1、自贡房地产市场调研报告,自贡城市概况,自贡房地产市场特征分析,自贡房地产市场供需分析,目录/Contents,自贡城市概况,城市概况城市规划,自贡城市概况：一个具有悠久历史及深厚文化底蕴的城市,自贡市地处四川盆地南部， 享有“恐龙之乡”、“千年盐都”、“南国灯城”的美誉，相继被颁定为中国历史文化名城，四川省重点风景名胜区，全国卫生城市和对外开放城市。 全市辖四区两县，总人口约325万，其中常住人口中城镇人口111.44万人 。,自贡经济概况：人均GDP位居全省第四位，经济保持高速增长,2008年全市地区生产总值（GDP）486.85亿元，比上年增长14.6%，增幅并列全省第4位。其中，第一产业
2、增加值82.11亿元，增长4.8%;第二产业增加值247.93亿元，增长19.6%;第三产业增加值156.81亿元，增长12.2%。,城市规划：以建设100万人口大城市为目标，推进“两园三城三片”建设,2008年，自贡市为加快实现到2010年基本建成100万人口大城市的目标，将着力推进“两园三城三片”建设，重点打造两园（板仓工业园、舒平工业园）、开发三城（南湖生态城、沿滩新城、东部新城）、改造三片（张家沱片区、檀木林片区、大安老街片区），平均每年新增建成区10平方公里。,城市核心区,板仓工业园,舒平 工业园,沿滩新城,南湖生态城,东部新城,三城,三片,两园,城市发展：东移南进的城市发展策略，城
3、市重心向南偏移,城市功能布局合理，工业集中化发展，城市建设向南扩展，形成 “南湖生态城”、“沿滩新城”两大新兴城市板块。 汇东新区基本成熟，城市重心南移，老城区发展逐渐疏远。,贡井片区 （工业、居住区）,自流井老城区 （老城商贸中心）,汇东新区 （新兴商务、居住区）,大安片区 （工业、居住区）,南湖生态城,沿滩新城,自贡房地产市场宏观特征,房地产投资情况房地产开发特征,8,房地产投资情况,全年房地产开发完成投资22.60亿元，增长17.7%，增幅比上年回落12.8个百分点。住宅供需在08年之前一直处于供不应求的状态，而在08年出现供过于求的局面，但这一局势在09年开始出现转变，09年2月开始，
4、自贡房地产开始进入旺销阶段。,自贡房地产开发特征,从右表可以看到，自贡市主要房地产开发项目几乎都被本地开发商几乎垄断，除此之外，还有丹桂、建华等本土开发商也拥有较多项目，而本地其他中小开发商或是外地开发商只拥有少量的土地，在品牌竞争上存在明显劣势； 虽然为本地开发商，但凭借多年的开发经验，自贡市房地产开发水平发展很快，在打造楼盘品质或是营销推广方面都具有丰富的经验；,自贡房地产市场特征分析,区域特征各区域房地产概况,11,行政区域特征：以自流井区为核心，逐步向外拓展,自流井区：全市政治、经济、文化的中心，总人口42.55万人。 贡井区：自贡市传统工业区，有工业“三大基地”，总人口29.69万人
5、 大安区：紧邻自贡老城区中心，具有深厚的人文底蕴，总人口45.3万人， 沿滩区：未来城市发展方向，总人口38.95万人。,贡井区,大安区,自流井区,沿滩区,房地产区域特征：老城区、汇东片区、南湖片区形成三足鼎立之势,传统老城片区：自贡政治经济文化中心。区域居住环境较成熟，但缺乏后续开发及规划支撑。 贡井片区：自贡市传统工业区,区域发展落后，规划力度较弱。属城市边缘地带 汇东片区：新市区中心，从94年开始建设，规划配套已基本成熟，但土地资源稀缺，可开发量较少。 南湖片区：目前自贡热点开发区域，未来城市发展方向。 沿滩片区，政府已着手进行规划打造，目前尚未有项目开发。,贡井片区,传统老城片区,汇东
6、片区,南湖片区,沿滩片区,板块竞争力对比分析,楼盘分布图,老城区板块：以檀木林国宾府为代表，项目规模普遍偏小，可开发用地不多。作为传统老城区，区域内生活便利，商业配套有步行街、美食街、大型商场等；区域内存在一定的脏乱现象； 汇东板块：以龙城国际为代表，区域配套已经成熟，有人人乐、电脑城等大型百货商场，道路规划较好，居住环境较佳； 南湖板块：新建项目较多，虽然周边配套较少，但目前交通方便，同时楼盘环境较佳。,自贡市场调查,文档里面红色字体为现场踩盘项目，黑色字体为2009年11月至2010年3月的数据情况。,三大板块房产特征：产品、价格、客群存在明显区别,户型配比特征：三个区域的户型配比有着明显
7、的不同,老城区户型配比分析 一房：由于老城区楼盘多在市中心，因此大部分都配置了一房小户型，比例在10%左右， 两房：两房比例也存在较大差异，中心楼盘两房比例较高，在60%以上，而城区边缘楼盘两房比例仅30%； 三房：中心城区三房比例较低，一般在30%以下，而城区边缘环境较好的地区作为改善型需求为主的楼盘三房比例在50%以上，部分设置4房户型；,户型配比特征：三个区域的户型配比有着明显的不同,南湖板块户型配比分析 一房：南湖板块楼盘除在汽车站周边的项目有设置一房外，其他项目未设置一房 两房：两房比例也存在较大差异，汇西方向售价较低楼盘两房配置比例较低，而售价较高的楼盘两房配置比例较大； 三房：三
8、房配置比例多在40%左右； 四房：南湖板块的四房配置比例会明显高于老城区，主要也是满足改善型置业的需要。,户型配比特征：三个区域的户型配比有着明显的不同,汇东板块户型配比分析 一房：汇东板块为目前自贡市的高端板块，因此较少设置一房户型； 两房：两房比例在40%左右； 三房：三房以上户型比例也基本在50%左右，大户型是该区域的主力户型；,户型面积区间特征,老城区板块两房面积主要在80-100； 老城区项目存在较多低于80的两房户型；,老城区板块三房面积主要在110-130； 檀木林国宾府三房跨度较大，有91小三房，也有139大三房；,户型面积区间特征,南湖板块两房面积主要在80-90； 南湖印象
9、因为可以利用赠送空间由两房变为三房，因此两房面积最大达到119； 凯越新城、南湖印象因楼盘品质较高，地理位置较佳，因此两房户型面积略微大于其他项目；,户型面积区间特征,南湖板块三房面积主要在110-130； 单价越高的楼盘往往户型面积越大；,户型面积区间特征,汇东板块两房户型主要集中在80-100；三房面积主要在120-130；,老城区板块楼盘分析,老城区板块分析,区域特征：自贡市原行政区，区内生活配套完善，拥有步行街、美食街、大型商场等完善配套，自贡唯一一家麦当劳与德克士就在老城区； 产品特征：后期项目基本为电梯高层，多在30层左右，前期少量多层项目已是尾盘。目前区域内项目存在较大差异，城区
10、内项目多为单体建筑，容积率高，绿化较少，以两房为主，城区边缘项目规模略大，以三房为主； 区域价格：2500-3400元/左右 客户情况：主要以自贡老城区人群为主，比较习惯老城区的居住生活，同时少量周边县市购买人群 代表项目：远达仁和半岛、檀木林国宾府、名人世代春天,老城区板块楼盘概况：市中心楼盘规模小，郊区楼盘规模大，价格差别较大,老城区板块楼盘销售情况：在售楼盘少，整体销售欠佳,代表项目檀木林国宾府,项目占据老城区风水宝地，拥有极佳的居住环境以及便利的生活配套； 项目由住宅以及5星级酒店组成； 前期推出三栋，由于价格偏高、户型面积偏大、栋距过窄等因素，销售情况一般； 项目为中铁二局开发，目前
11、主打开发商品牌以及老城区的人文氛围； 项目客群主要来自于自贡市中高端客户，看重老城区的人文氛围以及生活习惯。,目前在售3栋,远达仁和半岛,项目规模较大，为目前自贡市规模最大的区域； 由于南湖板块开发带来的冲击，该项目价格在近两年内并未出现明显上涨； 90小户型销售较快，而130户型销售较慢,目前主要在售的三栋高层,尚未开发,尚未推出,代表项目名人世代春天,该项目位于市中心，极为繁华便利，为单栋建筑； 项目底下三层为商场，住宅主要以小户型为主； 5月16日开盘，销售情况一般；,小结,【区域价值解读】 定位：自贡老城区，传统商贸、行政、经济中心 优势：城市中心区，配套丰富成熟，居住情结深厚，认可度
12、高具有其它几个区域无法复制和比拟的浓厚人文气息和历史沉淀 【区域劣势分析】不是城市主要发展方向，发展空间较小区域整体居住环境较落后，配套设施也趋于传统购房者对本区域楼盘购买信心不足，存在被边缘化的危险 【核心价值提炼】成熟的生活圈深厚的人文历史底蕴,汇东板块楼盘分析,汇东板块分析,区域特征：自贡市新兴的行政、商贸中心，现代城市感最强板块。城市区域内配套设施逐渐成熟。 产品特征：以高层电梯为主，辅以少量多层项目，楼盘品质较高。以80平米左右的二房和120平方米左右的3房为主。 区域价格：3400元/左右 客户情况：以自贡片区中高收入群体的客户为主，客户来源较为广泛，更看重产品的品质。 代表项目：
13、龙城国际、尚东美域,汇东板块楼盘概况：规模适中，价格差异不大，,1,楼盘销售情况：销售价格高，销售进度一般,代表项目龙城国际,项目位于四川理工学院对面，地理位置较佳； 项目中庭具有天然湖泊； 户型面积配置较大，一期35%的户型为四房，设佣人房 前期业主多为理工学院教师、公务员等高等收入人群；,目前在售3栋,【区域价值解读】 规划：该项区域是政府南移战略的核心地带，政策扶植及规划打造利好。 房产发展：房地产开发的热点区域，品牌开发商汇聚，项目林立，价格标杆。 地位：目前自贡新兴的行政商务中心。 前景：前景看好，有望成为自贡房产发展的代表区域。同时南移扩大其辐射影响，将会与其它区域合力形成扩大效应
14、。 【区域劣势分析】 缺乏比较系统的区域开发指导及整体规划，目前开发秩序及规模比较混乱，良莠不齐，影响区域未来整体的发展。 【核心价值提炼】 新兴城市中心,小结,南湖板块楼盘分析,南湖板块分析,区域特征：自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区，目前为自贡市房地产项目最多的区域。 产品特征：基本都为高层，项目规模适中， 区域价格：2600-3200元/ 客户情况：以自贡城区以及周边乡镇中等偏上收入人群为主； 代表项目：雄飞凯悦星城、南湖印象等,南湖新城总体规划,自贡市南湖生态城是新一轮自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区，规划总面积约8.2平方公里。 （一）发展规模 用地规
15、模：8.2平方公里 人口规模：约7.5万人 （二）功能定位 汇东新城发展的延续，城市功能的完善和补充，生态型的城市新区。 （三）发展目标 把南湖新城建设成为以商贸、行政办公、科研、教育为主，集生活居住、旅游休闲为一体的综合性城市片区。,南湖新城分为五个大的功能区,（1）商贸区（2）会展中心区（3）体育中心区（4）行政办公区（5）生态居住区,布局为“二片区、一中心、六居住区”，集商贸、会展、行政、文体、科教、生态居住于一体 以“大学园”为依托，发展集产、学、研为一体的高新技术产业；以“南湖大道”为带动，通过行政中心、会展中心、文化艺术中心、体育中心、南湖公园等项目的建设，完善南湖生态城的职能。,
16、南湖板块楼盘概况,南湖板块楼盘销售情况：整体销售较好,代表楼盘南湖印象,该项目位于南湖新城与丹桂大街交汇处，交通极为便利； 项目形象塑造为自贡市最高端的楼盘，但容积率偏高，密度较大； 开盘后销售速度较快，在未取得预售证的情况下，交5万定金排号，300余套房源，排号400多组，开盘即基本售罄。,代表楼盘凯悦新城,该项目是以运动为主题的社区； 前期销售1、2、4、5、7、8#五栋住宅，其中7、8#楼为多层； 项目目前销售难点为90左右的异型两房，而110左右的三房已售完。,代表楼盘,蓝鹰美庐,丹桂竹韵家园,【区域价值解读】 规划：南湖生态城是新一轮自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区。政府巨资重点打造，政策导向； 房产发展：目前房地产开发的热点区域，品牌开发商进驻。区域内开发项目多，市场竞争较为激烈，但总体销售可观； 地位：城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区； 前景：潜质区域，区域特有的自然景观资源加上政府的大力扶植及向南发展的总体趋势，该区域未来将会成为自贡高品质居住区域的代表。 【区域劣势分析】 区位上距离市中心有一定距离，交通通达性待改善 属于新兴区域，居住成熟度还尚待时日 【核心价值提炼】 地产开发热点 独特生态资源,小结,
