1、长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻1长沙市花园洋房专题市场研究凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2008 年 6 月洋房概述洋房，因其拥有相对别墅较低的价格、舒适自然的居住氛围，独特的建筑形式，使其迅速成为近郊住宅的主打产品之一，受到市场追捧，各开 发商纷纷跟进，长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻2广告更是铺天盖地， “情景式花园洋”、 “多层花园洋房 ”、“宽景花园洋房” 等名词充斥着房地产市场，让消费者目不暇接。什么是洋房？“洋房”名称源于上海，是过去旧上海的富人采用西方的建筑形式和工程技术以及建筑材料开发出来类似与现在独栋别墅的房子。现在洋房被重新定义
2、，行业内一般认为洋房是介于普通公寓与联排别墅之间的高档低密度住宅，通常为六层以下多层板式建筑。层层 退台， 一般底层赠送花园，其它层均赠送大面积的露台，得房率较高。强调景观， 绿化率比较高，普遍分布在近郊一带。一、长沙市洋房发展研究长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻3“洋房”是西方文明与中国文化交 织的产物，其 发展时间较短。长沙的洋房发展以 2005 年为界限大概分为三个阶段： 第一阶段：2000 年2004 年以前萌芽阶段第二阶段：2004 年前后启动阶段第三阶段：2006 年以后发展阶段早在 2000 年前后，长沙花园洋房已有零星的萌芽，山水芙蓉、同升湖国际山庄等大型别墅社区中
3、都有部分花园洋房。但这类花园洋房只是别墅的补充或者点缀而已，并未成为主打产 品，消 费者对其也并不了解。直到 2004 年，美林水郡在市场上的出现， 让长沙人开始有了洋房的概念。美林水郡由北京美林开发，是 长沙第一个以花园洋房为主的小区，楼层为 4+1 和少量 5+1,层层退台、户户送花园，建筑依原有山体而建,水系贯穿其中。并且是长沙首个采用地板采暖的小区，在设计上处处强调“以人 为本”的关怀，力求营造一种舒适尊容的生活。但由于定位不准、地理位置偏远，价格不菲等多种原因，当时的销售情况并不十分理想。2006 年以后，随着长沙房地产的发展和人们居住需求的提高，大量的洋房产品在市场上面市，如：早安
4、星城、碧桂园威尼斯城、卓越蔚蓝海岸、南山苏迪亚诺等。洋房开始被消费者熟知和接受，成了长沙楼市一道亮丽的风景线。长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻4二、长沙市洋房市场现状研究(一)总体情况概述1、起步较晚，发展迅速洋房作为一种新的产品类型，在长沙的发展时间不过三四年，但由于同时拥有别墅的舒适性能和公寓的价格，物美价廉，面世不久就受到市场的热捧， 发展速度非常快。经过调研了解，长沙市目前在售洋房楼 盘将近二十个，遍布了 长沙市的东南西北。2、区域集中明显由于容积率、景观等因素的限制，洋房往往分布在近郊一带，跟 别墅类产品规划在一起，作为别墅与公寓的过渡产品， 纯洋房社区目前在市场上很少见
5、。洋房作为高档物业集中分布，通常能够提高区域整体形象。目前长沙市洋房集中分布的区域有：体育新城板块、星沙金鹰城板块、 省府板 块、麓南板 块和新南城板块五个区域。板块 代表楼盘 区域特点麓南板块利海米兰春天江山帝景阳光 100区域自然环境和人文环境得天独厚，岳麓山、橘子洲、湘江风景如画，周边高校林立，是我国著名的知识人才密集地和科教重地。大学城的逐步发展和完善，为区域聚集了大量的人气，吸引了众多具有文化品位的消费者前来置业，庞大的教师消费 群体为区域的房地产提供了消费基础。星沙金鹰城板块早安星城、碧桂园威尼斯城藏珑星沙金鹰城板块分为两大组团，一是以广 电中心为核心的金 鹰城组团，二是以星沙组团
6、。区域内拥有海底世界、世界之窗、月湖公园以及腾飞岛等人文、自然配套 资源。 虽然距离市中心 较远，但生活配套较为完善，加上四通八达的路网，使得区域比较适合居住。市政府板块卓越蔚蓝海岸、南山苏迪亚诺区域最大的特点就是靠近市政府，道路交通等城市基础设 施完善，居住环境良好，但区域大多数楼盘尚在开发阶段，没有交房，区域人气不足，缺乏基本的生活配套。长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻5体育新城板块（武广新城板块）融科檀香山、中城丽景香山区域内拥有浏阳河和圭塘河等自然资源，目前正在修建的武广高速站是未来长沙对外交通的主要窗口。区域集 结了省内外多个实力开发商，是长沙的上东 区。新南城板块（省府
7、板块+暮云板块）托斯卡纳格兰小镇、橘郡省政府的南迁以及长株潭两型社会的建设给区域的发展带来了利好的前景。大量开发商纷纷 到此圈地开发，也是很多消 费 者购房重点考虑的区域之一，南城一派欣欣向荣，是长沙最具发展潜力的区域。3、概念滥用现象普遍，市场不规范“洋房”是一个舶来词，在国内一直没有确切的名词解释，加之洋房产品本身一直在不断的更新、完善。目前市场上的洋房概念泛 滥，开 发商偷梁换柱，借机炒作现象较为普遍，不但很多普通多层项目称之为洋房，就连绿化率稍高的小高层也在广告中自称电梯洋房，市场很不规范。(二)花园洋房楼 盘供应特征研究长沙目前在售及在建洋房一览项目名称 项目地址 开发商 产品形态
8、占地面积（）建筑面积（）融科檀香山雨花长沙大道以南，白沙湾路以东长沙融创置业有限公司洋房、高层 140000 300000中城丽景香山劳动路与万家丽路交汇处向南 200 米左右长沙中达房地产开发有限公司退台式情景洋房、小高层 153100 395166美洲故事万家丽路与湘府东路交汇处东北恻长沙德普置业发展有限公司独栋别墅、双拼别 墅、联排别墅、洋房 205936 600000托斯卡纳 雨花区湘府路与万家丽大道交接处的西北侧 长沙城普置业有限公司洋房、联 排别墅、双拼 180000 180000早安星城国家级长沙经济技术开发区东业地产(长沙) 有限公司小高层、洋房、联排别墅,双拼别墅 73337
9、0 1244000碧桂园威尼斯城长沙经济开发区长沙县星沙镇星沙大道 325 号长沙威尼斯城房地产开发有限公司 别墅，洋房 1798200 1434930鹏基诺亚山林星沙镇东四线以东，凉塘路以北长沙鹏基地产有限公司 独立别墅、联排、叠拼别墅、情景洋房、小高层2500 亩，一期470849110000藏珑 开福区洪山路 188 号月 长沙双瑞房地产开 高层、 别 墅、洋房 1684303872708，其长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻61、楼盘规模大、数量多， 总体推货量大通过初步统计，长沙市目前包含洋房产品的楼盘（正在销售或即将推出）有19 个， 总体推货量大，总建筑面积达 1000
10、 万平方，比长沙市一年的销售面积还大。单个楼 盘规模大，大部分楼盘占地面积在 200 亩 以上，其中千 亩大盘有 6 个，建筑面积在 50 万平方以上的楼盘有 11 个。洋房从以前的稀缺产品，到现在逐渐成为市场的主要产品之一。湖公园北侧 发有限公司 中洋房 18栋愿景山水湾 星沙土桥村 湖南致盛愿景房地产开发有限公司 小高层，洋房，别墅 437288 550000西山汇景 岳麓区咸家湖路 216 号 建发房地产集团长沙有限公司别墅 洋房 高层 80606 192836卓越蔚蓝海岸岳麓区金星大道与含光路交汇处（岳麓区政府正对面）长沙市卓越置业发展有限公司别墅、洋房、小高层 371628 5000
11、00南山苏迪亚诺岳麓金星北路三段 399号长沙南山房地产开发有限公司情景洋房，别墅，特色商业街 334612 324531中新森林海岳麓区雷锋大道延长段（高乔快速路旁）湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司别墅、小高层、多层洋房 304227 1000000星语林汀湘十里长沙市麓南版块含浦科教产业园 长沙创普房地产开发（集团）有限公司独栋、双拼、联排和少量多层洋房 548784 300000江山帝景岳麓区长沙市麓南大学城（含浦大道与南二环交界处）广州珠江房地产开发有限公司高层、 多 层电梯洋房、 联排 别墅 814884 1082531利海米兰春天岳麓区麓南大学城（湖南中医药大学东侧）湖南利海房地产开
12、发有限公司叠拼庭院、叠拼洋房、联排别墅 叠加别墅、小高层、高层332988 762363阳光 100岳麓区猴子石大桥西头北侧阳光 100（湖南）置业发展有限责任公司洋房、别 墅、TOWNHOUSE、小高层666670 1200000格兰小镇 长沙经济开发区暮云镇高云村、西湖村湖南中润城镇置业有限公司小高层、别墅、洋房 286001 300000橘郡 天心区芙蓉南路与万家丽路交汇东南湖南橘郡城镇置业有限公司花园洋房、联排、独栋、双拼 285885 300000长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻72、位置多分布在二环以外的城市郊区从项目所在的地理位置看，除了麓南板块，大部分含有洋房的楼盘
13、都分布在二环以外的城市近郊地带。 这些区域都带有明显特征：有丰富的山水资源、成片规划、成片开发，形成完善的住宅集群配套。 3、多为复合型项目，纯洋房项目没有别墅项目一方面受容积率限制，另一方面为了丰富产品线，通常会规划部分洋房产品，降低开发风险。容积率较高的郊区楼盘为 了提高项目整体形象，也 经常会考虑做一些洋房。但纯 洋房项目目前在长沙还没有出现，大部分都是由别墅、洋房、小高层等多种产品组 成的复合型项目。 4、外地品牌开发商占绝对领导地位洋房发展的时间较短，开发商大多是品牌开发商，有较丰富的开发经验。目前长沙包含洋房产品的项目开发商或投资商 80%以上都是来自湖南以外的品牌开发商，如南山、
14、卓越、融科智地、珠投等。外地品牌开发商带来了大量的资金和先进的开发理念，同时为长沙楼市注入了新的活力，对整个房地 产行业的开发理念和盈利模式产生了深远的影响，提升了房地产开发的产品宽度和品质深度，拉高了市场整体价格水平，是长沙市房地产市场尤其是别墅、洋房等高端市场迈向成熟的催化剂。同时，受外来和尚好念经的思想影响，一线城市的二线品牌来到长沙即成为一线品牌， “品牌时代”的影子随即产生。三、长沙市花园洋房市场需求研究长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻81、 洋房销售状况项目名称 推货时间 销售价格（元/）销售情况融科檀香山 08 年底开盘 待定 还未开始销售中城丽景香山 06 年 7
15、月份 3800 售完美洲故事 08 年下半年 待定 还未开始销售托斯卡纳 08 年 4 月份 6500 50%左右早安星城 07 年 5 月份 3800 还有 100 套左右碧桂园威尼斯城 07 年 7 月份 50006000 售完鹏基诺亚山林 07 年 7 月份 3400 一期售完，二期八九月份推出藏珑 / / 售完，已经交房愿景山水湾 二期下半年推出 3100 一期还有 1 套，二期 还未开始销售西山汇景 08 年 6 月份 6200 首推房源只剩一套。卓越蔚蓝海岸 二期 7 月份开盘 5500 一期销售完毕，二期还未销售南山苏迪亚诺 二期 08 年 6 月份 3200 一期销售完毕，二期
16、正在 办理 VIP 卡未销售中新森林海 07 年 8 月份 2500 A 区销售 95%，大约 310 套左右星语林汀湘十里 / 4180 销售 80%左右江山帝景 07 年 6 月 15 4800 /利海米兰春天 6 月底 38004500 还未销售阳光 100 08 年 5 月份 5000 50%格兰小镇 8、9 月份开 盘 待定 还未销售橘郡 08 年下半年开盘 5000 还未销售（1）80%的洋房均价在 30005000 之间长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻97%43%36%14% 3000以 下300040005000左 右6000以 上在售洋房的均价从 25006500
17、 不等，跨度较大。其中 80%均价集中在30005000 元/平米，目前售价最便宜的是位于望城的中新森林海 ，售价最高的是位于省府板块的托斯卡纳，由此可以看出，洋房的售价与楼盘档次和地理位置密切相关。（2）将近一半的项目在今年下半年推出在售项目中，洋房全部售罄了的有 3 个项目，正在 销售的有 7 个， 还未推出（包含项目二期）的有 9 个。从入市的时间上看，大部分都集中在今年下半年。由于目前市场不明朗，销售情况不佳，众开发商都放慢了 销售速度。另一方面也可以看出，开发商对下半年的市 场比较看好。2、 需求客户特点（1）年龄及购房心理从洋房客户的年龄上分析，3035 岁人群是洋房消费潜在的主力
18、军。这部分客户事业进入发展期，有一定的积蓄，享受人生，追求更高的生活，对目前的居住条件不满意（房子面积小、周边环境不好），想要改善生活环境，但 现实条件又不足以支撑其购买别墅。洋房面积小、 总价低，对购 房者的资金实力要求不高，长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻10但其属于别墅类产品，具备与别墅同等的生活享受和尊贵象征，因此成为这类客户置业时考虑的重点。（2）职业根据调研了解，洋房的客户多为房地产、医 疗、金融等行业从业人士以及高校教授。有高知背景，非凡的艺术鉴赏力。长沙洋房的客 户职业根据楼盘所在区域不同稍微有点差异，具体如下：星沙、金鹰城板块：湖南广电集团的中层员工，如 节目编导
19、、主持人，星沙 经济开发区各大企业的中高层管理人员。 市府板块：政府公务员、医生 麓南板块：大学城的教授 体育新城板块：房地产、金融人士、私营业主 新南城板块：政府公务员、房地产人士、高校的教师（3）客户来源地洋房作为别墅类的高端产品，其客户来源地的分布比普通商品房要广，根据调研了解，我们根据地点把客 户分为以下三类：a、长沙人，长期在长沙工作和生活的客户。b、长沙以外的湖南人，如株洲、湘潭、衡阳。c、广州、深圳、北京等外地人。3、市场需求特点综述（1）大户型产品供销两旺长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻1107年长沙市商品住宅按户型供销对比11825 115255764095531
20、696398881112110115654201942712266 103770.910.970.840.870.830.88010000200003000040000500006000070000144 合计0.750.80.850.90.951供（套）销（套）供求比07 年商品住宅成交按户型分类销售统计图19%16%18%29%18%144从上图可以发现，2007 年 144 平米以上（高档商品房）共销售 11525 套，占了 18%，与 90120 平米的热点户型相当，且供求比为 0.83:1,供销倒挂最为严重，大户型产品呈现出供销两旺、需求基本平衡的态势。洋房作为大户型产品的一种，有一
21、定的市场。（2）洋房潜在供应量巨大根据统计，长沙在今年下半年有洋房推出的项目有 9 个，加上未来两年即将推出的项目，如金科长沙项 目， 对于长沙这样一个常住人口只有 200 多万的二线城市来说， 总体供应量大，需要数年时间才能被消化。长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻12（3）园林绿化、建筑户型等产品本身是重要的购房因素根据调研了解，洋房作为类别墅产品，消 费者在购房的因素上跟别墅有点类似，看重项目的区域地理位置、社区的建筑 规划及园林、产品本身对价格的敏感度相对较低。 四、长沙市花园洋房竞争力评估1、花园洋房产品特征概述项目名称 容积率 层数 主力户型面积建筑风格 产品卖点融科檀香
22、山 2.5 4 180280美式风格（南加州）带有品牌电梯13 层送地下采光功能厅、花园。四层复式，送大面积露台。人车分层百分之百的超高得房率中城丽景香山 2.2 5地中海风格 层层退台美洲故事 1 纯美洲风格托斯卡纳 1 4 150230 意大利风格 层层退台早安星城 1.2 4 130190 北美风格 院景洋房、层层退台碧桂园威尼斯城 0.55 46 120130 意大利精装修水岸洋房鹏基诺亚山林 0.96 4 123218西班牙风格 宽景洋房、层层退台藏珑 1.5 4 130180 北美风格 分摊 4%愿景山水湾 1.4 北欧风格西山汇景 2.3 5 150200 北欧风格花园洋房引进国
23、际顶级安防智能专家-霍尼韦尔卓越蔚蓝海岸 1.6 4 130190西班牙风格层层退台跃层设计坡地景观南山苏迪亚 1.05 5 110150 田园牧歌式澳 一楼曾送阳光地下室，25 楼送长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻13诺 洲风情 露台层层退台中新森林海 1.2 5 140170 北美 新古典主义 电梯洋房星语林汀湘十里 0.55 5 108166新中式风格100%得房率精装修将室外的水景引入到室内客厅一面墙体被落地窗完全代替江山帝景 2.25 6 100190 纯欧式风格多层带观光电梯双入户门设计双向观景阳台设计豪华精装修利海米兰春天 2.14 46 90230意大利风情围合式布
24、局下沉式设计带电梯阳光 100 1.47 56 80145 现代北欧风格户型面积紧凑带电梯270 度拐角阳台设计格兰小镇 1.5 5、6 125275 北美（苏格兰）风情 电梯洋房橘郡 0.83 4 128180 西班牙（1）建筑风格各异，欧美呈主流在建筑立面风格上，洋房类似于别墅，大多数 产品拥有自己独特的风格流向，北美、意大利、西班牙、地中海、新中式等风格一应俱全，既满足了消费者的不同需求，也为楼盘本身找到了 卖点。由于消 费者对欧美居住生活方式充满好奇和向往，目前长沙大部分洋房为 欧美风格，但随着市 场竞 争越来越激烈，将促使开 发商在建筑品质和创新上下更多的功夫。 （2）大部分户型面积
25、控制在 200 平米以内从户型面积上，大部分洋房的户型面积都集中在 200 平米以内，也有少部分洋房户型面积达到 280 平米，如融科檀香山、格兰小 镇。洋房由于 层层退台设计，每层的面积都不一样，面积 跨度区间较大，一般来 讲 ，一楼与 顶楼的面积差距越大，附送面积也就越大。长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻14（3）3/4 的洋房为 5 层以下的产品40%33%27% 4层5层6层目前长沙市场上在售的洋房多为 5 层以下。 6 层的洋房由于楼层相对较高，大部分带有电梯。某些 4 层 洋房为了提高产品竞争力，也带有电梯设计，如：融科檀香山。（4）容积率低，产品舒适度高洋房楼盘大多分
26、布在郊区，容积率低，舒适度高。拥 有别墅的享受和公寓的价格是洋房近年来受到市场热捧的主要原因。2、花园洋房竞争优劣势研究现在市场上的楼盘产品从建筑形式上可以分为四大类：公寓（电梯小高层、高层）、多 层、洋房、 别墅。在市 场竞争激烈的时代，谁更有竞争优势，谁更受购房者青睐？（1）洋房 PK 别墅长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻15洋房 别墅定位：高端产品客户：高收入人群。金字塔的尖端舒适性：优，上有天、下有地。私密性：优，独门独户进出，是别墅不可替代的重要原因之一。景观：优观赏性：强，好的别墅设计是经典的艺术作品，如流水别墅。邻里关系：差，居住密度低。面积：大，房间多，功能齐全，享
27、受生活价格：贵，市场上的别墅一般都要几百上千万，地理位置：远郊VS结论：低密度、高绿化率是洋房和别墅共同的优点。它 们都属于郊区产品，但 别墅大多处于远郊，而洋房则多建于近郊，在某种程度上讲，住洋房的生活便利性要优于别墅。它们都讲究居住的舒适性，建筑风格多采用欧美、地中海等异域 风情，优秀的花园洋房正在与联排别墅等经济型别墅产品日益接近。（2）洋房 PK 公寓（小高层、高层）定位：中高端产品客户：中高收入的中产阶级舒适性：良，有大面积露台私密性：良，一梯两户景观：优， 观赏性：良，洋房在造型和立面设计上借鉴了别墅的特征外立面丰富，具有一定的观赏性。邻里关系：中面积：适中，功能基本齐全，能够满足
28、生活需求。价格：适中，相对于别墅性价比高。地理位置：近郊长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻16洋房 公寓舒适性：高，建筑密度低、绿化高私密性：良好，一般是 4、5层。景观：良好，环境优美面积：大，市场上在售洋房面积集中在 100250 之间。分摊：小，露台一般为赠送，产品附加值大。价格：中地理位置：郊区舒适性：中，建筑密度大私密性：差，至少是一梯两户，甚至一梯多户，楼层在 11 楼以上。景观：中， 面积：小，大部分的公寓面积在50150 平方之间。分摊：大，电梯房的分摊一般在15%以上，得房率低。价格：中地理位置：城区，生活便利VS结论：洋房和公寓最大的区别在于地理位置和生活形态的区
29、别，公寓大多位于城市中心，生活便利、交通便利，同时不得不承受城市的喧嚣与繁杂；洋房位于郊区，空气清新、环境优美，适合居住，但通常交通都不是很便利（私家车除外）。从价格上看，市中心的公寓单价一般会比郊区洋房稍贵，但洋房大多比公寓面积大，所以洋房和公寓的总价大致相当。总而言之，洋房和公寓属于两种不同的生活方式，它们 在竞争上各分千秋，关键在于购房人的生活 习惯和行为特征，洋房更适合享受生活，更适合追求美好生活的人居住。长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻17（3）洋房 PK 普通多层洋房 普通多层定位：中高端舒适性：良，比多层要多送一些露台私密性：良景观：良，包装过的多层观赏性：良，仅次于
30、别墅面积：大，功能更齐全价格：中位置：郊区定位：低端舒适性：中私密性：良景观：中观赏性：中，无特色面积：小价格：便宜，多层是目前市场上所有的建筑类别中成本最低的产品，价格也较低。位置：郊区VS结论：在几种产品中，洋房与多层最为接近，甚至可以 说洋房是升级版的多层，是经过精心包装后的多层。目前看来，洋房除了价格比普通多层贵以外，其它性能均要优于多层。3、花园洋房市场竞争力评估项目名称 地理位置 开发商品牌 规模 园林绿化 产品竞争力 价格融科檀香山 美洲故事 托斯卡纳 早安星城 鹏基诺亚山林愿景山水湾 西山汇景 卓越蔚蓝海 长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻18岸南山苏迪亚诺中新森林海
31、 星语林汀湘十里江山帝景 利海米兰春天阳光 100 格兰小镇 橘郡 长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻19附一：长沙市花园洋房典型个案分析典型案例之一：融科檀香山1、项目基本信息项目地址雨花区长沙大道以南，白沙湾路以东销售电话4171958，4171968开发商 长沙融创置业有限公司 代理公司 自销占地面积 140000 平方米 建筑面积 300000 平方米容积率 2.5 绿化率 40%建筑类别 洋房 建筑风格 美式风格价格 待定 定位 美式院落洋房2、项目简介融科檀香山是继融科 三万英尺之后，联想控股融科智地联合全球最大房地产综合运营商- 荷兰 ING 在长沙开发的第二个项目,位
32、于上东国际区体育新城长沙大道以南, 打造长沙首屈一指的“美式院落洋房”，在产品设计方面有很多创新，四层带电梯，人车分层、地板采暖、赠送大面积花园、无线上网长沙融科将秉承联想精神，以国际化、专业化的视野，恪守城市发展的责任，以更加人文的精神将融科檀香山打造为又一经典传奇之作。长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻203、项目产品研究1）四层带电梯。为了居住更加舒适，融科檀香山 4 层洋房配置了世界品牌电梯芬兰通力。2）人车分层。车辆在小区入口直接进入地下车库，实现完全人车分流。3）赠送多重花园。13 楼赠送地下多功能厅，多功能厅通过电梯直接与住房相连。4 楼复式送大面积露台。4）引入地板采
33、暖。为了让寒冷的冬天更加温暖，融科檀香山引入地板采暖的室内取暖技术。长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻21典型案例之二：利海米兰春天1、项目基本信息项目地址 麓南大学城(湖南中医药大 销售电话 8230888（营销中心）长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻22学东侧) /3979999（外展点）开发商 湖南利海房地产有限公司 代理公司 合富辉煌占地面积 332988 平米 建筑面积 762363 平米容积率 2.14 绿化率 40.50%建筑类别叠拼庭院、叠拼洋房、联排别墅 叠加别墅、小高层、高层建筑风格意大利风格价格 38004500 元/平米 定位 麓南 80 万平意式风
34、情小镇2、项目简介项目位于长沙市望城县含浦科教产业园内，学士路联络线以南，连丰路以北，象嘴路以东地块。项目周围 山清水秀，景致幽雅，自然景 观及生态资源具佳。利海米兰春天分三期开发，项目一期将以叠拼庭院和小高层公寓为主；二期以叠加别墅和联排别墅为主，三期以街区高层公寓为主。项目充分利用本身赋予的有利生态条件及景观要素，尤其是注重与周边环境协调、融合， 结合居住者的自身特点，在规划中着重突出自然风光与公共活动的关系，使两者彼此交融，并提供居住与休闲两种不同的场所空间体验感。叠拼庭院 叠拼洋房长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻233、项目规划解读项目内部由南向北一次分布着别墅、洋房、小高
35、层和高层， 层次明显、视野开阔。小区保留了原有的地形地貌，别墅和洋房依山而建，最大程度利用坡地，把景观资源最大化。小高层 和高层临路建设，有效的阻挡了噪音和灰尘。4、产品解读1）46 层带电梯设计。2）3 米层高阳光地下室带产权。3）叠拼庭院作为创新产品首次在长沙出现。围合式设计，一方面尊重中国人的居住习惯，另一方面对传统院落进行改观和创新：建筑由多个单元进行组合，东西两翼向内、外侧进行变异，使几个单元的住宅围合城合院形式。4）外立面颜色丰富，极具生活情调。5）高附加值，大面积赠送地下室、阁楼、露台。6）以三房两厅为主，面积为 46160 平米， 户型种类丰富， 100 余种户型能满足长沙市花
36、园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻24业主的个性化需求。典型案例之三：万科西街庭院（围合别墅）1、项目基本信息项目地址 芙蓉区人民东路 516 号 销售电话 2201666开发商万科长沙宏程房地产开发有限公司代理公司中原地产占地面积 35716.72 建筑面积 73579.50容积率 1.76 绿化率 47.8%建筑类别 合院别墅，小高层 建筑风格 现代中式长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻25价格 别墅 12000，小高层 5000 定位 原创现代中式庭院2、项目简介万科西街庭院，位于长沙的上东区，交通便利，距市中心五一广 场约 7 公里，距离机场仅 30 分钟车程。周 边配套日
37、益完善，距芙蓉区政府大楼、旺旺医院 仅数百米，周边有沃尔玛、台湾大润发超市生活便利。项目由 9 个合院别墅组团和 6 栋 16 层的小高层住宅组成，共计别墅 70 户，高层住宅 266 户。原创中式庭院别墅是长沙版的第五园。3、项目规划解读万科西街庭院由 9 个合院别墅组团和 6 栋 16 层的小高层住宅组成。为了更好的通风、采光， 别墅分布在地块的东南角，小高 层 分布在北面和西面，临城市主干道，有效地减轻了北风 和西晒。同 时为减少道路噪音的影响，在设计上对单体进行了 45 度角扭转，较 好的避开了噪音影响，同时形成了开阔的视野。4、产品解读长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻26
38、1）中式建筑风格万科西街庭院项目的一大特色，是现代中式建筑风格。园林层叠，出入有致，空间交错，明亮通透，湖光山色，饶有新意。特别融合了现代时尚元素与传统建筑风格，白墙黑瓦简洁的外观和色彩很有意境， 营造出典型的江南水乡风格。以中式建筑的风骨韵致，营造适合现代人生活的中式住宅，以满足购房者对精神享受以及文化礼遇的追求。2）围合式布局合院别墅将，以院落作为规划的单元，将 传统的文化符号引入设计中，形成尺度宜人的居住单元，让住 户充分感受到错落有致的空间感。除了每户有天有地、拥有前庭、内院外，每个别墅组团围合出一个八合院。庭院既是家的延伸，为家庭成员提供了更多的活动空间；同时也增强了各住户共同的领域
39、感，让邻里的交往及熟悉更和谐和自然。长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻273）双墙设计，外实内虚、外俭内繁万科西街庭院的墙，提炼了徽州和山西民居的建筑精髓，摒弃了原始的高墙小窗的形式，采用双层墙面。 外实内虚：外层墙根据采光通风和外部景观的需要，采用实强开洞及窄缝设计，形体简洁。 外俭内繁：内层强正常开窗，开敞走廊、通透大玻璃。复杂的体型，设置阳台、花池、美人靠等。 两层墙之间：形成房子内外过度的灰色空间，从里到外循序渐进的过程，透出了淡淡的儒家韵味。4）户型长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻28 面积 201240 平米，南北通透 空中露台、前庭后院 空间变化丰富、布局紧
40、凑、使用率高附二：广州花园洋房典型个案借鉴典型个案之一万科四季花城1、项目基本信息长沙市花园洋房专题市场研究凯诺置业 广州凌峻29项目地址佛山南海黄歧浔峰洲路八号（内环线增槎路）销售电话 020-81156666、0757-85912888开发商广州市万科房地产有限公司策划代理 合富辉煌占地面积 500000 建筑面积 447000容积率 1.0 绿化率 /建筑类别 小高层、洋房等 建筑风格 现代风格价格 均价 8000 元/2、项目简介位处内环经济圈西北辐射线延伸区域，距离广州市商业中心荔湾区上下九7 公里，距离广州市行政核心区 10 公里， 车程在 15 分钟范围之内。与 东、南、北三个方
41、向的大规模住宅项目相比，距离市中心区距离最近。3、规划解读四季花城周边有 109 万平方米的生态公园，小区本身的自然山水景观已经是小区得天独厚的优势，六山三湖相互贯通，伴城湖、天雨湖与提香山、影月山交互成辉。整个小区的交通流 线以“湖畔花街”为主线。它不仅是主要的交通流线，也是由一系列小广场联接而成的活动带，如同南加州的“ 威尼斯海岸”。解析：该盘的地容地貌十分理想，由湖泊和起伏的坡地组成。经过规划后，一条 东西走向的湖边栈道把地块分为南北两大块，北面为若干座小山和三个 连通的湖泊，其中一座小山规划为山 顶公园，其他小山规划建 环 山的 Townhouse 和情景洋长沙市花园洋房专题市场研究凯
42、诺置业 广州凌峻30房，西侧地块将建多层洋房和小高层。南面地 势较为平缓， 规划建多层洋房组团，沿湖边也规划了一列情景洋房。其中，多层洋房组团作半围合式规划， 组团与组团间有多条过道连接，包括湖面上也架起了三条过道， 连接南北区，使业主走到任一组团的时间不会超过 15分钟，加 强各组团的联系。整个地块的山水资源丰富，且该楼主要建造四层的情景洋房和多层洋房，所以绝大部分单位都能望到山景和湖景。4、建筑解读解析： 建筑采用现代风格，线条轮廓简洁而优美，配合洋房变化灵活的阳台、露台，体现简约而不简单的设计理念。 采取了“退台式 ”设计，每上一层都有一个退缩位，使下一层都能有一个露台或者花园。首层单位还设计有一个四五十平方米的半下沉式地下室，它能通
