1、State Misallocation and Housing Prices:Theory and Evidence from China国家分配不当和住房价格：来自中国的论据,政治经济学郭欢31403004,1.介绍,这篇文章考察了国有住房私有化（住房改革）对市场均衡房价的影响。利用中国大规模房改来检验模型，表明住房私有化对房价的影响是模糊的，事实上，住房分配不当对供求变化相对大小有决定性作用。特别地，这个模型预测了价格影响的方向和大小依赖于住房改革前国有住房误置程度。证实了，房改后价格扭曲的去除使居民增加了他们的住房消费，并且导致均衡价格的上升。需求方面的变化导致了私有市场房价有了7.5%
2、的显著提高。,2.背景,住房制度改革之前，中国实行公有住房实物分配制度。居住者只拥有房屋的使用权，而房屋本身依然是公有财产。由于政府认识到在国有住房分配制度中存在一些问题，包括短缺，管理失控和分配中的腐败。而且，公房租金低，居住者每月交纳的少量房租远远不能解决政府每年对房屋的管理、维修费用，加以政府和企业财力不足，无法大量建房，造成恶性循环，居住条件难以改善。直到1994年，中国国务院出台政策，允许城市居民以较低的价格将其所居住的公家房屋买走。在短短几年内，这一政策迅速提升了城市居民的住房自有率。,2.背景,3.理论框架,A.最初的均衡 考虑这样的住房市场：受管制的国有住房市场c，和不受管制的
3、私有住房市场u。大部分私有住房是被自己占有的，大部分国有住房时被租住的。把私有住房的租赁价值当做价格。人们不能自由进入国有住房市场，而且你分到什么房子也是由政府决定的。所以住房在位置，大小，质量上是有区别的，有机会住国有住房居民能拒绝居住国有住房，并且可以进入私有住房市场。,3.理论框架,u私有住房市场c国有住房市场Du私有住房市场总需求d不能租住国有住房的人口在私有住房市场中的需求函数g享受分配国有住房机会的家庭在私有住房市场中的需求函数Xi代表影响居民住房需求的人口特性的矢量Ru私有住房市场中单位住房服务的均衡价格q私有住房市场总家庭数n不是国企员工或者是国企员工但没有享受补贴房待遇的家庭
4、数,3.理论框架,Su私有住房市场总供给Ru房改前私有住房市场中单位住房服务的均衡价格F影响供给的一个矢量（当地的建筑规则，土地买卖）,3.理论框架,B.房改对价格的影响 由于允许城市居民以较低的价格将其所居住的公家房屋买走，所以改革后私有市场的住房供给S 受改革前国有住房数量的影响而增加。 为了更清楚的看出房改对均衡房价的影响，做出了两个假设：第一，搬迁花费为0，因为大的搬迁花费会抑制需求；第二，Xi（代表影响居民住房需求的人口特性的矢量），对于私房居民和公房居民没有差别。,3.理论框架,S房改后私有住房市场总供给Ru房改后私有住房市场上单位住房服务的均衡价格F影响供给的一个矢量（当地的建筑
5、规则，土地买卖）,3.理论框架,D 房改后住房总需求q改革前私有住房市场家庭总数(z)+改革前国有住房市场家庭总数Ru房改后私有住房市场上单位住房服务的均衡价格Xi代表影响居民住房需求的人口特性的矢量 房改后均衡价格Ru的决定：,3.理论框架,3.理论框架,改革对私有住房市场均衡房价的影响依赖于需求变化和供给的变化。供给和需求的移动对价格的净影响是模糊的，它依赖于供给和需求相对变化的大小和他们的弹性。,3.理论框架,C.房改前住房分配不当的影响 用i表示住房分配不当的家庭层面的数量： 对家庭i，在Ru价格水平上，家庭层面住房分配不当的花费用 i表示: i=Ru.i,3.理论框架,住房分配不当产
6、生的总费用：q改革前私有住房市场家庭总数(z)+改革前国有住房市场家庭总数Xi代表影响居民住房需求的人口特性的矢量Ru房改前私有住房市场中单位住房服务的均衡价格 如果公房家庭想要比补贴房更大的房子，那么0，意味着：,3.理论框架,得到：,3.理论框架,现在，假设RuRu，则有: 因为房改后的房价Ru小于房改前的房价Ru，在（3）式基础上得出：,3.理论框架,将（10）与（11）联立得出：这与（9）式的结果矛盾，所以如果0，一定有RuRu,=0，一定有Ru=Ru小结：结论非常直观，如果家庭在房改后想要更多的住房消费，那么需求变动量比供给变动量大，均衡价格上升。,4.微观经济证据,A.数据 利用中
7、国健康营养调查数据CHNS,包括九个省份（广西，广东，黑龙江，河南，湖北，湖南，江苏，辽宁，山东）他们在地理位置和经济发展水平上都有很大区别。大概包括4400户家庭在1989,1991,1993,1997,2000,2004年的面板数据。调查了住房质量的很多因素，包括占地面积，是否有冲水厕所，住宅周围垃圾，房龄，电、水供应方面。,4.微观经济证据,B.分配不当的估计 利用1989年，1991年，1993年，在私有住房市场的家庭的数据，来估计住房月市场租金价值的对数方程：Xijt包括户主年龄的三次方，户主月收入的对数，户主总资产的对数Tjt是一个省份时间指示量家庭住房分配不当的估计：（按市场租金
8、价值估计的住房消费-实际值），与方程（7）相符合。,4.微观经济证据,4.微观经济证据,考虑这样的情形，住房消费的价值的真实方程是：ii家庭不随时间变化的没有观测到的住房偏好。根据方程（12）的估计： 有 ijt = Mijt+iMijt代表住房分配不当所产生的真实费用我们发现如果国有住房居民的住房偏好与私有住房居民的住房偏好不同，即使Ms=0，s也不会为零，这样的话方程（12）的估计是有偏的。,4.微观经济证据,为了测试这种可能性，估计了1993年时居住在国有住房的居民在房改后的住房分配不当，s.小结：房改后，以前的国有住房居民的住房分配不当会消失，所以说这两组居民没被观测到的住房偏好并没有
9、区别，即，方程（12）的估计是无偏的。,4.微观经济证据,C.实证结果（1）房改后住宅流动性会增加，用如下的概率回归来估计i对流动偏好的影响：,4.微观经济证据,4.微观经济证据,（2）改革前较高水平的住房分配不当也应该与一个家庭的住宅服务消费数量的增加一致。为了验证这个推断，用1993年居住在国有住房中的家庭的样本进行估计：Fit在t年住户i的住宅服务消费数量的矢量，包括：占地面积，冲水厕所，饮用水，电，住宅周围无垃圾，这些都是对数形式的。Postt是虚拟变量，1代表改革后，0代表改革前。Xit包括可能改变住房服务需求的家庭特性，包括：家庭收入的对数，总财产的对数，户主年龄的三次方，户主教育
10、水平。Postt*i是交互项，代表住房分配不当对房改后家庭的住宅服务消费的影响。,4.微观经济证据,4.微观经济证据,（3）前两个部分检验了需求方面的影响，这个部分将测试对均衡价格的影响，利用的是1993年私有住房家庭的样本：,4.微观经济证据,5.结论,这篇文章说明了改革前国有住房分配不当与国有住房私有化对均衡价格的影响的联系。发现，国有住房家庭被分配的住房，要比他们实际想要在私有市场上消费的住房少15%。如果国有住房居民拥有的住房与他们的偏好相差很大，房改后他们会改变住所并且增加住房消费来达到他们最优水平。住房分配不当的净效应是房改后均衡房价有了7.5%的上升。中国的例子可以看出房改对均衡房价的影响是模糊的，这个影响依赖于房改前住房分配不当的程度。这个分析同样可以用于其他类型的国家干预住房市场。,
