1、,汇富济宁金乡项目市场研析报告,研，在策略之前。,2012年2月6日,目 录 contents,Part 1 住宅部分,Part 2 商业部分,Part 3 总结,Part 1 住宅部分,城区划分,目前金乡以金济河为界，金济河以西为老城区，以东为新城区。本案处于新老城区的交汇处。,各项目位置图,海润黄金海岸,千寿湖壹号,金桂园,金港星城,金水岸国际公寓,九星花园,六个项目分别位于老城区和新城区，其中老城区为：金水岸国际公寓、金桂园、海润黄金海岸；新城区为：金港星城、九星花园、千寿湖壹号。,各项目基本情况,由上表可以看出，目前市场上的几个项目中，开发商仍然以本地开发商为主，外地的开发商逐步的开始
2、进入金乡市场；老城区的项目总体量相对较小，新城区的目前体量都较大；建筑类别从原来的多层逐步向小高层、高层转变，新城区因项目体量都较大，产品类型较为丰富。,各项目价格对比,由上图可以看出，目前市场上的几个项目中，均价比较高的为九星花园，达到了3500元/。从区域来说，新城区的价格普遍较贵，三个新城项目的平均均价为3400元/；而老城区的价格相比新城来说稍低，三个老城项目的平均均价在3280元/（价格为优惠前价格）。,各项目面积对比,由上表可以看出，目前市场上的几个项目中，户型的最小面积为85的两室两厅户型，普遍的户型面积区间在90-130之间，户型面积相对较大。而距离本案较近的金水岸国际公寓的户
3、型面积在110-150之间，均为三室、四室户型，无两室户型。,各项目面积对比,包括花园洋房配比,不包括花园洋房配比,由上图可以看出，在所有的户型配比中，占比例最大的为100-122的三室两厅一卫的户型，占27%，而126-134的三室两厅两卫的户型次之，占25%，也就是说三室的户型占了总数的52%；在不包括花园洋房的户型配比中，占比例最大的依然为100-122的户型，其次是126-134，两者占据了总房源的66%。可见金乡市场以三室户型为主。,各项目优惠对比,由上表可以看出，目前开盘正在销售的房源基本都有优惠，优惠幅度在150元/左右。而金桂园剩余房源不多，千寿湖壹号未开盘销售，暂无优惠。,各
4、项目配套对比,由上表可以看出，目前所有的项目均为纯毛坯交房，并且配备的都为地暖，市场上目前已几无暖气片方式供暖，并且当地居民较习惯交房标准为纯毛坯方式。,个案分析-金水岸国际公寓,金水岸国际公寓,项目位置：金水岸国际公寓位于金乡县文峰路南，金济河西侧。,项目位置,个案分析-金水岸国际公寓,住宅部分 项目名称：金水岸国际公寓 开发商：金乡通运达房地产开发有限公司 总建筑面积：80636 住宅建筑面积：73733 总户数：592户 容积率：3.45 交房标准：纯毛坯 供暖方式：地暖，集中供暖，分户计量 开盘时间：2011年9月份开盘销售 均价：3200元/，优惠后价格3000元/。 户型面积：11
5、0-150 优惠情况：首付30%，优惠100元/；首付50%，优惠200元/；全款，优惠300元/ 物业费：1元/月 销售情况：目前剩余房源30%左右 产品特色：采用断桥隔热铝合金型材窗户；落地观景阳台；统一安装桑乐阳台壁挂平板电铺式太阳能,基本情况,商业部分 商业性质：底商 层高：1层7米，2层4米 单价：预计均价8000元/,个案分析-金水岸国际公寓,户型配比,有上图可以看出，金水岸国际公寓在售的房源，共计248套，占比例最大的为112-118的三室两厅一卫的户型，占55%，其次为145-149的四室两厅两卫的户型，为35%。三室户型占据主要位置。,Part 2 商业部分,金水岸国际公寓商
6、业部分,商业简单概况,沿荷香路商业部分,沿奎星路商业部分,Part 3 总结,1、从体量来看： 老城区项目的体量较小，新城区项目的体量较大，建筑类别配置较为丰富，并且从传统的多层向高层方向发展。 2、从价格来看： 老城区的价格低于新城区，老城项目的平均均价在3280元/（优惠前价格）。 3、从户型面积来看： 县城项目的户型面积配置相对较大，两室户型较少，三室户型为主，尤其是100-122之间的户型。 4、从优惠情况来看： 目前在售的项目基本都有优惠，并且优惠幅度在150元/左右。 5、从交房标准及供暖方式看： 所有项目均为纯毛坯交房，供暖方式均为地暖。 6、从商业来看： 商业的价格基本为住宅的两倍左右，基本都为底商，两层商业。 7、从市调来看： 各项目的销售进度除金海岸国际公寓外相对较为缓慢，元宵节前夕售楼处的上客量尚可，平均在8批/天。,
