1、呈 远洋地产,旅游度假地产住宅产品专题研究报告,2011年12月,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 录,PART1:项目的研究思路和研究框架,项目的研究思路和研究框架,研究思路：基于前一阶段研究基础上，以旅游度假地产住宅类产品为切入点，分析并总结住宅类产品的产品特征。,前阶段研究成果,研究目标及成果,A,B,各类资源下旅游地产开发模式研究,单体研究度假酒店度假别墅度假公寓游艇码头商业街会所等产品,研究方法,旅游度假地产,研究切入点,侧重案例研究,旅游度假案例分类,5,6,其主要依托旅游资源，整合各类资源进行房地产开发。,研究内容
2、：通过旅游度假地产住宅类产品的研究，总结各类不同资源属性细分的产品特征。,项目的研究思路和研究框架,旅游度假地产住宅类产品研究,滨海类旅游度假项目观点梳理,滨湖类旅游度假项目观点梳理,临山类旅游度假项目观点梳理,主题公园类旅游度假项目观点梳理,旅游度假住宅地产属性研究,各类资源旅游度假地产项目梳理总结,项目的研究思路和研究框架,研究范围：鉴于前次旅游地产运营模式研究的基础，本次研究内容将重点在于各类项目产品特色的研究。,研究范围包括分布在全国40余个城市，共约60个类型全面的项目,以海南为代表的热带区域,珠三角南亚热带区域,长江三角洲亚热带区域,环渤海温暖带区域,中西部湿润区域,基础项目共研究
3、60余个；分布于全国主要的旅游地产区域；涉及品类丰富，基本囊括目前旅游地产形式；,深入分析8个项目案例四大类资源各2个典型案例,通过结合各类型要素及典型项目深度研究提炼核心观点,项目的研究思路和研究框架,报告结构：采取概况说明-总结梳理-案例分析的结构，逐步细化的框架进行撰写。,发展现状及趋势分析,典型案例深度分析,各品类产品特征总结,旅游度假地产住宅类产品专题研究,旅游地产定义,旅游住宅地产发展现状,旅游地产未来的成长前景,对企业的战略推动,品类背景研究分析,A,B,C,D,8,PART2:旅游度假地产住宅类产品专题研究,旅游度假地产的定义,旅游地产是房地产产业的重要组成部分，其主要依托旅游
4、资源，以房地产开发为手段，整合各类资源，开发具有旅游、休闲、度假、居住等功能，集投资与消费于一体的置业项目。,休闲度假村、民俗度假村,旅游景区主题休闲公园,旅游休闲培训基地,会议中心,运动村,产权酒店,分时度假酒店,风景名胜度假村、高尔夫度假村,海景住宅、景区住宅,10,旅游地产按照开发模式分类：旅游景区开发、旅游住宅地产（景区住宅）、旅游酒店运营这三类。,旅游度假地产的定义按性质分类,旅游住宅地产定义,旅游住宅地产：在旅游开发区、旅游景区等优越自然条件、地理位置的基础上开发的具有住宿功能的住宅项目。,亚龙湾,夏威夷,Cancun,Bintan,佛罗里达,瑞士,杭州,国外：为游客或度假者提供的
5、，直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如：宾馆、度假村、产权酒店；国内：与旅游区有高度密切关联的各类住宅建筑物以及关联空间；国内80%的项目都是以旅游区为卖点开发，在项目内也会有酒店、度假村、酒店式公寓，但主力户型为住宅。,旅游度假地产发展现状规模及分布,旅游地产一般分布在湿润地区；也有环渤海及部分中西部区域地处半湿润地区；,暖温带,高原气候区,寒温带,中温带,亚热带,热带,旅游地产一般分布在亚热带及部分暖温带，由于我国热带气候的稀缺，海南尤其重要；,旅游地产在气候板块分类上，具有共通性，在湿润，降水量，光照充足区域较为集中，按照气候可分为三类区域。,旅游度假地产发展现状企
6、业情况,13,从当前旅游住宅地产的运作状态来看，全国知名企业中有超过70%参与开发旅游住宅项目，但优质旅游地产开发企业为数不多。,中国的主题公园至少达2500个，相较于美国的36个，日本的40个，泛滥可见；不得占用耕地进行高尔夫类项目开垦， 日后随着政策的细化和执行力度加大，高尔夫用地会越来越少；中国社科院发布2009年旅游绿皮书主题公园、大型游乐设施、仿古城、赛车场等项目被列入限制用地项目；旅游地产进军的三四线城市，经济条件成熟度欠缺，有效的市场和消费力尚未形成,鲁能城投宝安长信中南合景兆南中粮鸿州,知名企业,万科保利绿城华润雅居乐碧桂园龙湖富力中信世茂 ,从目前的市场现状来看，真正成功且发
7、展趋于成熟的企业屈指可数，一方面景区土地资源稀缺，另一方面开发企业自身缺乏核心竞争力、产品线不成熟、旅游地产管理以及政府公关的缺陷，国内80%的项目都是以旅游区为卖点开发，非真正意义上的旅游地产 。,其他企业,旅游地产变开发商低价拿地的幌子,旅游地产分类,依托自然资源为核心,依托人造资源为核心,滨湖类,滨海类,临山类,主题公园类,从资源角度进行分类，更能以产品开发为角度，注重不同资源所适合的产品类型和开发模式，对旅游地产开发更具指导意义。,按照资源分类优势,产品情况：CRIC认为根据项目所依托的资源类型，旅游住宅地产大致可以分为两大类四小类：,旅游度假地产发展现状产品情况,滨海类旅游地产开发特
8、征：在区位选择上综合考虑海景资源及项目地块条件，一般选择成片开发，做规模型项目，从而进行各类产品组合及综合配套开发；,滨海项目受海洋资源影响较大，主要集中在海南、青岛、威海等滨海区域城市，目前比较成功的项目大多分布在海岸资源丰富的海南省；,旅游度假地产发展现状产品情况,临山类旅游地产开发特征：一般具有高端项目特征，物业形态为别墅及花园洋房较多，具备五星级会所，重视户外景观及室内体验，配备居住新科技元素；,临山类旅游地产项目主要分布在全国知名山川，内陆及沿海均有分布，项目与养生、休闲娱乐等概念相结合，进行复合开发。,旅游度假地产发展现状产品情况,主题公园类旅游地产开发特征：一般采用“先旅游后地产
9、”的路子，项目选址多在城市扩张轴线上或区域特色明显的市郊地区，以旅游业务带动周边地价的升值；,主题公园类旅游地产项目目前主要分布于大型城市，与开发商的开发模式关联较大，多为 “主题公园+地产”结合的模式进行拓展 。,旅游度假地产发展现状产品情况,旅游度假地产发展现状运作情况,雅居乐海南清水湾,2010年到2011上半年海南清水湾合约销售金额占雅居乐整体业绩达30%。,从华侨城年报中看：2009年年报，华侨城实现旅游地产收入22.47亿元，毛利率58.06%；2010年度业绩快报中，其营业总收入比2009年同期增长了近六成，其中旅游地产的收益对华侨城整体利润的贡献率超过80%；,深圳华侨城天鹅堡
10、,运营情况：旅游地产各运营细分中：盈利的核心仍以旅游住宅地产销售为主，且开发成功的旅游地产对企业业绩贡献率突出。,总结：旅游度假类住宅项目正在由点向面在全国范围内铺开，参与企业竞争较大。随着先天条件的决定性因素影响，项目产品类型的分类已逐步清晰化。但大部分项目总体来看尚不成熟，仅注重住宅销售，而资源与开发脱节的旅游地产概念炒作现象普遍。,旅游度假地产发展现状总结,20,PART2:旅游度假地产住宅类产品专题研究,旅游度假地产成长前景经济基础,中国经济增长情况和国际相比,Y-市场份额,从经济环境和消费习惯来看：目前全国三大区域人均GDP上升对旅游地产的消费形成支撑，同时国人的消费观念也在逐步改变
11、；,弊,从政策支持力度来看：随着国家对旅游业战略性支柱产业的定位、鼓励居民消费以拉动内需和加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出台；但是由于旅游地产对国家耕地产生威胁，因此国家正严控主题公园及高尔夫类项目用地；,旅游度假地产成长前景政策基础,23,知名企业矛头指向旅游地产截至目前，国内50多家知名房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。,开发企业瞄准旅游地产,广阔的市场前景,人民旅游支出的持续增加对旅游度假产品的需求越来越高，投资旅游地产在获得休闲的同时能获得丰厚收益,国人旅游消费能力上升,丰厚的投资收益,逐渐转向,临风景名胜与自然生态保护区可开发的土地面积有限；而主题公园、高尔
12、夫定位的旅游地产占地面积巨大，今年国务院收回22个城市建设用地审批权，对地方政府权利进一步压缩,旅游资源逐渐稀缺,从市场供求角度来看：以自然资源的稀缺性，不可再生性和不可复制性为前提，供求双方对旅游地产前景都十分看好。,旅游度假地产成长前景市场基础,旅游度假地产成长前景成长空间,发展初期,提升阶段,快速发展阶段,1994年起,2007年,2010年,产品特点,突破阶段,2002年,地段、资源稀缺性和不可复制性更突出；豪华配套；私属性、各角度观景,产品、配套与居住氛围等多项资源整合；户型丰富,以自然资源为唯一卖点，户型居住功能、配套等并不完善,产品发展阶段,周一至周五，住在市区住宅，便于上班、工
13、作；周末来到郊区住宅，过休闲生活，这叫5+2生活方式及就是春节、国庆等长假加上元旦、端午、五一等短假及其他休假时间，近一个月进行度假居住，而其余11个月在一个城市工作的11+1模式；,消费需求:“”、“”,从中国旅游地产产品发展进程来看：产品进入快速发展阶段，根据置业人群“5+2”或“11+1”的消费需求以及项目所拥有的地块资源，产品也进行更为细致的划分。,总结：旅游地产目前尚未发展成熟，综合来看各项因素仍处于向上推动过程。只要选择合理的发展模式，将在此轮成长期中，得到快速提升。,旅游度假地产成长前景总结,26,PART2:旅游度假地产住宅类产品专题研究,拿地区域由海南逐渐拓展到渤海湾、珠三角
14、等区域；拿地时机可在当前市场调控期，土地入市价格较低；拿地成本较低，销售价格浮动空间大。,开发建议,拿地区域,拿地时机,拿地价格,拿地区域由海南逐渐拓展到渤海湾、珠三角等区域。过去几年，富力、雅居乐等十几家房企已在海南圈地约20万亩，资源相对丰富的东、北、南沿线海岸基本被瓜分完毕。未来，房企的拿地区域主要在三个区域，包括烟台、威海等渤海湾沿线，大亚湾、巽寮湾等珠三角滨海沿线，以及云南、成都等资源丰富的西南地区。,当前市场调控期，土地入市价格较低，竞争缓和，可是考虑拿地。今年以来，多家大型房企在调控期出手相对阔绰，频频“抄底”旅游土地市场，如龙湖近三个月共斥资54亿元，共拿下8000多亩土地，加
15、速布局生态旅游地产。,该类项目的土地成本普遍较低，销售价格浮动空间大。相比传统住宅地产，旅游地产的土地成本相对低廉，开发的利润空间也相对较大。如雅居乐清水湾的平均土地成本约245元/平，但销售均价高达2万/平左右。,土地获取,在开发策略上选择旅游居住互融开发的模式，在产品组合上包含多种物业类型，且配套设施偏向中高端定位。,旅游度假地产有3中开发模式：旅游驱动地产开发、地产带动旅游开发、旅游居住互融开发。其中第三种模式是现阶段的发展趋势。旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重体验式生活。组团式开发，各期围绕相异主题，各组团采取综合式开发。,开发策略,产品组合,旅游度假项目的产品线丰富，包括特风貌居住组团、社区风情商业街区、社区文化中心、休闲娱乐中心、教育中心等。居住组团常包括独栋、双拼、联排，公寓等多种物业类型。配套设施偏向中高端定位，突出旅游、度假特色。,开发建议,The End !,
