荔湖城案例

1、括简介,A区二期总括简介景区分布,二期独特的景观资源： 湖岸线 高尔夫球场 山脉,高尔夫球场,荔湖、山脉,4,二期的推售目标,补充一期类别墅热销产品货量，制造市场新闻热点；树立项目形象标竿，拉升二期产品在市场上价格定位；为08年二期高层入市作前期价格铺垫。
,5,价格报告纲要,第一部分,1.定价背景,第二部分,2.定价策略,第三部分,3.价格制定,第四部分,.推货部署,第五部分,.折扣跳升计划及方式,6,1、定价背景,7,1.定价背景,1.1市场状况分析（详见二期营销策略报告）1.2竞争对手分析1.3项目分析1.4成交客户分析,8,1.定价背景,1.1市场状况分析（详见二期营销策略报告）1.2竞争对手分析1.3项目分析1.4成交客户分析,新塘板块（07年上半年）,07年上半年新塘板块均以小高层和高层洋房为主，洋房货量占了总货量的88%；片区产品类型单一，以两房（80-90m2）、三房（100-120m2）为主；凤凰城作为主片区内的指标项目，推出联排别墅高端产品，在产品上与其他项目产生市场错位，避免了与其他项目进行直接的竞争。
,备注。

2、4,广州最包容的城市,注：广州十三行期间，粤海关外贸收入占当时中国沿海全部外贸收入的80，而近代中国白银的60来源于以上的对外贸易顺差。
,隋唐五代：广州业已是世界著名的港口城市。
近代：清代的广州十三行闻名遐迩，可谓上接唐宗市舶，下通五口开放。
自16861842年间，历经150余年，前后垄断中国对外贸易85年。
现代：20世纪后期全方位的改革开放，尤其是港、澳的相继回归，整个华南珠江三角洲连成一片整体，在中国大陆率先完成了由封闭的传统内陆文化（农业文化）向开放的现代工业文化（海洋文化）的转型，集中表现在体制和观念的转变和创新。
今天的广州俨然是一个商业大舞台，是一个各种生存规则和游戏规则并存的大舞台 “你我一起唱响”,5,广州温厚的世俗文化,文化：在人们的印象中，珠三角文化意识淡薄；但当你走进广州，就会体会到广州不是没有文化只是主宰这个城市的不是那种抽象、优雅、远离现实生活的文化，而是一种温厚的世俗文化。
特征：强烈的平民色彩，是一种世俗文化、市民文化、商品文化，其特征是重商性、开放性、兼容性、多元性、直观性、平民性、灵活性，可概括为“新、实、活、变”。
注：许多城市广场。

3、科学规划, 引导发展的良好发展态势。
,资料来源：杭州网 http:/www.hangzhou.com.cn/hzwhcyzx/index.htm,背景,【杭州市积极出台各类政策支持与引导文化创意产业发展】关于鼓励和扶持动漫游戏产业发展的若干意见（试行） 杭州市文化类民办非企业单位扶持专项资金管理办法(试行)的通知 杭州关于鼓励和扶持文化创意产业的若干意见 杭州市人民政府办公厅关于鼓励为文化创意企业提供融资服务的实施意见 关于加强杭州市重点文化创意企业（集团）培育工作的实施意见 杭州市文化创意产业园区认定和管理办法 杭州市文化创意产业特色楼宇认定和管理办法（试行） 关于加快推进我市文创企业创业板上市工作的实施意见 关于深化文化体制改革促进文化产业发展的若干政策意见 关于鼓励和扶持动漫游戏产业发展的补充意见 杭州市文化产业扶持项目立项管理暂行办法 关于加快文化创意产业园区建设的若干意见 杭州市人民政府办公厅关于统筹财税政策扶持文化创意产业发展的意见 杭州市文化创意产业发展规划（20092015年）的通知资料来源：杭州市文化创意产业。

4、荔湖城商业现状,1.1商业基本情况荔湖城A区商业分为商业街、商业广场、商业综合体三部分组成：A区商业广场和商业综合体的商铺户型面积在600平米-3000平米之间，几何公寓一、二街商铺户型面积在100平米-477平米之间目前具备可销售条件的商业铺位为几何公寓商业一、二街，可售总面积3129.56平方米。
B区可售商业为18、19组团2号楼商铺可售面积758.3平方米，商铺户型面积在90-281平米之间。
,一、荔湖城商业现状,1.2可售商业的租赁及经营情况,一、荔湖城商业现状,1.2.1商业租赁情况,荔湖城AB区具备销售条件的商业面积3887.26平方米，其中35%（1003.54平方米）已出租经营，商铺租赁均价为43元/平方米，主要经营业态有：餐饮、生活配套（饮水、洗衣、家政等）、企业公司等，其中企业公司和生活配套占总业态的87%，各商业业态比例细分如下：,一、荔湖城商业现状,1.2.2 2013年租赁商铺退租情况,2013年1月至今租赁商户共退铺9户，退租率达到23%，退租商铺的租金在40-45元/之间，经营时间为3-5年，商户退租的主要原因为经营效益不佳（不含。

5、快刀,这把刀就是项目，刃口就是倡导的生活方式,让我们从项目入手，踏上金地品牌之旅,内篇：金地增城项目整合思考,我们相信：理想洞察，经由感性指引，直抵品牌彼岸,一、洞察消费者洞察消费者之前，不要妄谈别的什么,在开发商的市场调研中开发区企业高管成为我们的上帝,只关注这一类消费群体吗？当然不是。
我们的策略是满足小众的需求，擦亮大众的眼球,在我们的调查访谈中，他们是这样一群人,关键词：海归、艺术是一种的温情的技术他从马萨诸塞回来后，一直在这间企业，主管技术开发思想上却受老子的影响，喜欢自然、质朴、静态的生活夏天的夜里，热的时候就到阳台上纳凉，最多开开风扇告诉儿子，真正的夏天是要这样的过的家里的设计是自己做的，甚至家具而这个铁钉木轮，是在古玩市场淘出来的,关键词：国外、记忆他常常去国外考察学习，当然很忙但只要有空，他就会拿着相机到阳台，拍一张天空的模样然后把这些场景一张一张翻看任喜多郎空灵的音乐在身后适时而起他并不是在学小王子，想要一天看六十几次日落他只是想要零星地记录，生活里的一些美好瞬间因为记忆的美好会驱散现实的不爽，。

6、整个地块略有起伏；B地块，在群山环抱之中，地势平坦；C地块山体坡度最为陡峭，临湖面较长，地面覆盖大量的数目和竹林。
,核心规划原则不同分期都要根据他们独特的地理，地形和高尔夫球场的关系等进行建设，不仅要相应独立存在，而且又能形成彼此联系的完整社区，做到分期利用的合理性。
,新 新 公 路,主要体现,规划价值：充分保护基地原有资源，在社区建立环形路和商业中心,环境价值：尊重环境与地域，在原有地貌上进行修复，提升,配套价值：完善的生活配套以及文化场所,建筑价值：低密度，环保，美学建筑,4,4,大盘分析金地荔湖城,别墅占总货量的13.38%，独立别墅以265-380平方米为主。
,一期户型比例,5,5,大盘分析金地荔湖城,推货时间轴,公建配套,2007.3,组团价格元/,15度洋房4000,2007.5,2007.9,2008.1,100坊之后湾6500,100坊之湾岸独栋：17000,青苔竖别墅5000,2008.8,荔湖城壹号4600,2009.2,湖山墅野联排6000类别墅5200,2009.5,荔湖城壹号楼王58。