1、房 地 产 业 税 务 稽 查 大 揭 秘一、销售开发产品收取价款未按规定入账、隐匿收入，少缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等常 用 方 法 ：1.房 地 产 开 发 项 目 建 设 初 期 ， 需 要 资 金 量 大 ， 多 以 “内 部认 购 ”、 “单 位 团 购 ”等 方 式 销 售 房 屋 ， 使 用 自 制 收 据 收取 购 房 款 ， 收 入 “账 外 循 环 ”或 长 期 挂 “应 付 账 款 ”“其他 应 付 账 款 ”等 ， 隐 匿 、 转 移 收 入 ， 逃 避 或 滞 后 申 报 纳 税 。2.已 签 购 房 合 同 ， 按 合 同 付 款 日 期 应 收 房 款 的
2、 ， 因 购 房 者原 因 未 及 时 收 到 的 ， 企 业 不 按 照 合 同 约 定 的 付 款 日 期 确 认收 人 ， 而 是 根 据 实 际 收 到 款 项 时 间 来 确 认 收 入 ， 滞 后 缴 纳税 款 。3.收 到 客 户 的 违 约 金 等 ， 计 入 营 业 外 收 入 或 往 来 账 户 进 行核 算 ， 未 入 应 税 营 业 额 .4.随 房 屋 一 同 出 售 或 单 独 出 售 车 位 、 储 藏 室 等 不 列 入 商 品房 销 售 合 同 中 ， 销 售 时 另 外 开 收 据 ， 收 入 不 入 账 。5.通 过 其 他 手 段 不 如 实 申 报 应
3、 税 收 入 。通 过 “其 他 应 收 款 或 其 他 应 付 款 ”直 接 拨 付 工 程 款 以 收 抵支 。 或 分 开 开 票 ， 一 部 分 开 预 收 款 发 票 交 财 务 ， 将 另 一 部分 开 具 收 据 ， 房 款 不 入 账 等 情 况 。检 查 方 法 ：1.利 用 外 部 公 开 信 息 ， 商 业 广 告 ， 网 络 了 解 单 位 项 目 情 况 ，房 屋 团 购 、 内 部 认 购 等 情 况 。 检 查 “银 行 存 款 ”、 “其 他应 收 款 ”、 “应 付 账 款 ”、 “预 收 账 款 ”等 账 户 ， 核 实 收入 是 否 入 账 或 长 期 挂
4、 往 来 账 ， 对 往 来 账 户 中 大 额 资 金 流 入情 况 要 逐 笔 进 行 核 对 ， 确 定 其 业 务 的 真 实 性 。2.对 照 检 查 “预 收 账 款 ”等 账 户 及 纳 税 申 报 资 料 ， 核 实 预收 的 房 款 是 否 按 规 定 申 报 缴 纳 税 。3.实 地 察 看 各 期 楼 盘 开 发 销 售 进 展 情 况 ， 根 据 已 售 楼 号 、门 牌 号 、 车 位 、 储 藏 室 编 制 房 产 销 售 分 户 明 细 表 ， 对 照 销售 合 同 约 定 收 款 时 间 ， 收 款 方 式 与 “主 营 业 务 收 入 ”和“预 收 账 款 ”
5、明 细 账 进 行 比 对 ， 核 实 取 得 的 收 入 是 否 真 实 、准 确 、 完 整 ， 有 无 少 报 收 入 的 问 题 。4.核 实 开 具 发 票 的 金 额 与 收 取 的 价 款 是 否 一 致 。 有 无 将 销售 的 停 车 位 、 储 藏 室 取 得 的 价 款 单 独 开 具 收 款 收 据 问 题 。二、以银行按揭方式销售产品收取的价款，未按规定申报纳税常 用 方 法 ：1.房 地 产 企 业 采 取 银 行 按 揭 方 式 销 售 开 发 产 品 ， 收 到 银 行按 揭 贷 款 后 不 作 销 售 收 入 处 理 ， 而 是 将 收 到 的 按 揭 款 项
6、 以银 行 贷 款 的 名 义 记 入 “短 期 借 款 ”账 户 ， 从 而 隐 匿 收 入 。2.以 “虚 假 按 揭 ”为 由 将 取 得 银 行 按 揭 购 房 款 转 入 “短 期借 款 ”或 “其 他 应 付 款 ”科 目 长 期 挂 账 不 申 报 纳 税 。检 查 方 法 ：1.到 贷 款 银 行 检 查 银 行 按 揭 的 保 证 金 账 户 存 款 余 额 （ 银 行按 贷 款 额 的 5%-7%收 取 保 证 金 )， 推 算 按 揭 贷 款 额 ， 与 结转 的 收 入 比 较 ， 查 找 涉 税 问 题 。2.开 户 银 行 查 询 按 揭 贷 款 的 发 放 情 况
7、 ， 核 对 计 税 收 入 。3.核 对 银 行 存 款 日 记 账 与 银 行 对 账 单 ， 从 银 行 按 揭 贷 款 账户 转 入 的 款 项 是 否 记 入 “预 收 账 款 ”或 “主 营 业 务 收 入 ”。4.检 查 全 部 银 行 贷 款 合 同 ， 查 清 资 金 的 用 途 和 性 质 。三、视同销售或行为未按规定申报纳税1.以 开 发 产 品 抵 顶 材 料 款 、 工 程 款 、 广 告 费 、 银 行 贷 款 本息 ， 未 按 规 定 计 税 。2.将 开 发 产 品 赠 送 客 户 、 职 工 奖 励 及 分 配 给 股 东 或 投 资 者未 按 规 定 申 报
8、 纳 税 。检 查 方 法 ：1.比 对 房 源 销 控 台 账 的 销 售 数 量 、 账 簿 登 记 已 确 认 收 入 的销 售 数 量 ， 查 找 两 者 之 间 的 差 异 ， 进 行 实 地 调 查 ， 核 实 未售 房 产 的 真 实 性 。2.审 阅 施 工 合 同 （ 协 议 ） 、 工 程 预 算 、 工 程 价 款 结 算 单 的基 础 上 ， 核 对 支 付 的 工 程 价 款 是 否 少 于 双 方 结 算 的 工 程 价款 ， 进 一 步 检 查 确 认 是 否 以 商 品 房 抵 顶 工 程 款 的 情 况 。3.调 查 、 询 问 债 权 人 ， 核 实 长 期
9、 挂 账 的 大 额 未 付 款 的 真 实性 ， 是 否 有 隐 匿 售 房 款 的 行 为 。四、“拆迁还房”未按规定申报纳税房 地 产 企 业 对 老 城 区 或 旧 有 居 民 区 进 行 开 发 时 ， 对 原 有 住户 普 遍 采 取 “拆 迁 还 房 ”的 形 式 ， 所 谓 “拆 迁 还 房 ”是 指拆 迁 人 以 建 设 的 房 屋 补 偿 给 被 拆 除 所 有 人 ， 使 原 所 有 人 继续 保 持 其 对 房 屋 的 所 有 权 的 一 种 实 物 补 偿 形 式 。 目 前 普 遍采 用 以 建 成 后 新 房 等 面 积 换 取 需 拆 占 原 住 户 面 积 ，
10、 对 原 住户 在 “拆 一 还 一 ”的 基 础 上 增 加 的 面 积 依 市 场 价 或 优 惠 价出 售 的 方 法 。 开 发 企 业 对 “拆 一 还 一 ”等 面 积 的 部 分 未 按成 本 价 计 税 直 接 视 为 拆 迁 成 本 ， 仅 按 差 价 部 分 （ 即 超 面 积部 分 ） 记 入 营 业 收 入 ， 从 而 少 申 报 纳 税 。检 查 方 法 ：1.核 实 开 发 项 目 的 动 迁 房 产 权 调 换 协 议 书 或 回 迁 安置 协 议 ， 核 实 调 换 房 屋 的 面 积 和 超 出 补 偿 面 积 差 价 款 的情 况 。2.抽 取 部 分 拆
11、迁 户 调 查 了 解 ， 拆 迁 补 偿 方 式 、 补 偿 金 额 、支 付 方 式 、 安 置 用 房 面 积 、 安 置 地 点 等 ， 进 一 步 核 实 “拆迁 还 房 ”业 务 。3.检 查 房 地 产 企 业 在 办 理 拆 迁 补 偿 房 产 时 ， 核 实 补 偿 房 产竣 工 并 与 被 拆 迁 户 办 理 交 接 手 续 时 是 否 按 照 规 定 申 报 缴 纳增 值 税 。 对 偿 还 面 积 与 拆 迁 建 筑 面 积 相 等 的 部 分 ， 当 地 税务 机 关 是 否 按 同 类 住 宅 房 屋 的 成 本 价 核 定 计 增 值 税 ； 对 超出 拆 迁 建
12、 筑 面 积 的 部 分 ， 是 否 按 照 规 定 确 定 计 税 营 业 额 。五、“还本”方式销售商品房未按规定申报纳税违 法 手 段 ：采 用 “还 本 ”方 式 销 售 商 品 房 时 ， 将 还 本 支 出 冲 减 当 期 营业 额 少 交 营 业 税 。检 查 方 法 ：对 于 存 在 还 本 销 售 方 式 的 ， 重 点 检 查 “主 营 业 务 收 入 ”、“预 收 账 款 ”明 细 账 ， 并 结 合 营 业 税 纳 税 申 报 表 ， 审 核 企业 是 否 存 在 将 还 本 支 出 冲 减 当 期 营 业 额 少 交 税 问 题 。六、合作建房未按规定申报纳税违 法
13、手 段 ：1.以 假 代 建 真 开 发 的 名 义 开 发 项 目 ， 这 种 形 式 多 以 土 地 所有 方 的 名 义 报 建 ， 资 金 由 开 发 方 代 垫 ， 实 际 是 开 发 企 业 以转 让 部 分 房 屋 所 有 权 为 代 价 ， 换 取 部 分 土 地 所 有 权 ， 而 土地 所 有 方 以 转 让 部 分 土 地 所 有 权 为 代 价 换 取 了 部 分 房 屋 所有 权 。 双 方 均 发 生 了 纳 税 义 务 ， 未 按 规 定 申 报 纳 税 。2.以 出 租 土 地 使 用 权 为 代 价 换 取 房 屋 所 有 权 双 方 均 发 生 了纳 税 义
14、 务 ， 未 按 规 定 申 报 纳 税 。 3.以 投 资 名 义 转 让 土 地 使 用 权 或 不 动 产 所 有 权 ， 未 与 投 资方 共 同 承 担 风 险 ， 收 取 固 定 利 润 或 按 销 售 收 入 一 定 比 例 提成 未 按 规 定 申 报 纳 税 。检 查 方 法 ：1.检 查 是 否 存 在 合 作 建 房 项 目 ， 审 阅 相 关 合 作 建 房 协 议 ，结 合 增 值 税 纳 税 申 报 表 ， 确 定 申 报 是 否 正 确 。2.检 查 纯 粹 的 “以 物 易 物 ”合 作 建 房 ， 土 地 使 用 权 和 房 屋所 有 权 相 互 交 换 ，
15、双 方 都 取 得 了 拥 有 部 分 房 屋 的 所 有 权 ，审 核 提 供 土 地 的 一 方 是 否 按 照 “转 让 无 形 资 产 ”税 目 中 的“转 让 土 地 使 用 权 ”子 税 目 申 报 纳 税 ， 房 地 产 开 发 企 业 是否 按 照 “销 售 不 动 产 ”税 目 纳 税 。3.检 查 以 出 租 土 地 使 用 权 为 代 价 换 取 房 屋 所 有 权 ， 审 核 企业 发 生 了 出 租 土 地 使 用 权 的 行 为 ， 对 其 是 否 按 “服 务 业 租 赁 业 ”征 税 ； 检 查 企 业 发 生 了 销 售 不 动 产 的 行 为 ， 对其 是
16、否 按 “销 售 不 动 产 ”税 目 征 税 。4.对 于 甲 方 以 土 地 使 用 权 乙 方 以 货 币 资 金 合 股 ， 成 立 合 营企 业 ， 合 作 建 房 ， 房 屋 建 成 后 甲 方 采 取 按 销 售 收 入 的 一 定比 例 提 成 的 方 式 参 与 分 配 ， 或 提 取 固 定 利 润 的 ， 检 查 提 供土 地 一 方 是 否 按 照 转 让 无 形 资 产 缴 纳 营 业 税 。七、“售后返租”业务未按规定中报纳税违 法 手 段 ：房 地 产 企 业 开 展 “售 后 返 租 ”业 务 以 约 定 的 优 惠 价 格 销 售商 铺 等 房 产 ， 按 照
17、 优 惠 价 款 申 报 缴 税 。检 查 方 法 ：1.检 查 企 业 是 否 有 售 后 返 租 业 务 ， 审 核 相 关 售 后 返 租 协 议 、售 房 合 同 、 租 赁 合 同 等 ， 结 合 纳 税 申 报 表 ， 确 定 售 后 返 租业 务 销 售 商 铺 等 房 产 ， 是 否 按 照 营 业 税 暂 行 条 例 实 施 细则 第 二 十 条 和 税 收 征 收 管 理 法 实 施 细 则 第 四 十 七 条规 定 核 定 的 营 业 税 营 业 额 申 报 缴 纳 营 业 税 。 是 否 存 在 按 照优 惠 价 款 申 报 缴 税 问 题 。2.检 查 房 地 产 开
18、 发 企 业 售 后 回 租 业 务 是 否 分 别 作 销 售 不 动产 和 租 赁 两 项 业 务 处 理 ， 分 别 计 算 相 关 成 本 、 费 用 和 损 益 。八、“开发产品未按规定申报纳税违 法 手 段 ：房 地 产 开 发 的 部 分 商 品 房 有 租 有 售 ， 特 别 是 公 建 ， 在 销 售不 理 想 的 情 况 下 ， 通 常 采 用 租 赁 方 式 收 取 相 对 高 额 租 金 ，这 部 分 收 入 有 一 定 的 隐 蔽 性 ， 如 承 租 方 不 需 要 正 式 发 票 ，房 地 产 企 业 可 以 不 缴 或 少 缴 税 。1.将 周 转 房 、 开 发
19、 产 品 直 接 出 租 、 委 托 自 己 兴 办 的 物 业 管理 公 司 对 外 租 赁 、 先 租 后 售 或 转 作 固 定 资 产 进 行 出 租 等 ，取 得 租 金 不 入 账 少 申 报 纳 税 。2.房 地 产 企 业 对 无 产 权 的 停 车 位 签 订 长 期 租 赁 合 同 ， 均 一次 性 收 取 费 用 ， 未 按 照 “服 务 业 租 赁 业 ”申 报 纳 税 。检 查 方 法 ：要 进 行 实 地 查 看 ， 是 否 有 写 字 楼 、 商 铺 、 车 位 的 出 租 行 为 ，审 核 合 同 、 协 议 ， 与 账 簿 “其 他 业 务 收 入 ”纳 税
20、申 报 情 况进 行 核 对 是 否 按 规 定 申 报 缴 税 。九、利用委托建房税收优惠政策逃避缴纳税款违 法 手 段 ：委 托 建 房 只 对 房 地 产 开 发 企 业 取 得 的 “代 建 房 ”行 为 的 手续 费 收 入 按 “服 务 业 一 代 理 服 务 业 ”税 目 缴 税 ， 因 此 ， 目前 许 多 开 发 企 业 采 取 虚 假 立 项 的 手 段 ， 即 在 开 发 之 前 先 找到 买 主 ， 然 后 以 买 主 为 立 项 单 位 以 联 合 开 发 或 集 资 建 房 的名 义 开 发 商 品 房 ， 达 到 不 缴 或 少 缴 税 款 的 目 的 。检 查
21、方 法 ：检 查 委 托 建 房 合 同 ， 全 部 与 开 发 项 目 有 关 的 的 政 府 部 门 批文 和 证 照 ， 是 否 符 合 委 托 建 房 的 四 个 条 件 ； 到 委 托 方 协 查取 证 ， 认 定 委 托 建 房 的 真 实 性 。十、与关联方之间的出售、出租业务，挂往来账或收入价格偏低，从而少申报缴纳税款。违 法 手 段 ：利 用 企 业 关 联 关 系 ， 将 收 取 的 售 房 款 直 接 转 入 关 联 单 位 ，隐 匿 收 入 或 转 移 利 润 。检 查 方 法 ：1.关 注 名 称 相 似 、 注 册 经 营 地 址 与 电 话 相 同 的 企 业 。
22、 加 强这 类 企 业 的 纳 税 分 析 和 检 查 ， 从 核 查 关 联 关 系 入 手 ， 及 时发 现 利 用 关 联 关 系 偷 逃 税 款 的 违 法 行 为 。2.做 好 延 伸 检 查 。 对 与 房 地 产 公 司 业 务 往 来 频 繁 且 金 额 较大 合 作 开 发 单 位 、 物 业 公 司 、 投 资 公 司 作 为 重 点 延 伸 对 象 。十一、房地产开发企业代收费用未并入营业额申报纳税违 法 手 段 ：房 地 产 企 业 在 出 售 商 品 房 时 ， 代 当 地 政 府 向 购 房 户 收 取 的煤 气 集 资 、 天 然 气 集 资 费 、 暖 气 集
23、资 费 、 办 证 费 、 有 线 电视 费 等 代 收 款 项 ， 计 入 往 来 科 目 来 核 算 ， 未 并 入 营 业 额 申报 缴 纳 营 业 税 。检 查 方 法 ：审 核 预 售 或 销 售 合 同 、 代 收 费 用 的 收 款 收 据 和 营 业 税 纳 税申 报 表 中 的 计 税 依 据 ， 检 查 “预 收 账 款 ”、 “营 业 收 入 ”、“其 他 应 付 款 ”等 账 户 ， 核 对 企 业 代 收 的 除 维 修 基 金 之 外的 代 收 费 用 是 否 申 报 缴 纳 营 业 税 。十二、委托中介机构代理销售房屋未按规定申报纳税违 法 手 段 ：房 地 产
24、企 业 采 取 支 付 手 续 费 方 式 委 托 销 售 产 品 ， 将 收 到 自代 理 方 转 入 的 售 房 款 记 入 往 来 账 户 或 “短 期 借 款 ”账 户 ，或 以 全 部 售 房 收 入 抵 付 应 付 代 理 费 后 的 金 额 入 账 ， 造 成 少申 报 缴 纳 税 款 。检 查 方 法 ：调 取 开 发 企 业 与 中 介 服 务 机 构 签 订 的 代 理 销 售 合 同 、 协 议 ，根 据 计 提 的 销 售 佣 金 和 比 例 反 向 计 算 销 售 额 ， 与 申 报 的 预售 收 入 和 销 售 收 入 比 对 ， 并 对 照 检 查 中 介 服 务
25、 机 构 的 销 售明 细 表 ， 检 查 有 无 分 解 开 票 ， 隐 瞒 销 售 收 入 问 题 。十三、销售精装修房屋未按规定申报纳税违 法 手 段 ：1.精 装 房 装 修 部 分 单 独 开 具 收 款 收 据 ， 取 得 的 收 入 未 按 规定 入 账 。2.房 地 产 开 发 商 销 售 精 装 修 的 商 品 房 ， 人 为 将 售 房 总 价 分解 为 购 房 款 和 装 修 价 款 ， 把 房 屋 装 修 部 分 开 具 建 筑 业 发 票 ，使 用 低 税 率 少 申 报 缴 纳 税 款 。检 查 方 法 ：通 过 商 业 广 告 、 实 地 了 解 成 品 房 的 实 物 状 态 （ 是 否 装 修 ） ，销 售 精 装 修 商 品 房 ， 人 为 将 售 房 总 价 分 解 为 购 房 款 和 装 修价 款 。 检 查 申 报 税 目 ， 是 否 以 “销 售 不 动 产 ”和 “建 筑 业装 饰 ”两 个 税 目 申 报 税 。
