1、我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究(上)来源：中国论文下载中心 08-06-25 09:47:00 作者：余凯 编辑：Studa_hasgo122 -当前我国房地产价格持续上涨，已引起了有关部门和社会各界的广泛关注，近几年我国对房地产业出台了一系列的宏观调控政策，但收效不甚明显。理论界对房地产价格上升的原因仁者见仁，智者见智，但不少分析仍停留在表面上。笔者认为不同的市场结构具有不同的价格形成机制，分析我国房地产价格运行机制，首先需要对房地产的市场结构做出客观判断。一、我国房地产市场是区域性寡头垄断市场在产业组织理论中，产业的市场结构是指企业市场关系的特征和形式。它是一个反映市场竞争和垄断关
2、系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：（1）完全竞争市场；（2）完全垄断市场；（3）垄断竞争市场；（4）寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，各厂商之间经常存在非价格性竞争。根据产业组织理论，决定市场结构的主要因素有：市场集中度、市场进退障碍、产品差别化程度、市场需求的增长率、市场需求的价格弹性、以及短期的固定费用和可变费用的比例等。其中，前三项是影响市场结构或市场竞争关系和垄断关系的三个主
3、要因素。因此，判断一个市场是否是寡头垄断市场的关键是看是否有几个厂商占有大部分或者全部总产量、这个市场是否存在进入障碍以及产品的差别化程度。根据2004年“中国房地产百强企业研究”成果，2004年中国共有房地产企业5.9万家，可是，全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%，也就是说CR30025%。然而在香港房地产市场中，前九家房地产集团（新鸿基、和黄、新世界等）占据的市场份额达到80%，主宰了香港房地产市场的运行和发展。因此，从这点上看，我国房地产市场的集中度比较低，似乎谈不上什么寡头垄断。但是，从下面的讨论中可以看出，从全国视角来研究房地产市场结构并不恰当，并会导致许多结论的根
4、本性错误。（一）我国房地产市场是一个区域性市场，在此区域市场中有着很高的市场集中度首先，由于土地位置的固定性，所以与其它一般的商品不同，房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的，同时，由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品，而一个区域的居民又不太愿意到区域外去买房子，他们往往会将购房目标锁定在某一区域内，这样，只要开发商不到另外一个区域去开发房地产，某个地区的房地产商与其它地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。这个区域可以是一个市，但更可能是市中更小的一个区域。而对其它产业而言，生产者的产品是可以移动的（能从一地转移到另一地），这样卖者就能在更大范围内展开竞争。例如，生产彩电的四川长虹集团
5、不仅要同广东的TCL集团等国内众多企业展开竞争，而且在开放条件下，还要同世界各地的电视机厂商展开竞争。由于房地产市场的区域性，一个房地产商就只同本区域的房地产商存在竞争关系，这样一来，当我们研究某一区域的房地产市场时，就只要考虑本区域市场内的房地产商，而不需要把它放到更大的市场中如放在全国全省甚至全市的市场的框架中来研究。因而，当涉及到某个区域市场时，在此市场的厂商的数量就比我们研究全国市场时要少得多。再进一步，在一个区域房地产市场中，有实力的厂商更少，因此，如果从一个区域性市场来考虑，几个有实力的厂商的市场占有率是很高的。为了更好地说明这一问题，我们来看一下北京的房地产市场。北京市有上千家开
6、发商，因此，在很多人看来，北京的住宅市场是竞争性的市场。但实际上同全国各地情况类似，北京市的住宅市场就是区域寡头垄断的市场。首先，北京市虽然注册的房地产开发企业有上千家，但实际上每年真正进行开发的只有一百家左右（包括郊区的开发企业），因为注册的企业中有相当一部分处于非营业状态（停业、筹建、撤销），而即便是营业中的开发商也不是每年都在进行开发。这一百家企业开发的房地产项目分散在广袤的北京大地上，项目之间的距离较远。其次，房地产表现出相邻竞争态势。在北京北三环的房地产项目不仅不能与在南三环的项目进行竞争，而且也不能与在上海等外地的项目竞争，更无法与国外的竞争。实际上，尽管北京市住宅市场有如此之多的
7、企业，但实际上每一家企业开发的项目只与邻近的项目进行竞争，而与其它的并不构成很直接的竞争关系，在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下，只在少数企业间产生竞争，住宅的市场结构就是寡头垄断。根据这一结论，我们回过头来看一看2004年“中国房地产百强企业研究” 成果，在北京这个市场，作为行业龙头的万科企业股份有限公司和上海陆家嘴（集团）有限公司，在全国销售额和销售面积的市场占有率不足1%，但同属于中国房地产百强企业的几家开发商在北京开发的项目的销售额和销售面积却占北京市场份额的41%和30.8%，而如果放在北京某一区域内这一数字会更大。因此，房地产市场区域性的特点，使得我们不能从全国的范围和角度来
8、分析一个房地产市场，而应该从一个区域来分析房地产市场。这就使得我们从全国、一个地区甚至一个城市来研究房地产市场集中度失去了意义。（二）我国房地产市场存在较高的进入障碍进入障碍，也称进入壁垒，是指进入厂商必须承担而在位厂商不必承担的成本，它是不完全竞争市场存在的根本条件，如果不存在进入障碍，厂商可以自由进入或者退出某一市场，则市场可以达到完全竞争或者可竞争状态。进入壁垒一般可以分为经济性市场进入壁垒和行政性市场进入壁垒。结合我国房地产市场的实际情况，笔者认为，构成房地产企业的进入壁垒主要有两方面：一是土地资源壁垒。尽管可以说，我国的房地产业在资金（相对土地壁垒而言）、规模经济、技术等方面不存在进
9、入壁垒。但是，作为一个房地产企业，如果不能获得房地产开发所需的土地这一核心资源的话，即使房地产企业在一个地区设立起来了，也不能认为真正进入了这个地区的市场。我国自开展城市土地有偿出让制度以来，大多采用协议出让土地的方式。协议出让方式是由出让方和受让方就特定地块通过协商谈判而有偿转让土地使用权。在此方式下，由于土地使用权的取得不是通过开发商间的相互竞争来决定，而是由政府与开发商双方私下协商确定，最终谁能获得土地使用权在很大程度上取决于开发商的寻租能力和政府的主观偏好。在这种情况下，一些真正有实力的开发商可能因为拿不到土地而陷入无地可开发的窘境，而一些实力有限的开发商则更是难以拿到士地；相反，一些
10、有政府背景或是善于寻租的开发商则可能圈占大量的土地并成为土地批发商。虽然，这种协议出让方式在2004年前后实行土地公开拍卖制度后予以中止，但由于一些地方前几年土地圈占量很大，直到现在，一些大的开发商以前圈占的土地还没有开发完，也就是说旧的土地出让制度的影响在一些地方仍在起作用。而即使是实行公开拍卖制度后，由于土地资源的固定性、稀缺性和不可再生性，某一开发商获得了某一地块的开发权后，也就意味着排除了其它开发商对该地块的开发权。由于土地供给量有限，市场中只有有限的开发商在进行开发。这样，潜在的进入者很难对现有的企业形成竞争压力，这为在位企业行使垄断力量、索取垄断高价提供了条件。二是行政管理壁垒。在
11、开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书：“建设用地规划许可证、“ 国有土地使用权证”、“ 建设工程规划许可证”、“ 建设工程许可证” 、“商品房预售许可证”。而要取得这5个证书就需要当地政府的入区批文、基建立项批文、土地出让合同、土地划拨文件、土地征用批文、规划定点图、建设用地核定表、土地出让金交纳证明、地籍测量成果表、土地登记审批表、土地登记申请书、法人委托书、建设项目收费通知单、建设工程报建表、城建费用统征交纳书、建设工程施工图设计审查意见书、建筑节能登记审批表、工程监理合同书、中标通知书、施工合同、施工组织设计申报书、工程质量监督申报书等等。为了办好这5个证，总共要盖20多个章，涉及
12、到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门，每一次往往都要烧香拜佛。由于政府管理的越位，导致过度干预房地产市场，加上政府审批的繁杂和效率的低下，官员在审批中的寻租，形成了行政性进入壁垒。（三）房地产产品的异质性由于土地是不可移动的，所以房地产都有一个唯一的不可复制的位置。从这个意义上说，房地产都是唯一的、独特的，因此是异质的。加之房屋所处不同区位的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物的式样、朝向、层次、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性，所以说房地产是完全差别化的产品。房地产产品的异质性，意味着能使资源得到有效配置的完全
13、竞争市场不可能存在。房地产与玉米、石油或矿产这样的普通商品具有明显的区别。对于后者来说，商品同质，可以按照数量来进行交易。除上述两种市场之外，大多数的耐用商品市场介于上述两种极端状况之间，属于产品部分差异化市场。例如，在汽车市场上，大量不同型号的汽车被认为非常接近，虽然不完全相同，但可以在一定程度上互相替代。而对于住宅市场，没有任何两宗物业是完全相同的。产品的差别意味着垄断的存在，产品的可替代性则意味着竞争的存在。如有差别则垄断发生，差别的程度越大，垄断的因素就越大。产品的差别使每一个厂商所提供的产品都是与众不同的，因而，开发商每开发一个小区或一座大厦都实质上成为该物业的垄断者，因此各开发商就
14、拥有对自己的产品一定程度的垄断权，可以在一定程度上决定该产品的价格，这就构成了市场中的垄断价格。这里需要指出的是，房地产产品差异性较许多寡头垄断行业的产品差异性大得多。因此，随之带来的是房地产垄断竞争的企业数量可能多于其它寡头垄断行业的企业数量，但是房地产行业的垄断力量却强得多。转贴于 中国论文下载中心 http:/二、我国房地产合谋的价格形成机制（一）巨额的沉淀成本使得价格合谋十分必要自鲍摩尔等人（1982）提出“可竞争市场理论”以来，沉淀成本已成为决定市场退出壁垒的重要因素。在笔者对开发商的调查中，所有的企业都将大量卖不掉的商品房作为退出房地产业的首要壁垒。这是因为一旦开发的商品房卖不掉，
15、则可能造成烂尾或烂盘，开发商的巨额投资就无法收回，这部分投资就会转变为沉淀成本。在巨额投资无法收回的情况下，开发商很难有足够的资金开发下一个项目，开发商就会被“套牢”，甚至破产。另一方面，由于房地产市场的不确定性，加剧了发生沉淀成本的可能性。这种不确定性表现在：由宏观经济形势的不确定性造成的对房地产市场的冲击；人们需求偏好的改变使开发商开发的产品不合时令；开发商选址以及设计上的失败所导致的产品无人问津，等等。所有这些都可能导致开发商卖不掉房子，从而形成巨大的沉淀成本，使开发商血本无还。再加上房屋的不可移动性造成的市场相对固定，一旦烂尾或烂盘出现，开发商将非常难以应对和处理。正是由于害怕房子卖不
16、掉而形成巨大的沉淀成本，开发商希望“团结” 起来，垄断市场，避免竞争。对住宅业而言，开发商形成的“联盟”主要是“ 价格联盟”。这是因为：如果房价下跌，不仅减少了开发商所能获得的利润，而且更严重的是消费者会对住宅的质量产生怀疑，甚至会认为开发商卖给他们的房子是假货，这样，就会陷入房子越便宜越卖不出去的尴尬境地。因此，开发商不敢轻易降低房价。我们可以用表1来说明开发商之间的竞争策略。表1表明，若开发商之间进行价格战，则双方都将损失500万元，而这500万元就是价格战的代价，也是开发商的沉淀成本。若开发商中的一方打价格战，另一方不打价格战，则打价格战的开发商将获得100万元的收益，不打价格战的开发商
17、将损失500万元，这500万元对开发商而言也是沉淀成本。若双方都不打价格战，进行价格合谋，则双方都将获得300万元的收益。因此，在供求矛盾不是很突出的情况下，即便开发商之间进行一次性博弈（静态博弈），开发商也有进行合作的倾向，因为不打价格战比打价格战能够获得更大的收益。在开发商进行多次博弈的情况下，开发商更容易进行合作。也就是说，开发商进行博弈的最终结果为合作均衡。（二）区域寡头垄断使得开发商价格合谋成为可能开发商有合作的倾向并不意味着合作一定会发生。奥尔森在集体行动的逻辑一书中提出，要实现“集体行动” （可简单地将“ 集体行动”理解为“合作”），必须具备两个前提条件：一是使集体内所包含的成员
18、数量尽可能地少。二是在集体内设立“选择性激励” ，做到奖罚分明。由于开发商之间的竞争为区域寡头垄断竞争，在同一区域的开发商的数量非常少。这样，在同一竞争圈内企业的数量就非常少，符合奥尔森教授提出的第一个条件。这些为数不多的寡头房地产企业大多相当熟知，同时各地房地产行业协会的存在使得各开发商之间的沟通更加方便，信息交换与监督更加有效，从而使得各个寡头企业能够默契定价，互相监督，减少了违背协议情形的发生。另一方面，在企业数目少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。例如，鹏润家园的开发商为国美电器的生产商，该开发商在当年推销鹏润家园时提出了要采取国美电器一样的低价策略
19、。也就是说，将鹏润家园的房子以5折的价格出售。此价格策略一出，立即遭到了周围开发商的口诛笔伐，认为鹏润家园是存心与他们作对。在周围开发商的强大压力与危胁下，鹏润家园被迫改变了原来的价格策略，又恢复了与周围楼盘相同的价格策略。可见，同一区域开发商所采取的“惩罚机制”，类似于奥尔森提出的“选择性激励” 。因此，地区寡头垄断企业的行为符合奥尔森所言的“集体行动”的两个前提条件。这样，同一区域的开发商就容易采取“一致行动” 而形成“ 联盟”。施蒂格勒（1964）提出在秘密削价不易进行的情形下，更加有利于进行合谋。我国房地产消费群体以小客户为主导，购房者从总体上来说绝大多数是小客户，所以开发商不会考虑与
20、那些买入量低的小客户进行秘密削价，这又使得合谋更加牢固。因此，房地产市场竞争的特点使区位市场集中度高，很容易集体行动。巨额沉淀成本的威胁又迫使房地产商认识到：当只有少数几个销售者时，自己的行为对竞争者有相当大的影响，打价格战可能遭到报复。由于任何一方的削价的结果都不可避免地减少自身的利润，没有人会削价。尽管销售者是完全独立的，竞争的均衡结果却像他们签订了垄断协议一样（泰勒尔，1997）。房地产商通过默契合作，互相比照定价，实现了一种非正式协定的价格合谋，通过这种产业群体利润最大化的价格，从而使整个房地产业获取了垄断利润。（三）价格合谋下的非价格竞争现阶段开发商采用价格合谋的定价机制，意味着开发
21、商不打价格战。结果价格竞争手段基本被放弃，而非价格竞争成为主要的竞争形式，并被强化。刚性的生产能力约束使产量竞争难以展开。房地产业是高度产品差异化产业，使房地产业呈现出以非价格竞争为主，以产品差异化竞争为中心的竞争格局。而产品差异化竞争意味着进一步弱化价格竞争，形成房地产商价格合谋的必要条件。通常，房地产企业的产品差别化行为主要有两种：客观差别化和主观差别化。客观产品差别化主要包括区位、品种、质量、功能、户型和服务等方面的差别化；主观产品差别化主要是通过广告、宣传等促销活动以影响消费者的偏好，从而造成消费者对不同品牌的房地产产品主观偏爱上的差异。这种理论在况伟大的调查中得到充分证实。（见表2：
22、北京市27家开发商竞争方式调查情况）。况伟大所调查的北京27家开发商中，仅有一家开发商选择与其它开发商的竞争方式为“打价格战”。这家开发商为北京市住房开发总公司（以下简称“住总”）。笔者认为，“ 住总”之所以敢于打价格战，是因为它是国有企业，国有的产权使企业不怕打价格战，因为国企的经理可以不计成本，可以将成本推给国家。这也是为什么中国的航空公司不怕打价格战，而以民营企业为主的彩电价格大战打到一定程度后就会通过协商制定一个行业“自律价” ，这是因为民营企业是要考虑成本的，价格长期低于成本，民营企业就“死”了。表2还显示，27家企业全部选择了产品创新，24家企业选择了加大广告宣传与提高产品质量。这
23、表明开发商之间的竞争主要为非价格竞争。也就是说，谁的产品有特色、谁的产品质量高、谁的广告做得好，谁的房子就卖得好。在非价格竞争中，选择广告与产品质量的企业较选择产品创新的企业少，这主要是因为有些小企业没有足够的经济实力进行广告宣传，也没有实力进一步提高产品质量。 表2：北京市开发商竞争方式调查情况 竞争方式 打价格战 加大广告宣传 提高产品质量 进行产品创新 企业数量 1 24 24 27 从况伟大的调查中可以看出，房地产非价格竞争有两个重点：一是创新，二是广告。就产品创新而言，近年来开发商在产品创新上是做足了功课，这是建立产品差异化的一个重要环节。对地产产品有一定了解的人会发现，这几年我国房
24、地产产品更新换代的速度是很快的，从外墙的喷涂到马赛克到条砖再到方砖，从明厅到明卫再到动静分离，从错层到复式到宽敞气派的挑高大厅，从中心花园到宽栋距再到短进深，从独栋别墅到双拼别墅到联排别墅再到叠拼别墅，我国房地产市场短短几年时间走完了国外几十年的发展历程。创新赋予了房地产产品更大的差别性，为房地产企业获取垄断利润创造了条件。就广告而言，已成为房地产市场竞争中非常重要的一个手段。有句戏言：“我国的媒体主要是由房地产开发商养着的。”这点从报刊、杂志、电视上铺天盖地的房地产广告中很容易得到验证。房地产广告夸大了产品的差异化。房地产作为经验商品在购买之前非常难于鉴定其质量好坏。每一个企业都力图利用消费
25、者可得到的有限信息做文章，从中获取大量的收入（斯蒂格里茨，1998）。因此，存在着使人误入歧途的广告，包含事实的歪曲、自称产品具有实际上根本不存在的优良性能。我国现阶段的房地产广告很多不是减少信息的差异化，而是在制造和利用信息的差异化来夸大产品的差异化从而劝诱和愚弄消费者，达到销售产品的目的。广告成为房地产商概念炒作的工具。在房地产市场上，广告成为了房地产商市场竞争的主要手段。大量的广告支出形成了产品差别的壁垒。大量的广告增加了房地产市场的进入壁垒，巩固了寡头企业的垄断地位。高价房，房地产寡头垄断的最坏市场的恶果在今天中国的房地产市场上，作为提供给市民住房居住需求的“主渠道” 商品房的暴利，似
26、乎已经成为一种“天经地义”。房地产大亨们在辩解其不断高涨的房价时，使用最多的一个词就是“市场决定价格” 。那么，决定当今中国大中城市商品房暴利高价的房地产市场究竟是一个什么样的市场？它是不是“健康”到基本上“可以决定房价”的成熟规范的市场？作为一种基本的民生，公民的住房是否应该完全由“市场来决定”？这一系列带有根本性的问题不搞清，人们就容易“陷” 在开发商所谓“市场”的泥潭里。既然开发商认为他们的高房价是由市场决定使然，那么就让我们简单“温习” 一下经济学基本的市场和价格理论，看看今天中国房地产市场上的暴利高价商品房究竟是哪种“质次” 的“市场经济”导致的结果。根据现代经济学的分类，市场可分为
27、完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场这四种类型。在被认为经济效率最高、价格真正由市场决定的完全竞争市场，有许许多多的商品销售者和购买者，他们中的任何个体的经济行为都不能影响市场价格。在这样的市场，基本上不存在超额利润；而在垄断竞争市场，则是一种既垄断又竞争的市场混合，垄断竞争厂商虽然生产量比完全竞争厂商要少，但产品的价格和利润都要比完全竞争厂商要高；在寡头垄断市场，一种商品只有少数几个厂商操控，其中任何一家的竞争行动，都会影响其他寡头的产量和利润。几个寡头虽未有正式的协议或共谋，但为获得更大的利润产生自然的默契和妥协；而在完全垄断市场，市场上只有某个厂商生产和销售的产品，没有
28、类似的替代品，也没有任何一个新的厂商可以进来参加这个市场的竞争。在这样的市场，完全垄断厂商为了获得最大可能的利润，操纵其产量和价格。按照这样的市场分类，对比中国房地产市场的真实状况，人们就会很自然的把中国的房地产商归结为“寡头垄断” 和“完全垄断”的厂商中去。还是让我们先来剖析一下中国房地产市场和开发商的“本质特征” ，再来给其做个定性。首先，中国的房地产市场基本上是由开发商所完全垄断控制。除了一些象征性、做秀点缀和定向供应的经济适用房以外（“货真价实”的经济适用房只占到市场的百分之几，少到可以忽略不计），所有市场上的产品商品房，和不可缺失的最重要资源土地使用权，都是被开发商所垄断。虽然从房地
29、产市场的具体来说，它不是由一个厂商所控制，或者也不是只有两三个寡头，但从实质上来讲，它同样也是公认的被一个特殊利益集团所完全操控。在中国绝大多数地方的房地产市场上，基本上没有出现过的因为存在着实际的竞争而打价格战的情况，就是对中国房地产市场“寡头和完全垄断市场属性”的最好说明。同样，这个“利益高度一致” 的特殊集团，在商品房市场还存在大量“空置房”的情况下，还可以：“自然而默契” 地“联手共谋”操控市场的房价，使其以非同寻常的“非市场规律”年年暴涨。这些也正是房地产商这个特殊利益集团之所以能“完全垄断” 和“寡头垄断”市场的效果。经济学在分析一个市场怎样才能形成“完全垄断”时讲了几条原因。把这
30、些原因和中国房地产市场的现状一一对照，你会发现其中很多方面有着许多“惊人的一致” 。造成“完全垄断市场” 的原因之一，就在于某个厂商“ 可以控制生产该产品所需要的全部原料的供给”。而在中国的房地产市场上，不可或缺的最重要的资源土地使用权，就是被开发商利益集团完全所垄断控制；“完全垄断” 的原因之二，还在于某个厂商“ 拥有生产某种产品的专利权” 。不过，中国开发商的这个“专利权” ，不是技术上的，而是政治上的。这就是只有开发商才能进行房地产市场商品房的开发。“完全垄断” 的原因之三，是“ 由于政府的特许，形成了垄断” 。中国各地出现的“自建房”现象，就很能说明问题。这几年，很多地方市民为了避免受
31、开发商暴利的高房价的盘剥，纷纷成立了自己的民间自建房组织。但除了温州以外，其他地方的“自建房” 都进行不下去。问题就出在现在各地相关政府部门的实际运作中，城市建房所用的土地使用权，只“特许” 给开发商，别人不管是自己的住房和生活条件多么困难，都无权进行土地的开发建房。而温州的自建房组织，还是借了开发商之名，才取得了一块土地的使用权。据报道，当地相关部门局长之类的官员得悉此块地被自建房组织“迂回”拿下、而且所建住房价格比周边开发商的商品房要低3050后，竟然高调放风说自建房组织此举违规。这位局长为什么如此的“重商轻民” 我们以后可以“仔细的琢磨”。但此举也充分说明，只有开发商才是相关部门官员“独
32、宠”和“ 政府特许的”的土地使用权垄断者和商品房唯一的生产者，其他任何人“插足”，都是所谓的“违规行为” 。如果说，对中国的房地产市场而言，看它是不是“完全垄断市场” 还存在着“一个厂商” 和“一个特殊利益集团”的形式上的差别的话，那么从市场的结果和内容来看，则基本吻合了“ 完全垄断”的特征。中国的买房人在决定一生最大的家庭支出消费中，实际上是处在一种无法挑选和“没有讨价还价余地” 之中。也正是因为这一点，开发商才敢不断的疯涨房价、靠人为的操纵“铁定卖涨”。中国的房地产市场，不仅有“完全垄断市场”这个“ 最坏的市场经济” 诸多的基本特性，而且也有着“寡头垄断市场” 一些基本特质。如为了尽可能多
33、的获取更大的利润，中国各地的房地产商不仅有着“自然的默契和妥协”，甚至还有公开声称“ 致力于降低成本、加快开发” 的“中国住宅产业集团联盟”和要“ 保护”房地产企业权益的“工商联房地产商会”等“准卡特尔组织” 。正是在这些房地产寡头的“密室的串谋”和“ 公开的默契”下，中国的房地产市场“成功”的被掌控在开发商利益集团的“手掌之中” 。比如说，尽管中央政府几年来发出了一道道的“调控市场、抑制房价” 的“金牌” ，但在房地产寡头们的合谋下，房价在一年年“声势浩大”的“ 调控”中“准确而无误”的按照开发商特殊利益集团“既定的暴利目标” ，取得了“ 实实在在”的“胜利”：“ 调控 ”成了“调空” ，房
34、价依旧按着开发商利益集团的意愿一路高涨；再比如，中国的房地产商为了攫取超额的暴利维持高房价，竟然敢于在全国市场已经出现1个多亿“空置房”的状况下继续“ 囤房”“待价而沽”。如果没有寡头们的市场共谋，如果稍有些基本的市场竞争，开发商可能冒这样的“市场风险” 吗！实际上，正是由于房地产寡头们的市场合谋，在中国其他的市场由于竞争激烈打得“如火如荼” 的时候，在房地产市场却是显得格外的“风平浪静”，甚至连装模作样的“ 价格战” 也没有。还有，在房地产的“有效市场”本来就严重的供不应求情况下，中国不少地方的开发商还在“ 不约而同”的囤地，用各种手段进一步急剧加大市场供求的极不平衡，以降低商品房供应总量的
35、手法，达到房价的最高化和利润的最大化。正如经济学对“寡头垄断市场”所描述的那样，在这样的市场，任何一个房地产寡头“都不会随意变动其销售量和价格”。而中国房地产市场之所以具有“寡头” 的属性，根本的原因就在于他们和其他市场的寡头厂商一样，“获得了对某种产品生产资料的控制权、专利权或获得政府的特权保护，使得其他厂商进入市场成为不可能”。对中国的房地产市场来说，“ 造就”寡头的核心，就在于开发商获得了对房地产开发所需用地“土地使用权” 绝对的专有权和控制权，这个市场只有他们才可以“进入”。这是他们成为市场上商品房唯一供应者的根本原因。所以，无论是从房地产市场的实际效果、还是开发商的暴利目标实现，中国
36、房地产市场可谓是“真真实实” 的“完全垄断” 和“寡头垄断”的“ 双重恶性市场 ”。一个国家的最大的基本民生保障住房供给，由这样的“恶市场”操控，不出问题是偶然的，出大问题则是必然的。沈晓杰（为满足各方需求，作者允许个人网页和论坛可以转载本文。其他媒体需要转载，请与作者直接联系：EMAIL:cn_。未经作者本人许可，任何类别商业媒体不得转载）专家:我国房价90%由政府决定 2012北京房价降一半2010年6月7日 8:05 跟贴 5 条 来源：中国青年报 郑东新世界2期 正商新蓝钻2期 正商东方港湾 九龙城 华林尚峰苑 中原新城 “十几天前我还担心此次国务院的房地产新政无法推行下去，但现在看，
37、新政能够推行下去。”在日前召开的北京改革和发展研究会成立大会暨2010北京房地产论坛上，社科院工业经济所研究员曹建海这样说。曹建海认为，我国房屋严重过剩，我国经济发展前景需要把房价打压下来。“我国的房价90由政府决定，10由市场决定，既得利益集团必须做出让步。”曹建海甚至做出了到2012年北京房价要有50左右回落的预测。与会的社科院金融研究所研究员易宪容也对房地产市场看空。他认为，我国房地产市场并不是价格问题，而是财富转移机制出了问题，现在的状况是把未买房人的财富转移给了买房人和炒房人。如果新国十条能真正落实，房地产市场将发生根本性转变。中国房价为何“只涨难跌” 是谁决定着房价上涨？ 来源：经
38、济参考报2007年04月26日09:26 我来说两句 是谁决定着房价？房地产商？炒房者？政府？都不是，而是广大消费者。 不必用复杂的理论和众多因素解释房价居高不下的原因，只用简单的供需关系来考虑影响房价的因素。任何商品的价格，都是围绕着其内在价值上下波动，但是短期内必受其供求决定。尤其房地产这种大宗商品更不例外。供大于求，价格必跌，供小于求，价格必涨。 住房需求扩大，供给紧缩是我们目前，也是长期面临的最主要问题。自2003年以来，中国的GDP增长率连续多年在10%以上，城市化率上升也很快，2005年达到43%。观经济的稳定大幅增长，老百姓的生活质量也逐步提高，改革开放20多年后，进入了城镇居民
39、提高生活质量，更换住房的高峰时期，尤其是这些居民为儿女购房的高峰时期。但是市场并未有相应数量的商品房供应。有资料显示，从1996年开始每年约需要新增600万套房屋，但实际上，除了2004年市场提供了历年来最多的400万套以外，其他几年每年只有300万套左右。供给远远少于需求量的这种现象，房价不可能不涨。 虽然近两年来国家开始对房地产进行大措施调控，但是供给量没有明显扩大，价格不会明显下跌。而且以后随着土地的减少商品房的供应更会捉襟见肘。供不应求的局面即以至此，又怎能要求市场不通过提高房屋价格来平衡有效供需呢？ 任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)提
40、出过“只给富人建房” 的观点，抛开商人的社会责任不谈，可以发现他提出了简单而又确切的经济理论。不难想像，一个刚刚毕业的大学生就想拥有自己的房子；一个年收入只有三万元的家庭就要在北京的三四环边上购买套二居室，那么这些人能觉得房子不贵吗？穷人不是不该买房，而且穷人买房应和富人一样受法律保护。可是穷人买不起房，不能总是认为房价高，也应从自己的原因考虑考虑。 在美国以及欧洲，35岁以下的公民很少拥有自己产权的房屋，即使他们能够取得贷款，也要等到大约45岁以后，有了一定的积蓄才基本开始拥有自己产权的住房，45岁以前一直是租房一族。可是我们中国呢？几千年来的传统观念让我们背负着沉重的历史负担，年纪轻轻的小
41、伙子小姑娘们都要真真正正的“安居乐业”，为了安心工作就要买房，为了上下班方便还要就近买房，除去个别出类拔萃的高收入者或是家庭资助以外，想想这些人在北京、上海、广州等大城市能买得起房吗？就像自己给自己挖个陷阱然后，天天抱怨爬不出去一样。结婚就一定需要买房子吗？有人曾经调侃说，房价的高低主要取决于未婚青年，想想不无道理。如果准备结婚青年人对拥有自己的住房的要求不那么执着的话，可能就会少了一支推动房价上涨的力量。年轻人结婚后，等有了经济实力再买房，而且根据自己的实力选择适合自己的房子，才是理性的消费。实际上，这几年房租的上涨幅度远远落后房价上涨的速度，所以很多年轻人开始租房，这才是正常的。 最近对于
42、北京的房地产市场，有统计数字显示，一季度商品房现房和期房销售面积均较大幅度下降，现房销售面积为87.2万平方米，期房销售面积为235.4万平方米，分别比去年同期下降51.8%和 28.6%。其中，住宅现房销售面积61.5万平方米，下降59.3%；住宅期房销售面积179.6万平方米，下降40.8%。有人说，这是因为房屋供应面积减少导致交易量下降，笔者则认为，这是因为房价已经上涨到不能再涨的边缘了，老百姓开始珍惜自己手头的资金了，开始觉得供房太累了，开始观望了。日前有报纸发表北京楼市：一个打死也不说的秘密的文章说，目前“北京的房地产商们已暗中组成了一个强有力的价格同盟”。笔者认为，这种同盟无论是有
43、形的还是无形的，但是绝对是不堪一击的。 笔者最近去过北京某区的几个新楼盘。现场，看楼的人不多，买楼的人就更少了，有一个当天开盘的楼盘销售大厅里售楼人员竟比看房者还多。当时，售楼人员一直“忽悠” 说，只剩最高层和最低层了。可是一周后，却打电话说，还有中间靠上的层次；又过了一周，她们又来电话，说专门给知识分子留了些更好层次和结构的户型。看来，开发商们也有坐不住的时候。如果消费者真正转变思维，抛弃一些不切合市场经济、不切合时代的传统理念，到时候就能买到价格适合自己的房子。 购房者需警惕 经济学家为何总是说“房价不能降”？学习经济学的目的，是为了懂得如何不被经济学家所蒙骗，这是来自英国著名经济学家罗宾
44、逊夫人的一句告诫语。这样的忠告，非常适合当下的中国。这些年，关于房地产市场的经济学怪论就有很多。诸如房价还要持续上涨20年、房地产平均价格每年升值10左右是合理的这些经济学家的言论，就曾为房价托市做出了巨大贡献；最近经济学家钟伟更是频繁发言，声称警惕房价骤降引起的代价，认为房价下降受益的决不会是买不起房子的普通百姓，这些言论大有骇人听闻的意味。对此，我们很容易联想起经济学家屁股决定脑袋的现象。事实上，现在的确有一些经济学家，拿人家的手软，吃人家的嘴短，彻底变成了某些利益集团的代言人，发表一些胡说八道的言论。比如在这边说中国房产没有泡沫，在那边又称局部泡沫不等于泡沫，可谓是自相矛盾；有经济学家断
45、称，中国房价至少要涨20年，而房市受诸多因素影响，恐怕能做出如此准确预测，不应是搞经济学的，而应是算命先生吧。已故经济学家杨小凯曾说：中国的有些学者不是缺乏智慧，而是没有良心。那些打着学术专家的旗号进行招摇撞骗、妖言惑众的经济学家，他们只是服务于某些利益集团的工具，极度趋利化已使他们离心离德，使他们发出了种种不负责任的言论。他们之所以不愿意房价降下来，就是因为他们与房地产商已经成为利益共同体。由此，也就不难理解他们所谓的学术成果为何蜕化变质了。而当专家学者赖以安身立命的最起码的道德底线都失守了，我们自然无法寄望于这样的学者来背负起相应的社会责任。当然，对少数认为房价不应下跌，呼吁警惕房价骤降引
46、起的代价的经济学家，我们也不能简单粗暴地都将之界定为特定利益集团的代言人。比如，一度引起广泛关注的经济学家钟伟，他关于房价的一些言论让老百姓很受伤，特别是他的名言-经济学者不一定要替百姓说话，成为许多人炮轰的对象。如果说钟伟先生真的是在坚持他所谓的学术独立性，不能将其简单地划入房地产商代言人的阵营的话，那么，他过度的精英自负，又使他的学术研究完全从其它相关领域割裂开来，最终陷入某种悖谬与偏执之中。比如，钟伟认为房价下降会给金融业带来风险，殊不知，正是金融业在利益的驱动下，无原则地放贷对房地产业输血，才造成了房市泡沫。现在考虑金融业风险，难道就应该让民生来埋单吗？显然，不考虑老百姓买不起房的现实
47、，把眼睛只盯在房地产市场的投资功能上，忽视房地产居住功能，已经陷入了极大的逻辑悖论。出现这样的错误，就是因为像钟伟这样的我不知道老百姓是谁的非百姓代言人，头脑中集聚的只是惟我独尊的精英意识。他们根本不尊重社会利益分化、群体分层的客观现实，不愿意承担经济学家为国为民经世致用的重任。当经济学家研究偏离改善民生福祉的轨道，这时的经济学家其实已经失去正确的立足点了。所以，当前我们必须警惕两种经济学家，一种就是特定利益集团的代言人，这些人极度趋利化，丧失学术研究起码的良知；另一种就是弥漫着强烈的精英自负意识，不愿意做百姓的代言人。这样的经济学家，要么是存心搞出一些错误观点来忽悠老百姓，要么以表面看来极其
48、专业深奥，其实是偏执悖谬的言论来误导公众。而这些言论，都必然会成为打造健康市场经济的阻力。利益代言与精英自负往往就是经济学家为自己掘下的坟墓。 地价仅占房价2成多 国土部驳“地价决定房价论”那为何房价这么高？那为何房价这么高？请回答！“地价推高楼价” 的伪命题终被事实击破。6月23日上午,国土资源部副部长鹿心在新闻发布会上又一次明确表示,所谓“保18亿亩耕地红线推涨了房价”的论断的误导,守耕地红线不影响居住房用地。他指出,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素,决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。据介绍,针对“由于守红线,土地偏紧、地价偏高,影响房价” 的论断,国土部系统调查了62
49、0个房地产开发项目,包括东部、中部、西部不同类型的项目。调查结果表明,目前在中国,地价占房价15-30,平均为23.2。相比美国28、加拿大24、英国25-38、韩国50-65、日本60-75、新加坡55-60并不高。“从中国这个地价水平看,说保18亿亩耕地红线推涨了房价,既没有根据,也没有道理。” 鹿心说。事实上,此前记者从国土部获悉,今年一季度时,受楼市下滑影响,地价全国35个重点城市地价环比同比均出现下降,也是我国土地实行“招拍挂”制度以来首次回落。对此,相关研究机构分析指出,地价的下跌主要源于楼市的下滑低迷。即,房地产市场疲软,房产企业获取土地的数量和节奏呈下降和减缓趋势,房地产价格持续回落。由此,“土地市场受其影响,土地需求持续低迷,地价水平呈回落趋势,特别是居住地价下降趋势较明显。”需要指出的是,在此前楼市高涨之时,一度曾出现过“地王” 价格高于楼盘价格的“面粉贵于面包”的怪现象。而“ 地价推高楼价” 的伪命题,也被开发商等各类人士用作房价上涨推卸责任的借口。事实上,房价不断上涨的预期,是土地市场火的根本原因,而开发商非理性竞价则是推高地价的直接原因。
