1、番禺奥誉项目汇报提案,深圳世方商业地产顾问有限公司,桥南街迎来大开发,项目的商机及竞争情况介绍,番禺各级商业中心的租售规律初探,项目基本情况调研及多向定位思路,项目工作思路,第一部分 桥南街迎来大开发,一个新城区的大开发，必然会催生一个新商业中心的崛起。根据政府规划，桥南街是番禺区规划建设的新中心城区所在地，被定位为番禺区副中心城区，新城区将建设成为融精品商业、休闲度假、文化娱乐于一体的城市文化与商业中心，具有南国水乡特色的、适宜居住和创业的高质量城市居住生活区，吸引广州乃至更大范围的高收入阶层居住。,城市向南，财富向南。广州南拓，带动了整个番禺房地产的迅猛发展，政策导向引发了桥南街的城市开发
2、热潮，奥园、雅居乐、万科等知名品牌房地产开发商纷纷南下圈地，华景新城、海伦堡、御院、华荟南景、新世纪别墅花园、德宝别墅花园、金业别墅花园、番禺奥林匹克花园、绿庭雅苑、喜盈雅境、昊龙花园、朗陶居、康城水郡、雍雅等园林式住宅小区陆续建设。一代新城换旧城，桥南街已经从一个工业、农业为主的街道办向一个新中心城区实现了大跃进。片区目前居住人口规模近10万，随着规划项目的建设，未来人口规模将达到16万。加上桥南与沙湾镇交界处即将开发的雅居乐规划的10万人，项目未来主要辐射范围内的消费人口将达到26万以上。大量高收入、高消费的居民汇聚，呼吁着新商业中心的强势崛起。,第二部分 项目的商机及竞争情况介绍,根据广
3、州市番禺区2004-2010年商业网点发展规划显示，番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统、三条发展轴、四级网络商业功能区和五大重点发展区构成。规划实施后，将有助于将番禺打造成珠江三角洲一流的购物中心、休闲中心、娱乐中心和物流集散中心。两大体系：按照番禺商业发展态势，批发与零售将成为番禺商业未来发展的两大系统。三条发展轴：指的是地铁三号线发展轴线、地铁四号线发展轴线和沙湾-中心城区-石基商业发展轴线。四级网络：由包括易发商业步行街商业中心、番禺广场-罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由6个商业中心组成的区级副中心区，由8个镇商业中心和28个楼盘商业中心构成的镇级（大型楼盘）商
4、业中心区和包含一批村及社团(组团)商业中心的社区商业中心区构成。提示：目前暂未找到政府资料明文确定本项目所在的桥南街具体属于哪个商业中心，据我们判断，番禺的6个街道办很有可能就是区级副中心区中的组成部分，那么桥南街极有可能是6大区级副中心区的商业中心之一，但最终还需与政府相关部门核实。,一、番禺商业网点规划,五大发展区：分别是中心城区发展区、北部重点建设区、东部重点发展区、南部引导发展区、大学城重点发展区。中心城区发展区：东起石基南部干线，西到市桥景观大道(规划中)，北至北二环，南到市桥水道，区内核心为易发步行街以及繁华路、大北路一带区域和番禺广场-罗家购物中心为代表的城市商业中心。北部重点建
5、设区：金山大道以北，南部干线以西所含的全部建成区范围，其规划以地铁建设以及其他快速通道的建设为契机，建设区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业(批发)市场，发展以零售和服务为主导的商业网点。东部重点发展区：包括石基、石楼、东涌(鱼窝头)，将以建设广州新城为契机，发展区级零售和休闲服务为主导的商业功能区。南部引导发展区：包括沙湾水道以南的鱼窝头、榄核、大岗等镇域，该区将定位为番禺片区的中部都市能源发展区，打造南部农副产品交易中心。第五个就是广州市未来“十一五”规划期内重点建设与发展区域大学城重点发展区：该区将按照主要为大学生和教职工服务的宗旨进行发展，满足该区域的商业需求并辐射周边区域
6、。提示：五大发展区中没有涉及本项目所在的桥南街，加上番禺的区级商业中心呈现多级化的现状，为本项目的定位提供了多种可能性。,如图所示，与项目形成竞争的主要有三个商业中心：易发商业中心、罗家商业中心、大润发商业中心。,二、项目的竞争情况介绍,易发商业中心是番禺中心城区传统的商业中心，以繁华路商业街（以中端商场为主）、大北路商业街（以品牌、潮流街区为主）、东涌路商业街（为大北路延伸段）为核心，总商业体量约25万平方米，整体定位中低档次，是一个大众化消费的聚集地。市桥商圈距离本项目仅2公里，将与本项目形成直接竞争，是未来项目定位要研究的重点对象。,（一）易发商业中心,罗家商业中心占地约150亩，分两期
7、建设，首期建筑面积约6至8万平方米，分34层，吉之岛、新大新、广百、麦德龙、家乐福等知名商贸企业经洽谈后均有意入驻，目前招商工作正在紧锣密鼓地进行。罗家购物中心距离本项目3公里，对本项目会产生一定的竞争。（来源为网上资料）,（二）罗家商业中心,该商业中心与本项目同样位于桥南街，由在建的4万平方米大润发购物广场与5000平米苏宁电器构成，该商业中心与本项目只有1公里的距离，将与本项目形成直接竞争。,（三）大润发商业中心,第三部分 番禺各级商业中心价值规律初探,一、各级商业中心租售情况调查,易发商业中心是番禺区传统的商业聚集地，由易发商业街、繁华盛世购物中心、繁华路商业街、大北路商业街、东涌路商业
8、街等构成，总商业体量逾25万平方米。,（一）区级商业中心易发商业中心,小结：目前番禺区级商业中心的核心区域一楼街铺主流租金为600-800元/月，按照成熟商圈6%回报率计算，街铺主流价值达到120000-160000元/，这是本项目发展的前景。通常一个市级商业中心处于开发初期，其商铺的入市价值只有成熟期的1/3左右。,华南商业中心位于番禺迎宾路，片区距离主城半小时，被规划为广州CLD居住区。拥有祈福新村、星河湾、锦绣香江、南国奥林匹克花园等居住区，人口密度高。根据广州市商业网点发展规划2003-2012，华南商业中心由“万博-长隆-汉溪”构成，将被打造成商贸区、休闲度假区于一体的超大型商圈。该
9、商业中心目前主要有以家居专卖为主的万博中心和以零售购物为主的海印又一城。其中海印又一城目前在建。,（二）区级商业副中心-华南商业中心,小结：目前番禺区级副商业中心主要商业都为近期开发完成的或正在建设的项目，所以华南商业中心尚处发展中，其商铺价值还未能达到一个城市区级商业副中心的水准。我司通过对番禺各级商业网点的考察，并参照其他城市的各级商业网点的价值规律，对番禺区级副商业中心的街铺价值进行预估，预计其成熟期街铺的主流售价能够达到1012万/平方米左右，而入市价格一般为34万/平方米。,（三）镇级（大型楼盘）商业中心,1、清河东路商业中心,清河东路商业中心以番禺区清河东路为主轴，沿线建有多个中高
10、档楼盘，规划有社区商业街，主要东怡新区社区商业街、金海岸花园社区商业街、盛泰花园社区商业街、东晖园社区商业街等。,2、罗家商业中心,罗家商业位于政府重点规划的罗家商业圈内。但目前，罗家现代商业中心未建，区域内的商业配套以社区商业为主，该片区人口结构主要是村民，消费层次偏低。,3、桥南商业中心,桥南商业中心商圈内主要有海伦堡、花样年华、华景新城、喜盈嘉等高尚社区，主要的商业配套有海伦堡商业街、花样年华商业街、喜盈嘉立思商业街、绿庭雅苑商业街等，社区人口较密集，消费力较强，经营状况良好。,钟村作为番禺最先发展起来的大型社区，人口已达到10万人，拥有祈福新村、奥园等大社区，主要配套商业有祈福新村商业
11、街、奥园商业街，片区消费力较强，经营状况良好。,4、钟村商业中心,5、洛溪商业中心,洛溪位于番禺区西北，得新城开发之优势，常住人口达到数十万，拥有碧桂园、锦绣江南、奥林匹克等大社区，主要配套商业有奥林匹克商业街等。,小结：根据对番禺区不同镇级（大型楼盘）商业中心的调研得知，番禺区镇级（大型楼盘）商业中心街铺主流租金为60-120元/平方米月，主流售价为2.53万元/平方米左右，主流回报率为3%左右。,（四）酒店式公寓,小结：目前番禺区在售的酒店式公寓单个项目体量在3万平方米左右，单层面积在1500左右，其主流售价在8000元/平方米左右。,第四部分 项目基本情况调研及多向定位思路,地理位置:项
12、目位于番禺区桥南片区，南城路、福德路、德昌路、南华路交汇处； 总用地面积:89475平方米； 建设用地面积:64861平方米； 商业金融用地:57558平方米； 停车场用地:7303平方米； 总建面积:179977平方米； 建筑密度:不超过45%； 建筑限高:80米； 红线范围:455米(长)146米(宽)。,一、项目基本情况调研,根据项目所处区位地段、地块规模及技术指标，得出项目三种定位方向：区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心（相当于镇级商业中心）。,二、项目的多向定位思路,1、定位方向一：区级商业中心,分析1：番禺中心城区的易发商业中心发展较早，居住区密集，没有为商业发展预留空间，
13、商业的发展受到了限制，很多商业不是量身定做，而是“削足适履”的通过租赁老的民房或老商城来经营，在配套上很难达到中高端商家的要求，所以繁华路与大北路虽然商业体量庞大，但是消费档次局限在中低端，整个城市中心区亟需一个中高档次的商业中心。本项目距离老商业中心只有2公里，而且所在区域属于番禺的富人居住区，为本项目定位成一个中高档次的区级商业中心，奠定了一定的基础。项目定位成区级商业中心，既能弥补易发商业中心的业态不足，又能将现有商业中心的体量做大，互补共荣，辐射整个番禺，使得其他商业中心难以与之抗衡。,分析2：目前番禺区级商业中心的“易发商业步行街商业中心、番禺广场-罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心
14、”三个商业中心相对独立，呈现多极化，本项目完全可以凭借着桥南街的地理优势和商业规模优势，打造成辐射桥南街、沙湾、鱼窝头、榄核、大岗等番禺南部区域的区级商业中心，与汉溪商业中心、易发商业中心、罗家商业中心形成群雄割据的局势。,（1）业态组合,主 力 店：高端百货、大型品牌连锁超市、电器旗舰店； 商业街区：百货类：运动休闲品牌、女装、男装、珠宝、化妆品、饰品、钟表、眼镜等；社区便利类：便利店、药店、水果店、干洗、通讯、烟酒、美容、美发、文化、音像、教育培训；社会服务配套：银行、保险服务、证券、邮政、诊所、社区性的医疗中心、电信营业厅； 餐饮：酒楼、西餐、中餐、连锁快餐、冷饮小吃等； 休闲娱乐：电影
15、院、网吧、KTV、足浴、茶馆、健身中心、咖啡馆、酒吧、书店等。,（2）各业态体量及销售、持有面积,特别备注：商业的指标要根据层高以及规划面积，尽量用足指标。,该定位的纯商业体量预计要达到11.5万平方米左右。,（3）平面规划布局,（4）提示：如果发展商有持有运营的打算，也可以将项目定位成中高端的“购物中心+街区”模式。,2、定位方向二：区级副商业中心,项目所在桥南街的大开发如火如荼，目前该片区居住人口规模近10万，随着规划项目的建设，未来片区人口规模将达到16万。加上桥南街与沙湾镇交界处即将开发的雅居乐规划的10万人，项目未来辐射范围内的消费人口将达到26万以上。而且本项目是目前片区内规划的体
16、量最大的商业中心，在规模和硬件配套上完全可以击败大润发商业中心，为本项目打造成为番禺中心城区的区级副商业中心奠定了基础。,（1）业态组合,主 力 店：百货、超市、电器； 商业街区：百货类：运动休闲品牌、女装、男装、珠宝、化妆品、饰品、钟表、眼镜等；社区便利类：便利店、药店、水果店、干洗、通讯、烟酒、美容、美发、文化、音像、教育培训；社会服务配套：银行、保险服务、证券、邮政、诊所、社区性的医疗中心、电信营业厅； 餐饮：酒楼、西餐、中餐、连锁快餐、冷饮小吃等； 休闲娱乐：电玩、溜冰场、网吧、KTV、足浴、茶馆、健身中心、咖啡馆、酒吧、书店等。,（2）各业态体量及销售、持有面积,特别备注：商业的指标
17、要根据层高以及规划面积，尽量用足指标。,该定位的纯商业体量预计要达到9万平方米左右。,（3）平面规划布局,（4）操盘模式要点,该定位主要辐射周边高尚住宅区人口，因此项目操盘模式要视雅居乐等周边大盘开发进程决定。如果能够明确周边社区的开发进程，则建议分期开发；如果周边开发进程不够明朗，则建议整体商业同期开发，具体操盘模式如下：分期开发（预计分两期）：一期开发“超市、电器主力店+部分餐饮休闲娱乐+部分商业街区”，大约为一半体量的商业，同时将销售部分先行销售；（目前片区人口只有10万，超市、电器的进驻可能性较大，百货等高端业态的进驻可能性不大。）二期开发“百货+高档餐饮休闲娱乐+部分商业街区”，具体
18、根据周边开发进程进行。同期开发：整体开发，百货、超市、电器等主力店先签约，街区部分采取包租3-5年的方式进行销售，前期整体空置，待区域市场成熟后再进行全面招商，如此操作既为发展商预留了缓冲期又保证了项目的同步开业。,（1）业态组合,主力店：超市、电器； 商业街区：百货类：运动休闲品牌、女装、男装、珠宝、化妆品、饰品、钟表、眼镜等；社区便利类：便利店、药店、水果店、干洗、通讯、烟酒、美容、美发、文化、音像、教育培训；社会服务配套：银行、保险服务、证券、邮政、诊所、社区性的医疗中心、电信营业厅； 餐饮：酒楼、西餐、中餐、连锁快餐、冷饮小吃等； 休闲娱乐：网吧、KTV、足浴、茶馆、健身中心、咖啡馆、
19、酒吧、书店等；,3、定位方向三：区域商业中心（相当于镇级商业中心）,立足桥南片区目前的10万居住人口，通过在硬件配套和经营管理上击败大润发商业中心，打造成桥南片区唯一的区域商业中心。,（2）各业态体量及销售、持有面积,特别备注：商业的指标要根据层高以及规划面积，尽量用足指标。,该定位的纯商业体量预计要达到4.5万平方米左右。,（3）平面规划布局,第五部分 项目工作思路,项目前期策划委托事项之报告部分（100天）项目招商委托事项之项目招商策划和招商执行项目销售委托事项之项目销售策划和销售执行,第一阶段：项目市场研究报告（50天） 一：项目基本情况调研（一）项目位置地段； （二）项目规模及各项技术
20、指标； （三）项目的整体规划指标； （四）项目所处区域基本状况； （五）项目周边商业环境、市政配套、交通物流； （六）项目周边住宅、政府机构、企事业单位开发及工厂企业进驻状况； （七）项目周边的租金及商铺售价； （八）开发商的近期开发目标和远期开发目标。,项目前期策划委托事项之报告部分（100）,（一）番禺综合情况调研 1、番禺区位及整体规划； 2、番禺经济综合情况； 3、番禺人口规模及结构、居民收入水平及消费状况； 4、项目所处区域的人口规划、目前人口结构、居民收入水平及消费状况。（二）番禺商业基本情况调研 1、番禺商业网点总体规划； 2、番禺主要商圈分布及特征； 3、番禺商业总体竞争状况；
21、 4、项目所处区域商业业态、消费对象、租金、售价调研； 5、番禺区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心的主力店（购物中心、百货 超市、电器等）、主题商城（女人世界、儿童世界、潮流前线等）、餐饮休闲娱乐、商业街区（运动休闲品牌、女装、男装、珠宝、钟表、眼镜、便利、美容、美食街等）、专业市场（服装鞋包、小商品等）的位置、规模、商业形式、商业布局、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研。,二：番禺本地市场调研,（三）番禺商业地产市场调研 1、商业地产开发整体状况； 2、商业地产销售状况（价格、销售模式等分析）； 3、商业地产开发营销水平（定位、招商、销售、经营状况分析）； 4、商业地产热点开发
22、区域； 5、项目所处区域商业地产项目开发规模及时间进度。（四）番禺商户资源分析 1、本地商户资源； 2、异地商户资源； 3、其他连锁品牌进驻的可能性分析。（五）番禺商铺市场及投资客分析 1、投资渠道分析； 2、商铺投资状况分析； 3、区域商铺投资回报率情况分析； 4、区域商铺成长空间调研分析； 5、投资客分析。,（一）主要调研地点 1、广州典型行政区的商业中心； 2、珠三角内典型地级市的类似商圈。（二）主要调研内容 1、城市基本情况、规划、配套、人口规模及结构、消费水平等； 2、区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心的主力店（购物中心、百货、超市、电器等）、主题商城（女人世界、儿童世界、潮
23、流前线等）、餐饮休闲娱乐、商业街区（运动休闲品牌、女装、男装、珠宝、钟表、眼镜、便利、美容、美食等）、专业市场（服装鞋包、小商品等）的位置、规模、商业形式、商业布局、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研。（三）调研结论通过以上综合调研，得出以下结论： 1、广州行政区区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心及珠三角地级市类似商圈的一般业态组合规律； 2、广州行政区区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心及珠三角地级市类似商圈的一般商户特征规律； 3、广州行政区区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心及珠三角地级市类似商圈的一般租金和售价规律。,三：珠三角市级副商业中心调研,第二阶段：项
24、目多向定位分析报告（30天）根据项目所处区位地段、地块规模及技术指标，以及开发商的期望，得 出项目的多个定位方向：定位方向一：区级商业中心； 定位方向二：区级副商业中心； 定位方向三：区域商业中心。针对以上多项定位进行以下分析工作：（一）多向定位的业态容量分析； （二）多向定位的百货、超市、电器、餐饮休闲娱乐等主力店的进驻可行性分析； （三）多向定位的销售面积和销售价格、销售总值评估； （四）多向定位的经营风险分析。,第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议 （在主力店明确进驻意向和发展商确定选择主力店的倾向后，20天内提交）（一）项目唯一性定位 根据项目的回款要求、持有面积、招商难易度、经
25、营风险来确定唯一性 定位，在确定项目唯一性定位后，再进行项目建筑规划设计。 （二）项目建筑规划设计建议 1、项目类型建筑布局设计建议； 2、主力店、街区、主题商城等建筑特征及相关配套设施设计建议； 3、标志及主入口设计建议； 4、景观环境设计建议； 5、休闲广场设计建议； 6、街区灯光工程设计建议； 7、立面广告展示设计建议； 8、促销设施设计建议。 （三）建立完善的商业地产服务链，推荐并协助专业公司与开发商建立合作关系 1、建筑设计院； 2、景观规划设计公司； 3、装饰设计公司； 4、灯光工程设计公司； 5、广告工程设计公司。,一：项目目标商户全面调研分析 （一）完整收集区域主力店、次主力店
26、、街区商户名录并建立档案； （二）建立区域部分商户的上游总部联系档案； （三）与上述商户进行前期沟通； （四）与有可能进驻的连锁品牌进行前期沟通。二：项目定位业态经营分区和招商平面分割图制定 （一）确定整体项目经营业态； （二）主力店、主题商城、街区规划布局； （三）招商平面分割。三：项目定位招商政策的制订 （一）租金标准； （二）合同年限； （三）优惠政策； （四）管理费、水电费、空调费、广告位出租费标准等； （五）招商法律文件（合同范本、管理公约等）。,项目招商委托事项之项目招商策划和招商执行,四：项目目标商户招商 （一）建立目标商户完整资料库； （二）建立目标商户分级排序目录； （三）目
27、标商户深度访谈。五：项目招商整合推广策略 （一）招商推广主题； （二）招商推广物料的设计与制作； （三）招商推广渠道； （四）招商推广费用预算。,注：招商报告在执行阶段提交。,一：项目销售价格市场调查分析 （一）区域商业价值规律分析、周边片区商铺价值分析； （二）项目价值规律分析； （三）项目销售定价加权评估。二：项目目标投资客分析 （一）市场销售目标客户定位； （二）投资人群和投资特点； （三）确定目标投资者。三：项目铺位销售平面分割图 （一）铺位面积； （二）铺位进深比例； （三）公共部分与通道系统的划分。四：项目销售模式建议 （一）硬售； （二）带租约销售； （三）委托经营2-5年销售。
28、,项目销售委托事项之项目销售策划和销售执行,五：项目铺位定价 （一）商铺价值的基本规律； （二）商铺定价的工作程序； （三）项目整体销售价格定位； （四）分区售价制定； （五）销售价格走势分析。 六：项目销售执行 （一）进场前的准备； （二）销售现场的配置要求； （三）销售文件的制定； （四）进场后工作； （五）销售阶段； （六）攻坚扫尾阶段。 七：项目各种销售文件及法律文本的制定制定认购书、委托经营协议书、业主公约等。 八：项目销售整合推广策略 （一）销售推广主题； （二）销售推广物料的设计与制作； （三）销售推广通道； （四）销售推广费用预算。注：销售报告在执行阶段提交。,提案到此结束 谢谢！,
