1、房地产估价理论与方法,第七章路线价法,划分路线价区段,设定标准临街深度,选取标准临街宗地,调查评估路线价,制作深度价格修正系数表,编制其他宗地条件修正系数表,计算临街土地的价值,第一节 路线价法概述一、路线价法的基本原理（一）路线价法的概念 路线价法是对临接道路且可及性相当的城市土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均水平价格。将此平均水平价格而附设与其所临接的街道上，这种单价称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方式。,（二）路线价法的理论依据,路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格
2、形成的替代原理。 因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。,路线价法实质上是一种市场法。两者的区别：1在路线价法中不做交易情况修正和交易日期调整。 原因：求得的标准宗地的平均水平价已是正常价格； 该价格所对应的日期与欲求取的其他土地价格的日 期一致，都是估价时点时的价格。2先对多个可比实例进行综合，求出路线价3对土地进行估价时，利用相同的可比实例价格路线价，以路线价为基础，通过修正求出许多“估价对象”的价值。,（三）路线价法适用的范围和条件1.路线价法主要适用于城镇街
3、道两侧商业用地的估价； 特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。2.路线价法适用的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。,二、路线价法的操作步骤 1、划分路线价区段； 2、设定标准临街深度； 3、选取标准临街宗地； 4、调查评估路线价； 5、制作价格修正率表； 6、计算临街土地的价值。,1.划分路线价区段 路线价区段是沿街带状地。 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。 在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连 的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。 2.设
4、定标准临街深度 以临街土地深度的众数为标准深度。从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。标准深度是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度。里地线是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。,以临街土地深度的众数为标准深度。,图7-1,3、选取标准临街宗地 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地。 选取标准宗地的具体要求是： （1）一面临街；（2）土地形状为矩形；（3）临街深度为标准深度；（4）临街宽度为标准宽度；（5）临街深度与临街
5、宽度比例适当；（6）用途为所在区段具有代表性的用途；（7）建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率；（8）其他方面，如土地使用权年限、土地生熟程度等也应具有代表性。,4.调查评估路线价 路线价是附设在道路上的标准宗地的平均价格水平。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、比较法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。 路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。,路线价求取的具体步骤：,1）地价实例的调查以近年内土地
6、交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。要求：数量适当，分布均匀。 2）样点地价计算计算出落入某区段内的所有样点的地价，然后要经数据检验，去除样点的个别性、交易随机性。3）利用中位数、众数、算术平均等数学方法计算区段价,图7-2,5制作价格修正率 价格修正率包括深度价格修正率和其他价格修正率。 深度价格修正率是又称深度百分率、深度指数。是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。6计算临街土地的价格,7-3,三、路线价的深度修正 最简单和最容易理解的临街深度价格修正率是： 四三二一法则 九八七六法则,四三二一法
7、则 四三二一法则是将临街深度100英尺的土地，划分为与道路平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价值有所不同。从道路方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占正块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英寸等份的价值占整块土地价值的10%。1英尺=0.3048米1米=3.2808398950131英尺,40% value,30% value,20% value,10% value,7-4,九八七六法则 如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为整块土地价值的9%，第
8、二个25英尺等份的价值为整块土地价值的8%，第三个25英尺等份的价值为整块土地价值的7%，第四个25英尺等份的价值为整块土地价值的6%。,深度价格修正率表的制作形式有： 单独价格修正率、累计价格修正率和平均价格修正率三种。制作价格修正率的要领是： （1）设定临街标准深度； （2）将临街标准深度分为相等的若干等分； （3）制作单独价格修正率或将单独价格修正率转换为累计或平均价格修正率。,表7-1 临街深度价格修正率的形式以法则为例,例7-1：某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度20米的矩形土地，总价为121.92万元。其相邻临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地
9、，根据四三二一法则，总价为多少万元？该宗土地的总价 =121.92（40%+30%） =85.34（万元）上例中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？ 该相邻临街土地的总价计算如下：121.92(40%30%20%10%9%8%)142.65(万元),在实际应用中，一般使用平均深度和累计深度百分率，通常以标准深度百分率为,第二节 路线价的运用（1）路线价法的计算公式 路线价法用于一面临街矩形土地价格的计算公式为： 土地价格（单价）=路线价深度价格修正率（采用平均深度价格修正率） 土地价格（总价）=路线价深度修正率土地面积 如果
10、土地的形状和临街状况有特殊者，除了依上计算公式计算价格外，还要做加价或减价修正。计算公式如下：,土地价格（单价）=路线价深度价格修正率其他价格修正率 土地价格（总价）=路线价深度价格修正率其他价格修正率土地面积 或者：土地价格(单价) = 路线价深度价格修正率单价修正额 土地价格（总价）=路线价深度价格修正率土地面积总价修正额,（2）一面临街矩形土地价格的计算 计算一面临街矩形土地的价格，首先查出其所在区段的路线价，再根据临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下： V(单价)udv V(总价)udv(fd) 式中：V土地总价格
11、；u路线价（用土地单价表示）；dv深度价格修正率（采用平均价格修正率）；f临街宽度；d临街深度。,（3）前后两面临街矩形土地价格的计算 计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用“重叠价格估价法”，即先确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影响范围的分界线，再以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临道路的路线价和临街深度计算价格，再将次两部分的价格加总。,（4）矩形街角地价格的计算 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格，是采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。,街角地是指位于十字路口或丁字路口的
12、土地。计算街角地的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街(也称正街)的价值，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下： V(单价) u0dv0u1dv1t V(总价)(u0dv0u1dv1t)(fd) 式中 u0正街路线价； dv0正街临街深度价格修正率； u1旁街路线价； dv1旁街临街深度价格修正率； t旁街影响加价率。 注意：街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。,该宗土地的单价 u0dv0u1dv1t 2000120%1000140%20% 2680(元/) 该宗土地的总价土地单价土
13、地面积 268015.2422.86 93.37(万元),假设旁街影响加价率为20%，计算该块土地的单价和总价。,图7-5,（5）三角形土地价格的计算 计算一边临街直角三角形土地的价格，是先将该三角形土地做补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率h（三角形土地价格占矩形土地价格的百分率）。如需计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。 计算公式如下： V=udvh（fd2）,计算一边临街直角三角形土地的价值，如下图所示，通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形
14、土地价格修正率(一边临街直角三角形土地价值占一面临街矩形土地价值的百分率)。其他三角形土地价格的计算，通常是先将该三角形土地作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法计算一边临街直角三角形土地的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价值。,7-6,7-7,如图7-8中是一块三角形ABC的土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试计算该块三角形ABC土地的价值。 【解】 在图7-7上作辅助线AD，AE，BE及CF，则有： 三角形ABD土地的总价1000116%63%7080/2 2046240(元
15、) 三角形ACD土地的总价1000116%63%2080/2 584640(元) 三角形ABC土地的总价ABD土地的总价- ACD土地的总价 2046240-584640 1461600(元),（6）其他形状土地价格的计算 计算其他形状土地的价格，是先将其划分为矩形，三角形的土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。所以，一般只需要掌握一面临街矩形土地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本土地的价格计算，其他形状土地价格的计算便可迎刃而解。（）袋地的价格计算（略）虽在标准深度以内，但不直接临街，通过其他宗地与街道沟通袋地,第3节 高层建筑地价分摊,一、高层建筑地价分摊的意义通过高层建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的地价数额等。 可操作方法主要有：按建筑物面积分摊；按房地价值分摊；按剩余技术分摊。,二、可供选择的分摊方法（一）按建筑面积进行分摊 按建筑面积进行分摊的方法，是根据拥有的建筑面积多少来分摊。,（二）按房地价值进行分摊 为了克服按建筑面积进行分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。,（三）按土地价值进行分摊,
