1、不动产估价教学课件,第6章 收益法,6.1 收益法的基本原理 6.2 收益法的基本公式 6.3 纯收益与还原利率 6.4 投资组合与剩余技术 6.5 收益法的应用举例,学习目标,通过本章的学习，读者应理解收益法的基本概念和原理，了解收益法的适用范围，熟练掌握收益法公式和估价程序，理解纯收益和还原利率的本质特征，在此基础上，培养熟练运用收益法评估不动产价格的能力。,6.1 收益法的基本原理,6.1.1 收益法的概念 6.1.2 收益法的理论依据 6.1.3 收益法适用的范围与条件 6.1.4 收益法的优点与不足 6.1.5 收益法的操作步骤,6.1.1 收益法的概念,收益法又称收益资本化法、收益
2、还原法，是通过预测估价对象的未来纯收益，利用还原利率（或报酬率、资本化利率、收益倍数）将其转换为价格，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。,6.1.2 收益法的理论依据,1 预期因素决定当前价值 2 预期收益资本化就是价格 3 预期收益具有时间价值,6.1.3 收益法适用的范围与条件,1 收益法适用的范围 租赁用不动产 营业用不动产 2 收益法适用的条件 收益可以计量 还原利率可以确定 风险可以衡量,6.1.4 收益法的优点与不足,1 收益法的优点 应用范围较广 符合购买者的投资宗旨 2 收益法的不足 纯收益及还原利率的确定相当困难 仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际 适用范围仍有
3、一定的局限性,6.1.5 收益法的操作步骤,搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似不动产的收入、费用等数据资料； 确定估价对象的未来收益（如年纯收益）； 求取还原利率； 选用适宜的收益法公式计算出估价对象的收益价格。,6.2 收益法的基本公式,6.2.1 收益法的数学推导公式 6.2.2 收益法的实务公式 6.2.3 应用收益法公式的注意事项,6.2.1 收益法的数学推导公式,1 纯收益不变 2 纯收益在若干年内有变化 3 已知未来若干年后的不动产价格 4 纯收益按等差级数变化 5 纯收益按等比级数变化 6 纯收益、还原利率均有变化,6.2.2 收益法的实务公式,1
4、 租赁用不动产估价 评估房地合一的不动产价格 评估单纯的土地的价格 空地出租 由不动产收益价格中剥离出土地价格 评估单纯的建筑物的价格,2 营业用不动产估价,不动产价格 = 不动产纯收益 / 还原利率 不动产纯收益 = 营业纯收益 非不动产收益 营业纯收益 = 营业总收益 营业总费用 营业总收益 = 主产品及服务的销售收益 副产品及服务的销售收益 营业总费用（经营性企业） = 销售成本 销售费用 经营管理费 销售税金 财务费用 经营利润 营业总费用（生产性企业） = 原材料费 人工费 运输费 产品销售费 产品销售税金及附加 财务费用 管理费用,6.2.3 应用收益法公式的注意事项,在确定总收益
5、时，要相应扣除空置等造成的收入损失。 不动产总费用中不再另行扣除房屋折旧费和土地摊提费，但在对不动产总收益或不动产租金进行预测时，必须考虑房屋折旧所造成的影响。 从不动产总收益中扣除的维修费应包含房屋大修理费用。 不动产总费用中不应包含抵押贷款还本付息额。 不动产总费用是在收益法中的专有词汇，在其他情况下并不一定适用。,6.3 纯收益与还原利率,6.3.1 纯收益的求取 6.3.2 还原利率的确定,6.3.1 纯收益的求取,1 纯收益的概念和种类 纯收益的概念 纯收益的种类 2 纯收益的计算 租赁用不动产纯收益的计算 营业用不动产纯收益的计算 自用或尚未使用的不动产纯收益求取 混合收益的不动产
6、纯收益求取 计算纯收益时应注意的事项,6.3.2 还原利率的确定,1 还原利率的概念与种类 还原利率的概念 还原利率的种类 2 还原利率的求取 求取还原利率的几种观点 还原利率的计算 重叠法 市场提取法 投资还原利率排序插入法,6.4 投资组合与剩余技术,6.4.1 投资组合技术 6.4.2 剩余技术,6.4.1 投资组合技术,1 土地与建筑物的组合 2 抵押贷款与自有资金的组合,6.4.2 剩余技术,1 土地剩余技术 2 建筑物剩余技术 3 自有资金剩余技术 4 抵押贷款剩余技术,本章基本概念,收益法 直接资本化法 报酬资本化法 纯收益 还原利率 预期收益原理,思考与练习,1 什么是收益法？ 直接资本化法、报酬资本化法的含义及其主要区别是什么？ 2 收益法适用范围和条件是什么？ 3 收益法的数学推导公式包括几种类型？ 4 收益法的实务公式包括几种类型，每种类型有哪些构成项目？ 5 纯收益如何计算？,6 实际纯收益与客观纯收益的区别与联系？ 7 混合收益的不动产如何求取？ 8 还原利率的概念是什么？包括哪些种类？ 9 还原利率的求取有哪几种方法，如何操作？,
