1、- 1 -*项目投资分析报告*项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。 。 。 。 。 。2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考*市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表表 4-1项目总占地(m 2) 总建筑面积(m 2) 沿街商业建筑(m 2)住宅面积(m 2)配套设施面积(m 2) 地下停车场(m 2) 二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：
2、(一)土地费用表 4-2序号 项目 金额（万元） 备注1 土地使用权出让金 2 征地费 3 拆迁安置补偿费 合计 (二)前期工程费估算表表 4-3序号 项目 金额（万元） 取费标准(元/m 2)1 规划、设计、可研费 1.1 规划费 2.001.2 设计费 20.001.3 可研费 5.002 水文、地质勘察费 2.1 测绘费 0.102.2 勘探费 1.003 策划费 合计 - 2 -*项目投资分析报告（三）建安工程费表 4-4序号 建安项目 总造价(万元） 单方造价（元/m 2)1 沿街商业建筑土建 6702 农贸市场土建 6703 西侧二层门面土建 4804 地下车库 17005 水电设
3、备 806 内部装修 合计 （四）基础设施费表 4-5序号 项目 单方造价(元/m 2) 总造价(万元)基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网) （五）开发期税费估算表表 4-6序号 项 目 金额(万元) 估算说明(元/m 2)1 固定资产投资方向调节税 5%2 配套费 803 质检费 34 建筑管理费 1.25 卫评费 1.46 环评费 1.27 墙改基金 128 绿化费 0.19 白蚁防治费 2.310 土地使用费 411 再就业基金 1012 教育专项基金 1013 编标费 214 招标费 115 规划许可工本费 0.516 土地证工本费 0.517 施工许可证 0.5合计 -
4、 3 -*项目投资分析报告（六）不可预见费表 4-7序号 项目 金额(万元) 说明1 土地费 2 建安工程费 3 前期工程费 (一)+(二)+(三)+(四)*3%4 基础设施费 总计 （七）管理销售费用表 4-8序号 项 目 金额(万元) 估算说明(元/m 2)1 广告 2 售楼处 3 售楼许可 6 监理费 157 物业管理基金 8 公用设施维修基金 259 管理费 16合计 （八）投资与成本费用估算汇总表表 4-9项目 金额(万元) 单方成本(元/m 2) 占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不可预见费管理销售费财务费合计 三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资
5、金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金*万元作为启动资金，需贷款*万元，总投资*万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表 5-10。- 4 -*项目投资分析报告投资计划与资金筹措表 4-10序号 项目 合计(万元) 前 中 后1 开发投资2 资金筹措 2.1 自有资金 2.2 借贷资金 2.3 预售资金再投入 四、项目销收入的测算本项目以*市同类*房可比案例，参照*市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑 1-3 层商铺连卖，其中 1-2 层，建议售价*元/m 2,三层建议售价
6、*元/m 2,（均价*元/m 2） 。地下停车场，建议售价*万元/车位。表 4-11项目 面积(m 2) 建议单位平均售价（元/m 2) 销售收入（万元）沿街商铺 住宅停车场 个车位合计 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。五、项目投资收益分析：根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：（一）销售税金及附加估算表 4-12序号 类
7、别 计算依据 金额（万元）1 营业税 销售总收入*5.68%2 教育费附加 营业税额 *11%3 城建税 4 印花税 销售总收入*0.05%5 交易管理税 销售总收入*0.5%合计 - 5 -*项目投资分析报告（二）土地增值税计算表表 4-13序号 项目 计算依据 金额(万元)1 销售收入 2 扣除项目金额 以下 4 项和2.1 开发费用 2.2 开发成本 2.3 销售税及附加 2.4 其他 开发成本*20%3 增值额 (1)-(2)4 增值率 (3)/(2)5 增值税率 (4)30% 2530% 1525% 1015% 10%安全状态 安全 较安全 有危险 较危险 危险说明：地下停车场由于存
8、在人防工程的要求，所以财务上看成本高于收入，但为近邻的*节约了*元/的人防配套费，并产生了一定的社会效益。（三）投资利润率敏感性分析表表 4-17项目 变 幅 敏感度-10% -5% 0 5% 10% 单价投资额投资利润率(图 4-1)单价变动*% 目标利润率投资变动因素变化率-10% -5% 0 5% 10%说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高 5%时，投资利润率增长*%，即* X *%=*万元，当投资成本降低 5%是，投资利润率提高*%，即* X *%=*万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。七、结论与建议：1、 本项目是*，按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。2、 对于以上的评价结论，为增强投资信心，建议*。3、 由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投资分析难免有不足之处，建议投资方在本报告的基础上，进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。
