造品质生活之城的潮流，对次新办公房地产的影响值得进一步关注。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓 最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可
42、能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。结合以上条件分析，根据估价对象的个别因素分析与区域因素分析，结合估价人员现场勘察，确定估价对象以保持现状继续使用的办公用途为最高最佳使用。五、估价思路和方法根据房地产估价规范，房地产估价通常有市场比较法、收益法、成本法等。市场 比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法进行估价情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。估价对象作为办公房地产，具有较强的收益性，同时，经实地勘察和市场调
43、查，同一供求圈内类似房地产近期的交易实例较多，因此本次估价拟采用市场比较法和收益法。SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 23 -所谓市场比较法，即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。所谓收益法，即预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程（一）市场比较法1、选取比较案例根据估价对象
44、房地产的基本情况，通过市场调查了解，估价人员收集了与估价项目有关的市场交易实例若干个，同时，根据相关替代性原理，按用途相同或相近、地区相同（或同一供需圈）、估价时点接近、交易情况正常的要求，选取了如下三个比较案例：案例 楼盘名称 楼层 面积 交易价格 (元/平方米) 交易时间A 同方财富大厦 8/20F 840.0 17976 近期B 同方财富大厦 5/20F 954.3 16557 近期C 标力大厦 17/28F 710.0 24755 近期2、对比比较因素对象与实例 比较因素估价对象 案例 A 案例 B 案例 C交易价格 待求 17976 16557 24755SHANGHAI * REA
45、LESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 24 -交易时间 近期 近期 近期 近期交易情况 正常 市场调查 市场调查 市场调查办公聚集度 较高 一般 一般 高交通便捷度 一般 较高 较高 较高环境、景 观 较好 相仿 相仿 相仿区域因素公基配套设施 齐全 相仿 相仿 相仿形象及档次 较高 相仿 相仿 高设施设备 齐全 相仿 相仿 相仿面积规模 1207 840 954 710新旧程度 较新 相仿 相仿 相仿楼层 9/20F 8/20F 5/20F 17/28F结构 钢砼 相仿 相仿 相仿装修 一般 中档 中
46、档 高档个别因素物业管理 较好 相仿 相仿 相仿3、确定比较因素指数对象与实例 比较因素估价对象 案例 A 案例 B 案例 C交易价格 待求 17976 16557 24755交易时间 100 100 100 100交易情况 100 100 100 100办公聚集度 100 98 98 101区域因素 交通便捷度 100 105 105 105SHANGHAI * REALESTATE APPRAISAL CO.,LTD上海*房地产估价有限公司*公司地址：*商务楼 4 楼 联系电话：* 传真：*- 25 -环境、景观 100 100 100 100公基配套设施 100 100 100 100形象及档次 100 100 100 110设施设备 100 100 100 100面积规模 100 104 103 105新旧程度 100 100 100 100楼层 100 100 95 110结构 100 100 100 100装修 100 102 102 105个
