苏州新光天地出差报告

1、地产开发投资额,2007年,2008年,全国商品房销售面积,2007年,2008年,2007年,2008年,2007年,2008年,数据来源：国家统计局,3.7亿平米,下降19.7%,上升20.9%,4.0亿平米,2.6亿平米,7.7亿平米,6.2亿平米,30580亿元,25294亿元,08年园区均价走势,从98年苏州各区成交量来看，园区受大势影响最为明显。
,08年园区楼市均价下跌趋势明显。
,苏州市场：08年，苏州销量同比下降近50%；园区销量同比07年下降56%,成交量方面 苏州市：由于房地产市场受到严厉的宏观调控，苏州市场在08年成交低迷，随着降价促销活动越来越多，以及金融危机的影响，消费者购房信心受到严重打击，观望情绪越来越严重，“金九银十”的成交量竟然比7月和8月还要少，9月份的成交量不到去年的1/在10月开始政策方向的改变，连续出台降息、减免购房税费等一系列救市政策以后，11月和12月出现明显的成交量回升的现象。
工业园区：园区的情况基本和苏州市场相似，但是12月份成交量没有像苏州整体市场那样继续冲高，受到春节“翘尾”现象影响提前开始回落。
,成交均价方面。

2、求爆发，成交量开始逐步暴增，成交均价也平稳上升。
预计2013年苏州房地产市场将趋于稳定，价格不会有较大的涨跌，成交量经过半年的爆发之后也将回归正常水平。
,区域内住宅市场分析,从平江区住宅成交分析看，每月成交套数起伏较大，主要受中梁天御、橘郡等盘影响。
2月、5月、8月、9月成交量明显增长，主要是中梁天御和本项目大幅开盘有关。
从成交客户看，主要为刚需客户。
另外，8月份之后三区合并为姑苏区，姑苏政府搬于平江新城，对区域成交量有一定促进作用。
,区域楼盘扫描：,港龙城市商业广场,港龙柏悦公馆,新苏吴地中心,万融国际,住宅市场：区域住宅市场以高层及小高层产品为主，橘郡项目仅剩多层产品在售，剩余房源不足百套，中梁天御项目剩余房源以高层房源为主，房源较为充足。
商业市场：产品种类丰富，包含商铺、写字楼及酒店式公寓，后期供应量充足。
酒店式公寓均为挑高小面积产品，主打投资客户。
,商业用地,商业用地,商业用地,商业用地,商业用地,苏尚新地,住宅市场环境：,区域住宅项目较少，产品以多层、高层及小高层产品为主，橘郡项目仅剩多层产品在售，剩余房源不足百套，中梁天御项目剩余房源以高层房源为主，房。

3、品陈列多以开放式为主，没有明显的区域感和局限性。
,简介,考察第三站：乐天银泰百货,In88原乐天银泰转型为高端mall店。
一层二层已基本形成，三层以上仍然在以百货店模式经营，逐层改造。
1f、2f大部分以租赁的模式合作，已形成mall店，三层以上以联营合作模式居多，因此还在以百货的促销模式进行营运。
,简介,考察第四站：新光天地,高端时尚mall店，以国际精品为主高端店。
四层正在围挡装修，将以高端男装为主。
五层为百货区，进口时尚休闲男装、男鞋、家居、摆件等组合，均采用了统一装修风格，各品牌融合的装修模式。
,简介,考察第五站：芳草地,芳草地致力打造商业文化休闲综合体，浓厚的艺术氛围是芳草地的独有特色，环保理念体现得淋漓尽致。
还有室内最长的吊桥。
,简介,考察第六站：朝阳大悦城,朝阳大悦城时尚mall店，大批欧美、日本时尚品牌的入驻，突出品牌个性和品质，满足了2535岁的新兴中产阶级和年轻家庭的需要。
,简介,可取之处,1 人员管理 2 环境管理导视管理营销管理,可取之处 人员管理,我们联系到了大悦城及乐天银泰的相关领导；能把我们在巡视过程中发现的问题及时和商场领导进行沟通，在我。

4、场环境下全市酒店式公寓成交表现进行统计，因此，本成交排行选择本案推售月份为起始月份。
,市场回顾,宏观背景分析研判,成交回顾,市场小结,市场表现,竞争态势,市场部分,2,3,4,5,1,1.26 新国八条,2.28 房产税,2.9 上调存贷款利率,2.24 上调存款准备金率,3.2 苏州限购令,4.6 上调存贷款利率,4.21 上调存款准备金率,5.1 商品房销售明码标价,5.18 上调存款准备金率,6.20 上调存款准备金率,4.2新建住房价格控制目标 ，苏州为10%,4.19房管局要求预售证申领后一批不能高于前一批的1.12倍（未正式发文）,1.20 上调存款准备金率,3.25 上调存款准备金率,1月,4月,3月,2月,5月,6月,7月,7.7 上调存贷款利率,2011年主要政策回顾,限购、限价、限贷”等政策频出台，并且政府调控决心空前，短期内不会放松，未来一年内市场走势不容乐观； 在严峻的大市市场环境影响下， 苏州酒店式公寓市场同样收到的较大的影响，购房者购房信心不足，市场观望氛围浓厚。
,2011年政策持续收紧，整体调控决心空前,政策背景,明年抑制。

5、定位,业态规划,顶层共8层，地下一层，地面7层。
业态规划主要体现为：一楼主要是护肤品、彩妆、香水等，女性的最爱；二楼设有女性服饰，女性配件、生活配件等；三楼、四楼以运动休闲用品、户外旅行用品为主；五楼设有家庭、家电用品；六楼以妇婴、儿童产品为主；七楼是最具特色的天空厨房，涵盖各种特色美食小吃。
B1为美丽市场，里面包含了新鲜市集，美食小吃，老字号集市；B4-B2为停车场。
,外部设计,绿化设计,天花与墙面设计,细节设计,。