1、熙街 sevenKTV 研究报告KTV 项目可行性研究主要内容概括为三个问题，五大部分三个问题：第一是市场调查和预测，说明它的“必要性” ；第二是方案和建设条件，说明它的“可行性” ；第三是财务评价，说明它在经济上的“合理性” 。五大部分：投资条件与项目选址市场分析项目实施进度安排投资估算财务分析一部分、总论1、项目实施背景目前国内随着人民物质需求不断得到满足，吃穿不愁，有车有楼，再加上现代生活日益加重的各种压力，这些因素都会使人们对娱乐的需求迅速膨胀。精明的商家利用人们日益增长的娱乐需求，国内“娱乐经济”不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。据老牌娱乐集团华特迪士尼公司粗略估算，中国的娱
2、乐业市场可以创造每年约 70 亿美元的巨额利润。由此可见，将娱乐因素融入经济必然会带来巨大的收益。大学城是全重庆高校聚集的地方，大学城自然就已学生为主要组成部分，因此 KTV这一娱乐项目设施在大学城就成了相对热门的经营项目，并且在大学城里，现有 KVT较少，特别是在周末，节假日供不应求。因此 KTV 在大学城的是市场前景是非常广阔的。卓越美丽的熙街建筑面积 560 亩，总建筑面积约 12 万方。地块位于大学城腹心地段，距离大学城中央公园只有 100 米。四周紧邻三大学府，城市主干道及轻轨站。地块南面，正对重庆大学北门；地块东面，正对富力项目沿杰青路的商业街：紧邻轻轨1 号线大学城站；北块地面，
3、正对重师南大门；地块西面，正对四川美术学院。作为大学城最大最繁华的商业中心，美丽熙街的商业配套非常完善，目前工商银行、招商银行、民生银行、建设银行、农业银行、农村信用社、保利电影院、新世界超市、乡村基、德克士、德庄火锅等知名商业均以入驻。2、项目概况项目名称：熙街自助式 KTV项目地址：重庆市沙坪坝区大学城熙街二期工程建设内容：自助式 KTV、休闲娱乐场所及其配有小型超市营业面积：总面积 1100 平方米。包括迷你包（3 个*8）平方米、豪包（3*40） 、 VIP(2*50)、小包（11*15） 、中包（11*20） 、大包（5*35） 、超市 50m2、厕所（2*30） 、过道+大厅 80
4、m2、娱乐休闲区 80m2。配置及建设内容：装修豪华、典雅、舒适，设有各式卡拉 OK，采用 VOD 电脑点歌系统，高级录音棚。包括自助式 KTV、休闲娱乐场所、小型超市等开发商概括：总投资 500 万，首期投入自有资金 300，后期投入 200 万。其中：投资成本 124 万，建设投资 105，流动资金 71，正常营业收入 39 万。主要技术经济指标如下表所示 ：序号 指标 指标值1 项目投资财务净现值（NPV） 2162 项目投资回收期(Pt) 1.3 年3、编制依据与研究范围（1）编制依据第一，大学城建成后大学人口 20 万，总人口 70 万这一无尽的商机为我们投资卓越熙街的商家们带来了无
5、限的商机，所以投资卓越熙街大家是绝对的赢家。面对这么庞大的消费群体，已有的两家 ktv 绝对供不应求。所以在熙街投资这么一所 ktv 一定会得到意想不到的回报的第二个方面，作为整个城市，应该是在 2011 年左右地铁一号线会到达大学城站，同时双碑大桥也会连通。还有一个隧道的打通，整个一街区我们定位为整个大学城的青春校区，作为二期我们面临的是未来进入新城的居住人口，包括整个重庆主城区需要一种休闲或者是更放松的消费体验的生活，他们驱车 15-20 分钟到大学城来消费，所以升级覆盖的是整个主城区乃至到重庆来观光旅游的消费者。第三，扶持原则，因为整个大学城毕竟是飞速发展的区域，我们根据商家进驻的面积大
6、小给 2-6 个月的经营扶持期，在扶持期间我们不收取经营租金，只收取管理费（2）研究范围重庆大学城：重庆市大学城于 2003 年 4 月 4 日经重庆市人民政府批准建设。重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地 20 平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。规划入驻大学 15 所，教师、学生人数 1520 万人，社会人口 25 万人。大学城突出以人为本，强调功能分区、资源共享。主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区。重庆市大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成
7、为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。重庆大学城于 2003 年 6 月 18 日开工建设，2005 年大学城管理委员会挂牌成立，2005年 10 月，重庆大学 7000 名学生率先入住重庆大学城，目前已经有重庆大学、重庆医科大学、重庆师范大学、四川美术学院等 13 所大学师生扎根大学城。重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地 20 平方公里。将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。选定大学城内熙街与陈家桥做必选。最后选址在熙街。二部
8、分、项目选址及定位。项目选址熙街1 项目地理位置分析（1）地理位置分析熙街地块位置：项目建筑用地 560 亩，总建筑面积约 12 万方。地块位于大学城腹心地段。四周紧邻三大学府，城市主干道及轻轨站。地块南面，正对重庆大学北大门，富力 3#商业地块。地块东面，正对富力项目沿杰青路的商业街；紧邻轨道交通（地铁）1 号线大学城站，富力五万平米 MALL。地块北面，正对重庆师范大学南大门，地块西面；正对四川美术学院。周边环境：项目周边传统制造业发达，高新产业方兴未艾，更有现代物流业、新农村经济补充，产业立体丰富。 项目所处西部新城区域，在未来几年内，将拥有十分发达的交通网络体系。在这个体系的支撑下，大
9、学城与主城，北部高新区，沙区老城区、渝西诸区县（璧山、永川等）连成一个整体。随着渝遂高速公路梨树湾隧道和重庆市二环路的建设，将形成五大功能分区，即：重庆市大学城；第三产业服务中心和中央商务区；西永科技产业园；土主现代物流园（含西南铁路编组站、重庆铁路集装箱网络节点站和与之配套的仓储区、加工业区） ；旅游观光区（含人工湖、高尔夫球场、童话世界主题公园和白鹭保护区） 。在不远的将来，西部新城将建设成环境优美、功能完善、特色鲜明的现代化科教新城，成为我市主城拓展区的重要组成部分。交通状况：公路交通状况具备网络通达性，随着渝遂高速、璧山隧道，双碑、井口隧道的贯通，公路交通将会满足大学城的需要。2013
10、 年运营的地铁 1#线轨道交通，将与主城形成最快速的连接。（2）地理位置陈家桥地理位置：陈家桥镇为主城区为数不多的市级中心镇，地处重庆大学城、西永微电园（西永综合保税区）和土主物流园“铁三角”的中心；重庆大学城 13 所高校有 7 所在其辖区。 “二环时代”到来，地铁一号线即将贯通运营在重庆新一轮大发展的机遇面前，集中了天时、地利、人和的陈家桥镇，成为了名副其实的西部新城核心。周边环境：陈家桥的常住人口约为 2.5 万人，目前陈家桥还属于建设阶段，公路翻修与店面整修使得整个环境有点混乱，尤其是菜市场和陈家桥老街目前还是很脏乱。在新街，由于公交线路的限制，人口少，冷清，造成附近的商业发展在短期内
11、不是很好。交通：从陈家桥出发至主城区的交通很是方便，但是仅限于白天，晚上公交线路收班，三轮车少，对于来回学校的同学不是很方便。娱乐文化：就目前调查来看，陈家桥的 KTV 的经营成效并不是很乐观， KTV 都是在陈家桥新街，由于交通的问题，以及本镇人口的生活习惯，娱乐文化极少。商业：主要是以服装和食品为主，娱乐贫乏。对于娱乐商业，在陈家桥地区不是很好。据上述调查，对比得出项目选址于熙街。市场定位人群 定位比例18 岁以下 5%1825 岁大学生 70%25 岁以上居民及其他人去群 25%项目优势分析量贩式 KTV 的特点（1）一般都以包厢的形式 （2）以时间计算房费 （3）不设包厢最低消费 （4
12、）不配酒水，有自选超市 （5）没有伴唱服务，无暧昧服务 （6）非常注重音响品质4.市场竞争者分析 (1)同期声量贩式 KTV VIP 卡 以传统式与量贩式相结合的形式经营 以打折的行式让利会员（采用 80/20 规则 20%的客户占它 80%的利润 ） 分下午与晚上不同形式不同价位来营业管理 地理位置不错 有 65 间包间，过多，造成浪费 据反映玩一场下来费用挺高 隔音效果不是很好 没有突出的风格包厢类型 原价 门市价 会员价 会员日迷你包 70 35 32小包 100 50 45 25中包 130 65 59 33大包 180 90 81 45VIP 包 220 110 99 55豪华包 3
13、00 150 135 75（3）熙街位置图三部分、市场分析1.重庆大学城概况与国民经济发展现状及走势分析重庆大学城：重庆市大学城于 2003 年 4 月 4 日经重庆市人民政府批准建设。重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地 20 平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。规划入驻大学 15 所，教师、学生人数 1520万人，社会人口 25 万人。大学城突出以人为本，强调功能分区、资源共享。主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区。重庆市大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现
14、代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。重庆大学城于 2003 年 6 月 18 日开工建设，2005 年大学城管理委员会挂牌成立，2005 年 10 月，重庆大学 7000 名学生率先入住重庆大学城，目前已经有重庆大学、重庆医科大学、重庆师范大学、四川美术学院等 13 所大学师生扎根大学城。重庆市有九大商圈，但是卓越熙街是唯一一个把我们城市的商业中心与大型城市公园相结合在一起的体验式的商业中心，这是一个大的环境决定了它的定位。我们的区域属于大学城的中心区域，这是一个商业区的重要特征，但是它不同于一般的中心区域、商业街区，它还有两大非常重要的特点。
15、第一个特点，就是它比邻了我们的大学，它的北边是重师，在它的西侧是美院，在它的南侧是重大，再加上周边的一些大学，它体现出非常典型的就是校园经济的特征，还有一个特征在它的东侧有未来大学城的中心公园，有了中心公园让它的周边环境非常的良好，有了大学经济和公园做支撑，这实际上决定了我们整个熙街一期和二期的整个表现出来的建筑形态和空间形态都会反映出校园经济和休闲经济这两大主题。整个街区从我们现在所处的街区是一街区，还有更大的街区二街区，这两个街区跟城市商业区有显著的区别，这里以街道、广场作为商业的主干线，形成一个环境优美的购物环境，就是我们常说的 shopping mall，这也是商业购物的趋向。2国民经
16、济发展现状及走势分析2006 年上半年，中国经济平稳快速增长。上半年，各地区、各部门按照全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会和建设创新型国家的要求，积极贯彻落实中央确定的各项方针政策，扎实推进各项工作，国民经济总体形势良好。1、国民经济平稳快速增长。初步核算，上半年，国内生产总值 91443 亿元，同比增长 10.9%，增速比去年同期快 0.9 个百分点。其中，第一产业增加值 8288 亿元，增长 5.1%；第二产业增加值46800 亿元，增长 13.2%；第三产业增加值 36355 亿元，增长 9.4%。2、城乡居民收入继续较快增长。上半年，全国城镇居民人均可支配收入 5997 元，扣除
17、价格因素，实际增长 10.2%，增速比去年同期加快 0.7 个百分点；农民人均现金收入 1797 元，实际增长11.9%，增速回落 0.6 个百分点。3、消费需求稳中有升。上半年，社会消费品零售总额 36448 亿元，同比增长 13.3%（6 月份，6058亿元，增长 13.9%） ，扣除价格因素，实际增长 12.4%，增速比去年同期加快 0.4 个百分点。分行业看，批发和零售业零售额 30821 亿元，增长 13.4%；住宿和餐饮业零售额 4929 亿元，增长 15.3%。全国限额以上批发零售贸易业中，通讯器材类零售额同比增长 25.5%，石油及制品类增长 38.4%，汽车类增长 27.7%
18、。4、市场价格温和上涨。上半年，居民消费价格总水平同比上涨 1.3%（6 月份，上涨 1.5%） ，涨幅比去年同期低 1 个百分点。其中食品价格上涨 1.9%，居住价格上涨 4.7%，医疗保健和个人用品价格上涨 0.9%，烟酒及用品价格上涨 0.3%，家庭设备用品及维修服务价格上涨 0.8%，娱乐教育文化用品及服务价格与上年持平，其它类商品价格略有下降。上半年，商品零售价格同比上涨0.8%；工业品出厂价格同比上涨 2.7%（6 月份，上涨 3.5%） ；原材料、燃料、动力购进价格同比上涨 6.1%（6 月份，上涨 6.6%） ；70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.6%（6 月份，上涨 5
19、.8%） ，涨幅回落 3.3 个百分点。在这种发展的情况下，在去年经济危机过去后，人们更加需要放松，所以投资娱乐消费行业正是兴旺之时。3、 量贩式 KTV 是近些年流行的一种娱乐方式。它以其相对通透的环境，完全隔离的单间，更现代的视听设备，超市自选式食品服务，并不高昂的价格在我国迅速风靡。 “量贩”，源于 1963 年法国的一家超大型类似超级市场的大卖场，后来日本把这种购物经营业态叫做量贩，日语中“量贩”的意思是指“ 大量批发的超市” ，由此引申的量贩式经营，指的就是透明、自助和平价的消费方式。1983 年量贩出现在台湾。 “量”是指商品的数量， “贩 ”是低价销售，是一种以量定价的经营形式。这种经营方式在日本和台湾等地的娱乐业十分风行。量贩式 KTV 不把高消费阶层作为顾客目标，而是直接面向广大的工薪阶层，这也是它受到广大消费者青睐的主要原因。在这里供应的酒水、小吃等由顾客自己在单独设立的超市中购买，因此，价格比原有的歌厅消费标准低廉。量贩式一词源于日本，在日语里是超市的意思，也有大量批发之意，是自选、自助的意思。量贩式 KTV 一般具有规模大，营业时间长，价格灵活多变、消费人群多样化等特征量贩式 KTV 的特点（1）一般都以包厢的形式 （2）以时间计算房费 （3）不设包厢最低消费 （4）不配酒水，有自选超市 （5）没有伴唱服务，无暧昧服务 （6）非常注重音响品质
