1、收购通州漷县万驰家园项目融资申请一、借款金额及用途：1、金额：9000 万元2、用途：购买信达打折资产，撤诉解封及交法院执行款。3、还款来源：主要通过房屋销售与银行借款偿还。 4、借款方式：由借款方将资金转给信达资产管理有限公司，信达撤诉向法院提出解封，公司将整个项目抵押给借款方，进行销售还款。5、借期：半年。6、或合作：有资金方出资，不计利息，双方按销售额 5:5 分成。二、总销售收益：住宅 183 套：18011 平米，低于市价 1.4 万/ 平售；合计：25215.4 万；商铺 16 套：5580 平米，低于市价 20000 元 /平售，合计：11160 万；总计面积：23591 平米，
2、总销售收入：36375.4 万。三、各方收益测算：通州漷县万驰家园项目简 介一、项目概述1、区位与交通通州漷县镇位于北京市通州区东南部，西距东六环 12 公里，距东五环五方桥 25 公里，距东四环四方桥 30 公里，东距河北香河 26 公里。周边设施：1） 、距离北京市政府新址 14 公里；2） 、距离全球最大的环球影城仅 12 公里；3） 、距离人民大学东校区 13 公里4） 、距离本案 1 公里中西结合医院 （三甲医院，通州区仅两家三甲医院） ；5） 、项目对面是漷县镇政府；6） 、紧靠漷县镇最大的广场。7） 、镇中心幼儿园、小学、中学与本案仅一墙之隔。交通：1） 、京哈高速（京沈高速）漷
3、县出口；2） 、京津路（ G103 国道）直达；3） 、正在规划城铁（八通线的延长线，从通州到香河）公交：938 路快速公交（香河至北京站） ；805 路（河北廊坊至北京东站，漷县至八通线土桥站 15 公里） ；803 路（漷县至通州北苑）香河开发区安平镇至通州通勤班车（漷县至通州方向） 。2、项目位置项目位于漷县镇漷马路，毗邻京塘路，与漷县镇政府隔街相望。原名“嘉筑北京”，现名“万驰家园”。3、项目土地和规划情况项目总占地 34300.79 平米（51.42 亩，不到 57 亩） ，规划许可证面积53784.6 平米，2008 年 8 月取得商品房预售许可证，共销售住宅 套 3 万多 平米住
4、宅，2010 年已售房源交付业主使用，但因欠债法院查封，至今均未办理房产证。目前，项目未售面积 23591 平方米，其中，住宅 183 套 18056 平方米，商铺 16 套 5580 平米。4、项目五证情况证件名称 发证日期 发证机关 证件号 面积 备注土地证 2005.3.28 北京市国土资源局京通国用2005 出第 006号26151.25使用权类型：出让终止日期：2074 年 8 月 30 日（住宅）2044 年 8 月 30 日（商业）土地证 2005.3.28 北京市国土资源局京通国用2005 出第 007号8149.54使用权类型：出让终止日期：2074 年 8 月 30 日（住
5、宅）2044 年 8 月 30 日（商业）一面积合计 34300.79二 建设用地规划许可证 2003.12.31 北京市规划委员会 2003 规（通）地字 0015 号 34300.805 建设工程规划许可证 2006.11.14北京市规划委员会2003 规（通）建字 0241 号 53318.64 万驰家园 1#住宅楼等 11 项三建设工程规划许可证 2008.10.30北京市规划委员会2008 规（通）建字 0162 号 465.96 中水处理站等 3 项面积合计 53784.60建筑工程施工许可证 2007.9.19北京市建设委员会【2007】施建字1541 号34552.831#4#
6、8#住宅楼，开工日期2007.7.16，竣工日期 2009.5.30建筑工程施工许可证 2007.11.6北京市建设委员会【2007】施建字1885 号18765.811#4#8#住宅楼，开工日期2007.7.16，竣工日期 2009.5.30建筑工程施工许可证 2009.5.5北京市建设委员会【2009】施建字0458 号465.96中水处理站、变配电所、消防水泵房，开工日期 2009.4.25，竣工日期 2009四面积合计 53784.60五 商品房预售许可证 2008.4.8 北京市建设委员会 京房售证字（2008）296 号 36930.93 住宅楼 1#2#3#4#5#6#8#9#1
7、0#扣除 1#4#8#的 12 层商业建设工程规划许可证和施工许可证批准面积均为 53784.60 平米，预售许可证面积有 36930.93 平米，所有底商（1#、4#、8#的一二层）及 7 号楼（全部是住宅）没有取得预售许可证，原因是因为被法院查封，项目本身没有任何问题。5、项目进展情况项目于 2009 年完成建设并交付使用，于 2010 年竣工验收。已有房产大证 34198.76 平米（1# 、2# 、3#、4#、5#、6# 、7#） ，每栋楼一个房产证。8#、9#、10#住宅部分及全部底商没有获得房产证。项目现场照片二、项目公司情况项目公司北京华亿伟业房地产开发有限公司（下称“项目公司”
8、）成立于 2001 年 9月 27 日，营业期限至 2021 年 9 月 26 日止；注册资本 3500 万元，实收资本3500 万元；房地产开发资质为四级（2015 年正在年检） ，主要经营范围为房地产开发及商品房销售，法人代表为朱景强。注册地址：漷县镇政府院内。税务登记证：税字 110112730215905，发证日期：2012 年 6 月组织机构代码证：73821590-5，三、项目运作情况1、销售情况 项目已销售面积 30000 多平米，目前剩余房源总面积 23592 平米，其中，住宅 183 套共 18012 平米，商铺 16 套共 5580 平米。2、涉诉和担保情况（1）诉讼 11
9、 起，诉讼金额 1.1323 亿 。（2）抵押 ： 全部土地及地上物抵押给了信达资产（除 7#楼） 。（3）查封：所有项目被通州区法院查封。四、 投资及债务情况1、项目成本分析：2、公司债权：2011 年之前，有 20 户业主购买约 2000 平米住宅已收首付款约 400 万元，剩余房款 600 万元进入办理按揭贷款，但后来银行停止办理。该剩余房款 600万元属于项目公司债权。这部分业主可一次性支付剩余房款，也可选择退房（原售价 5000 元/ 平米） 。如退房公司收益更大。3、公司债务（1）公司债务约在 1.2 亿元，但通过和解可控制在 9000 万元。序号 债权单位 需还款 本金 应付利息
10、 合计 备注1 天津信达分公司 3000 4000 1500 5500 延庆法院执行 2 北京航丰圆科技发展公司 2840 2540 300 2840 通州法院执行3 北京通州草厂建筑有限公司 1200 823.44 320.685 1144.125 通州法院起诉执行4北京潞电电力建设（集团）有限公司601.2 588.5 12.7 601.2通州法院起诉执行5 河南省防腐企业集团公司 96 82.456 13 95.456 通州法院起诉执行6 东方大地地基基础技术开发公司 115.6 115.6 115.6 7 宇飞房地产公司 120 120 120 8 刘金海 500 500 500 通州
11、法院起诉执行9 崔瑞昌 11.85 11.85 11.85 通州法院起诉执行10 陈晓静 35 35 10 45 通州法院起诉执行11 未办房产证违约金 350 350 350 合计 8869.65 9166.846 2156.385 11323.231 提示：北京航丰园科技发展公司因为欠信达天津公司 4000 万，法院已下达通知所欠的 2840 万直接转予信达天津公司，这样主要的债权人变成了信达天津公司 5840 万元。（2）或有债务的可能性较小。因为该项目自 2010 年出问题已有 5 年，法院诉讼判决也有 4 年，原有真实债权人均应已出现，否则已过诉讼时效。五、 本项目周边房地产市场分析
12、1、泰晤士印象 （周边区域唯一开发在售楼盘） （2016 年底交房）（1）位置： 位于通州京哈高速（ G1）朗府出口右转通州区郎府镇，西距漷县镇 6 公里。沿通州东六环外集刚需、改善为一体的英伦风格大型居住社区，项目目前新开盘。属于京哈高速沿线少有的楼盘。其与东六环距离与本项目相近。（2）项目基本情况楼盘地址 京哈高速（G1）朗府出口右转 200 米，距 6 环 14km产权年限 70 年 建筑形态 小高层交房时间 2016 年 8 月 绿化率 30%装修情况 毛坯 容积率 1.8供暖方式 集中供暖 物业费 2.86 元/月车位 地下 603 个，地上 54 个，共 657 个 开发商 金海鸿
13、业地产 物业管理 均豪物业销售代理 北京捷行社地产 项目总监 叶春亮（3）据代理公司项目总监叶春亮介绍，售价 16000-17000 元/平米，层差100 元/平米，建委限价 17000 元/平米。一年来，该代理公司来电积累 4 万余个，接待到访客户 1 万余 对外地人而言，与香河购房比较，在本区域购房终归属于拥有北京房产2、通州漷县镇 商业广场小区 （2000 年交房）距离本项目 300 米，与“万驰家园”一样属于大产权房屋，漷县其它所有的房子都是小产权房子。基本均价已经 1.3-1.5 万元。其他小产权房在 8000 左右。六、 本项目估值1、剩余住宅房源： 楼号 套数 建筑面积 楼号 套
14、数 建筑面积1 号楼 1 95.6 7 号楼 84 7241.72 号楼 23 2540.67 8 号楼 7 863.853 号楼 19 1704.38 9 号楼 4 491.274 号楼 34 3912.59 10 号楼 4 445.845 号楼 7 715.95 小计 99 9042.66小计 84 8969.19 合计 183 18011.85住宅平均套型面积 98.425412、剩余商业房源： 楼号 房号 建筑面积 建面合计 楼号 房号 建筑面积 建面合计66 12 209.7568 16 253.6846 号院 1 号楼拐角701587.38 1587.38 8 号楼底商18 204
15、.74668.1726 209.09 2 759.4746 号院 4 号楼底商 28 252.65 1223.2411 号楼底商 4 844.24 2101.0636 252.65 6 79.4338 252.65 8 272.9544 256.2 10 144.97合计 16 套 5579.853、房源分析：平均面积 98.43 平米/套；楼号 70 平以下 7080 平 8090 平 90110 平 110-120 平 120-130 平 130-140 平 套数合计1 号楼 1 12 号楼 12 11 233 号楼 16 3 194 号楼 17 17 345 号楼 5 2 77 号楼 1
16、2 72 848 号楼 1 6 79 号楼 1 3 410 号楼 2 2 4合计 12 0 108 22 0 23 18 183占比% 7% 0% 59% 12% 0% 13% 10% 底商：100 平米 1 套，200-300 平米 9 套，700 平米 1 套，800 平米 1 套，4、项目售价判断（1）据实地考察判断，在目前形势下，如果住宅全部翻新最低售价不少于14000 元/平，底商最低售价不低于 25000 元/平。5、项目利润判断（全销售）：序号 产品类型 套数 剩余建面 预计均价 预计总价1 住宅 183 18011 1.4 25215 2 底商 16 5580 2.5 1395
17、0 3 原售 20 套欠房款 600收入合计 4 亿6、剩余面积情况：（1）有预售许可证，又有房产证的面积：8969.19 平具体包括：1# 1 套，面积 95.6 平2# 23 套，面积 2540.67 平3# 19 套，面积 1704.38 平4# 34 套，面积 3912.59 平5# 7 套，面积 715.95 平（2）没有预售许可证，有房产证的面积：7241.7 平7# 84 套，全部为住宅（3）有预售许可证，没有房产证的面积：1800.96 平具体包括：8# 7 套，面积 863.85 平9# 4 套，面积 491.27 平10# 4 套，面积 445.84 平（4）既没有预售许可证，也没有房产证的面积：5580 平全部是底商。特别说明：整个项目已经全部经过验收，合格，解封后马上能办理房产证。
