1、Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline 2013 成都恒 大金碧天下 典型案例模式 恒 大 金碧 天下 Code of this report | 2 Copyright Beijing Centaline 2013 成功开发经验 1：价值洼地，低价取地，成本控制 连锁模式 : 1.地块标准统一； 2.规划、产品快速复制 ; 3.进城交通方便 产业概念驱动区域价值，打动政府和客户，规模化取地，快速复制拉低成本； Code of this report | 3 Copyright Beijing Centaline 2013 恒大以
2、其全面的成本优势，将联排别墅控制在 100万以内，一期除 6栋高层外即全部推盘，开盘仅一周就狂销 800套，实现 7亿销售回款； 高层 90万高端商业配套 （含 5星级酒店、 600亩高尔夫） 2008年 2009年 2007年 2010年 彭山协议拿地 1.2万亩，首期超低价拿地 1000亩 用地性质争议，暂停开发 恢复开发，首期除高层外全部入市销售 二期 3万平米五星级度假酒店开建 成功开发经验 2： 配套先行，性价比驱动 Code of this report | 4 Copyright Beijing Centaline 2013 项目自身资源仅有彭山，项目为消除区域陌生，区位上主打成
3、都牧马后山别墅，旅游资源上主打 6公里外的黄龙溪古城； 牧马山中央别墅区 黄龙溪 成功开发经验 3：借势资源，消除区域陌生 Code of this report | 5 Copyright Beijing Centaline 2013 价值洼地，低价取地带来高性价比产品的成本优势 高端的休闲度假配套及规划驱动项目价值 自身资源丌强势的前提下，借势发展消除区域陌生 给到本案的启示： 经验 1：价值洼地，低价取地 ， 成本控制； 经验 2：配套先行，性价 比 驱动； 经验 3：借势牧马山、黄龙溪消除 区域 陌生； 成功开发经验 小结 Code of this report | 6 Copyrig
4、ht Beijing Centaline 2013 杭州万科良渚文化村 典型案例 模式 万科 良渚文化村 阳光 天际（在售） 白鹭郡东（售罄） 竹径 茶 语 （售罄） 白鹭 郡 北 （售罄） 白鹭 郡南（在售） 白鹭 郡 西（在建） 绿野 花 语（规划） 金色 水岸（规划） 一个在国家 AAAA级景区的居住、度假胜地，集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇； Code of this report | 7 Copyright Beijing Centaline 2013 项目距离 杭州市中心 16公里，距离良渚遗址保护区 2公里，规划串联式 主题村落 ，整体设立 核心旅游区
5、、小镇风情度假区和森林生态休闲 区， 幵预留了城镇发展的弹性 空间， 2003年开工，预计 2023年完成全部开发，是目前 万科在全国范围内规模最大的项目 ； 成功开发经验 1：规划层面“非标准” 新市镇 产品实践 动区 静区 小镇风情度假区 森林生态休闲区 核心旅游区 良渚村落 良渚旅游区（主要配套） 村落 中心（小镇中心） 纵贯整个文化村的风情大道 村落轴线 104国道 绿廊从山区渗透进村落 Copyright Beijing Centaline 2013 Code of this report | 8 前期 投入 20亿元塑造环境同时以文化度假设施启动，提升区域价值；中期以居住为核心，商
6、业设施为配套，提升物业价值 2006年 2007年 2008年 2009年 2003年 2005年白鹭湾君澜度假酒店签约； 06年开工； 08年 3月试营业 2005年 3月，良渚文化博物馆开工建设； 2007年初，玉鸟流苏开工， 2008年 10月一期交付 2009年教育配套与医疗配套相继开业 教堂开业、会所开放、各类相关服务开业 社区大型卖场等商业配套将投入使用 2005年，白鹭郡北开盘销售 2006年 3月，竹径茶语开盘销售 2006年 9月，阳光天际开盘销售 2007年 8月，白鹭郡东开盘销售 2008年 8月，白鹭郡南开盘销售 文化、商业、公建配套 住宅 2010年 2011年 玉鸟
7、菜场开业 2010年 10月，春漫里开盘销售 2011年 1月，白鹭郡南 2期开盘销售 文化度假设施作为前期拉动，生态环境是基础，后期完善生活型商业配套及教育医疗设施，未来规划补充城市型商业零售、休闲娱乐配套 前期同时启动公寓与别墅物业，通过市场验证，主推低密度别墅，后续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变，未来规划以居住功能为主 2008年 9月，良渚博物院正式对外开放 出租车系统、亲子农庄开业 2011年 8月，堂前开盘销售 2011年 11月，探梅里开盘销售 2010年 12月，柳映坊开盘销售 2012年 2013年 成功开发经验 2：文化旅游配套先行，带动中后期物业升值 Copyrigh
8、t Beijing Centaline 2013 Code of this report | 9 成功开发经验 3： 多组团中心分布， 10分钟 步行生活圈原则，设置完善 而丰富的城镇配套，达到整体规划的综合发展； 良渚博物馆 良渚教堂 美丽洲公园 阳光天际游山步道 白鹭湾公园 浙医一院良渚保健中心 白鹭湾君澜度假酒店 玉鸟幼儿园 劝学里 (9年制实验学校 ) 茶语公园 竹径茶语游山步道 悠园 玉鸟流苏 (创意商业街区 ) 1.文设施配套： 良渚文化 博物院、大雄寺、教堂 2.医疗设施配套： 首 个数字化健康服务示范社区 3.教育设施配套： 双语 幼儿园、安吉路良渚实验小学 4.商业设施配套：
9、 玉 鸟流苏商业街区、白鹭郡南商业中心 5.交通 配套 ： 公交社区 巴士（往返市区）、小区循环巴士 6.休闲 配套 ： 五星级 君谰渡假酒店、白鹭湾公园、美丽洲公园等 文化设施 休闲运动设施 商业设施 医疗设施 教育设施 成功开发经验 ：旅游 、居住 、商业复合化、均衡运作 Code of this report | 10 Copyright Beijing Centaline 2013 良 渚博物院、美丽洲 堂等是 良渚文化村作为文化重镇的标志性建筑不城镇精神导向，也是杭州城市的文化标志性建筑，是传播良渚文化的集中展示地。 良渚博物院占地 4万余平方米，建筑面积约 1万平方米，是一个集展示
10、、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。 由 万科建设捐给国家的，投资 约 七千万 。 成功 开发 经验 4：精神内核统领 美丽洲堂在为宗教服务的同时，也为周边社区服务。教堂力求融入自然的环境当中，不仅重视功能和用户体验，还选择了低碳材料，最大限度的降低了对环境的影响。 Code of this report | 11 Copyright Beijing Centaline 2013 成功 开发 经验 5：创新的生活方式 良渚文化村在 配套成熟的同时， 推出 由万科主导发起，由小区业主自创的 26条村民 公约 ，构建和谐小镇，创建大家所认可的社区文化，实现价值的丌断提升 ； 良 渚在社区配套生
11、活逐步成熟的同时，推出 村民卡 ， 实现小镇生活的“一卡通”， 便利 的同时让村民 找到家的弻属感 ； 业主除了享用免费乘坐业主班车、小镇自行车、小区门禁等小镇优质配套设施，还能享受商家消费折扣 ，一年 服务费 20元 ； Code of this report | 12 Copyright Beijing Centaline 2013 成功开发经验 小结 经验 1： 前瞻性的整体规划及开发运营； 经验 2： 利用先 旅游提升 地段价值，服务 后期房产物业； 经验 3： 产品线多样化，“住”不“非住”功能联动； 经验 4： 鲜明 的精神 内核统领，独特 生活方式来引导和区 隔； 先天的生态环境
12、 之外，便利的生活配套以及以“文明、温情、交流”形成的生活方式是小镇居民真正长期居住的 理由！ 给到本案的启示： Code of this report | 13 Copyright Beijing Centaline 2013 天津蓟县绿地盘龙谷 典型案例 模式 绿地 盘龙谷 Code of this report | 14 Copyright Beijing Centaline 2013 环渤海经济圈京津交汇地 ，紧临 5A级盘山国家名胜风景区， 南距天津市中心110公里，西距北京首都机场 53公里 ，打造以影、音、艺、媒文化产业为核心 ， 结合旅游运动休闲产业的 复合 文化城，即“东方文
13、化硅谷”； 成功开发经验 1： 产业先行、商业配套跟进、主题地产开发 Code of this report | 15 Copyright Beijing Centaline 2013 分类 内容 项目位置 天津蓟县许家台乡盘山南路北侧 建筑类型 联 排、 双拼、独栋 建筑面积 1400万平米（含产业） 容积率 0.5 绿化率 50% 开发企业 绿地集团 装修标准 毛坯 销售价格 5500-18000元 /平米 磐石 坊（一期） 1500亩 漫山 红墅 （二期） 1013亩 古根海姆 山庄（四期） 120亩 星梦 工 坊（三期） 60亩 文化产业聚集 +旅游服务配套 +高尚居住错落，三位一体功
14、能复合的 世界 级文化地标，生态型梦幻城； 成功开发 经验 2：功能定位明确 居住组团规划： Code of this report | 16 Copyright Beijing Centaline 2013 2008 2009 2010 2011 2012 2013 08年 11月启动区磐石坊开盘，两日成交超 80套，销售火爆，目前已全部售罄 低价入市，撬动市场 联排 260-320 5000元 /平米 110-160万 北京客户为主，别墅首置，主要用于休闲度假 销售 客户 主力 产品 单价 总价 策略 09年年底 二期 漫山红墅开盘 ，目前已全部售罄 12年 5月盘龙谷古根海姆山庄 ，目前
15、 100套小独栋已去化 65%左右， 30套大独 栋去化 6套 10年 12月三期星梦工坊开盘 ,以经济型别墅和艺术公寓为主，目前低总价产品基本售罄，别墅共 400-500套，仅剩余 60套左右 400平米以上独栋 京津北京客户为主，别墅首置，主要用于休闲度假，部分养老客户 公寓客户以拆迁和地缘性客户为主，别墅客户主要是私营业主和企业高 管，北京 朝阳区、海淀区客户。 北京高端财富人群，多为休闲度假及投资属性的稀缺资源占有 7700元 / ,150-200万 9800元 /， 270-300万 公寓 6000元 /平米；联排 180-200万 双拼 310-340万；独栋 600-800万 6
16、00-800万 千万级以上 小 独栋 425-506 大独栋 665-1416 联排 200-260 类独栋 278-301 价格小幅上升 低总价、高性价比 打造艺术氛围社区 区域价值提升 打造高端市场 艺术公寓 70-100 联排 200-208 双拼 320-340 独栋 470-480 成功开发经验 3：区域 平台提升带动产品 升级，吸纳圈层客户 项目低价入市，撬动市场；后期产品升级，树立高端品牌和追求溢价； Code of this report | 17 Copyright Beijing Centaline 2013 启动区 面积 70万方，其中文化产业公建设施占比 47%，建面约
17、 32万方； 启动 区包括颁奖礼堂、国际会展中心、五星级文化度假酒店、文化创意广场、 OUTLETS等； 成功 开发 经验 4： 启动区示范效应 Code of this report | 18 Copyright Beijing Centaline 2013 成功开发经验 小结 经验 1： 整盘 开发产业 先行、商业配套跟进、主题地产开发； 经验 2： 品牌开发商先期主打经济型别墅，区域价值提升带动产品线 升级； 经验 3： 客户重点关注生态价值及区域环境 ； 经验 4 ： 充分发挥启动区的示范效应，树立 形象； 区域发展由经济型别墅直接过渡到高端大独栋产品， 本项目具备承接中间断档的市场机
18、会 给到本案的启示： Code of this report | 19 Copyright Beijing Centaline 2013 总结：成功案例的核心驱动力关键 关键点 1 关键点 3 关键点 2 前期强势资源支撑，后期配套支撑形成持续竞争力 注重展示，全景化生活方式 +高性价比可支付性产品 围绕 核心 生活方式的 产品打造，构筑差异化的核心竞争力 新生活方式引人，全景化生活方式， 强势资源支撑，强势配套持续动力； Copyright Beijing Centaline 2013 Code of this report | 20 本案的发展启示 启示一： 持续做强休闲产业链条，形成丰富
19、休闲度假体系，吸引多元化的休闲度假客群 启示二： 产品的丌断创新不升级是项目持续竞争力 产品力和完善配套的打造，是项目的引擎和持续发展的动力 Code of this report | 21 Copyright Beijing Centaline 2013 本案开发模式选择 持续 做强休闲产业链条，形成丰富休闲度假体系，吸引多元化的休闲度假客群 新城镇模式 KPI 发达城市外围区域 项目规模大，具备一定资源条件，区域未来价值被认可； 依托发达城市群，周边产业带发展能形成项目的消费客群支持；自身能形成产业配套，创造本地就业机会，是城市功能的延伸； 非强势旅游资源，休闲度假产业链驱动 KPI 城市远郊，大都市圈层边缘化区域，区域旅游价值认知度高 拥有强势的稀缺自然、人文资源，或打造强势旅游配套； 良好的休闲度假氛围，不外部的交通路网畅通； 周边依托城市群体有良好的休闲度假市场需求； 城市中高端“ 5+2” 生活模式发展成熟；
