1、新型城镇化与产业结构决定人口导向1、中国人口的变迁与现状1）人口政策：从鼓励生育到计划生育，再向有限度放开转变建国以来，我国的人口政策已经经历两个大的阶段：一是 1979 年以前的带倾向性人口政策时期，基本上是鼓励人口增长，虽然也有提出过节制生育，但总体实施情况不理想；二是 1979 年以后的公开性人口政策时期，明确实施人口控制，1980 年正式宣布实行计划生育，1982 年将其列入了基本国策。2013 年 11 月，十八届三中全会审议通过的 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定提出，“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”。这表明实行长达三十年的计划
2、生育政策具体内容将出现变化，由严格控制人口数量向有限度的放松控制转变，这是计划生育政策的重大调整完善。户籍制度逐步改革推动城镇人口不断增加。十一届三中全会提出加快现代化发展，解放生产力，随着我国计划经济体制向市场经济体制的转型，户籍制度严格限制人口迁移流动的特征开始发生转变，中国的人口流动逐步松动。产业升级调整和城市布局定位促进未来人口迁移发生转变。2014 年 3 月，国家新型城镇化规划（2014-2020）出台，规划构建以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，以轴线上城市群和节点城市为依托、其他城镇化地区为重要组成部分，大中小城市和小城镇协调发展的“两横三纵
3、”城镇化战略格局。建立城市群发展协调机制，促进各类城市协调发展。未来五年，新型城镇化主要优化城镇规模结构，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市，有重点地发展小城镇，促进大中小城市和小城镇协调发展。中心城市是我国城镇化发展的重要支撑，对其产业升级和转型的要求更为具体和直接，均提出了由第二产业向以服务业、新兴产业为主导的第三产业的转型升级，发挥规模效应和带动效应集约发展，而这些城市对人口吸引力将进一步增强。但同时也提出特大城市要进行部分产业转移，培育都市圈，这也意味着特大城市人口将向周边城镇或卫星城扩散。2）总量变化：经历三次人口增长高峰，城镇人口持续增加建国以来经历三次高增长阶段，近十年出
4、生率逐渐下降，人口增速持续放缓“50 后 ”：1952-1957 年，每年出生率均在 30以上，出生人口超过 2000 万人，死亡率由 17下降至 10.8，自然增长率保持在 20以上，这部分人群现已步入老年阶段。“60 后 ”：1962-1973 年，连续 12 年出生率在 25以上，每年出生人口超过 2500万人，12 年间全国共出生 3.2 亿人，占 2012 年末总人口的 23.9%。这一部分人群现已步入中年阶段，至 2015 年这部分人群将逐渐步入老年，老龄化加速不可避免。“80 后 ”：1981-1990 年，出生率保持在 20以上，每年出生人口在 2000 万人以上，主要是“60
5、 后 ”已经成家立业，进入生育年龄，这十年全国出生人口共计 2.3 亿人，这一部分人群现已步入青年期，正处于婚育年龄及第一次置业高峰。城镇化进程稳步推进，城镇人口总量持续提升新中国成立之初，我国城镇人口规模不足 6000 万人，城镇化进程经历了起步调整快速加速的曲折过程。1949-1978 年近三十年间，我国城镇化率仅提升 6.8 个百分点。在一系列相关举措下，农村剩余劳动力增加并开始向城镇迁移，推动我国城镇化水平不断发展。在 1996 年城镇化率突破 30%后，我国进入城镇化加速发展时期，年新增城镇人口 2 千万以上。国家统计局数据显示，2013 年末我国城镇常住人口 73111 万人，城镇
6、化率达 53.7%。据联合国预测数据，2020 年我国城镇化率将超过 60%， 2035 年超过 70%，进入城市化的高级阶段。近日出台的国家新型城镇化规划（2014-2020）提出我国城镇化发展的目标，“常住人口城镇化率达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右”、“努力实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户” 。3）人口特点：老龄化加速，产业转移推动城乡、区域间人口分布呈现差异中国人口金字塔从少儿型逐步发展至老年型，劳动人口数量和占比下降人口金字塔上移趋势明显，老年人口比重持续走高。2000 年第五次人口普查数据显示，10-39 岁年龄段人口较为突出。2010 年第六
7、次人口普查数据中，15-49 岁年龄段人口占比较为突出，占总人口比重超过半数，其中 20-24 岁、40-44 岁年龄段人口比重均近 10%，在各年龄段中较高。20-24 岁人群即将进入婚育年龄，未来的 10-15 年是该部分人群集中购房期；40-44 岁人群在 2015 年后逐渐进入老年阶段，推动老年人口比重的上升。城镇化促使农村青壮年向城市转移，城乡人口结构呈现差异城镇化带来的城镇青壮年人口比重提高，城乡老龄化水平反差明显。随着城市化的快速推进，我国城乡人口变化呈现差异。根据人口普查数据，2000 年至 2010 年，我国城市人口 1.1 亿，镇人口增加 1 亿，同期乡村人口则下降 15%
8、、减少约 1.2 亿人。在此其中，大量青壮年从农村流入城市，在降低城镇老年人口比重的同时，提高了农村老龄化速度。农村抚养比高于城镇，未富先老局面日趋严峻。近两次人口普查各年龄段人口比重对比来看，“五普”农村各年龄段人口占总人口的比重高于城镇，而“六普”城镇 15-49 岁年龄段人口比重显著高于农村。近两次人口普查数据显示，农村 60 岁以上人口占总人口的比重均高于城镇，随着农村劳动人口的流出，差距有缩小趋势。2、人口变化对房地产市场需求的影响城镇劳动人口增长放缓和老龄化加速，住房需求放缓人口规模及结构决定房地产市场长周期，适龄购房人口总量与住宅销售走势正相关劳动人口规模的快速增长带动房地产市场
9、的发展。我国房地产市场发展与城镇劳动人口数量紧密相关。2000-2010 年，我国城镇劳动人口由 3.45 亿增加到 5.13 亿，年均增加近 0.2 亿人。从空间结构来看， 2000-2010 年，我国劳动力人口从农村向城市转移的速度明显加快。与此同时，商品房销售面积由 2000 年的 1.86 亿平米增加到 2010 年的 10.48亿平米，平均每年增加近 0.8 亿平米。城镇劳动人口规模的扩大带来房地产市场需求的大幅增长。影响住宅需求总量的主要人群为 20-34 岁适婚年龄人口以及 35-49 岁改善需求人群。从美国房地产置业周期来看，30 岁前后为首次及二次置业的集中释放期，购房支出在
10、 46岁左右达到顶点。20-34 岁青年人口正处于成家立业阶段，对住宅需求量较大，35-49 岁中年是改善需求主要群体，60 岁以上老年多数已退休，新增住房需求不明显。2000 年以来，我国 20-49 岁人口占总人口的比重持续下滑，除去 2008-2009 年受金融危机影响，其与住宅销售面积增速走势大体一致。未来我国城镇劳动人口增速放缓，老龄化加速，住宅总体需求趋缓近十年我国人口增速明显放缓。2010 年第六次人口普查数据显示，我国人口总量总人口为大陆 31 个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在境内的港澳台居民和外籍人员。 达 13.4 亿，较 2000 年第五次人口普查共增加
11、近 7400 万，增长 5.84%。我国人口增速明显下降，2000-2010 年年均人口增速仅为 0.57%，较 1990-2000 年 1.07%的年均增幅低 0.5 个百分点。城镇劳动人口增速放缓，商品房销售增速逐渐趋稳。2011 年，城镇 15-64 岁人口占总人口比重结束了持续增长态势，长时期以来首次呈现下降，且 2012 年比重继续下滑，与此同时，商品房销量增速趋缓。从城镇 15-64 岁人口占比变化及商品房销售增速来看，2000 年城镇 15-64 岁人口占比提升近 2.5 个百分点，而 2000 年以来，商品房销量保持高速增长，销售价格涨幅持续扩大。随着城镇 15-64 岁人口占
12、比上行趋势放缓，商品房销售规模将逐渐接近顶峰。3、结语：关注产业转移寻找发展区域，产品结构转型适应需求变化人口尤其是城镇人口的快速增长，为我国此前十数年房地产市场迅速发展提供了良好的基础。随着我国第三次出生高峰人群购房需求的逐渐释放，城镇人口增速亦有所放缓，人口对房地产业的直接推动作用将有所减弱。但在此过程中，我们也看到，产业结构、布局调整推动人口迁移，以及人口年龄结构的自然变化，将对房地产市场的区域及结构发展重心产生影响。与此前十年新增城镇人口快速增长带来的机遇不同，随着人口规模增速的逐步放缓、年龄结构的不断变化，房地产市场未来面临的将是更为平稳、更为多样化的需求结构。同时由于国家对产业结构布局的调整，未来人口迁移方向也将成为影响房地产市场发展的重要因素。在此背景下，充分把握产业、人口迁徙带来的区域发展机遇，并根据不同年龄段人口的需求特点，预测未来市场主体需求类型，将成为企业在下一个十年发展中的重要关键。
