商业地产专业用词注释

1、业的盈利模式中，毛租金收入、租金净收益和资产溢价能力是盈利模式的核心，其中，毛租金收入是重要的现金流指标，是租金净收益和资产溢价能力的基础。
通常情况下，它与商业项目的销售收入特别是销售毛利呈现正相关的关系。
其他经营收入与毛租金收入的关系相对复杂。
多种经营项目如果符合同类零售聚集效应和非同类零售聚集效应的，其收入的增长是支持毛租金收入的；反之，是不支持甚至是破坏的。
广告项目中，宣传类广告是支持毛租金收入的，而经营类广告对毛租金收入的支持是相对较小的。
停车费无疑增加了顾客的购物成本，它的收入与租金收入是此消彼长的。
由于其他经营收入总量与租金收入相比是沧海一栗，所以只能作为租金收入的一种补充，而不能成为一种替代。
租金标准水平 在租赁面积既定的情况下，租金标准水平与毛租金收入水平呈现完全线性正相关关系。
确定合理的租金标准，是零售地产投资决策和经营决策的重点和难点。
租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
基础租金 对基础租金。

2、大型节假日就会举办买减、买赠、买送等等活动，这种活动的扣点一般是临时洽谈的。
或者是厂方在特殊情况时可以向商场申请扣点。
例如有团购的工作服，本来应该正价销售的，结果为了优惠团购客户，会低于正常折扣价，而在这种情况时可以向商场申请降低扣点。
2、 坪效计算坪效是台湾经常拿来计算商场经营效益的指标, 指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额 专柜所占总坪数)。
一般来说，O2O 电商卖场比传统卖场坪效高出 3-4 倍。
3、 人流量人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。
除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面 的人流量。
马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。
是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。
4、 超外超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。
5、 商品描述指各商品详细的名称，规格，产地，生产日期，保质期及条形码。
6、 拉排面商品没有摆满货架的时候，利用先进先出的原则，将商品向前排列，使排面充盈，丰满。

3、理费 2%，卫生费 1%合计 28%。
那么在正常销售的情况下你每销售 100 元就要给商场 28 元，其计算公式如下：100*（25%+2%+1%）=2另一块是临时大型活动的扣点。
例如商场每逢大型节假日就会举办买减、买赠、买送等等活动，这种活动的扣点一般是临时洽谈的。
或者是厂方在特殊情况时可以向商场申请扣点。
例如有团购的工作服，本来应该正价销售的，结果为了优惠团购客户，会低于正常折扣价，而在这种情况时可以向商场申请降低扣点。
2、坪效计算坪效是台湾经常拿来计算商场经营效益的指标, 指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额专柜所占总坪数)。
一般来说，O2O 电商卖场比传统卖场坪效高出 3-4 倍。
3、人流量人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。
除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面 的人流量。
马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。
是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。
4、超外超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市。

4、富有活力和最具有现代化气息的地区。
规划与建设北京商务中心区是北京市政府为扩大对外开放，抓住入世机遇做出的一项战略决策。
商务中心区的城市功能定位是：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。
经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域;成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。
房地产预警体系房地产预警体系是指建立一套科学完整的指标体系，对房地产开发进行宏观监测。
当房地产开发稍热时亮黄灯，过热时就亮红灯，当市场稍冷时亮浅蓝色灯，过冷时亮深蓝色灯，市场运行平稳时则亮绿灯，政府主管部门可以据此采取相应的措施刺激市场，引导市场健康发展。
据了解，该系统主要是通过两个途径对房地产市场进行监测：一是预警的途径。
它根据房地产经济周期波动的理论，建立起房地产景气指标系统，选择景气先进指标进行预警和预报。
另一个是监控的途径。
它是基于系统动力学的动态仿真系统，模拟整个深圳的房地产系统，设置多项指标，。

5、机动车进入的“步行区” 或“海岸、河岸的徒步区”, 被用在商业地产上 , 在北美洲称做 Shopping Mall, 但在欧洲及澳大利亚叫做 Shopping Centre, 两者的意思相同, 在中国我们则统称为“ 购物中心“ 。
所谓的购物中心, 是由一座建物 , 或一组建物所构成, 内置许多零售单位, 并由走道串通, 让购物者能轻松愉快地一家逛过一家店铺, 享受美好的购物环境与氛围。
学术界给购物中心的定义约略可简述如下:“购物中心是有系统计划的零售开发项目, 涵盖了多种不同业态的零售店铺, 整体物业在单一产权下统一运营、管理及进行营销活动”。
北美洲的 Shopping Mall 通常是指封闭式购物中心, 而 Shopping Centre 则是开放式结构。
在英国一般都叫 Shopping Centre, 也叫 Shopping Arcade(有拱顶的购物广场), 但随着美国式的购物中心逐渐在英国盛行之后, 年轻一代的消费者也慢慢地改叫 Shopping Mall 了。
50 年代以前, 美国还没有真正出现完全封闭式的购物中心, 后来由一位奥地利移民建筑师维克多尔. 古恩(Victor 。