1、- 1 -四川泸州佳乐世纪城项目考察报告- 2 -目 录一、泸州城市概述31. 泸州城市基本概述32. 泸州自然气候情况33. 泸州城市行政区划分析44. 泸州人口、区域分布、发展规划55. 泸州经济指标分析56. 泸州交通情况5二、泸州佳乐世纪城总体情况介绍61. 项目基本情况介绍62. 开发商基本情况介绍73. 项目设计情况介绍74. 项目定位介绍85. 金融中心介绍96. 华润万象汇介绍97 佳乐世纪城绿韵空中别墅介绍108 楼盘信息及配套介绍11三、项目的优势及劣势分析13四、项目资料及图片介绍15- 3 -四川泸州佳乐世纪城项目考察报告人力资源部接待主管 李志刚（2016 年 6 月
2、 5 日）一、泸州城市概述1. 泸州基本概述泸州位于四川盆地南缘，川滇黔渝四省市结合部，地处长江和沱江汇流处，距省会成都市 267 千米。东邻重庆市、贵州省，南界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接重 庆市、内江市。东西宽 121 千米，南北长 181 千米，总面积 12247 平方千米。泸州地处中国白酒金三角核心，是中国著名的酒城，出产闻名遐尔的名酒泸州老窖和郎酒。泸州历史悠久，古称“ 江阳”，为国家历史文化名城，并先后获得过国家卫生城市、国家森林城市、中国优秀旅游城市、联合国改善人居环境最佳范例奖（迪拜奖）等荣誉，有四川省第一大港口和第三大航空港，是四川省南向综合交通枢纽、世界级白酒产
3、业基地，是成渝经济区重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口城市。2. 泸州自然气候情况全市属亚热带湿润气候区。气温较高，日照充足，雨量充沛，四季分明，无霜期长，温、光、水同季，季风气候明 显，春秋季暖和，夏季炎热，冬季不太冷。受四川盆地地形影响，泸州市夏季多雷雨，冬季多为连绵阴雨天气，多轻雾天气，而全年少有大风，多为 0-2 米/ 秒的微风。- 4 -年平均气温 17.518.0，年 际之间的变化为 16.818.6，高低年 间相差值为 1.8；泸州市无霜期长在 300 天以上， 降雪甚少，个别年份终年无霜雪，适宜作物生长期长。3. 泸州城市行政区划分析泸州城市行政区划为三区（江阳区、纳溪区、
4、龙马潭区）、四县（泸县、合江 县、叙永 县 、古 蔺县）。其中，江阳区与龙马潭区为泸州主城区，面积 982 平方千米，占全市面积的 8.1%；纳溪区面积 1150 平方千米，占全市面积的 9.4%。城市发展规划定性为：中国白酒金三角核心、长江上游重要港口、川滇黔渝毗邻区域中心城市、国家历史文化名城和山水园林城市。泸州地理位置及三大行政区图- 5 -4. 泸州人口、区域分布、发展规划泸州全市人口主要集中在主城区，即江阳区和龙马潭区，其中龙马潭区人口密度最高，达到 1021 人/平方公里。2015 年，常住人口约 115-120 万人；到 2020 年，常住人口约 145-150 万人；到 203
5、0 年，常住人口约 190-195 万人左右（前者是考虑目前趋势较快速发展下的较低方案，后者是考虑发展成为区域性中心城市吸引大量规模投资的较高速发展的较高方案）；远景（2050 年）为260 万人左右。5. 泸州经济指标分析2014 年全市地区生产总值（GDP）1259.7 亿元，增速位列全省第一，并跻身四川千亿俱乐部；社会消费品零售总额 468.3 亿元，增幅高出全省平均水平 1.0 个百分点；城镇居民人均可支配收入 25240 元，比上年增长 10.6%，位列全省第五；规模以上工 业增加值 461.3 亿元，增长 18%；全社会固定资产投资 671.2 亿元，增 长 28%。酒业、化工、能
6、源、机械为泸州重要的支柱产业。 6. 泸州交通情况泸州是川、滇、黔、渝四省( 市)结合部枢纽。泸州市被确立为全省突出南向、加强东向的区域性次级综合交通枢纽。泸州市建成以主城区为中心的 “一环七射一横 ”高速公路网络 、“三纵四横” 铁路网络、“一横二纵五港区 ”的水运体系以及川滇黔渝结合部的重要支线机场。“十一五”期末全市公路里程达 12161 公里。- 6 -二、泸州佳乐世纪城总体情况介绍1. 基本情况泸州佳乐世纪城，位于泸州城市几何中心，用地面积达 1.2 平方公里，总建筑面 积 300 余万平方米。集金融中心、 购物公园、商业街区、5A 甲级写字楼、五星级酒店、景观公园、城市广 场及高品
7、质住宅于一体的现代化城市综合体。项目总用地面积 1856 亩，其中核心商业区 585 亩，配套住宅区655 亩，市政配套区 616 亩，行政办公用地 134 亩 。周边政府大力构建市政服务配套，科教城、体育中心、大剧院、城市公园、健康城环绕，为泸州不可复制的黄金商业新中心。项目以“筑就影响 泸州城市未来 发展百年引擎” 为愿景，依据泸州市城市总体规划(2010-2030) 纲要，佳 乐世 纪城将是泸州城市的新中心：前临泸州城北新城，后靠泸州老城区，左拥西南康健城，右接龙马谭区。以最大的商业规模，最 强的商业知名品牌，形成泸州的商业中心；以各大银行及监管机构、 证券、保险等集中办公区形成泸州的金
8、融中心；以泸州首个拥有 5A 甲级写字楼集群的集中 办公区形成泸州的商务中心；以城市广场、主题公园及滨江景观带与城西公园浑为一体的休闲中心；佳乐世纪城步行商业体系中的名店街和休闲娱乐街更是强力驱动精英阶层财富梦想的平台。项目定位发挥上述优势，打造精品城市力作，成为泸州秀美的新名片、都市旅游的新亮点,必将推进泸州跃升为周边城市群中之翘楚，塑造川、滇、黔、渝四省新都会。现阶段已完成二大项目引进入驻工作：泸州金融商业中心、泸州华润万象汇。以住宅 为主的佳乐世纪城绿韵 空中别墅在售。- 7 -2. 开发商基本情况介绍四川省佳乐企业集团有限公司是一家以房地产业为主，集宾馆旅游、金融服务、建筑安装、物 业
9、管理等相关产业 多元发展的综合性民营企业集团， 总部位于四川省 泸州市。泸州益佳房地产开发有限公司系四川省佳乐集团投资之一股份有限公司，由佳乐集团负责经营管理，组建于 2011 年 1 月， 注册资本金 10 亿元。公司负责佳乐世纪城项目的建设、运 营和管理。该项目投入运营后，将给泸州带来巨大的社会经济价值，各入驻企业和商家数百家，每年所创造的 GDP 将超过 100亿元，对财 税的贡献将超过 20 亿元，并创造 10 万个以上的就业岗位 。3. 项目设计情况介绍项目设计立足于国际，着眼于未来，为实现百年不落后的开发目标， 由全球顶级建筑事务所美国 Jerde 联手悉地国际( 水立方设计机构之
10、一) 倾力打造，深圳益田集团和四川佳乐企 业集团共同投资建设，项目核心功能区 2017 年建成。规划设计大气磅礴，配套设施超前完善，占地近 10 万平方米的中心广场，占地近 100 亩的世纪公园，3 公里长的滨江景观休闲带，在泸州城市建设乃至周边城市建设史上具有开创性的意义。4. 项目定位介绍- 8 -项目规划定位为“四省新都会，城市群之心 ”的佳乐世纪城，将助推泸州成为区域中心城市的引擎实践区；聚焦西南城市群高端 现代服务的魅力展现区；引领西南都市新兴的活力示范区； 是西博会重大招商签约项目，四川省服务业 50 个重大项目之一，泸州市现代服务业转型升级示范项目。项目位于泸州城市中心半岛和北城
11、片区交接的中心位置，长、沱两江环绕，多个区块拱卫，多座桥梁连通。 具有得天独厚的区位、交通、资源优势。 周边的厦蓉高速、渝泸宜高速、成自泸赤高速纵横交错；周边的铁路、机 场、港口通江达海， 其庞大的建 设体量更将其服务范围远远超越泸州市域，直接影响周边 100 公里半径范围，辐射 14 市 38区县 3 千万人口，助推泸州成为川滇黔渝四省市交汇的区域中心城市和“ 一小时生活圈目的地消费城市” 。 项目位置图5. 金融中心介绍- 9 -以各大银行及监管机构、证券、保险等集中办公区形成泸州的金融中心，目前已入驻泸州金融商业中心的金融企业有泸州商业银行、平安保险。金融企业入驻优势：1）区位优势：泸州
12、金融商业中心位于泸州城市几何中心，前临泸州城北新城，后靠泸州老城区，左拥西南康健城，右接龙马大道片区。2）交通优势：酒城大道与康城大道交汇而成城市黄金十字轴，接壤两座跨江大桥，十分钟以内车程可驶入泸州北、西两大高速收费站。3）形象优势：畅享超长主干道展示面，前区开阔、楼宇大气、造型独特、昭示明显、全玻璃幕墙立面，提升企业会客厅形象。4）商业集聚优势：华润万象汇购物中心于 2015 年 11 月开业，上百品牌首次入泸，超火爆人气。永辉超市于 2016 年 1 月开业。佳乐金街（万象区）即将开街，聚集大量体验式商业品牌。茂业百货、麦德龙、大型室内儿童游乐中心、品牌酒店等均在积极推进中。5）政策优势
13、：入驻企业可享受政府专门制定的相关优惠政策。6. 华润万象汇介绍泸州的商业发展却相对落后，虽然有西南商贸城、佳乐世纪城、万城国际中心、步步高龙马商业购物中心等 项目在建，但是目前，泸州市区可以说还没有真正意义上的购物中心，市民消费也只能去街铺、百货、超市。华润万象汇华润置地于 2015 年 11 月 6 日入驻佳乐世纪城，带来第一全业态体验式购物中心，汇涵盖零售、儿童、餐饮、娱乐、家庭等五大业态，十大主力店，汇聚 200 余家主流品牌，100 余家品牌首- 10 -次进入。永辉超市于 2016 年 1 月开业，旗下高端超市 BRAVO，食通天美食广场，韩国 CGV 国际影城，屈臣氏、H&M，U
14、R，优衣库，Tommy，CK，星际传奇、孩子王、玩具反斗城。华润万象汇拥有地下 3 层地上 5 层，共计 10 余万平方米的大体量，还拥有 1500 个地下停车位。7 佳乐世纪城绿韵空中别墅介绍佳乐世纪城绿韵空中别墅其实就是一个别具匠心的设计，对当今城市人居建筑颠覆性的创新建筑模式城市森林花园。 “绿韵” 高端住宅在川滇黔渝四省市结合部城市中独树一帜，通过中央森林、空中花园、酒店管家、生态绿色四大主题亮点的完美诠释，实现住户梦寐以求的都市生活方式，实现了人与自然的协调、人与环境的和谐，是东方“天人合一 ”古典 传统文化，与西方尊重人和自然理念水乳交融的人居典范，着力打造泸州首个平安智慧社菊，从
15、而荣获 2015 第二届城市综合体最佳案例“ 金综奖” 。空中立体绿化有效改善城市热岛效应，佳乐世纪城“绿韵” 住宅的设计结合棚架和种植容器的“空中立体绿化 ”，有助于改善城市热岛效应、降低建筑能耗，并以优良的景观艺术效果丰富城市园林空间结构，具有生态、 经济、人文等多重效应。全方位落实绿韵空中立体绿化的可操作性。1、单双数层绿化构架互相错位，保 证充足光照；2、绿化构架镂空率达到较好平衡，确保居住舒适性；3、创新性的绿化构架不同于现有平台设计，有效解决了各项功能问题；4、通 过预埋水管道浇灌，保证植物的养护。- 11 -户型设计引领泸州创新风向标品质存在于考究之中，户型设计引领创新，最大限度
16、提高享受性与舒适度：1、所有住宅楼南北或东西通透，基本户型为利于通风采光的平层大宅，空间大气实用。2、每种户型均拥有大面积观景窗户，一侧设大面积休闲观景绿化构架。3、每栋楼顶层均设置跃层，房型随心变换，开启创意生活之门。精心设计绿意家庭露台，营造温馨时光。绿韵绿化构架植物选择原则是本土性、耐候性和常绿性，种类以多年生常绿草本植物，主要为小乔木、灌木、攀爬植物。植物配置做到疏密有致，色彩、季相富于变化，使人 赏心悦目，流 连忘返。目前佳乐世纪城绿韵正在如火如荼建设中，部分楼栋已结构封顶。此前“绿韵” 空中别 墅盛大开盘，吸引大批市民前往，选房区内场面异常火爆，充分展示了佳乐世纪城的超强魅力。8
17、楼盘信息介绍1） 楼盘所在区县：四川泸州江阳区2） 占地面积：1237330 平方米3） 开盘：2 013 年 12 月 6 日 ，4） 入住：2015 年 6 月 30 日5） 产权年限：商业 40 年，住宅 70 年6） 现均价：9500 元/平方米7） 总户数：4000 户8） 物业费：2.50 元/平方米/月9） 容积率：2- 12 -10） 开发商：泸州益佳房地产开发有限公司11） 物业公司：佳乐物业管理有限公司12）预售证：（2013）房预售证第 234、235、260 号13）售 楼 地 址 ：泸 州 市 沱 江 三 桥 桥 头14）建 筑 面 积 ：300 万 平 方 米15）
18、建筑类别：建筑综合体、超高层、高层16）物业类别：商铺、写字楼、商住公寓、住宅17）装修情况：公共部分精装修、简装修18）绿化率：35%19）交 通 出 行 ：公 交 246 路 、253 路 、288 路 、167 路 ，旅 游 观 光 车 等配 套 信 息1） 学 校 ：早 教 机 构 、幼 儿 园 、小 学 、学 院 等 均 在 2000 米 范 围 内2） 购 物 ：超 市 及 购 物 中 心 在 200-1400 米 范 围 内3） 银 行 ：700 米 范 围 内 有 多 家 银 行 ATM 机4） 医 院 ：医 院 配 套5) 餐 饮 ：万 象 汇 3 楼 及 周 边 餐 馆 林
19、 立6) 商 业 配 套 :教科城、康健城、大剧院、奥体中心、江阳公园、滨江公园7) 车 位信息：地下停车位三、项目的优势及劣势分析- 13 -优势：1 与各级政府保持良好的发展关系。是西博会重大招商签约项目，四川省服务业 50 个重大项目之一，泸州市现代服务业转型升级示范项目。项目开发近几年，不同层级的政府部门领导多次实地参观、考察，说明开发前期的准备工作和定位比较到位，为项目后期的发展奠定了基础。2、 项目所处区域位置优越。位于泸州城市中心半岛和北城片区交接的中心位置，长、沱两江环绕，多个区 块拱卫，多座桥梁连通。具有得天独厚的区位、交通、资源优势。 周边的厦蓉高速、渝泸宜高速、成自泸赤高
20、速纵横交错；周边的铁路、机场、港口通江达海。酒城大道与康城大道交汇而成城市黄金十字轴，接壤两座跨江大桥，十分钟以内车程可驶入泸州北、泸州西两大高速收费站。3. 体量大、设计高端、大气、定位明确。用地面积达 1.2 平方公里，总建筑面积 300 余万平方米，占地近 10 万平方米的中心广场，占地近 100 亩的世纪公园，3 公里长的滨江景观休闲带。与国际顶级建筑事务所美国 Jerde 联手悉地国际(水立方设计机构之一)倾力合作。4. 开发公司为泸州本地企业，形象佳、品牌好，经过到位的宣传，让消费者、大众对公司的实力有更多的了解，使客户坚信项目在质量、物管和入住时间等方方面有坚强保证。5. 自然气
21、候条件适宜植物生长、绿化建设，与绿韵概念十分符合。全市属亚热带湿润气候区，气温较高，日照充足，雨量充沛，四季分明，无霜期长，温、光、水同季，季风气候明显，春秋季暖和，夏季炎 热，冬季不太冷。- 14 -6. 人口分布密度大、周边环境良好、自然人文浓酽。项目所在地为泸州全市人口密度最高的主城区-龙马潭区，达到 1021 人/ 平方公里。项目所处泸州几何中心，周边政府大力构建市政服务配套，科教城、体育中心、大剧院、城市公园、健康城 环绕， 为泸州不可复制的黄金商业新中心。泸州是中国著名的酒城，历史悠久，古称“ 江阳”，为国家历史文化名城，并先后获得过国家卫生城市、国家森林城市、中国优秀旅游城市、联
22、合国改善人居环境最佳范例奖（迪拜奖）等荣誉，有四川省第一大港口和第三大航空港，是四川省南向综合交通枢纽、世界级白酒产业基地，是成渝经济区重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口城市。7. 销营策略优势、包装宣传到位、平安智慧社区。项目借助各项优势及智慧卖点，定价比周围项目高出一倍，如：碧桂园生态城均价5500 元/平方米；华润万象汇、金融中心入驻，都给项目带来优势。劣势：1. 随着一线房开商碧桂园和万达 2015 年在泸州的布局，特别是2016 年 5 月 28 日碧桂园凤凰首府、恒大滨江广场的开盘，市场竞争将会造成空前的压力，公司需要在营销上的创意加大投入。2. 2015 年 9 月 14 日的项目设计违规行为的通报，将会给项目造成不利的影响。3. 周边配套设施的建设和完善也是制约项目发展的关键因素。四、项目资料及图片介绍1. 违规设计通报资料- 15 -2. 项目图片介绍- 16 - 18 - 12 -
