1、1房 地 产 估 价 报 告、估价对象概况本项目估价对象位于广州市东山区 x 路，共用地面积 1,699.16 m2，总建筑面积 14,541.54m2，用途为综合，权属人为 x，已办理房地产证。估价对象皆位于东山区的繁华地段，该地段写字楼林立，交通便捷，市政配套设施齐全。估价对象建于 1997 年，为 26 层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台日立电梯。整栋 大楼安装有中央空调及消防自动喷淋系统。据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。、估价目的抵押。、估价时点本项目的估价时点为 2001 年 9 月 30 日。、估价依据1、房地产估价规范(中华人民共和国国家标准 GB/T50291
2、-1999)；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、委托方提供的房地产产权证明文件及其他有关文件；5、本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；22、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。、估价方法由于估价对象属收益性房地产，故采用收益法进行估价。、估价测算过程收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上，将其累加后将得出估价对象的公开市场价值。本次评估采
3、用的公式为：. (2)nrssrAV1其中： V = 待估房地产价值；A= 待估房地产的年净收益；r = 资本化率；s = 净收益每年 递增的比率；n = 待估房地 产未来可获收益的年限。1、年毛租金收入月租金单价为： 65（ 元/m 2 .月）则年毛租金单价：65 12 = 780（ 元/ m 2 .年）2、有效出租率通过对广州市写字楼出租情况调查，发现与评估对象同档次、同地段写字楼有效出租率为 83%左右，所以，确定 该物 业的有效出租率为 83%3、各项费用：营业税及附加：年有效毛租金收入的 5.5%3房产税：年有效毛租金收入的 12%管理费用：年有效毛租金收入的 2 %维修、保养费、保
4、 险费及其他费用：取年有效毛租金收入的 4.15%各项费用共占年有效毛租金收入的 23.65%。4、年净收益 A年净收益 A =年毛租金收入有效出租率各项费用=780 83% （123.65%）=494（ 元/ m2 .年）5、资本化率 r银行年贷款利率为 5.85%据调查，广州市写字楼出租的一般盈利率为 8%，故 r 取 8%6、净收益每年递增的比率 s随着中国加入 WTO，预计广州市写字楼的租售发展前景良好，确定其年租金递增率 s 为 3%。7、 待估房地产未来可获收益的年限 n该物业用地使用年限为 50 年，现剩余使用年限为 42 年左右，则待估房地产未来可获收益的年限 n 为 42 年。8、估价结果 VNrssrA1= 42%8338498530（元/ m 2）则评估值为：8530 14,541.54 124,039,300（元）4、估价结果确定评估对象的评估单价为 8530（元/ m 2），评估值为 124,039,300 元。
