1、2010年商业地产类型 与投资风险对比分析,Page 2,重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司简介,重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司：西南商业地产第一服务平台,重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司核心业务： 1、商业地产定位判断 4、商业地产投资管理 2、商业项目规划指导 5、住宅地产全程代理 3、商业招商营销代理 6、项目融资代理服务,刘力：重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司商业地产销售部总监，专业从事商业地产销售及研究6年，曾先后服务于奥园、鲁能、万科、金科等诸多房地产开发企业。,4,前十年看住宅 后十年看商业,Page 4,壹,住宅前期投资优势,投资门槛低,随着中国经济发展、政策完善以及整个国民经济转型趋
2、势，住宅地产投资前期相对而言所拥有的优势正在逐步丧失！,Page 5,Page 6,Page 7,双击添加标题文字,双击添加标题文字,双击添加标题文字,住宅投资空间正在逐步下降！,Page 8,十二五规划中特别强调的两个字“消费”将是中国经济下一个五年发展的重点，而由此带来的将是商业发展的繁荣与商业地产的高速发展。,Page 9,今年4月至5月间，万科在北京、西安、东莞和武汉，全力打造3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，总投资额高达百亿元。在北京，万科今年将启动共计40多万平方米的商业配套设施，包括万科蓝山G1、G3号楼，以及长阳项目和五号公社等商业部分。万科总裁郁亮宣布新战略
3、：万科未来将加大商业地产的投入，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。金地集团也表示，将进一步加大商业地产的投资力度，再加上目前以世茂工三为代表的写字楼产品的热销。绿地集团宣布今年将在一二线城市加大商业地产的投资力度，收购位于北京、上海等一二线城市的商业地块。从2009年初开始，保利就激进拿地，更是砸出350亿分别竞得重庆鸿恩寺地块、北京大兴黄村地块以、成都领事馆地块、南京、广州、佛山等城市大宗地块，而这些地块中有近40%的面积将被用于商业建筑。保利的目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。,四,众多房企大举挺进商业地产，正在给我
4、们释放一个信号，商业地产投资的热潮马上就要来了！,Page 10,不同类别商业地产产品分析,商业地产投资热潮来临之际，我们到底该如何选择产品？,Page 11,双击添加标题文字,商务楼、写字楼 交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高。SOHO等。,Page 12,单击添加,单击添加,单击添加,传统商铺 商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。,Page 13,市中心综合商业 城市中心综合商业基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛
5、围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。城市中心商业综合体也特指城市发展过程中即将诞生的新的商业中心，比如安顺的西秀新天地。,Page 14,1,单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容 单击此处添加段落文字内容,社区商业中心 城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要。但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。邻里中心等。,Page 15,双击添加 标题文字,此处添加内容,此处添
6、加内容,此处添加内容,休闲度假商业 现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧。芙蓉古镇等。,Page 16,大型商业中心MALL 融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。,Page 17,双击添加标题文字,专业市场 专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。中关村海龙电子市场 等。
7、,Page 18,重点销售方式分析,Page 19,双击添加 标题文字,双击添加 标题文字,Page 20,Page 21, 售后包租与售后返租优劣势分析 ,2、租赁价格必将抬高销售价格，于是存在三个市场问题：一是销售门槛提高，销售价格抗性增大，很可能造成销售的不顺畅或者是商业销售的断层；二是反应在销售价格上的租赁价格部分的税收问题；三是租金定高了，商户承受不了，以经营为目的的商户必将考虑长期经营下去的经营成本以及装修成本，很可能面对招商的抗性；如果租金价格定低了，那么售后返租与售后包租的销售优势将无法体现。, 售后代租与带租约销售优劣势分析 ,优势： 1、售后代租：商业经营管理公司凭借其成熟管理经验，优厚的商业资源，承诺在一定年限内可以代为其寻找承租商户，从而保障投资者的利益，增强客户的信任。 2、带租约销售：此种方式是先租赁再销售。通过租赁工作的进行达成两方面的效果：一是初步形成商业的繁荣景象，可以增强投资者的投资信心；二是直接通过前期招商租赁后的销售，将客户的租金回报进行最现实的体现。劣势： 1、售后代租对商管公司的要求比较高，需要商管公司在商场后期运营方面要做的比较好。 2、带租约销售对前期招商方面的要求比较高，只有做好前期招商，才能为商场的繁荣经营提供一个比较好的基础。,
