1、4F,3F,2F,1F,方案四,自持销售比,销售,自持,无商铺,5F,租售分布空间结构图,B1,PART 整体规划/规划建议/方案四,方案四,业态配比,PART 整体规划/规划建议/方案四,测算的目的不是精细化算账，也并非为了得出具体的盈利指标；飙马非专业造价单位，且市场存在不确定性，估算结果并不能精确定量，只做方向性研究。,经济测算与评价通过对项目最终的市场表现做初步的估算，模拟出现金流的动向和趋势，具有相当的方向性。,经济测算前提,结合各物业类型的经验容积率，对项目的物业配比进行模拟，并根据项目开发方向，测算项目的静态盈利表现；,通过对各成本分期投入及逐年销售收入模拟，得出项目操作期内逐年
2、的现金流表现；,开发成本假定,各物业类型销售价格假定,基本开发方案的项目盈利表现,项目现金流模拟,Step 1,Step 2,Step 3,Step 4,参考界首当地规范及项目操作经验，对涉及到项目开发的各项成本项进行假定，从而估算项目的开发成本；,结合目前市场各物业类型的价格水平，并对地段、定位等因素进行修正，得到本项目入市时各物业类型销售价格进行假定；,测算步骤,测算前提,PART 整体规划/经济测算/测算前提,开发成本估算,测算前提,PART 整体规划/经济测算/测算前提,说明：由于每个方案集中商业销售的楼层及每层面积不同，所以要根据楼层及楼层面积进行加权平均算出均价，均价见各个方案；,
3、基期价格假设,测算前提,PART 整体规划/经济测算/测算前提,价格预测与销售节奏说明：按照当前市场价格以及客户预期进行销售价格假设。商业部分：室外商业街直接销售，室内商业街1-3层部分返租销售，4-5层自持。,方案一：价格假设,PART 整体规划/经济测算/方案一,方案一：物业配比,PART 整体规划/经济测算/方案一,持有16991.2平方前提下， 项目税后可实现3,031 万元的利润，税后利润率8.50%，表现一般；从项目现金流测算结果看，按照现行开发方案，项目现金流表现一般。,方案一：静态投资损益,PART 整体规划/经济测算/方案一,价格预测与销售节奏说明：按照当前市场价格以及客户预
4、期进行销售价格假设。住宅价格年增长率6%，商业价格年增长率6%保守计算，车位假定总体去化30%，单价4万/个。商业部分：街区全部销售，集中商业1层部分返租销售，其余自持。,方案二：价格假设,PART 整体规划/经济测算/方案二,方案二：物业配比,PART 整体规划/经济测算/方案二,持有16805.7平方前提下，项目税后可实现4,537万元的利润，税后利润率15.06%；从项目现金流测算结果看，按照现行开发方案，项目现金流表现良好。,方案二：静态投资损益,PART 整体规划/经济测算/方案二,价格预测与销售节奏说明：按照当前市场价格以及客户预期进行销售价格假设。住宅价格年增长率6%，商业价格年
5、增长率6%保守计算，车位假定总体去化30%，单价4万/个。商业部分：街区全部销售，集中商业1层全部返租销售，2、3层部分返租销售，4层自持。,方案三：价格假设,PART 整体规划/经济测算/方案三,方案三：物业配比,PART 整体规划/经济测算/方案三,持有15809平方前提下，项目税后可实现7,658 万元的利润，税后利润率16.50%。从项目现金流测算结果看，按照现行开发方案，项目现金流表现较佳。,方案三：静态投资损益,PART 整体规划/经济测算/方案三,价格预测与销售节奏说明：按照当前市场价格以及客户预期进行销售价格假设。住宅价格年增长率6%，商业价格年增长率6%保守计算，车位假定总体
6、去化30%，单价4万/个。商业部分：街区全部直接销售，集中商业1-3层返租销售，4-5层自持。,方案四：价格假设,PART 整体规划/经济测算/方案四,方案四：物业配比,PART 整体规划/经济测算/方案四,持有17684平方前提下，项目税后可实现11,029万元的利润，税后利润率19.50%，表现最佳；从项目现金流测算结果看，按照现行开发方案，项目现金流表现最佳。,方案四：静态投资损益,PART 整体规划/经济测算/方案四,PART 规划建议与经济测算/经济测算/方案五测算,价格预测与销售节奏说明：按照当前市场价格以及客户预期进行销售价格假设。住宅价格年增长率6%，商业价格年增长率6%保守计
7、算，车位假定总体去化30%，单价4万/个。商业部分：街区全部直接销售，集中商业1-3层返租销售，少数直接销售，4-5层室内步行街部分直接销售。,方案五：价格假设,方案五：物业配比,PART 整体规划/经济测算/方案五,PART 规划建议与经济测算/经济测算/方案五测算,持有 21864平方前提下，项目税后可实现4,951万元的利润，税后利润率10.52%，表现一般；从项目现金流测算结果看，按照现行开发方案，项目现金流表现一般。,方案五：静态投资损益,1、项目物业配比,方案五的总建筑面积和商业建筑面积最大，其次是方案四。容积率在3.5-4.9之间。,PART 整体规划/方案对比/项目物业配比,2
8、、商业自持销售比,方案四的商业销售面积最大，其次是方案五。,PART 整体规划/方案对比/商业自持销售比,PART 规划建议与经济测算/方案对比/静态投资损益分析,方案四的税后利润和税后销售利润率实现最好，其次是方案三。,3、静态投资损益分析,集中商业一般采取产权式商铺销售，而这种销售方式风险较大，因此产权式商铺面积越大，风险度越高，方案五集中商业的销售面积最大，风险度最大，其次是方案四。,4、市场风险度对比,PART 整体规划/方案对比/市场风险度对比,无百货方案比较：方案一采取连体销售，商户总量较少，整体的招商难度降低，但是同时也会降低商业的多样性；有百货方案比较：方案五的主力店数量更多，
9、招商难度更大；无百货&有百货比较：主力店的数量较多，整体的招商难度都大于无百货的方案。,5、招商难度对比,方案一、四、五：商业街连体销售,方案二、三：商业街分割销售,注： 一层精品百货部分作一个商户计算，但不计入主力店,无百货,有百货,PART 整体规划/方案对比/招商难度对比,无百货方案比较：方案一的业种多样性更强，方案三更倾向于体验型消费；有百货方案比较：方案五更倾向于体验型消费，方案四更倾向零售型消费；无百货&有百货：有百货的方案业种多样性相对更高，更倾向于零售型消费。,6、业种多样性对比,PART 整体规划/方案对比/业种多样性对比,方案一：,方案二：,方案三、四：,相对于方案一、二、五，方案三、四采取“U”型的建筑布局，有利于人流导入内部的商业街，提升项目整体的人流循环，且“U”型布局较为完整。,7、规划角度对比,方案五：,PART 整体规划/方案对比/规划角度对比,综合比较,总体上，方案四经济效益、业种多样性、动线组织均表现最佳，但是市场风险度和招商难度相对较大；方案三经济效益、动线组织表现较好，同时方案相对稳妥。,PART 整体规划/方案对比/综合比较,
