1、 房地产估价报告项 目 名 称：长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25 栋 707 室房地产评估.委 托 方： 估 价 方： xxxxxxxx估 价 人 员： xxxxxx估价作业日期： 二 0 一七年 5 月 10 日估价报告编号： X 房估字XX第 XX 号2目 录1.致 委 托 方 函 .32.估 价 师 声 明 43.估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 54.房地产估价结果报告 7一 、 委 托 方 .7二 、 估 价 方 .7三 、 估 价 对 象 概 况 .7四、估价目的 .8五 、 估 价 时 点 8六、价值定义 .8七、估价依据 .8八 、 估 价 原 则 9九 、 估
2、价 方 法 9十 、 估 价 结 果 10十 一 、 估 价 人 员 10十 二 、 估 价 作 业 日 期 .11十 三 、 估 价 报 告 应 用 有 效 期 115 房地产估价技术报告 12一 、 个 别 因 素 分 析 .12二 、 区 域 因 素 分 析 .12三 、 市 场 背 景 分 析 .12地理位置和行政区划 .12经济和社会发展状况 .13房地产市场分析 .14四 、 最 高 最 佳 使 用 分 析 .14五 、 估 价 方 法 选 用 .14六 、 估 价 测 算 过 程 .15七 、 估 价 结 果 确 定 .196 附 件 203致 委 托 方 函 ：受 您 的 委
3、托 ， 我 公 司 于 2017 年 5 月 10 日 对 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 新康 路 （ 兆 基 君 城 ） 25 栋 707 室 ， 建 筑 面 积 为 86.1 m2， 房 屋 所 有 权 证 证 号 为 湘 （ 2017） 宁 乡 县 不 动 产 权 第 0004764 号 的 房 地 产 进 行 价 格 评 估 ，为 确 定 房 屋 出 售 时 该 房 屋 的 市 场 价 值 提 供 参 考 依 据 。根 据 国 家 现 行 有 关 法 律 、 法 规 和 政 策 条 例 及 委 托 方 提 供 的 各 种 资 料 ， 遵循 依 法 、 公 正 、 科 学 、
4、准 确 和 适 度 的 原 则 ， 经 估 价 人 员 实 地 收 集 资 料 、 分析 计 算 ， 并 与 估 价 时 点 长 沙 市 宁 乡 县 类 似 房 地 产 的 市 场 价 格 水 平 相 比 较 后 ，确 定 委 估 房 地 产 于 估 价 时 点 2017 年 5 月 10 日 的 价 格 及 单 价 为 ：房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写总 价 3100240 元 叁 佰 壹 拾 万 零 贰 佰 肆 拾 元单 价 5424 元 /m2 伍 仟 肆 佰 贰 拾 肆 元 每 平 方 米法 定 代 表 人 ： XXXXX二 0 一 七 年 5 月 10 日4估 价 师
5、 声 明我 们 郑 重 声 明 ：一 、 我 们 在 本 估 价 报 告 中 陈 述 的 事 实 是 真 实 的 和 准 确 的 。二 、 本 估 价 报 告 中 的 分 析 、 意 见 和 结 论 是 我 们 自 己 公 正 的 专 业 分 析 、 意见 和 结 论 ， 但 受 到 本 估 价 报 告 中 已 说 明 的 假 设 和 限 制 条 件 的 限 制 。三 、 我 们 与 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 没 有 利 害 关 系 ， 也 与 有 关 当 事 人 没有 个 人 利 害 关 系 或 偏 见 。四 、 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准
6、房 地 产 估 价 规 范 进 行 分析 ， 形 成 意 见 和 结 论 ， 撰 写 本 估 价 报 告 。五 、 我 们 已 对 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 进 行 了 实 地 查 勘 。 估 价 员 刘 凯 对本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 进 行 了 实 地 查 勘 。六 、 没 有 人 对 本 估 价 报 告 提 供 重 要 的 专 业 帮 助 。七 、 本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人
7、使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。注 册 房 地 产 估 价 师 ： 注 册 证 号 ： XXXXXX二 0 一 七 年 5 月 10 日5估 价 的 假 设 和 限 制 条 件一 、 本 项 估 价 的 假 设 条 件1、 本报告基于公开市场假设，即：（1）市场为公开的市场，卖方愿意
8、出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。3.本 报 告 在 评 估 过 程 中 ， 假 设 委 估 房 地 产 为 商 业 用 途 ， 在 未 来 剩 余 使用 年 限 内 不 改 变 房 地 产 用 途 。4.假 设 委 估 房 地 产 现 状 满 足 所
9、 采 用 的 城 市 规 划 、 用 途 管 制 和 限 制 条 件 ，另 有 说 明 的 除 外 。二 、 本 项 估 价 的 限 制 条 件1.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。2.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。3 本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内估价对象的质
10、量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。4本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他6不可抗力对估价结论的影响。5.实 地 查 勘 时 ， 对 房 屋 仅 进 行 一 般 性 察 看 ， 并 未 进 行 结 构 性 测 试 ， 不 可能 确 定 其 内 部 缺 损 。6.本 报 告 中 的 建 筑 面 积 按 房 屋 所 有 权 证 存 根 所 载 数 据 计 。7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未 经 本 评 估 单 位 同 意 ， 评 估 报 告 的 全 部 或 任 何 一 部 分 内 容 不 得 使 用
11、 其 他 与本 次 项 目 无 关 的 任 何 公 开 文 件 、 通 告 或 报 告 中 ， 也 不 得 以 任 何 形 式 公 开 发表 。8.房 地 产 估 价 报 告 备 查 编 号 ： X 房 地 估 X 字 XX第 X 号 。房地产估价结果报告一 、 委 托 方单 位 名 称 ： 法 定 代 表 人 ： 单 位 住 址 ： 联 系 电 话 ： 二 、 估 价 方机 构 名 称 ： xxxxxxxxx单 位 住 址 ： xxxxxxxxxx法 定 代 表 人 ： 估 价 资 格 ： 联 系 电 话 ： xxxxxxxxx7三 、 估 价 对 象 概 况1.建 筑 物 状 况长 沙 市
12、 宁 乡 县 玉 潭 镇 新 康 路 （ 兆 基 君 城 ） 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 新康 路 ， 于 二 零 一 五 年 建 成 ， 总 体 结 构 高 18 层 ， 为 钢 筋 混 凝 土 结 构 一 等 。委 估 建 筑 物 位 于 第 七 层 ， 有 公 用 电 梯 和 楼 梯 通 七 楼 。 建 筑 物 情 况 为 毛 坯 状态 。2.委 估 对 象 利 用 现 状委 估 房 地 产 现 为 毛 坯 空 置 状 态 。 3.周 围 环 境估 价 对 象 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 ， 处 于 新 康 路 西 段 ， 北 面 正 对 宁 乡 县文 体
13、 中 心 、 二 环 路 ， 南 有 宁 乡 县 人 民 医 院 ， 东 与 春 城 北 路 相 接 ， 西 与 宁 乡县 第 十 三 中 学 相 邻 。 东 行 500 米 为 花 明 北 路 人 人 乐 商 圈 ， 环 境 好 ， 地 段好 ， 绿 化 面 积 高 ， 交 通 方 便 。 区 域 内 具 备 各 种 休 闲 娱 乐 场 所 ， 作 为 住 宅 用途 区 位 价 值 有 很 大 潜 力 。 权 益 状 况估 价 对 象 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 新 康 路 （ 兆 基 君 城 ） 七 楼 ， 房 屋 房 屋 所 有 权 证 湘 （ 2017） 宁 乡 县 不
14、 动 产 权 第 0004764 号 ， 权 属 李 湘华 所 有 。 由 于 资 料 方 面 的 原 因 ， 他 项 权 利 是 否 受 限 无 法 核 实 。 四、估价目的为 确 定 房 地 产 抵 押 提 供 价 格 参 考 依 据 。五 、 估 价 时 点二 0 一 七 年 5 月 10 日六、价值定义本 报 告 提 供 的 价 格 是 估 价 对 象 在 估 价 期 日 、 在 本 报 告 的 全 部 限 制 条 件 下 、武 汉 市 房 地 产 市 场 自 由 开 放 、 完 全 竞 争 状 态 下 的 公 开 市 场 价 值 。 所 谓 公 开市 场 价 值 是 在 公 开 市
15、场 最 可 能 形 成 的 价 格 ； 采 用 公 开 市 场 价 值 标 准 时 ， 要求 评 估 的 客 观 合 理 价 值 应 是 公 开 市 场 价 值 。委 估 房 地 产 的 价 格 定 义 为 ： 建 筑 物 为 钢 筋 混 凝 土 结 构 ， 用 途 为 住 宅 ，8土 地 性 质 为 国 有 建 设 用 地 。 本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。七、估价依据1、 中华人民共和国城市房地产管理法 ；2、 中华人民共和国土地管理法 ；3、 房地产估价规范 （GB/T50291-1999） ；4、 中华人民共和国土地管理法实施条例 ；5
16、、 中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 ；6、委托方提供的待估房地产房屋所有权证 ；7、湖南省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；8、估价委托书；9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。八 、 估 价 原 则1、独立、客观、公正原则。2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。九 、 估 价
17、方 法根据房地产估价规范 ，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等几种。91、有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报
18、酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。根据房地产估价规范并结合估价对象实际情况，评估人员认为在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃，因此选用市场比较法进行评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对
19、象的估价结果。十 、 估 价 结 果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点 2017 年 5 月 10 日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。详细评估结果见房地产抵押评估结果一览表 。房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写10总 价 3100240 元 叁 佰 壹 拾 万 零 贰 佰 肆 拾 元单 价 5424 元 /m2 伍 仟 肆 佰 贰 拾 肆 元 每 平 方 米十
20、一 、 估 价 人 员注 册 房 地 产 估 价 师 ： xxxx注 册 证 号 ： xxxxxxxxx二 O 一 七 年 五 月 十 日十 二 、 估 价 作 业 日 期二 O 一 七 年 5 月 10 日十 三 、 估 价 报 告 应 用 的 有 效 期本 估 价 报 告 有 效 期 为 壹 年 ， 即 从 2017 年 5 月 10 日 至 2018 年 5 月9 日xxxxxxxxx法 定 代 表 人 ： 二 O 一 七 年 5 月 10 日11房地产估价技术报告一 、 个 别 因 素 分 析1.建 筑 物 状 况兆 基 君 城 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 新 康 路
21、， 于 二 零 一 五 年 建 成 ， 总 体 结 构高 18 层 ， 为 钢 筋 混 凝 土 结 构 。 委 估 建 筑 物 位 于 第 七 层 ， 有 公 用 电 梯 和 楼 梯 通 七楼 。 建 筑 物 毛 坯 状 态 。2.委 估 对 象 利 用 现 状委 估 房 地 产 现 为 毛 坯 空 置 。 二 、 区 域 因 素 分 析估 价 对 象 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 ， 处 于 新 康 路 西 段 ， 北 面 正 对 宁 乡 县 文 体中 心 、 二 环 路 ， 南 有 宁 乡 县 人 民 医 院 ， 东 与 春 城 北 路 相 接 ， 西 与 宁 乡 县 第 十
22、 三 中学 相 邻 。 东 行 500 米 为 花 明 北 路 人 人 乐 商 圈 ， 环 境 好 ， 地 段 好 ， 绿 化 面 积 高 ，交 通 方 便 。 区 域 内 具 备 各 种 休 闲 娱 乐 场 所 ， 作 为 住 宅 用 途 区 位 价 值 有 很 大 潜 力 。三 、 市 场 背 景 分 析地理位置和行政区划宁 乡 地 处 湘 东 偏 北 的 洞 庭 湖 南 缘 地 区 ， 地 理 上 界 于 东 经 11153 -11246 ， 北 纬 2755 -2829 ， 东 邻 望 城 ， 南 接 湘 潭 、 湘 乡 ， 西 与 涟 源 、 安 化交 界 ， 北 与 益 阳 、 桃
23、 江 毗 连 。 东 西 最 大 跨 度 88 公 里 ， 南 北 纵 长 69 公 里 。宁 乡 县 现 辖 菁 华 铺 、 喻 家 坳 、 沙 田 、 沩 山 4 个 乡 ， 大 屯 营 、 道 林 、 花 明 楼 、东 湖 塘 、 夏 铎 铺 、 坝 塘 、 资 福 、 灰 汤 、 流 沙 河 、 青 山 桥 、 龙 田 、 巷 子 口 、 黄 材 、老 粮 仓 、 煤 炭 坝 、 双 凫 铺 、 横 市 、 大 成 桥 、 回 龙 铺 、 双 江 口 、 金 洲 21 个 镇 ， 玉潭 、 城 郊 、 白 马 桥 、 历 经 铺 4 个 街 道 ， 总 面 积 2906 千 米 ， 总
24、 人 口 144 万 人 。 县人 民 政 府 驻 地 不 变 （ 金 州 大 道 5 段 ） 。 另 管 理 1 个 国 家 级 经 济 开 发 区 （ 湖 南 宁 乡经 济 开 发 区 ） 、 一 个 省 级 经 济 开 发 区 （ 宁 乡 高 新 技 术 开 发 区 ） 。12经济和社会发展状况2013 年 宁 乡 县 实 现 地 区 生 产 总 值 （ GDP） 835.05 亿 元 ， 比 上 年 增 长14.1%。 其 中 第 一 产 业 实 现 增 加 值 90.73 亿 元 ， 增 长 4.4%； 第 二 产 业 实 现 增 加值 578.02 亿 元 ， 增 长 16.6%；
25、 第 三 产 业 实 现 增 加 值 166.3 亿 元 ， 增 长10.3%。 按 常 住 人 口 计 算 ， 人 均 GDP 达 69797 元 。 县 域 经 济 基 本 竞 争 力 前 移 5位 ， 位 居 全 国 百 强 第 56 位 ， 中 部 第 3 位 。宁 乡 县 三 次 产 业 结 构 由 上 年 的 11.6:68.5:19.9 调 整 为 10.9:69.2:19.9。工 业 增 加 值 占 GDP 的 比 重 为 62.7%， 比 上 年 提 高 1 个 百 分 点 。 第 一 、 二 、 三 次产 业 对 经 济 增 长 的 贡 献 率 为 3.3%、 82.1%、
26、 14.6%， 分 别 拉 动 GDP 增 长0.5、 11.6、 2.0 个 百 分 点 。2015 年 实 现 地 区 生 产 总 值 （ GDP） 1002.17 亿 元 ， 比 上 年 增 长 12.1%。 其中 第 一 产 业 实 现 增 加 值 109.72 亿 元 ， 增 长 4.9%； 第 二 产 业 实 现 增 加 值675.55 亿 元 ， 增 长 12.7%； 第 三 产 业 实 现 增 加 值 216.90 亿 元 ， 增 长 13.0%。按 常 住 人 口 计 算 ， 人 均 GDP 达 81680 元 。估 价 对 象 所 在 光 谷 片 区 作 为 武 汉 经 济
27、 发 展 极 的 定 位 信 息 高 科 技 基 地 ， 在 发 展产 、 学 、 研 的 同 时 ， 全 方 位 一 体 化 地 协 调 发 展 。 规 划 目 标 为 满 足 人 的 生 活 、 工作 、 文 化 、 教 育 、 娱 乐 、 购 物 、 休 闲 等 综 合 性 城 市 功 能 需 求 。 开 发 商 实 力 强 、品 牌 大 ， 万 科 城 市 花 园 、 剑 桥 春 天 、 巴 黎 豪 庭 、 蓝 域 国 际 等 楼 盘 开 发 气 势 如 虹 。房地产市场分析光 谷 区 域 内 高 校 和 大 专 院 校 、 科 研 机 构 众 多 ， 人 流 量 极 大 ， 特 别
28、是 学 生 、家 长 等 等 消 费 群 体 是 旅 馆 稳 定 的 消 费 源 。四 、 最 高 最 佳 使 用 分 析估 价 对 象 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 新 康 路 （ 兆 基 君 城 ） ， 大 厦 本 身 登 记 为商 务 用 途 ， 旁 边 为 关 山 口 公 交 车 车 站 ， 环 境 好 ， 地 段 好 ， 繁 华 程 度 高 ， 交 通 方便 ， 人 流 量 大 ， 区 位 价 值 有 很 大 潜 力 。 根 据 最 高 最 佳 使 用 原 则 和 合 法 原 则 的 分13析 ， 保 持 现 状 是 最 佳 用 途 。五 、 估 价 方 法 选 用 估
29、 价 人 员 在 实 地 勘 察 的 基 础 上 ， 对 委 托 方 提 供 的 各 种 资 料 进 行 了 认 真 分 析 ，根 据 估 价 期 日 委 估 房 地 产 用 途 、 估 价 目 的 、 资 料 状 况 和 武 汉 市 房 地 产 市 场 的 实 际情 况 ， 决 定 采 用 市 场 法 和 收 益 法 来 测 算 委 估 房 地 产 的 价 格 。市 场 法 ： 首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析
30、，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。收 益 法 ： 就 是 预 计 估 价 对 象 未 来 的 正 常 收 益 ， 选 用 适 当 的 资 本 化 率 将 其 折 现到 估 价 时 点 后 累 加 ， 以 此 估 算 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 。六 、 估 价 测 算 过 程1、 选 择 估 价 方 法 。 该 房 地 产 是 出 租 的 旅 馆 ， 为 收 益 性 房 地 产 ， 用 收 益 法 估价 ， 选 用 收 益 法 中 的 报 酬 资 本 化 法 。2、
31、 搜 集 资 料 。 通 过 调 查 ， 搜 集 的 有 关 资 料 和 情 况 如 下 ：（ 1） 收 入 按 房 间 和 相 应 的 价 格 计 。 可 供 入 住 的 房 间 ：单 人 间 ： 100 元 16 1600 元双 人 间 ： 120 元 10 1200 元三 人 间 ： 135 元 5 675 元 （ 2） 入 住 率 为 60%（ 3） 酒 店 营 业 成 本 ： 根 据 市 场 调 查 ， 一 般 酒 店 房 间 耗 用 、 折 旧 和 相 关人 员 的 工 资 占 毛 收 入 40%（ 4） 维 修 费 ： 按 房 屋 重 置 价 的 1.5%2%（ 5） 管 理 费
32、 ： 对 出 租 房 屋 进 行 的 必 要 管 理 所 需 费 用 ， 一 般 按 年 收 入 的 2%5%。 （ 6） 保 险 费 ： 按 房 屋 重 置 价 或 房 屋 现 值 以 保 险 费 率 ， 我 国 的 保 险 费 在140.15%0.2%。（ 7） 税 金 ： 依 据 待 估 地 所 在 城 镇 房 屋 出 租 时 应 缴 纳 的 有 关 税 费 文 件 、 规 定确 定 ， 一 般 有 房 产 税 （ 按 年 收 入 的 12%计 ） 、 营 业 税 （ 按 年 收 入 的 3%） 、 城 市维 护 建 设 税 7%、 教 育 费 附 加 3%等 。 （ 8） 设 该 房
33、屋 收 益 年 限 为 有 限 年 ， 不 计 算 房 屋 折 旧 费3.测 算 年 有 效 毛 收 入 ：年 有 效 毛 收 入 =（ 1600+1200+675） 60%3012=750600 元4、 测 算 年 运 营 费 用 维 修 费 ： 按 建 筑 物 重 置 价 的 1.5 计 算 ， 武 汉 市 房 屋 重 置 价 格 标 准 规 定 钢 筋混 凝 土 结 构 一 等 房 屋 重 置 价 格 为 1150 元 / m2：年 维 修 费 1150571.581.5 9859.8 元 管 理 费 ： 取 年 收 入 的 3 ， 则 ：管 理 费 7506003 22518 元 保
34、险 费 按 房 屋 重 置 价 乘 以 保 险 费 率 2， 则 ：保 险 费 1150571.582 1314.6 元 税 费 ： 房 屋 出 租 应 纳 税 金 房 产 税 （ 按 年 收 入 的 12%计 ） 、 营 业 税 （ 按 年收 入 的 3%） ， 其 余 税 费 按 年 收 入 的 3%计 算 则 ：750600（ 12%+3%+3%） =135108 元上 述 、 、 、 总 费 用 （ 年 运 营 费 用 ） 合 计 为 168800.4 元5.计 算 年 净 收 益年 净 收 益 750600 75060040%-168800.4 281559.6 元6.确 定 报 酬
35、 率 （ 用 累 加 法 ）项 目 数 值无 风 险 报 酬 率 4.0%投 资 风 险 补 偿 3.0%管 理 负 担 补 偿 0.1%缺 乏 流 动 性 补 偿 1.5%易 于 获 得 融 资 的 好 处 -0.5%15所 得 税 抵 扣 的 好 处 -0.5%报 酬 率 7.6%6.计 算 房 地 产 的 价 格委 估 对 象 建 筑 物 土 地 使 用 年 限 为 50 年 ， 至 今 已 使 用 9 年 ， 剩 余 使 用 年 限为 41 年 ， 所 以 估 价 对 象 收 益 年 限 为 41 年 。因 此收益价格=2 81559.6/7.6%11/（17 .6） 41=35208
36、86 元房 地 产 单 价 =3520885.8571.58=6160 元 /m2估 价 结 果 如 下 ：房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写总 格 3520886 元 叁 佰 伍 拾 贰 万 零 捌 佰 仈 拾 陆 元单 价 6160 元 /m2 陆 仟 壹 佰 陆 拾 元 每 平 方 米xxxxxxxxxxxxxxxxxx二 0 一 七 年 5 月 10 日 市 场 比 较 法 测 算 估 价 对 象 价 格具 体 思 路 ： 在 近 期 房 地 产 市 场 中 选 择 与 估 价 对 象 处 于 同 一 供 求 范 围 内 ， 具 有较 强 相 关 线 、 替 代 性 的 房
37、 地 产 交 易 实 例 ， 根 据 估 价 对 象 和 可 比 实 例 的 状 况 ， 对 区域 因 素 、 个 别 因 素 、 时 间 因 素 和 交 易 情 况 等 影 响 房 地 产 市 场 价 格 的 因 素 进 行 分 析比 较 和 修 正 ， 评 估 出 估 价 对 象 的 市 场 价 格 。采 用 市 场 比 法 一 般 选 取 同 一 供 需 圈 内 ， 近 似 委 估 房 地 产 档 次 市 场 价 格 进 行16比 较 ， 根 据 估 价 人 员 对 武 汉 市 房 地 产 市 场 的 了 解 ， 分 别 选 取 如 下 可 比 实 例 ：1.确 定 比 较 因 素比较案
38、例 委估房产 联峰大厦第 15层 关山高新大厦第 8 层 国光大厦第 12 层地理位置 洪山鲁磨路 武汉洪山区珞瑜 路 洪山区关南后山小 区交易价格(元/m2) 5988 4899 5667交易情况 正常 正常 正常 正常交易时间 2009.12 2009.6 2009.10区域因素 一般 较好 一般 较好个别因素 一般 较好 一般 较好2、 确 定 比 较 因 素 系 数 见 下 表比较案例 委估房产 联峰大厦第 15层 关山高新大厦第 8 层 国光大厦第 12 层交易价格(元/m2) 5988 4899 5667交易情况 100 100 100 100交易期日 100 100 100 10
39、0区域因素 100 105 100 103个别因素 100 105 97 1043.比 准 价 格 确 定比较案例 委估房产 联峰大厦第 15层 关山高新大厦第 8 层 国光大厦第 12 层交易价格(元/m2) 5988 4899 5667交易情况 100 100/100 100/100 100/100交易期日 100 100/100 100/100 100/100区域因素 100 100/105 100/100 100/104个别因素 100 100/105 100/98 100/103比准价格 5431 4999 5290根 据 上 述 计 算 的 结 果 ， 求 比 准 价 格 的 算
40、术 平 均 值 ， 则 ：（ 5431 4999 5290） 3=5240 元 / m217估 价 结 果 确 定估 价 结 果 如 下 ：房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写总 格 2995079 元 贰 佰 玖 拾 玖 万 伍 仟 零 柒 拾 玖 元单 价 5240 元 /M2 伍 仟 二 佰 肆 拾 元 每 平 方 米xxxxxxxxxxxxxxxxx二 0 一 七 年 5 月 10 日七估价结果确定综合比较两种方法，结合估价师自己的专业知识和经验，市场法权重取 0.8，收益法权重取 0.2,则最后的价格等于：29950790.8+35208860.2=3100240.4 元取
41、 整 为 3100240 元房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写总 价 3100240 元 叁 佰 壹 拾 万 零 贰 佰 肆 拾 元单 价 5424 元 /m2 伍 仟 肆 佰 贰 拾 肆 元 每 平 方 米xxxxxxxxx法 定 代 表 人 ： 二 0 一 七 年 5 月 10 日18附件121221若能觅得一方喜欢的山水，在空旷的风里，种上淡暖如许，清欢如许。我愿用无尘的诗句，沾染些许晨露，轻叩那些老去的时光，让曾经的你我，重走一遍依旧开满鲜花的小径。时光里的我们，不说话。只是凝望着彼此旧时的模样，任凭花落清溪，任凭日暮烟霞。陌上的时光，匆匆如流。指尖，一直贪恋着世间所有的暖
42、香。而那些没有着落过往，早已随风而散。往事已旧，一切，终会在念与不念，忘与不忘之间，莞尔一笑，变得风轻云淡。22岁月的风，就这样翩跹而过。还好，总有一些不离不弃的相伴，安暖着岁月的荣辱沧桑。然后，在玲珑的小字里尘埃落定。珍惜着，不早也不晚的缘分。愿你永远在我文字的四季，可以与那些草木葳蕤的深情一样，青青又青青。纵使某天，错过了所有，只剩下一个人忧伤，也不要怪罪时光。时光里那些牵过的手，给错的爱，都是情不由衷。开始与结束，一样美丽。我们应该，原谅时光，记住爱！那些过往里的施与舍，恩与惠，何必计较太多。我们在山水间喂养清风，在草木间描摹明月，云淡风轻一天又一天。任凭年华一去不返，依旧无怨无悔，不负
43、岁月，不负时光。那些风花雪月的重逢与离别，终将陨落在时光深处，被过往的烟尘一一覆盖。当时光里，那些被岁月漂白的光阴，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。不如，安静着，于寂寂红尘中，为自己开一扇般若门，将一切浮云过往都放逐在红尘之外，只留一颗琉璃心，只守一池为我而开的莲荷，一粥一饭，一笔一墨，闲渡流年。未来的路，那么远。从未想过会遇见谁，也从未想过会错过谁。今朝，一壶浊酒，一扑流萤，几许明媚，几许嫣然，我依然是那个朴素的琉璃女子。不敷衍，不趋势，简单的行走，简单的生活，简单的爱与被爱。当时光里，
44、那些被光阴漂白的过往，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。若是，光阴辞去旧年，初心不改。我依然愿意，在心里种半亩花田，在文字里养一个春天。这样，无论你来不来，在不在，我都一样安静的开落。那样，你偶尔回眸，看到的风景，都是春天般，含着香，透着暖。喜欢让心在那一刻，静如菩提明镜。那么，且许我一程走旧的岁月，温一壶经年的雨水，煮一段曾经的往事，不提花开，不说花落。就让那所有的喜怒哀乐，淡暖清欢，如茶般，氤氲出缕缕清香。而你我，亦愈来愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到无味，亦有一股回甘，令人回味留恋。桃花
45、酿酒，醉了光阴。春水煎茶，赴了风雅。我人生四季，永远是那一抹剔透的琉璃色，不必虚张，不必声势，只做安静的自己，善待生命里遇见的一切，感恩并珍重，且温柔的对待。若有一天，我们隔着茫茫人海，穿过人流车流，你是否会一眼将我认出，并且微笑着喊出我的名字。若有一天，经年的路口，人烟渺渺。你是否会收集所有花香，用思念为我铺一条洒满落花的小路。那些失落的前尘往事，你是否愿意陪我一一捡拾，然后一起装帧成流年里最美的那一册画卷。人生云水一梦，寻一份清幽，养一颗禅心。那些迎面而来的风景，让我们微笑着迎接，并且一一纳入流年的画卷。愿世间美好，都是恰逢其时。至于那些聚了又散的人或事，淡记就好。或许，终有一天，心归宁静
46、，从容朴素。那么，我便在南山寻一处清幽。春来，采一壶桃花，酿一壶三生三世。夏来，养一池荷，掬一捧莲子醉清风。秋来，邀一缕秋风，修篱种菊，种下一个人的浮世清欢，种下一些心悦的小情绪。23曾经的往事，不提花开，不说花落。就让那所有的喜怒哀乐，淡暖清欢，如茶般，氤氲出缕缕清香。而你我，亦愈来愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到无味，亦有一股回甘，令人回味留恋。桃花酿酒，醉了光阴。春水煎茶，赴了风雅。我人生四季，永远是那一抹剔透的琉璃色，不必虚张，不必声势，只做安静的自己，善待生命里遇见的一切，感恩并珍重，且温柔的对待。若有一天，我们隔着茫茫人海，穿过人流车流，你是否会一眼将我认出，并且微笑着喊出我的名字。
47、若有一天，经年的路口，人烟渺渺。你是否会收集所有花香，用思念为我铺一条洒满落花的小路。那些失落的前尘往事，你是否愿意陪我一一捡拾，然后一起装帧成流年里最美的那一册画卷。人生云水一梦，寻一份清幽，养一颗禅心。那些迎面而来的风景，让我们微笑着迎接，并且一一纳入流年的画卷。愿世间美好，都是恰逢其时。至于那些聚了又散的人或事，淡记就好。或许，终有一天，心归宁静，从容朴素。那么，我便在南山寻一处清幽。春来，采一壶桃花，酿一壶三生三世。夏来，养一池荷，掬一捧莲子醉清风。秋来，邀一缕秋风，修篱种菊，种下一个人的浮世清欢，种下一些心悦的小情绪。冬来，红泥小炉煮一杯绿蚁酒，邀月，邀你，浅酌，微醺，共守流年。2425
