商品房交付条件及程序

1、办法)，列出了商品房项目交付使用要达到的 16 个条件，并公开征求社会各界的意见和建议。
强行交房纠纷不断今年 5 月，接到开发商电话通知的郑州市民赵女士高高兴兴地去领钥匙，可到现场一看傻了眼：小区地面还裸露着黄土，院子里光秃秃几棵小树苗，连个遮阳的地方都没有。
赵女士以房子不能住为由拒绝收房，但开发商工作人员则表示，已经电话通知了业主，不领钥匙也不算开发商延期交房。
李先生也是开发商强行交房的受害者，新房已经装修过两年了，李先生还在单位宿舍凑合住着。
他说，不是不想住新房，可直到现在还没通天然气，电也是临时的，一到夏天、冬天用电高峰，晚上经常停电，住新房遭罪。
事实上，最近一两年来，房产交付使用问题一直是郑州市住房保障和房地产管理局接受投诉、信访的热点。
自从房地产开发项目竣工综合验收制度取消后，房地产交付使用就成了盲区。
一些施工进度慢的开发商，为了避免延期交房违约金赔偿，往往在不具备交付条件的情况下强行向业主交房。
交付使用要满足 16 个条件郑州市住房保障和房地产管理局开发处副处长侯苏介绍，只有满足以下标准和条件，开发商才能向业主交房。
1.主体工程和配套设施建设经规划部门核实，并取得核。

2、以书面为准，除非合同约定了电话、短信等通知。
B、 建设工程竣工验收合格备案表是项目已完成施工，经开发商、设计单位、施工单位、监理单位验收符合设计和国家标准的证明。
查看时应当注意是否有四方签章，是否包含了该幢楼，各单项工程是否合格。
C、 住宅商品房准许交付使用证是商品房可向消费者交付使用的前置条件，只有开发商已向建设部门申请并获得了交付的许可，才可以交房。
D、大产权证是证明开发商合法的地权利人的依据。
四、房屋验收的注意事项：1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。
留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。
烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。
如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。
4、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。
专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。
5、验电：A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示。

3、房开发项目中出现三种合同内容约定不一致的交付使用条件，而政府有关部门从未就合同内容和合同修订的情况，这一涉及公众切身利益的事项进行过公示和澄清。
法院和仲裁机构受理了有关争议后又因对合同条文和有关建设法规的理解不一致，从而作出结果迥然不同的裁判，这都导致在争议事实认定和法律适用上的混乱，严重影响到商品房消费者的合法权益。
因此，我们作为房产律师认为，有必要、有责任根据我国现行的房地产法律法规，对商品房的交付使用条件及其经验收合格的法定证明文件向房屋消费者进行阐明。
随着建筑法、建设工程质量管理条例等有关法律、法规的颁布执行，我国的建筑法律体系已基本形成，质量监督制度已经从法律给予确定，工程建设行为已经有了较为完整的法律规范，工程建设主体的质量责任已经有了明确的法律界定。
其中“建筑工程竣工验收备案制” 是保障建设工程质量的重要制度，是全面贯彻执行建筑法，进一步明确建设、勘察、设计、施工、监理等工程建设各方主体责任，进一步转变政府职能的必然结果。
我国建筑法明确规定：“ 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家。

4、认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。
只要期限届满，购买人就拥有了房屋的所有权。
这决定了预售商品房可以转让。
我国城市房地产管理法第 45 条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
应视为允许预售商品房转让。
允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。
这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，2减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。
同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。
在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化很大。
一般来讲，预售价格远低于现房价格。
这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。
因此，允许预售商品房的转让就势必会出现投机，这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄抬市场价格，致使大量资金流入个人腰包。
因此，对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律制度和行政管理。

5、待权。
只要期限届满，购买人就拥有了房屋的所有权。
这决定了预售商品房可以转让。
我国城市房地产管理法第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
应视为允许预售商品房转让。
允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。
这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。
同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。
在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化很大。
一般来讲，预售价格远低于现房价格。
这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。
因此，允许预售商品房的转让就势必会出现投机，这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄抬市场价格，致使大量资金流入个人腰包。
因此，对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、预售商品房转让的条件我国城市房地产管理法第45条规定“商品房预售的，商。

6、作为交付条件。
那么上述交付条件中哪些是符合国家法定额交付条件的呢?法定的交付条件1、建筑法第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
”2、消防法第九条：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。
建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。
”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
”其他诸如城乡规划法、环境保护法、建设工程质量管理条例等法律法规和部门规章都有对交付条件的规定。
商品房经验收。

7、未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
”国务院城市房地产开发经营管理条例第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。
建设工程质量管理条例 第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格的，直观的反映在应具备建设工程竣工验收备案表 ，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。
开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目达到交付使用的标准，购房人可以安心接收入住。
法律法规如此规定的目的是，希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。
二、 商品房交付的程序。
商品房买卖合同示范文本第11条规定：商品房达到交付使用。