市场定位方案.pdf

1、 目 录前 言一 、 总 市 场 定 位二 、 产 品 定 位三 、 功 能 定 位四 、 品 质 定 位五 、 价 格 定 位六 、 客 户 定 位七 、 地 位 定 位前 言前 言市 场 定 位 是 一 个 关 键 性 的 环 节 ， 是 产 品 研 发 的 一 个 重 要 依 据 。本 项 目 位 于 驻 马 店 新 区 ， 文 明 大 道 西 、 靖 宇 大 道 东 、 纬 二 支 路 与 纬二 路 之 间 ， 占 地 约 3 0 0 亩 ， 是 新 区 唯 一 的 一 块 商 住 用 地 。 可 以 预 见 ， 未来 新 区 房 地 产 市 场 竞 争 激 烈 ， 因 此 本 项 目

2、 产 品 的 个 性 化 要 有 突 破 、 创新 ， 定 位 要 切 合 实 际 ， 并 要 有 前 瞻 性 ， 才 能 拥 有 强 大 的 市 场 竞 争 力 。智 源 机 构 依 据 市 场 调 查 结 果 ， 结 合 驻 马 店 房 地 产 的 发 展 与 需 求 实 际情 况 ， 对 本 案 提 出 一 个 科 学 性 、 前 瞻 性 的 市 场 定 位 方 案 。总 体 市 场 定 位一一 、 总 体 市 场 定 位总 体 市 场 定 位 是 对 本 项 目 的 综 合 定 位 ， 是 针 对 楼 盘 区 域 归 属 、 开 发理 念 和 建 筑 形 态 的 一 种 集 合 式 定

3、 位 的 方 式 。通 过 对 本 项 目 周 边 的 区 域 现 状 进 行 调 研 、 竞 争 楼 盘 分 析 、 目 标 客户 分 析 ， 同 时 对 项 目 自 身 进 行 客 观 的 分 析 ， 项 目 优 势 和 劣 势 都 已 经 非常 的 明 确 ， 基 于 以 上 分 析 ， 指 导 本 项 目 市 场 定 位 ：（ 一 ） 区 域 归 属 定 位本 项 目 位 于 新 区 文 明 大 道 与 纬 二 路 交 汇 处 西 南 ， 由 东 西 两 块 地 块组 成 ， 总 占 地 约 3 0 0 亩 。本 项 目 位 于 新 区 规 划 的 “ 政 务 文 化 功 能 轴 与

4、景 观 绿 化 轴 ” 核 心 ， 东南 邻 近 市 政 府 、 市 委 等 行 政 机 关 ， 并 与 文 化 会 展 中 心 相 距 不 远 。 鉴 于 本项 目 的 地 理 位 置 从 属 关 系 ， 本 项 目 的 区 域 属 性 定 位 为 中 央 政 务 区 。中 央 政 务 区一 般 是 行 政 办 公 密 集 、 社 会 上 层 人 士 居 所 密 集 的 地 区 ， 是 一 个 城 市 的政 治 活 动 ， 行 政 管 理 的 运 作 中 心 ， 具 有 一 个 城 市 的 核 心 价 值 ， 就 是 一 个城 市 的 核 心 价 值 会 在 这 里 体 现 。作 为 领 导

5、 机 关 的 所 在 地 ， 中 央 政 务 区 具 有 价 值 的 发 现 功 能 和 提 倡 功能 ， 在 发 挥 政 务 功 能 的 同 时 ， 同 时 彰 显 社 会 的 主 流 价 值 。在 中 国 ， 特 别 是 非 省 会 的 区 域 性 城 市 ， 中 央 政 务 区 的 形 成 还 将 带 动 信息 、 商 务 、 金 融 、 科 技 、 人 才 等 城 市 精 华 资 源 和 要 素 的 高 度 聚 集 ， 区 域价 值 会 加 速 度 提 升 。国 际 上 通 称 为“COD”,即central official district， 各 个 国家 ， 各 个 地 区 基

6、本 都 有 自 己 的 中 央 政 务 区 ， 它 是 一 个 城 市 内 政 外 交 的 烫金 名 片 。在 驿 城 ， 具 备 这 样 条 件 的 ， 非 新 区 市 委 市 政 府 片 区 莫 属 。目 前 ， 这 里 已 经 具 备 了 中 央 政 务 区 的 一 切 不 可 或 缺 的 因 素 。 市 政府 、 市 委 即 将 搬 迁 于 此 ， 其 他 核 心 行 政 机 关 如 市 检 察 院 、 市 公 安 局 也 将聚 集 于 此 ， 使 其 具 有 行 政 功 能 的 向 心 力 。同 时 ， 已 经 建 成 并 运 作 的 会 展 中 心 、 正 在 建 设 的 市 体

7、育 场 、 拟 建 设的 市 图 书 馆 等 大 型 公 共 设 施 ， 将 使 本 项 目 所 在 区 域 的 城 市 功 能 配 套 更 加人 文 化 、 现 代 化 和 国 际 化 。（ 二 ） 开 发 理 念 定 位本 项 目 是 高 新 区 唯 一 一 块 大 规 模 商 住 用 地 ， 其 开 发 的 意 义 不 仅 仅 为了 满 足 居 家 生 活 需 求 ， 还 要 站 在 城 市 的 高 度 和 社 会 的 层 面 ， 为 驿 城 带 来榜 样 性 的 开 发 模 式 。为 此 ， 本 项 目 的 开 发 理 念 定 位 为 ：创 造 城 市 价 值 /创 造 生 活 价 值

8、在 高 尚 行 政 街 区 ， 倡 导 一 种 有 秩 序 、 有 地 位 、 有 气 质 的 优 越 生 活 方式 ， 符 合 社 会 主 流 人 群 的 生 活 价 值 标 准 。1 、 创 造 城 市 价 值本 项 目 的 开 发 ， 要 创 造 驿 城 的 全 新 价 值 ： 以 前 瞻 性 的 建 筑 风 貌 彰 显 驿 城 的 城 市 形 象 以 大 盘 的 开 发 创 造 驿 城 新 区 的 人 居 功 能 价 值2 、 创 造 生 活 价 值 基 于 中 央 政 务 区 的 优 越 生 活 环 境 ， 创 造 全 新 的 生 活 价 值 。 以 健 康 运 动 为 景 观 主

9、题 的 高 品 质 社 区 创 造 领 先 的 生 活 价 值 。（ 三 ） 楼 盘 总 定 位综 合 以 上 定 位 ， 本 项 目 总 定 位 为 ：中 央 政 务 区 首 席 H型 国 际 街 区1、 中 央 政 务 区党 政 机 关 密 集 ， 社 会 上 层 人 士 聚 集 的 城 市 核 心 区 域 。2、 首 席中 央 政 务 区 的 第 一 大 盘 、 第 一 品 质 、 第 一 居 所 。3、 H型H代 表 一 种 高 品 质 生 活 ， 集 合 “ 高 尚 、 地 位 、 身 份 、 品 位 、 阶 层 、 优 越和 荣 耀 ” 等 所 有 幸 福 生 活 指 数 ， 具

10、体 可 理 解 为 ： 健 康 （ Health） 高 端 （ Height） 幸 福 （ Happy） 和 谐 （ Harmonious） 希 望 （ Hope） 诚 实 （ Honest） 荣 耀 （ Honor） 温 暖 （ Homey）置 地 天 中 第 一 城 的 H型 社 区 代 表 着 ： 高 品 质 （ High quality） 高 追 求 （ High purpose） 高 科 技 （ High technologic） 高 水 准 （ High standard） 高 起 点 （ High starting） 高 尚 （ High lofty）4、 国 际 街 区与 国

11、际 同 步 的 规 划 水 准 。（ 四 ） 定 位 依 据归 纳 起 来 ， 本 项 目 的 市 场 定 位 依 据 主 要 取 决 于 以 下 四 项 要 素 ：区 域 特 征 基 地 条 件市 场 机 会 竞 争 需 要定 位 依 据1、 区 域 特 征 党 政 机 关 集 中 ， 政 务 氛 围 浓 厚 。 大 型 市 政 设 施 聚 集 ， 区 域 价 值 凸 显 。 全 新 的 道 路 和 建 筑 规 划 ， 与 国 际 同 步 。 上 层 人 士 汇 集 ， 人 文 氛 围 浓 厚 。2、 基 地 因 素 邻 近 市 政 府 ， 彰 显 居 住 荣 耀 和 价 值 。 开 发 规

12、 模 大 ， 具 有 市 场 影 响 力 和 号 召 力 。 商 住 综 合 用 地 ， 可 构 建 良 好 的 居 住 生 活 圈 。3、 市 场 机 会 市 场 上 大 盘 少 ， 本 项 目 规 模 大 。 新 区 唯 一 的 商 住 功 能 用 地 ， 具 有 稀 缺 性 与 复 合 价 值 。 市 政 对 新 区 投 入 力 度 大 ， 区 域 价 值 凸 显 。 置 地 品 牌 美 誉 度 高 ， 并 积 累 了 优 质 客 户 群 。4、 竞 争 需 要 以 领 导 者 姿 态 吸 引 高 端 目 标 客 户 群 。 以 独 一 无 二 的 社 区 品 质 打 压 竞 争 对 手

13、 。 以 高 端 形 象 确 立 自 己 的 市 场 。产 品 定 位二二 、 产 品 定 位作 为 产 品 定 位 应 综 合 考 虑 地 块 特 征 和 市 场 需 求 ， 本 项 目 的 产 品 定位 ， 是 在 总 市 场 定 位 前 提 下 ， 对 建 筑 产 品 进 行 的 定 位 。本 项 目 的 建 筑 产 品 定 位 ， 一 方 面 要 区 别 于 目 前 市 场 上 的 产 品 类 别 ，另 一 方 面 制 定 出 适 合 中 高 端 客 户 居 住 和 投 资 的 产 品 ， 引 导 置 业 消 费 ， 创造 市 场 需 求 空 间 ， 因 此 将 本 项 目 的 产 品

14、 总 定 位 为 ：中 小 户 型 /中 高 档 /运 动 健 康 主 题 /复 合 街 区中 小 户 型 政 策 层 面 ： 要 符 合 “ 90/70” 规 划 原 则 。 市 场 层 面 ： 要 考 虑 因 交 通 限 制 和 投 资 需 求 ， 减 少 面 积 降 低 总 价 ， 更 能够 满 足 市 场 需 求 。 功 能 层 面 ： 设 计 面 积 不 大 功 能 全 的 全 新 户 型 ， 而 非 单 纯 减 少 面 积 。 具体 是 基 于 现 代 家 庭 物 质 储 藏 和 生 活 方 式 的 丰 富 ， 增 加 壁 柜 和 衣 帽 间 。中 高 档 品 牌 要 素 ： 置

15、地 品 牌 积 累 的 知 名 度 和 美 誉 度 有 力 支 撑 中 高 档 楼 盘 的 开发 定 位 。 区 域 要 素 ： 中 央 政 务 区 的 高 潜 力 区 域 价 值 提 升 楼 盘 的 物 业 价 值 。 环 境 要 素 ： 会 展 中 心 、 体 育 场 等 大 型 市 政 设 施 的 聚 集 为 中 高 档 楼 盘 的开 发 提 供 了 优 越 的 生 活 配 套 。 客 户 要 素 ： 因 本 项 目 目 前 日 常 生 活 配 套 设 施 还 不 完 善 ， 因 此 限 制 了 普通 客 户 群 的 置 业 条 件 和 能 力 ， 锁 定 中 高 端 目 标 客 户 群

16、 可 有 效 规 避 配 套 的不 足 ， 同 时 充 分 挖 掘 中 高 端 客 户 的 投 资 潜 力 。运 动 健 康 主 题主 要 在 景 观 欣 赏 层 面 和 实 用 配 套 层 面 予 以 体 现 ： 时 代 热 点 ： 2008年 奥 运 会 即 将 召 开 ， 全 社 会 正 在 掀 起 一 场 健 康 运 动 热潮 ， 本 项 目 的 景 观 紧 扣 健 康 运 动 主 题 ， 可 以 公 共 性 的 社 会 话 题 引 起 目 标客 户 的 强 烈 关 注 ， 并 激 发 其 置 业 热 情 。 差 异 化 路 线 ： 目 前 ， 驻 马 店 楼 市 中 尚 未 出 现

17、大 规 模 、 高 品 位 、 艺 术 性的 健 康 运 动 主 题 景 观 ， 本 项 目 以 健 康 运 动 为 主 题 景 观 ， 可 以 走 差 异 化 市场 路 线 ， 引 起 市 场 的 关 注 。 客 户 需 求 ： 随 着 生 活 水 平 的 日 益 提 高 ， 人 们 对 健 康 和 运 动 的 需 求 越 来越 强 烈 ， 特 别 渴 望 “ 运 动 就 在 家 门 口 ” ， 运 动 的 近 便 性 要 求 日 益 凸 显 ，并 让 运 动 成 为 一 种 生 活 享 受 。复 合 街 区本 项 目 要 形 成 “ 多 层 小 高 层 商 业 ” 的 复 合 产 品 体

18、系 ， 一 方 面 可 以多 种 产 品 扩 大 客 户 层 面 ， 避 免 产 品 过 于 集 中 ， 充 分 满 足 市 场 需 求 ； 另 一方 面 可 以 多 种 产 品 的 功 能 互 补 和 形 态 差 异 ， 提 升 项 目 的 综 合 形 象 和 利 润价 值 。 多 层 ： 主 力 产 品 ， 契 合 目 前 和 未 来 预 期 的 市 场 主 力 需 求 。 小 高 层 ： 形 象 产 品 ， 有 效 提 升 社 区 的 品 位 、 档 次 和 形 象 。 商 业 ： 配 套 产 品 ， 一 方 面 作 为 社 区 自 身 的 日 常 生 活 配 套 ， 另 一 方 面 ，

19、可 以 作 为 未 来 新 区 的 片 区 商 业 中 心 ， 另 外 ， 还 可 以 形 成 专 业 的 市 场 。（ 一 ） 项 目 基 本 技 术 参 数依 据 以 上 产 品 定 位 和 基 地 条 件 ， 本 项 目 一 期 基 本 技 术 参 数 为 ：经 济 技 术 指 标一 期 占 地面 积约 105亩商 业 部 分 约 2.6万 住 宅 部 分 多 层 ： 约 7万 小 高 层 ： 约 3万 总 建 筑 面积约 12.6万 （ 不 含 地 下室 ）容 积 率 1.8（ 二 ） 产 品 规 划按 产 品 类 型 可 分 为 两 大 类 ： 住 宅 （ 多 层 小 高 层 ） 商

20、 业以 住 宅 类 产 品 聚 集 的 人 气 带 动 商 业 繁 荣 ； 以 商 业 配 套 满 足 居 住 需求 ， 使 产 品 之 间 可 以 相 互 促 动 。住 宅 带 动 商 业商 业 满 足 居 住 需 求本 项 目（ 三 ） 住 宅 产 品 定 位1、 产 品 设 计 特 点（ 1） 本 项 目 住 宅 产 品 设 计 ， 要 以 “ 多 层 为 主 、 小 高 层 为 辅 ” ， 户 型 设计 要 体 现 “ 小 面 积 、 功 能 全 、 精 细 化 ” 的 特 点 。小 面 积 ： 总 价 低 ， 目 标 客 户 能 承 受功 能 全 ： 面 积 紧 凑 ， 功 能 齐

21、全精 细 化 ： 设 计 精 巧 ， 布 局 别 致中 小 户 型（ 2） 产 品 设 计 创 新 采 取 一 梯 三 户 或 四 户 的 设 计 ， 两 侧 为 大 面 积 套 房 户 型 ， 中 间 南 向 为 小面 积 小 套 户 型 。 增 加 楼 体 进 深 ， 多 层 可 增 加 入 户 单 元 大 堂 。 户 型 面 积 不 大 功 能 全 ， 户 内 空 间 增 加 壁 柜 和 衣 帽 间 ， 以 满 足 现 代 家 庭的 丰 富 生 活 需 求 。 结 构 合 理 ， 实 用 率 高 ， 多 层 的 得 房 率 控 制 在 90 左 右 ， 小 高 层 得 房 率控 制 在

22、80 左 右 ， 提 高 住 宅 的 套 内 使 用 面 积 。 外 立 面 要 体 现 建 筑 的 实 用 性 、 观 赏 性 和 艺 术 性 ， 提 升 整 个 小 区 的 文 化品 位 。 建 议 采 用 “ 北 欧 现 代 简 约 风 格 中 式 现 代 ” ， 简 约 、 时 尚 ， 中序 号 户 型 面 积 比 例A户 型 单 间A： 1 8 2 1（ 开 间 3米 ）B： 2 5 3 2（ 开 间 3 .3米 ）1 0 %B户 型 二 房 一 厅 一卫 6 0 5 %C户 型 二 房 二 厅 一卫 8 0 2 0 %西 结 合 ， 既 要 体 现 异 域 风 情 ， 又 要 增

23、加 自 然 亲 切 感 。 建 筑 风 格 独 树 一帜 ， 与 其 他 楼 盘 形 成 鲜 明 对 比 。 采 用 半 地 下 车 库 ， 立 体 绿 化 ， 实 用 与 美 观 并 举 ， 既 体 现 车 库 功 能 又 美化 环 境 。2、 户 型 面 积 与 比 例（ 四 ） 商 业 产 品 定 位结 合 市 场 调 查报 告 之 一 区 域 状 况 分析 中 关 于 商 业 的 调查 ：根 据 这 一 调 查 结果 ， 定 位 本 项 目 的 商业 用 房 是 以 住 宅 配 套形 式 结 合 专 业 市 场 出现 的 复 合 型 商 业 。住 宅 配 套 商 业 ： 小 超D户 型

24、 三 房 二 厅 一卫9 0 2 0 %E户 型 三 房 二 厅 二卫 1 2 0 4 0 %F户 型 四 房 二 厅 二卫 1 4 0 5 %市 、 洗 衣 店 、 社 区 诊所 、 音 像 图 书 店 、 烟酒 店 、 餐 饮 店 、 美 容美 发 、 家 居 服务 专 业 市 场 ： 结 合 项 目 所 处 位 置 和 2 5年 后 的 区 域 发 展 状 况 ， 可 作 为 专 业市 场 来 对 外 规 划 销 售 ， 如 驻 马 店 调 味 品 市 场 、 驻 马 店 花 卉 市 场 等 ， 一 方面 拓 宽 客 户 层 面 ， 另 一 方 面 能 够 对 二 期 的 商 业 进 行

25、 很 好 的 带 动 。结 合 上 述 业 种 ， 在 本 项 目 的 商 业 用 房 的 规 划 上 要 以 “ 易 投 资 易 出 租的 中 小 商 铺 ” 为 设 计 原 则 。 基 本 单 元 面 积50 120 结 构框 架 结 构 、 自 由 组 合 、 自 由 分 割 。功 能 定 位三三 、 功 能 定 位（ 一 ） 复 合 功 能 社 区本 项 目 的 功 能 定 位 ， 提 出 “ 复 合 功 能 行 政 街 区 ” ， 即 多 种 功 能 优化 组 合 ， 集 “投 资 、 居 住 、 经 营 、 休 闲 ”四 位 一 体 ， 在 新 区 率 先 提 出 ， 形成 一 种

26、 超 前 性 与 领 先 性 。复 合 功 能 行 政 街 区社 区投 资经 营居 住休 闲（ 二 ） 功 能 要 求本 项 目 的 功 能 定 位 ， 使 本 项 目 成 为 一 个 具 有 复 合 性 功 能 的 社 区 ， 具体 功 能 如 下 ：1、 投 资本 项 目 的 最 大 亮 点 就 在 于 产 品 “ 区 域 稀 缺 性 ” 和 “ 利 于 投 资性 ” ， 通 过 推 介 “ 低 总 价 高 升 值 大 市 场 ” ， 吸 引 投 资 客 的 关 注 。2、 居 住住 宅 是 本 项 目 开 发 的 主 要 部 分 ， 居 住 是 本 项 目 的 第 一 大 功 能 ， 本

27、 项目 是 适 合 中 高 端 客 户 在 中 央 政 务 区 置 业 的 理 想 地 ， 也 是 符 合 其 身 份 与 地位 的 高 尚 居 所 。3、 经 营本 项 目 的 商 业 一 方 面 为 本 项 目 的 生 活 配 套 设 施 做 出 有 利 保 障 ， 另 一方 面 又 形 成 自 己 独 立 的 专 业 市 场 体 系 ， 可 以 辐 射 到 全 市 ， 是 优 质 的 经 营场 所 。4、 休 闲本 项 目 商 业 用 房 的 开 发 为 项 目 所 在 区 域 居 民 提 供 了 一 处 可 购 物 、 休闲 、 游 乐 、 聚 会 的 场 所 。品 质 定 位四四 、

28、 品 质 定 位作 为 集 住 宅 、 商 业 为 一 体 的 复 合 型 物 业 ， 本 项 目 要 建 设 成 为 驻 马 店的 “ 高 品 质 /高 舒 适 度 /高 端 社 区 ” ， 并 成 为 新 区 的 一 处 投 资 、 置 业 热 土 。本 项 目 的 开 发 要 全 面 提 升 “置 地 集 团 ”的 品 牌 形 象 ， 以 领 导 者 地 位 ，赢 得 市 场 、 业 界 、 媒 体 和 客 户 的 尊 重 。口 号 ： 置 地 2007， 创 造 城 市 价 值 ！具 体 要 做 到 “产 品 第 一 、 形 象 第 一 、 价 值 第 一 ”， 将 置 地 天 中 第

29、一 城 项 目 打 造 成 驻 马 店 名 符 其 实 的 第 一 品 牌 楼 盘 。主 要 表 现 ：文 化 品 位以 奥 运 文 化 为 主 导 ， 营 造 运 动 健 康 主 题 景 观 ， 结 合 行 政 街 区 的 高 尚 人 文环 境 ， 打 造 驻 马 店 具 有 浓 郁 文 化 气 息 的 第 一 楼 盘 形 象 。建 筑 品 质通 过 建 筑 工 艺 的 节 能 技 术 、 外 立 面 的 差 异 化 风 格 等 凸 显 建 筑 的 优 良 品质 。服 务 品 质通 过 智 能 化 技 术 的 安 防 运 用 、 多 体 系 防 护 措 施 以 及 特 约 服 务 等 ， 彰

30、 显 小区 的 物 业 管 理 与 服 务 品 质 。生 态 品 质通 过 坡 地 、 浅 水 系 、 林 阵 、 花 草 、 果 树 等 立 体 景 观 绿 化 ， 体 现 小 区 的自 然 性 和 生 态 性 ， 打 造 驻 马 店 自 然 生 态 小 区 样 板 楼 盘 。客 户 品 质通 过 吸 引 中 高 端 客 户 聚 集 ， 突 出 楼 盘 的 高 品 质 客 户 形 象 。五 、 价 格 定 位价 格 定 位五根 据 以 上 市 场 定 位 ， 本 项 目 的 价 格 应 定 位 于 “ 中 高 价 位 ” ， 在 保 持合 理 利 润 前 提 下 ， 市 场 表 现 单 价

31、格 要 高 ， 但 结 合 产 品 特 点 ， 反 映 在 总 价上 却 又 较 低 ， 符 合 目 标 客 户 对 居 住 、 投 资 的 购 买 心 理 。1 、 单 价 （ 实 现 价 格 ） 多 层 ： 均 价 2200元 / 小 高 层 ： 均 价 2400元 / 商 业 ： 均 价 5000元 /2、 价 格 表 现（ 1） 根 据 房 屋 的 朝 向 、 位 置 、 层 高 等 因 素 ， 采 用 “ 一 房 一 价 ” 的 价 格表 现 。（ 2） 每 套 房 屋 总 价 不 高 。（ 3） 单 价 表 现 价 多 层 ： 均 价 2350元 / 小 高 层 ： 均 价 255

32、0元 / 商 业 ： 均 价 6000元 / （ 也 可 暂 不 定 ）客 户 定 位六六 、 客 户 定 位结 合 本 项 目 产 品 的 定 位 ， 在 客 户 定 位 上 应 尽 可 能 地 考 虑 扩 大 客 户 层面 ， 面 向 市 场 多 阶 层 的 需 求 ， 以 快 速 赢 得 市 场 份 额 。因 此 ， 在 本 项 目 客 户 定 位 时 既 要 复 合 定 位 ， 又 要 细 分 定 位 ， 锁 定 目标 客 户 群 。（ 一 ） 客 户 特 征本 项 目 的 客 户 应 是 具 有 “ 财 富 、 地 位 、 品 位 、 积 极 ” 等 属 性 的 城 市主 流 阶 层

33、 ， 他 们 努 力 创 造 物 质 财 富 和 精 神 财 富 ， 并 推 动 社 会 进 步 。 具 体反 映 在 个 性 化 的 消 费 心 理 、 理 性 化 的 消 费 需 求 ， 是 颇 具 “ 主 流 ” 风 范 的置 业 人 群 。目 标 客 户 群 具 有 以 下 特 征 ： 高 学 历 （ High education） 高 收 入 （ High income） 高 智 商 （ High intellect） 高 品 位 （ High taste） 高 层 次 （ High level） 高 需 求 （ High demand）（ 二 ） 客 户 细 分1、 “ 自 用 型

34、 ” 客 户 ：首 次 置 业 者 ： 年 龄 在 25-35岁 之 间 ， 因 为 种 种 因 素 仍 未 置 业 ， 所 选 要 求既 要 符 合 城 市 发 展 方 向 ， 又 能 是 总 价 和 面 积 承 受 范 围 内 的 客 户 。二 次 或 多 次 置 业 者 ： 年 龄 在 35-50岁 之 间 ， 抱 有 新 区 置 业 梦 想 的 客 户 ，多 为 社 会 的 中 产 阶 级 、 中 高 收 入 阶 层 客 户 。2、 “ 投 资 型 ” 客 户 ：这 类 客 户 多 为 对 新 区 发 展 前 景 看 好 ， 通 过 对 房 产 投 资 而 获 得 投 资 利益 。3、

35、 “ 投 资 +自 用 型 ” 客 户二 次 置 业 者 ， 结 合 本 项 目 的 位 置 、 发 展 前 景 因 素 ， 从 使 用 功 能 上 较多 考 虑 先 自 用 后 出 租 的 方 式 。（ 三 ） 客 户 特 征1 、 客 户 年 龄集 中 在 25岁 50岁 之 间 ， 大 多 收 入 稳 定 、 事 业 正 在 上 升 期 ， 有 一 定的 经 济 基 础 和 社 会 地 位 。2、 客 户 收 入主 力 家 庭 月 收 入 在 2 0 0 0 5 0 0 0 元 之 间 ， 有 较 高 月 供 支 付 能 力 和 房 产投 资 理 念 。3、 客 户 职 业私 营 业 主

36、公 司 职 员机 关 事 业 单 位 职 工企 业 中 高 层 主 管自 由 职 业 者其 它 投 资 客地 位 定 位七七 、 地 位 定 位本 项 目 在 整 个 新 区 市 场 上 的 地 位 表 现 要 做 到 以 下 几 个 方 面 ：1、 第 一 性 （ 独 一 无 二 ， 举 市 无 双 ）本 案 要 基 于 “置 地 ”良 好 的 品 牌 美 誉 度 、 中 央 政 务 区 的 优 越 环 境 和 前瞻 性 的 产 品 设 计 ， 打 造 驿 城 名 符 其 实 的 第 一 品 牌 、 第 一 品 质 、 第 一 品 位大 盘 。具 体 概 述 为 ： 驻 马 店 中 央 政

37、务 区 第 一 大 盘 驻 马 店 首 席 国 际 行 政 街 区 驻 马 店 第 一 个 奥 运 文 化 社 区 驻 马 店 第 一 个 健 康 运 动 主 题 景 观 社 区 驻 马 店 第 一 个 林 阵 坡 地 立 体 绿 化 社 区 驻 马 店 第 一 个 “ 北 欧 风 格 +中 式 现 代 ” 社 区 驻 马 店 第 一 个 “ H” 型 高 科 技 高 品 质 社 区 驻 马 店 第 一 品 牌 开 发 商 投 资 开 发 社 区2、 唯 一 性本 案 的 总 定 位 为 “ 中 央 政 务 区 首 席 H型 国 际 街 区 ” ， 这 种 以 中 产 阶层 的 置 业 投 资

38、 为 主 的 中 小 户 型 产 品 设 计 ， 在 新 区 内 属 于 稀 缺 性 物 业 ， 具有 唯 一 性 。3、 领 先 性本 项 目 要 在 开 发 理 念 、 产 品 设 计 、 面 积 范 围 、 景 观 主 题 等 方 面 进 行创 新 ， 领 先 于 其 他 楼 盘 。4、 超 值 性在 市 场 竞 争 中 ， 价 值 的 高 低 是 争 取 目 标 客 户 的 关 键 因 素 。本 项 目 以 中 小 面 积 、 低 总 价 、 适 合 投 资 等 产 品 特 点 ， 加 上 本 项 目 的发 展 潜 力 以 及 日 益 完 善 的 配 套 设 施 ， 决 定 了 本 项 目 物 超 所 值 的 价 值 。