1、深圳商业地产发展分析及重点商业项目介绍关外商圈城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是, 关外城市化, 商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往 20 年商业进程的速度和方式超前前行着。 龙岗商业圈缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在,地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内 ,近年来
2、,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等, 成为深圳商业业态最为丰富的区域。 但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达 120 多万平方米,接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求 ,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗
3、商业圈的真正成型,还需要相当的时间。2.商业发展中的尴尬 但是一直以来 ,深圳商业发展却处在一种尴尬的境地: 一方面,深圳的社会消费品零售总额居于全国前列,拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间消费支撑力。2004 年, 商业市场总销售额超过武汉达到全国第五,1996 年,世界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场,首先落户深圳,1997 年欧洲最大的零售企业家乐福也落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中,深圳迅速成长出一大批优秀的本土零售机构,伴随着其不断的发展壮大,陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。连锁化经营程度较高已经成为深圳商业的显著特点。2004 年深圳 15 家重点大型连锁企业在全国新
4、开门店 300 家,销售总额 430 亿元,同比增长 29%。截至目前,包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商,已经在全国各地开店逾 900 家。 但另一方面。年轻的深圳,其城市商业发展的整体水平却滞后于城市的发展。一直以来, 存在“年轻的深圳却很难说是一个时尚的城市”的说法。深圳主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成,其商业业态和布局都处于一种无序的状态,并且整体档次较低,面向中高档收入阶层的消费场所匮乏。与深圳的城市发展地位和区域性国际城市的目标之间存在较大的错位。一份由政府机构委托进行的普查显示,截至 2004 年 8 月,深圳深圳餐饮和零售面
5、积合计 1289.6 万平方米 ,按深圳现有 1010 万消费人口计算 ,人均商业面积 1.28 平方米。其中人均零售面积 0.96 平方米,人均餐饮面积 0.32 平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近香港人均 1.1 平方米的水平。 深圳市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在目前深圳商业网点按数量计算近 90是小门店,这其中约有一半位于城中村内,外部环境和建筑质量都比较差,在各类新兴商业区内,专业商业设施比较缺乏,很多网点都设在商住综合楼宇内;此外,代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心数量较少。3.升级,面向未来 商业传统的形成需要时间的沉淀,移民社会特征突出的
6、深圳,其城市性的发展一直滞后于快速膨胀的城市化进程。但随着深圳城市发展的逐渐“成熟”,深圳特区逐渐开始转变为深圳市,具有深圳特色的市民社会开始逐渐形成。这使得2000 年后的深圳 ,越来越向一个常居的城市方向发展。充分表现这一需求的,就是深圳突入其来的猛烈商业地产升级运动,“改造” 、 “升级” “Mall”一时间成为深圳商业地产的主流语境。在港深 24 小时通关、 CEPA 实施等多种利好的刺激下, 从 2004 年开始,深圳大型商业购物中心项目蜂拥而来。在全国炙手可热的大型“Mall”风潮终于也吹到了深圳,2004 年底,12 万平方米的金光华广场、18 万平方米的华润万象城相继开业,填补
7、了深圳商业缺乏大型商业设施的空白,标志着深圳商业进入新的发展阶段 ,一时吸引了全城的目光。两大 SHOPPINGMALL 与东门和人民南的改造一道,更强化了罗湖的商业中心地位, 深圳最早的商业城区一下有了脱胎换骨的迹象。 但这只是刚刚开始,90 年代兴起的华强北商业区则在迅猛的进行新一轮的改造扩张。这一轮的扩张,首先表现在“量”的扩张上。据有关部门不完全统计,仅商业区内目前动工和计划动工的 8 个大项目, 总投资就达 43 亿元 ,建筑面积 50 多万平方米, 其中商业经营面积达 26 万平方米。区内商业经营面积将由现在的 80 万平方米扩大到 106 万平方米, 增加近 13。 2005 年
8、旺销楼盘 华强北商圈的新一轮扩张,同时还表现在“质”的提升上。一方面,旧的厂房重新装修包装和扩容,商场变得更漂亮、更现代,更有商业氛围。另一方面另一方面境内外商业资本的持续涌入,全新高档商业项目的开发建设,提升了整个商业区的硬件。尤其以和记黄埔地产公司和深圳中航集团斥巨资 23 亿元,即将兴建的中航广场项目为代表。 进入2005 年,这种发展势头仍继续加速。目前深圳正在规划或建设的规模 6 万平方米商业地产项目不少于 10 个, 投资额超百亿元。尤其是在福田中心区,7 万平方米怡景中心城、10 万平方米星河购物公园、10 万平方米的金海马购物中心等商业项目正在大兴土木 ,加上其他商业项目,整个
9、商业部分已占整个深圳中心区建筑体量的 2025。关外龙岗区政府规划的五洲风情 MALL 号称深圳最大,总面积将达 26 万平方米。此外,南山区还将建 7 万平方米的海岸地产、蛇口兴建 6 万平方米的招商 MALL 和 14 万平方米的新城市购物中心等。这些购物中心建成之后,深圳即将浮出水面的商业地产项目总面积接近100 万平方米,届时深圳的零售面积将增加 10%以上。 仿佛一夜开始的深圳商业升级运动,才拉开序幕。滞后城市发展的商业补课,其突如其来的势头似乎过于猛烈,但深圳其强大的消费支撑能力,是这一轮商业升级的最有利保证。在面向深圳未来的发展雄心 ,国际化城市、区域经济中心的背景下的这一切或许
10、才刚刚开始。4.深圳商业区域的发展 4.1.传统商业区域的发展 如同深圳的城市发展历程一样,深圳的商业发展也经历了一个逐步发展的过程。 随着城市发展自东西两翼向中心推进,消费中心随之西移,商业区的发展也从罗湖发展到东门、上步商业区、华强北。原城市规划定位的工业区、居民区也伴随着商业的发展发生变化,形成集商贸、餐饮、金融、证券于一体的综合区,消费概念也由传统的单纯购物发展到购物兼休闲娱乐的演变。但是由于深圳的开发建设受地理及历史的因素影响,一直未形成稳定的商业格局及标志性的商业设施和中心商业区。深圳市是东西长、南北短, 呈带状分布的城市, 随着城市中心的西移, 城市的发展呈现出自东向西滚动的态势
11、,目前深圳的三个传统的成熟市级商贸中心分别是罗湖商业中心、东门商业中心、华强北商业中心分别代表了高、低、中三种不同的商业档次。4.1.1.罗湖商业中心区 目前代表深圳城市形象的标志性商圈 由最早的人民南商业区逐步演化而来。这里紧邻香港,是深圳最早开发建设的城区之一。本片区位处城市中心地段,人流量大,是深圳商业旅游购物旺区,人口居住密度相当高, 交通十分便利,所以集中了深圳众多国内外大中型商场、服务和娱乐行业, 随着近年深圳城市商业的升级,人民南商业片区环境改造,改造完成后这里形成了以中档商品为主、以大型骨干商家为主体, 以连锁经营为主要营销模式的商贸体系。形成了与其它商圈具有不同特色的 ,是深
12、圳目前消费档次最高、最集中的购物天堂。 一度在城市商业竞争中略现颓势的罗湖商业中心,在片区逐步改造的同时,一批诸如拥有商业面积达 18 万平方米的华润购物中心万象城、商业面积 12 万平方米的金光华商业城的商业巨挚,以及罗湖商业城、日本西武百货、友谊城、国商等一批大型老牌商业名店,沃尔玛、华润万佳、百佳、新一佳等一批大型连锁超市、一大批品牌专卖店共享人流和商机,从而我市面积最大、大商业最集中、业态最全、商品种类最齐全、经营理念先进,在内地和港澳都将享有较高知名度的中心商业区。环境具有国际一流水平,能代表深圳城市形象的标志性商圈 ,成为中高收入及白领阶层购物的首选区域。 4.1.2.东门商业区具
13、有区域文化沉淀的商业旺区 东门是传统的商业中心区域,而且东门具有很深的地区文化底蕴,是深圳区域文化的沉积点,有其独特商业发展传统,一直都是深圳规模最大,商铺最密集的商业旺区之一。 其吸引的人流量在深圳无出其右,日均人流量平均在 60 万左右,购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。 。其历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜,吸引着四面八方的客人,成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区 ,也成为港人在深圳消费的首选区域。 但今日的东门商业区由于缺乏整体规划,商业业态重复严重,经营者缺乏专业经营知识等种种原因,东门商业日益低档化。从过去深圳首屈一指的生财旺地 ,逐步成为
14、深圳公认零售业经营风险最高,低档货充斥的商圈。东门形成低档化的主要原因是业态重复形成恶性竞争,整个商业区的商业经营管理层次较低 ,商业定位存在较大错位导致高楼层经营困难。 随着 90 年代逐渐兴起的华强北商圈档次不断提高,东门“商业老大”的地位已经失去,其全市范围的影响力。更是不断面临着来自南山以及深圳关外次级商区的冲击。 4.1.3.华强北商业区最有活力的工薪白领商业区 华强北原本规划为工业区,进入 90 年代以后随着深圳经济发展重心逐渐西移,区内电子等专业市场的发展, 吸引了大量的产业上下游配套行业和服务性行业的聚集,带来大量的商务 /创业的需求,而大量人气的集聚, 又进一步促进了零售业、
15、餐饮业等行业的发展 ,形成非常良性的循环效应。时值今日, 华强北商圈已发展成为目前深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。 城区现在为深圳“业态最全”的商圈,日人流量可达 50 万人次。拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等 20 多家专业市场; 营业面积在一万平米以上的大型商场就达 15 家; 年整个商业街区商业销售总额逾 260 亿元（2003）, 已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。 华强北的商业设施大多由工业厂房改建而来,自发形成的商业旺区的色彩浓厚,是工薪白领的主要消费场所;整个城区商业定位及档次不高,对高收入阶层吸引力相对有限。 但是,华强北商业区是在
16、原有工业区的基础上自发地形成的,现有的商业物业大多是在原有的工业厂房上改造而成 ,加上片区内的道路、市政规划、公共设施均是按照与原有工业区相配套而设计和布局的,因此还不能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。由此带来的交通,商业区商业网点布局不尽合理、业态发展不平衡等一系列问题,都制约了商圈的进一步发展提升 ,这与中心区的超前规划和发展模式形成巨大差异。 华强北商业区由于是在工业区基础上迅速崛起的,至今才 10 来年历史 ,还没有形成自己的商业文化特征,从而使整个商业区显得苍白和缺少底蕴,影响了整个商圈的质量和档次。华强北商业区目前最大的 “硬伤”之一便是商圈内娱乐和休闲等方面的设施较少,这
17、不仅减小了对外地观光客的吸引力 ,而且也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗留时间,已经对华强北商圈的进一步升级带来极大的障碍。这一点与罗湖商业区则形成了鲜明对比。 华强北目前面临的主要问题是：商业购物环境档次较低,缺少公共休闲空间;交通拥挤,停车设施严重不足; 土地过度开发, 基本生活配套设施和市政公用设施严重不足。 4.1.4.深圳中心商业区代表深圳未来的中产阶级高档商圈 正在展开大规模建设的深圳福田中心区,是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心 ,作为深圳政府“二次创业”的主要功能区,将集金融、商贸、信息、文化及行政于一体 ,成为深圳城市整体功能的聚焦点。它的建设将提升深圳城市竞争力
18、, 促进深圳建设现代化国际性城市战略目标的实现。 作为政府规划布局的四大市级的商贸中心之一的深圳中心商业区,在深圳未来商业版图上占有重要地位。中心区商业区将形成全市性的高档次、多功能商业中心, 同时在业态方面加强和支持购物中心、连锁商业以及电子商务的建设和发展 ,最终将形成集旅游、酒店、办公、商业、信息、金融、贸易、高科技、文化、休闲娱乐于一体的综合性场所。中心区商圈已成为政府建设的重点之一政府的发展导向是大力引进高档商家的进入,促进高档商圈的形成。预计这个成熟期可能需要 5 年。 中心区的发展蕴藏了巨大的商机,一个新的商圈正在悄然形成。作为深圳的中心 ,这个区域具有辐射整个深圳的能力,并且随
19、着深圳的进一步国际化 ,这个辐射区还将进一步扩大。目前,在中心区内已有五家国际一流水准的五星级酒店与之配套。将构建“总量平衡、布局合理、辐射力强、活跃繁荣、竞争有序”的现代城市商业网点体系,形成有国际水平、代表城市商业形象的标志性商圈。 与已有成熟商圈东门、华强北相比,新兴的这个商圈的特点就是高档。因为这个商圈内的目标消费群是深圳的高档商务人员、游客和高消费的市民。 高标准建设的中心区商圈,其起点远远高于深圳其他商业区域。中心区南广场 18 万的商业面积 ,顶上将是郁郁葱葱的森林式公园, 形成全中国独一无二的生态购物广场。以太平洋百货和家乐福为主力店的 10 万平方米的怡景中心城,8 万平方米
20、的晶岛国际购物中心,将在 2006 年上半年和 2005 国庆开业, 联同天虹购物广场,星河购物公园等,一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形。4.1.5.主要次级商业区域的发展 目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段,城市每年新增常住人口达到 3050 万,相当于一个中等城市的人口规模;同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之中,因此深圳商圈的地域布局 ,远未最终“定型”。4.1.5.1.南山商业区大众商业导向的新兴商圈 随着 90 年代末期,随着城市重心西移, 南山的城市化进程急剧加快。密集的房地产开发带来了大量的居住人口 ,也带来了大量的消费需求。 由于南山所处区位的相对独立性,
21、 使得东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限,给区域商业的发展带来机会。依托片区内强大的消费力 ,在房地产开发商、品牌商家的密切配合下,南山商圈逐步繁荣 ,业态趋于完善,商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升。南山区商用物业升值迅速,但其大众商业导向特质突出。商业基本上以满足本区域居民需求为主。 从整体上看,在相当一段时间内,南山商服市场仍处于上升发展中,大量商业裙楼持续推出,但由于现有的商业较为分散,南山商业中心有待进一步确立和发展。因此相当商户仍对该区域处于观望态度,市场消化能力有限, 商业的繁荣有待进一步积累。租金水平有较大幅度的提升 ,但相对成熟旺铺仍有相当距离。 南山由于二次
22、移民（内地来深圳,深圳其它区迁移到南山）多、外来购房者多,成份目前还并不稳定,所以目前南山商业的形态并不具备自身的特点,还不足以形成一个全新的市级商圈。只有当南山的居住成分开始稳定以后,南山的商业才可能具有某种特点。 随着地铁 1、2 号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进, 南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升 ,南山将会从满足区内消费需求,逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心,从而使深圳的商业空间布局更加合理、完善。4.1.5.2.关外商圈城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区
23、转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是, 关外城市化,商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往 20 年商业进程的速度和方式超前前行着。 龙岗商业圈缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在, 地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗, 具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下 ,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内,近年来,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌
24、折扣城等,成为深圳商业业态最为丰富的区域。 但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达 120 多万平方米, 接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型,还需要相当的时间。 宝安中心商业圈潜在的西部商业中心 曾作为深圳前身宝安县治所在的的宝安,很长一段时间一直扮演着深圳事实上西部区域商业中心
25、的角色。但受限于宝安的城市发展水平, 区内整体商业档次不高, 同质化现象严重, 其巨大潜力尚未得到充分发挥。宝安人均商业面积仅为 0.73 平方米人。就宝安的结构而言,商业面积体量偏小,且过于集中于宝安中心区一带,呈不均匀分布。 随着深圳城市功能的西移,宝安与市区的关系逐渐密切。随着全新规划的宝安新中心区逐步成为宝安的政治、经济、文化中心,进而成为深圳西部的副都心区域。 由于宝安的地域位置和新中心区的高起点规划,宝安中心区商业发展前景被普遍看好。而从目前政府的商业规划来看,宝安中心区的商业目标定位在深圳整个西部的商务中心。新中心区的商业中心将以新城大道为辐射圈,在周边高尚住宅群中以休闲、娱乐为主配合餐饮、文化、服务等为一体的多功能、高档次、现代化的大都市商业群体。 在这样的背景下,宝安的商业地产开发同样热情高涨。但是超前的密集开发同样遇到了与龙岗同样的问题,在相当程度上,从商业地产转向商业还需要一段时间的耐心。
