1、2018.07,延吉房地产市场调研,图解延吉：城市南北两侧为山区，以布尔哈通河为发展主轴；伴随着政府的搬迁与高铁站的建设，西部新区表现出良好的发展势头,城市地貌：城市南北两侧为山地，山地之间形成东西向河流干道布尔哈通河，城市以河流为主线，沿河流布局发展，城市主干道东西向延伸；,西部板块：州政府、法院等政府单位，体育场、高铁站、万达等城市核心配套集中布局带动区域发展。,城市功能分区： 东部为传统老工业区，分布城市仅有的卷烟厂、啤酒厂等第二产业； 中部为城市中心，商贸、餐饮等第三产业繁荣发达； 西部为发展新区，以政府西迁、重大配套设施建设为主导，打造城市开发热点板块，同时区域拥有良好的生态环境，已
2、成为城市改善客户置业的首选区域。,板块划分:整个市区分为六大板块，客户重叠度高，板块间竞争激烈,北部居住板块 板块特征：定位核心居住区，有一定环境优势，部分项目通过稀缺多层产品获得改善客户认可； 产品：高层为主/多层； 客户：区域内原住居民，在市中心工作的上班族，因产品形式而置业的改善人群；,西部新区板块 板块特征：城市发展主方向，热点开发区域，改善客户置业首选； 产品：高层，90-100平两居为主力； 客户：项目周边的企事业单位职工、私营业主为主,延大板块 板块特征：近公园、近市中心，文化休闲活动聚集地； 产品：高层，主力面积在100平以上； 客户：企事业单位职工、延吉大学教师、经营业主、出
3、国务工人员；,河南板块 板块特征：无强势资源，居住环境较差；发展较慢； 产品：多层/高层； 客户：高层以地缘客户为主；洋房辐射整个延吉市区，改善为主；,东部板块 板块特征：传统工业区，面貌较差，以刚需、旧改为主； 产品：多层/高层，产品面积相对偏小； 客户：年轻低收入者、外来客户为主，汉族占比较高，对其它板块的吸引力弱；,君钰府,万达华府,上海城,广泽红府,苏州印象,高地公园,现代国际,大千城,经纬国际,金达莱1号,海兰江花园,新星宇和悦,佰翠园,领域东城,天池首府,百合帝苑,东郡花园,大洋雅苑,河北板块 板块特征：城市几何中心，商业中心，项目一般伴有大体量商铺，层数可达7-8层； 产品：高层
4、，面积较复合，居住密度高； 客户：市区私营业主，青睐城生活的年轻人，周边县市的高端置业客群；,达沃斯小镇,江山墅,新星宇之洲,帽儿山板块 板块特征：旅游资源丰富，高端物业聚集区，开发程度低； 产品：洋房/别墅； 客户：辐射整个延吉市区，养老（目前在外地打拼，给自己选购养老的地方）度假（作为第二/三居住场所）为主；朝族客户明显多于汉族客户；,御翠园,香山花苑,市场主要项目案例卡,万达广场 上海城 苏州印象 君钰府 高地公园,万达广场,项目看点： 本案为城市新区，品牌开发企业综合体项目,80% 主流供应,供应结构：项目主流供应面积为97平两室与140平的三室户型，占比达80%，主要吸引改善客户,万
5、达华府项目成交量价情况,两居户型的成交套均总价为40-45万； 标准三居的成交套均总价为50-55万； 大三居的成交套均总价为60-65万。,成交结构：两居户型的成交套均总价为40-45万；标准三居的成交套均总价为50-55万；大三居的成交套均总价为60-65万,项目客户以改善为主，主要为企事业单位职工、私营业主、出国务工人员；营销水平领先市场,客户情况： 客户来源：延吉市全市区，占比80%，其次是延吉周边县市，占20%； 置业目的及职业：中高端改善为主，主要为企事业单位职工、私营业主、出国务工人； 营销动作： 开盘前进行1个人月的蓄客动作；延吉首例； 爆破开盘，延吉首例； 开盘摇号，造势紧张
6、氛围，延吉首例； 开盘前期，线下线上齐发力，轰动全市； 虚夸开盘高价，但却以低价入市。,项目为功能布局合理的舒适改善户型设计，典型户型为100平的两房产品，舒适度高,97 2室2厅1卫,优势： 南北通透，通风效果好； 超大赠送空间 劣势：卫生间为暗室，通风和采光性欠佳；客厅与餐厅没有实现分离。,优势： 南北通透，大面宽设计； 超大赠送空间； 明厨明卫设计； 劣势：客厅阳台采光差，影响室内采光。,赠送空间,赠送空间,100 3室2厅2卫,项目总结,项目操盘模式： 1、超大赠送空间，吸引客户置业 2、品牌开发企业，超前的营销水平； 核心价值点： 1、卖性价比超大赠送面积，低价入市。 2、卖综合体集
7、大型购物中心、步行街、公寓、写字楼、住宅于一体。 3、卖品牌万达品牌，客户认可度高。,关键词：性价比、综合体、品牌,项目看点： 项目位于城市发展的主方向，但位置相对较偏，大体量项目。州政府招商引进红星美凯龙广场,(上海城),60% 主流供应,供应结构：项目主流供应面积为100平做两室户型，占比达60%，主要吸引改善客户,上海城项目成交量价情况,两居户型的成交套均总价为40-50万； 三居的成交套均总价为55-60万； 四居的成交套均总价为65-80万。,成交结构：两居户型的成交套均总价为40-50万；三居的成交套均总价为55-60万；四居的成交套均总价为65-80万,项目客户覆盖全市区，吉市全
8、市区，占比80%，改善为主，营销上没有大动作,客户情况： 客户来源：延吉市全市区，占比80%，其次是延吉周边县市，占20%； 置业目的及职业：改善为主，主要为企事业单位职工、私营业主、出国务工人员。 营销动作： 没有做过大型的营销活动。,项目为功能布局合理的舒适改善户型设计，典型户型为100平的两房产品，舒适度高,100 2室2厅1卫,优势： 南北通透，动静分区。 户型设计紧凑，功能空间尺度设计合理，复合刚需客户需求。 劣势：卫生间为暗室，通风和采光性欠佳；套内无赠送面积，大高层产品得房率低。,动静分区,项目总结,项目操盘模式： 1、大盘项目形象。 2、本土开发企业，注重产品品质； 核心价值点
9、： 1、卖大盘62万平的建面，在延吉名列前茅。 2、卖景观具有城市属性环境价值-滨江的资源价值。 3、卖发展潜力项目位于政府的主发展方向-西部新区。,关键词：大盘、环境、升值潜力,项目看点： 项目位于城市核心地段，区位优势明显，小体量项目,(君钰府),61% 主流供应,供应结构：项目主流供应产品为两室户型，占比达61%,君钰府项目成交量价情况,两居户型的成交套均总价为50-55万； 小三居的成交套均总价为65-70万； 标准三居居的成交套均总价为70-85万。,成交结构：两居户型的成交套均总价为50-55万；小三居的成交套均总价为65-70万；标准三居居的成交套均总价为70-85万,项目客户以
10、延吉市市区为主，主要为改善类,客户情况： 客户来源：延吉市全市区，占比85%；延吉周边县市，占10%；其它约占5%； 置业目的及职业：改善为主，主要为周边高校教师、企事业单位职工、出国务工人员； 营销动作： 没有做过大型的营销活动。,项目户型有较大的赠送面积，典型户型为90平的两房产品与138平的四房产品，舒适度高,90 2室2厅1卫,优势： 赠送面积大，约6平赠送。 户型设计紧凑，功能空间尺度设计合理，明卫设计。 劣势：三阳产品，南北不通透，大高层产品得房率低。,138 4室2厅2卫,优势： 赠送面积大，约14平赠送。 户型南北通透，明厨明卫设计。 一梯一户设计。 劣势：利用率低，交通面积偏
11、大。,项目总结,项目操盘模式： 1、区位发力，实现产品的去化。 核心价值点： 1、卖地段城市核心地段，区位优越。 2、卖赠送每户产品均有面积赠送。 3、卖配套-城市核心区，基础配套完善。,关键词：城市核心、配套、赠送空间,项目看点： 项目为本土知名开发商开发，有一定口碑基础，同时项目要求现房销售，以品质获得客户认可,高地公园,高地公园,供应结构：项目供应面积为85平两室户型，占比达53%，主要吸引刚需的婚房客户,项目客户以本区域客户为主，主要为环境改善类客户。项目营销上较为保守，仅有少量户外广告,客户情况： 客户来源：以本区客户为主，占比50%，其他区域客户占30%，外县客户占比20%，其中开
12、发商老业主和老带新客户占相当比例； 置业目的及关注点：环境改善为主，客户主要看中区域良好的自然环境和开发商的信誉。营销动作： 开发商在营销上较为保守，主要依靠实实在在的品质和口碑传递，如现房、建筑外观，营销动作较少，主要为市中心户外广告和少量的现场活动。,项目总结,项目操盘模式： 通过不贷款、现房销售等较为实在的行动表现来构建开发商责任形象并树立客户口碑。核心价值点： 1、口碑开发商通过以往开发楼盘建立客户口碑，。 2、品质托斯卡纳风格立面、框架剪力墙结构、现房。 3、环境项目依山而建，有优越的自然环境、空气好。,关键词：口碑、品质,项目看点： 江苏吴中地产开发，首次将示范区、样板间展示等引入
13、延吉，并结合多种营销手段取得不俗业绩,苏州印象,苏州印象,供应结构：项目住宅以95和130三居为主流，洋房产品溢价,产品供应,客户情况 客户来源：多数为本板块客户，35-40岁为主，朝族客户占比70%，其中以出国务工者居多；客户认可点：项目为当时在售项目中少数有多层产品的楼盘；项目在延吉首次引进样板间展示，客户非常认可。 营销动作 首家引进景观示范区、样板间展示，于开盘前5个月对外开放； 大规模、大范围户外广告，覆盖全城； 频繁的暖场活动，月均两场； 微信营销，每天更新微信内容、微信全民经济人。,项目户型有较大的赠送面积，典型户型为90平的两房产品与138平的四房产品，舒适度高,88 2室2厅1卫,特点： 北向阳台，符合北方人居住习惯，设下水，用于放置洗衣机及晾晒衣物。,100 3室2厅1卫,特点： 北向阳台，符合北方人居住习惯，设下水，用于放置洗衣机及晾晒衣物； 空间利用合理，100平米产品多出带窗书房。,项目总结,项目操盘模式： 1、开盘前5个月开放景观示范区及样板间展示，在延吉客户间造成巨大反响； 2、多种营销方式结合，线上线下促进销售。核心价值点： 1、填补板块内无品质产品的空缺，多层产品获追捧； 2、样板间展示极大促进销售； 3、户型设计上增大面宽，同时符合当地人居住生活习惯。,关键词：多层、样板间展示,
