1、土地经济学课程作业以武汉为例分析城市的土地集约利用姓 名：任敏绮学 号：3130812109院 系：建筑与城乡规划学院班 级：城乡规划 1301指导老师：于苏建日 期：2017.1.6以武汉为例分析城市的土地集约利用城乡规划 1301 王晗 3130812111摘要：城市土地集约利用是城市土地利用变化研究的重要内容之一。了解城市土地集约利用的机理、过程和效应，有助于优化城市土地利用空间结构，提高城市土地利用效率，缓解资源环境约束带给城市发展的压力以及促进城市可持续发展。本文梳理和总结了国内城市土地集约利用研究的主要内容和主要方法，以期为后续研究提供参考。关键词：城市土地集约利用、城市土地经济学
2、、土地集约利用策略1.引言1.1城市土地集约利用的内涵对于城市土地利用侧重于土地利用的经济效益，同时注重合理的布局和优化的用地结构总的指导方针是:控制总量、限制增量、盘活存量、提高质量也就是说城市土地利用是一次资源优化配置的过程近年来，部分城市出现的雾霆再一次敲响了警钟城市用地在侧重经济效益的同时还应注重环境效益城市环境效益水平的提高对城市土地的合理利用和保护具有重要的意义。鉴于城市在国民经济生活中的独特地位，此处将城市土地集约利用定义为:在一定的自然、经济、技术和社会条件下，以城市自身的定位为导向，制定合理的发展目标以城市土地合理的布局、优化用地结构和和谐的人地关系为抓手，通过增加土地的投入
3、，改善经营管理等途径，不断提高土地的经济效益、环境效益和社会效益，最终实现和谐的城市用地状态。1.2城市土地集约利用的研究意义工业化和城市化进程的加速，使城市土地利用发生了巨大的变化。有关城市土地利用变化的研究较多，其研究内容也非常丰富。现有研究对城市土地利用变化机理、过程及效应进行分析的同时，也剖析了城市土地利用中存在的诸多问题，如城市盲目扩张引起的城市土地低效利用、城市土地空间布局不合理、资源浪费等。城市土地集约利用被认为是解决以上问题的有效办法，从而逐渐成为研究的热点之一。中国、美国、新加坡、日本、英国、荷兰等都制定了关于城市土地集约利用的政策，相关研究机构也对城市土地集约利用的驱动机理
4、、集约利用变化过程、集约利用的社会经济及生态环境效应进行了探讨。城市土地集约利用研究不仅丰富了城市土地利用变化研究的内容，也对于优化城市土地利用空间布局，提高城市土地利用效率，缓解资源环境约束带给城市发展的压力以及促进城市可持续发展具有十分重要的理论和实践意义。国内学术界对土地结构、土地功能，以及两者之间的关系，进行了深入的研究。赵松乔、陈传康、石玉林等地理学家均对土地结构的内涵及相关知识进行了探索。杨宝亮、蔡运龙和樊杰等学者对土地功能进行了研究。对于土地结构一土地功能的关系，学术界也取得了一定的研究成果。王超认为，土地结构与土地功能之问存在对立统一的辩证关系。杨宝亮、刘卫东认为，土地系统结构
5、分析是揭示土地系统功能的有效途径，通过土地系统结构的合理化，能够形成土地系统功能的极大化。人多地少的国情和城市化的快速发展决定了中国必须集约利用土地。近年来，城市土地集约利用研究逐渐成为城市土地利用变化的热点问题。现阶段，城市土地集约利用研究主要集中在以下儿个方面。其一，从不同的视角研究城市土地集约利用，如低碳理念、生态健康等。其二，从不同的空问尺度探索土地集约利用变化，如整个城市、街区和宗地等。其三，与城市土地集约利用的其他相关问题，土地集约利用政策评价、土地集约利用与城市化的协调性、土地市场化改革对集约利用的影响等。2.研究尺度尺度指经历时间的长短或在空间上涵盖范围的大小。尺度不同标志着对
6、研究对象细节了解的程度不同，不同的研究尺度会导致不同的研究结果。城市土地集约利用研究中，不同尺度的研究贯穿其中，再加上尺度本身含义的多样性，梳理研究中的尺度变化是一件艰难复杂的工作。以下仅从研究视野范围角度即空间尺度和研究的时间序列即时间尺度来分析城市土地集约利用研究尺度变化的轮廓。2.1时间尺度从统计学的角度来看，研究和处理的数据形式可分为截面数据和面板数据。截面数据反映一定时间、地点等客观条件下诸相关现象之间存在的内在数值联系。面板数据反映的是现象与现象之间关系的发展变化规律性。相比之下，截面数据的获得较为容易，因此现有的城市土地集约利用研究大多采用的是截面数据，而使用面板数据的研究并不多
7、见。城市土地集约度进行了比较分析。面板数据的分析对于探索城市土地集约利用的变化规律和发展趋势具有明显的优势。然而，现有研究成果中基于面板数据的研究很少，且时段一般在 10 似内。基于短时间序列的面板数据分析只有在事物变化比较明显的阶段显得有意义，但如果这期间事物发生了突变，则并不能表现事物发展的规律。如果能获取基于长时间序列的面板数据，分析区域城市土地集约利用的变化规律及预测其发展趋势，或许会得出更有价值的成果。2.2空间尺度从空间上对城市土地集约利用的考察，可分为 3 个层次:全国、城市群及省洲域等区域的宏观尺度;具体城市、功能区的中观尺度;宗地的微观尺度。从全国范围来探讨城市土地集约利用的
8、研究较少，可能是由于城市在空间上呈点状分布，且把所有不同等级的城市进行集约利用比较很具有挑战性。因此，从全国尺度来研究城市土地集约利用常采用下辖的省洲跤计数据来分析城市土地集约利用的平均水平，从而比较省际之间城市土地集约度的差异。如对中国省际城市土地集约度比较和分区，以及中国国家级开发区集约度的比较。就中国快速城市化地区，城市土地集约利用的研究主要集中于长江三角洲地区，而对珠江三角洲和京津唐城市群这两个城市化进程较快、城市土地利用问题较为严峻的地方，这方面的研究则鲜有报道。从城市所在区域的分布来看，研究对象主要为经济发达地区的大城市，欠发达地区的城市土地集约利用研究显得较为薄弱。或许是获取具体
9、某个城市的社会经济及土地利用数据较为便利，且研究的对象更为具体和具有针对性，总体来说中观尺度的研究比宏观尺度的研究更为广泛和深入。随着经济的发展，微观个体价人、企业、农户在经济活动中的作用越来越重要，对土地利用的影响也越来越显著。对经济活动基本单元的关注将有利于土地利用变化机理的探讨。相比宏观尺度和中观尺度，微观尺度的研究显得更为薄弱。微观尺度的城市土地集约利用研究主要体现在以单个企业用地即宗地为基本单元。然而国内对企业用地集约利用的探讨多是先把企业进行行业归类，然后分析不同行业的企业用地集约利用情况。宏观尺度的研究与微观尺度的研究既各有侧重，又密切关联。宏观尺度的研究能把握地理现象的总体规律
10、，容易整理出大尺度的空间变化特征。宏观尺度的研究离不开对微观尺度事实的了解，而微观侧面的剖析更利于理解事物内部运行的机理。3.研究内容城市土地集约利用研究的内容主要体现在 5 个方面:城市土地集约利用的内涵及相关理论;城市土地集约利用评价;城市土地集约利用驱动力与驱动机制;城市土地集约利用效应;城市土地集约利用途径。3.1理论基础最早关于“集约方面的研究来自于古典经济学中报酬递减规律的分析，认为集约利用是级差地租产生的原因。因其研究对象主要为农业土地利用，所以对农业土地集约利用的内涵探讨较多。随着工业化和城市化的推进，城市土地利用越来越引起人们的关注。城市土地集约利用也在农业土地集约利用的基础
11、上应运而生。国内外区位理论、城市规划理论都较早涉及了城市土地集约利用的内涵，如韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论以及廖什市场区位论等为代表的区位理论，以及“精明增长”、“紧凑式发展”、“多样化集约式土地利用”等思想为代表的可持续发展思想和现代城市规划理念。现有研究主要从土地利用结构、土地利用强度和土地利用效益三个方面对城市土地集约利用的内涵进行了诊释，这在有关城市土地集约利用评价指标体系的研究文献中得以体现。对土地利用结构和土地利用强度的关注，是为了实现土地利用空间结构优化和土地资源合理配置，因而被称之为结构型集约。而在土地利用效益上，常用资本投入强度、劳动力投入强度、技术投入强度、地均
12、产值等指标来衡量城市土地集约利用程度，因此有研究将城市土地集约利用划分为劳动型集约、资本型集约和技术型集约。而对于土地集约利用在投入产出效益上的考量，有学者认为土地集约利用更应关注土地投入而非土地产出，因为土地集约利用的本质是资源替代。随着城市土地利用实践的不断深入和有关研究的逐步深化，其内涵和外延也在不断拓展。有研究认为城市土地集约利用还要体现经济效益、社会效益和生态效益的统一，即生态型集约。此外，伴随紧凑城市的发展，以空间利用的集约化、空间功能的整合、三维空间利用、四维空间利用时间伪特征的多样化集约利用也为城市土地集约利用的内涵融入了新的元素。3.2城市土地集约利用驱动机制 深入探讨城市土
13、地集约利用的各种驱动力，有助于加深对城市土地集约利用的原因、内部机制和基本过程的理解，实现对其未来变化发展趋势的预测和调控，据此制定可持续利用决策。由于城市土地集约利用特征和变化过程与空间尺度和时间尺度紧密关联，因此在不同的空间尺度和时间尺度上城市土地集约利用驱动因素和因子会有所不同。宏观尺度上，土地市场发育程度是影响中国城市土地集约度的关键性和根本性原因，并且土地市场发育的不同阶段，驱动因素也表现出不同特征。人口变化是中国城市土地集约度产生差异的最独特、最具活力的驱动力，政策、经济和技术因素是重要的外部驱动力，经济发展水平和区位条件对所有空间尺度都具有重要影响。而当土地所有权为私人时，区位对
14、工业用地的集约度和工业地价的影响更为明显。开发区作为独特的空间单元，其土地集约利用驱动力与城市和区域有所差异，产业政策、用地结构、产业结构是其主要影响因素。3.2城市土地集约利用驱动机制效应是指某一事物的量或质的变化而引起其他与之相联系事物的量或结构的质状态变化。城市土地集约利用效应是指城市土地集约利用过程所带来的与之相联系的诸如土地利用结构、产业结构、产业集聚、土地价格、土地利用效率、城市交通、经济产出、资源利用、就业、生态环境等等的变化。3.2城市土地集约利用途径评价城市土地集约度以及探索其驱动机制是为了更好地发现城市土地利用中存在的问题，促进城市土地节约、集约利用和资源的优化配置。而合理
15、有效的对策措施则是达到该目的的关键。规划调节、市场机制、政府调控、公众参与被认为是城市土地集约利用的主要实施途径。3.2.1 规划调节。大多数发达国家倡导采用更好的规划手段，促进城市土地集约利用，从而避免潜在的不协调。土地利用规划通过土地利用分区、土地用途管制等方式优化土地利用结构，强化产业、基础设施建设的空间控制以达到土地集约利用的目的。城市规划常通过对容积率、建筑密度的调整促进城市土地集约利用。如对中国北京市中关村科技园区土地利用结构进行分析后，认为工业生产用地不宜超过 35%，教育研发用地 30%比较适宜，商业与居住用地不宜超过15%，公建、交通、绿化用地比例在 20%比较适宜。考虑到高
16、科技园区的特点，推荐容积率指标以 1.2-1.8 比较适宜，中心地段可以考虑适当提高容积率，一般以 3-4 为宜。还可根据不同高科技产业特点制定一系列企业入园的开发规模标准，提出“企业用地经济指标”和“企业有效用地指标”以及经济总量、经济增长、经济联系、经济效益等指标规定入园企业的指标限制。城市土地集约利用不能片面追求高容积率，最高容积率的限制与最低容积率的限制对城市土地可持续利用同样重要。在旧城改造中，也可通过土地开发整理、土地置换等途径提高城市土地利用效率。3.2.2 市场机制。城市土地集约利用的实质就是城市土地资源的有效配置，而市场是资源配置的基本方式。因此，众多学者围绕市场机制来探讨如
17、何实现城市土地资源的优化配置，从而达到城市土地集约利用目标。如新加坡通过提高土地价格，增加土地获取成本来促进集约利用;如通过明晰产权，优化土地资源配置;在土地市场发育的不同阶段采取不同的措施来影响土地价格、供求关系、竞争程度以提高土地利用的集约度;建立并完善工业用地出让最低价标准统一公布制度，有效遏制招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为。通过税收政策的调整也是实现城市土地集约利用的一种非常有效的手段。如美国的地方政府经常采用开发影响税、改良税以及不动产转移税的征收抑制局部地区的土地开发活动，从而促进土地的集约利用。改革土地税制，增大土地保有成本，促进闲置土地流转;通过提高城镇土地使用税税率，按
18、照具体用地类型对工业、商业、居住用地及其他用地采用差别税率。3.2.3 政府调控。虽然有关紧凑城市发展理念上还存在着争论，但不论是国外还是国内，政府调控都是促进城市土地集约利用的重要手段之一。如英格兰通过制定环境战略、可持续发展战略、住房安置政策、交通发展政策来实现紧凑城市的发展目标，促进土地集约利用。香港把邻近空间、紧凑发展、垂直发展、空中城市以及混合集约利用作为土地多样化集约的 5 个基本理念，并通过居住密度和发展强度、休闲设施用地规模、交通模式、城市形态设计、地方所有权市场和环境质量 5 个变量进行衡量，从而促进香港土地多样化集约利用。也有研究表明中国人口众多及经济发展迅速的情况下，采取
19、紧凑城市发展策略促进城市土地集约利用不仅是可行的也是必须的。政府对城市土地集约利用的调控主要体现在土地利用政策上。5.案例5.1研究区概况武汉市下辖江岸、江汉、研口、汉阳、武昌、青山、洪山 7 个中心城区和东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄破和新洲 6 个远郊区。2011 年末，武汉市中心城区户籍人口 477.29 万人，GDP 为 3 602.40 亿元，地方财政收入 190.84 亿元，全社会固定资产投资 1 696.54 亿元，社会消费品零售额 2 343.64 亿元，土地面积 955.16km，其中耕地面积 120.80km，城镇建设用地 384.41km。5.1研究区土地集约利用水平分析在
20、研究期间，武汉市 7 个中心城区的土地集约利用水平呈明显的上升态势。在研究期间，武汉市中心城区土地集约利用水平的增速是在起伏中增加，且前期增速相对较慢，后期增速相对较快。两个国家级战略的实施，促进了武汉市中心城区土地集约利用水平的提高。2006 年 4 月国务院出台了关于促进中部地区崛起的若干意见和 2007 年 12 月武汉城市圈被批准为全国资源集约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区，为武汉市中心城区土地集约利用水平的提高提供了契机。从空间分布上看，在 6 个研究年份，虽然 7 个中心城区的土地集约利用水平在高低上有微小差异，但是总体上呈现出明显的空间分布特征，即江汉区、武昌区、研口区
21、、江岸区、汉阳区、青山区和洪山区其土地集约利用水平依次降低。仅在个别研究年份，研口区与江岸区、青山区与洪山区的排序有变化。江汉区、武昌区、研口区等土地资源享赋相对较小，而洪山区则相对较大。各行政区内的其他资源享赋也有很大的差异。江汉区、武昌区、研口区等武汉市的老城区，紧邻长江和汉江，自古交通便利，商业服务业发达。汉阳区、青山区以重工业为主，洪山区以科教文卫为主，经济基础和产业结构也影响了各行政区土地集约利用水平。因此，各行政区的土地集约利用水平与该行政区的资源享赋、区位、产业结构等因素有密切联系。参考文献：1朱一中，曹禺。基于 PSR 模型的广东省城市土地集约利用空间差异分析J.经济地理 ,20121,31(8):1375-13802赵晓峰，黄贤金。城市土地集约利用研究进展J.自然资源学报，2010.3武汉市人民政府。武汉市总体规划。2010.4王静，邵小梅。土地节约集约利用国内外研究进展J.地理科学进展，2008.5朱天明，杨桂山。城市土地集约利用国内外研究进展，城市规划，2009.6武汉市统计局。武汉市统计年鉴。2006-2010.
