1、恒茂国际都会商业定位,2007年4月,本次提报主要内容,南昌商业地产浅析项目周边商业分析项目商业定位建议商业业态组合建议,南昌商业地产浅析,南昌传统商圈发展,传统商圈的演变上世纪90年代之前，南昌市自西向东有胜利路、中山路、八一广场百货大楼、洪客隆商场、洪城大厦、洪城大市场等大小四五个商业中心，随着市场的变化，目前仅存的传统意义上的商圈大致也就只有胜利路、中山路商圈、八一广场商圈、洪城大市场商圈等几个商圈了。传统商圈的继续发展传统商业中心区胜利路步行街、中山路及八一广场一带在原有效应的基础上还有所发展：胜利广场、新龙基广场、地王广场、中山城、万达购物广场、财富广场等高档次商业中心的兴建为之提供
2、了充足的后来保障。,市中心商业地产追求的“聚集效应”,在商业形态上，商圈的集聚性明显，当前除了仓储式商场和社区商店外，商圈内可容纳百货店、大卖场、超市、专卖店等多种现代商业形态，满足消费者“一站式购物”的需求，这以“万达购物广场”为典型代表。商圈的辐射性也十分明显，综合性商圈往往能吸引市一级乃至省一级行政区域内的消费人群。每逢周末及节假日，南昌市现有的这几大商圈人流极旺，特别是洪城大市场，来自各地的商人都在此采购物品。,订单地产,“万达”商业地产开发推出“订单地产”模式，推动南昌地产开发“模式”创新。“订单地产”，就是商业地产开发商与世界知名商业企业签定联合发展协议，在全国各大城市开发大型商业
3、广场。万达通过“订单地产”模式与沃尔玛结成战略联盟，在南昌已经开发了“万达购物广场”，给南昌商业地产开发注入了新的活力。,南昌商业格局的变化,传统商圈以老城区为核心，中山路为轴心，两边扩展延伸区域性商业中心初现雏形多种业态同步发展，从单一功能型向复合业态过渡,目前，南昌商业由传统商圈转向新的区级商圈乃至市级商圈扩展；同时，作为一个经济不断上升的省会城市，具备开发大型高品质商业中心的机会；,南昌商圈发展趋势,传统商圈向新的市级商圈乃至省级、国家级商圈发展，南昌的商业地产开发，只能说是刚刚兴起，其发展空间还有很大。随着南昌市城市人口的扩容，南昌的商业地产，至此只能说是刚刚兴起，其发展空间还有很大的
4、增加，商业地产还在为新型商圈（如特色商业街等）的形成推波助澜。按商业消费理论，每20万人口居住区即可形成一个区级商业中心，而南昌市将要形成一个300万城市人口的居住地，照此推论，南昌市城区仅区区四五个商业中心还远远不够。现在的几个商业中心都具备形成区级、市级、省级商圈的条件，都适合以商业地产为先导的综合性地产开发，未来将朝市级、省级乃至国家级商圈发展。,商业发展机会点,南昌大型高档商业中心的机会：作为一个经济不断上升的省会城市，大型高档商业中心的形成是必然的趋势所在，而且将会有巨大的开发价值。目前南昌可以说在经济的发展、市场的需求、生活消费的要求上，还未有一个真正的商业模式和结构可以满足中高档
5、消费要求，以及一个可以飞跃目前商业模式，达到让众多中高挡消费者期待的一个集娱乐、休闲、购物、高档住宅为一体的大型类似香港的太古城这样的高档商业中心。,项目周边商业分析,区位规划,北京东路 南昌景观风光商业街；洪都大道上海北路路段：影视文化、名牌精品一条街上海北路高新大道路段：饮食文化一条街；上海路 集商业街、景观路、观光带于一体,为满足城东片区大批居民的消费需求，南昌着力打造“洪都中大道”、“北京东路”以及“上海路”，以构建“城东商业圈”；,商业现状,项目地处南昌北京东路、上海路主干线，在区位上不属于南昌传统商业中心的概念；地块临近南昌大学等大中专院校，周边有南昌天虹商场超市、百货大楼及国美家
6、电卖场等完善、齐全的商业配套，整体来讲商业发展有一定的潜力，消费层次并不低，基本上已被片区内消费者所认可。但现有商业档次大多集中在中低档水平，缺乏中高档品牌商业支撑，经营档次与消费需求差距较大，消费者消费选择余地仍相对较小，因此流失了很大部分中高端消费群体。,区域商业核心的特征基本确立。现有商业薄弱、业态单一、供求有所失衡、档次低，缺乏整体规划，满足不了大批中高阶层消费群体的需求。,不利之处,偏离主力商圈区内整体商业档次较低北京路路幅过宽上海路商业面貌较差区内消费主力为常驻中低收入居民，缺乏消费层的多元化政府规划形成区域商业中心，对提升商业档次有一定的影响,结论：此些不利之处将会影响到项目的今
7、后的走向，观察现有成功商业物业，其相同点在于所在商圈（主力商圈），消费力集中，业态的唯一性领先性，主力商家的号召力，商业定位的可持续性，才能将资产转为优良投资途径。,城东商业圈发展规划,青山湖区十一五规划发展的城东商业圈北起南京东路，南至洛阳路，西接洪都大道，东临京东大道的区域内，形成了“田”字型商圈。规划发展的城东商业圈重点发展购物消费、酒店餐饮、宾馆住宿、休闲娱乐等传统服务业，不断拓展电子商务、金融保险、中介代理、信息咨询等现代服务业，提高集聚力和辐射力。 着重打造有特色的商业街，如洪都中大道文体休闲街、江大南路时尚风情街、上海路精品服饰街、高新大道餐饮娱乐街、北京东路金融商贸街、南京东路
8、家居文化街等专业特色街为主的城东商业街区。利用洪钢、南方电动工具厂等国有大中型企业整体搬迁腾出的空间，精心打造商住商贸精品工程，繁荣整个城东片区。,本项目处于城东商圈的心脏腹地，规划建成城东商业中心，项目所临北京东路、上海路为区政府重点规划发展的特色商业街，也是商圈的横轴和纵轴，这给本项目的带来发展的机会。,2006年上半年人均消费支出及构成,注： 其它包括食品、家庭设备、交通及通讯、居住等消费支出。,上半年南昌市城市居民消费人均支出3580元，比去年同期增长3.7%，消费支出主要由食品、衣着、家庭设备、医疗保健、通讯、教育文化娱乐、居住和杂项八大类构成，其主要消费支出如图所示：,人均消费分析
9、结论,食品支出占生活费支出的比例比去年同期降低，恩格尔系数变小，人民生活水平提高。2006年人均可支配收入为5571元，同比增长6.8，在收入提高的情况下，居民追求高质量的生活水准，主要表现在：外出购物去中、高档商场，购物追求品牌和质量保障，增加了在外就餐的次数和档次；居民更加追求享受型的生活，因此服务性消费支出也在不断提高。,消费支撑,城东逐渐成为城市新的居住区、商务区、娱乐区，可有效辐射的消费人群约有100万人左右；其中年轻时尚、高中院校师生，约10-15%左右；商务旅游、休闲人群，约25%左右；常住人口，约占60%左右；,“城东商业圈”拥有较多潜力的消费人群，相应的大型零售、餐饮、娱乐业
10、的盲点区，至今还没有一家有影响力、辐射强的综合性购物广场。我司认为，“城东商业圈”未来具备无限的发展空间，正是餐饮业、娱乐业、零售业、卖场业、家电业等商业巨头开辟疆土的绝佳机会点。,开发机会点,可以说，目前“城东商业圈”内还未有一个真正的商业模式和结构可以满足中高档消费要求，以及一个可以飞跃目前商业模式，达到让众多中高档消费者期待的一个“集娱乐、休闲、购物、高档住宅为一体”的大型高档商业中心。随着项目周边大批高档楼盘入驻，这里将有机会成为新一轮“城东CBD”商业开发核心地带。,适合的商业定位,HOPSCA商业,“街区商业”一般会有倾向性地采取一些时尚元素较高的社区配套，如：主题商业街、富有情调
11、的景观以及主题公园、百货等等。其次，对生活在这个街区的人的生活习惯、人生价值定位等方面也起到一定的的引导作用，这也是街区生活的核心。,什么是HOPSCA？,HOPSCA译成中文即豪布斯卡，是指拥有现代化、多功能、综合性等特征的商业街区，包含了酒店式公寓（H）、写字楼(O)、公园及停车场(P)、大型综合购物中心(S)、会所(C)和国际公寓(A)的复合体，为欧美国家最先进的商业地产模式。,HOPSCA的理念,豪布斯卡地产模式在欧美引领一场生活模式的改变，以前人们购物、休闲、娱乐都要到城市的不同区域，而在豪布斯卡，一切都可以在家附近完成。豪布斯卡创造的集约空间，将一个人的个人空间、生活空间、工作空间
12、、社交空间包容为一。这种集合性模式，颠覆传统的建筑理念，构建居住、购物、休闲、娱乐、养生等多种功能于一体的综合物业群，让生活在这里的居民感到无比的轻松、舒适和快乐。很好的整合了城市的各种资源，使资源共享，实现了优势互补。,HOPSCA兴建和选址标准,HOPSCA豪布斯卡属于综合性物业， 要求有足够的空间实现低密度的建筑模式。大面积的绿化营造园林景观。位于交通干道交汇处，有快速便捷的交通网络做纽带，实现工作、购物、休闲、娱乐等的便利性。与城市的经济保持密切的联系。打造国际化标准通行生活模板体系，是高品质城市综合体的一种标志。,豪布卡斯业态组合价值分析,酒店式公寓和写字楼构成了商务广场、主题专卖、
13、精品零售和特色零售等构成了主题购物广场，餐饮和休闲娱乐可以构成一个集合消费者的城市俱乐部。三者形成了一体化的内循环的价值链，各部分互相补充，互相带动，互利共存，不可或缺。商务广场将会带来年轻化的消费群体，而主题购物广场、城市俱乐部等设施更能与商务广场相得益彰。,定位依据,目标：填补城东商业圈的目前部分商业功能空白点，加强零售之外的餐饮、休闲娱乐功能的不足，并与现有的主力大型商业物业（百大及国美）共同构筑，形成互为补充、互为联动的区域核心商业格局，同时形成自己独特的商业档次及业态定位。提倡健康、休憩型消费。客源定位：通过对当地商业地产市场和项目自身的了解，以及对当前市场的客源构成进行整体研究。我
14、司认为，本项目应站在整个区域高度及立场定位市场，以吸引周边大范围内的人流为主要消费客源及基础，并进一步辐射项目外围临近的区域消费客源。档次定位：区域内最富有主题特色、多业态的复合型主题商业；,主题定位,从整个城市的高度审视本项目，以区域商业规划作为项目主导方向。结合本案未来所具备的聚集人口的优势条件、区域未来规划前景及自身住宅品质的定位，聚仁建议将本项目商业定位为：南昌城东财富核心地区HOPSCA城市商业广场一种全新的一站式消费体验一种崭新的餐饮、娱乐方式 引入富有品牌特色的零售商业，提高本项目知名度，吸引区域消费群体。,商业业态组合建议,商业业态所其作用,成功的商业定位，必定需要完整的业态来
15、支撑该商业的顺利运营，同时也能体现该商业中心在所在城市的地位，同时所确定的主力商家也对今后商业招商具不可替代的影响力。,成功商业借鉴宁波天一广场,天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，占地面积20万平方米，主体建筑有22座欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，总建筑面积22万平方米。围合式建筑群中央为3.5万平方米的中心广场和6000平方米的景观水域，同时设有总长200多米，最高喷高40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。,业态探索,广场按商业功能划分为超市区、数码区、儿童区、男装区、女装区、酒店区、美食区、百货区、娱乐区、精品区、综合区等11个大型商业业态 。目前广场上客商云
16、集，名品荟萃，来自全国乃至世界的商家达250多家。其中有世界顶级品牌的奔驰车、BOSS、杰尼亚等，形成了以乐购生活购物中心、银泰百货、吉盛伟邦家私和苏宁电器为龙头，服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞的商业体系。,业态布置,A、男装区 B、女装区 C、儿童区 D、数码区 E、美食区 F、超市区 G、百货区 H、精品区 I、酒店区,业态特点,主力店特色鲜明、符合消费需求、业内知名度高：生活必需类：乐购大卖场数码家电类：天一数码时尚百货类：银泰百货家装类：吉盛伟邦。在合适的商业定位中物色良好的品牌是商业项目成功的关键,成功商业借鉴上海西郊百联,百联西郊购物中心坐落于长宁区仙霞地区，地处长宁区西部。是百联
17、集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积达10.9万平方米，营业面积为6万平方米左右，整个建筑物分地下二层和地上四层。楼顶与地下共计有600余个停车位，整个建筑配有中央空调、36台电梯等一系列先进设备设施，总投资为6亿元人民币。,业态探索,西郊购物中心经营面积为60516.28平方米，招商总数为103家，其中：主力店有友谊百货、世纪联华两家，面积25013平方米，约占41；专卖店ESPRIT、ELLE、JACK JONES、etam、亨德利、佐丹努、优依库等60家，面积9872平方米，约占16；主题餐饮有必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、
18、味千拉面等20家，面积8320平方米，约占14；,专业卖场有永乐家电、HOLA特力屋（内地第一家）、迪卡侬运动等4家，营业面积5848平方米，约占总面积10；娱乐健身有世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家，面积6111平方米，约占10； 大餐饮有天一大酒楼等2家，面积4870平方米，约占8；社区服务有上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等6家，面积481平方米，约占1。,业态布置,02：生活卖场；22：百货公司；3-33：餐饮；9-21：专卖店；11-14：社区服务,业态特点,主力店构成以满足周边消费需求，同时在该商圈中处领先地位，大都商家第一年已获赢利：生活必需类：世纪联华家饰类：特力屋
19、时尚百货类：友谊百货。专卖店及主题餐厅有效填补该区域的空白，丰富消费者消费需求，基本符合购物中心的特点,成功商业借鉴Mall OF AMERICA,位于明尼苏达州布卢明顿市的 Mall of America是全美最大的购物娱乐中心，建筑面积约39万平方米。Mall of America代表了一种新的模式：娱乐零售。专家认为，10年来，全美各地没有再出现Mall of America的挑战者，至少表明了无论是从赢利、规模，还是创意来说，Mall of America都已经达到了一个“顶峰”。,业态探索,商城內共有约520家商店，涵盖儿童用品、男士用品、女性流行用品、孕妇用品、电子数码产品、艺术&
20、摄影，休闲娱乐、游戏厅、鞋、运动服饰、运动器械、儿童玩具、皮具箱包、书&工艺、精品眼镜行、礼品、珠宝首饰、来宾服务、美容&健康等，包罗万象，齐全丰富。其中包括：4家大型百货公司（Nordstorm诺德斯特龙、Sears西尔斯，Macys梅西，Bloomingdales布鲁明戴尔）；超过450家专卖店，如Apple store, H&M，Aeropostale, Puma,Best sport等40多家餐馆，其中包括Haagen Dazs、必胜客、麦当劳、热带雨林餐厅等；一座由14个影厅组成的影院、夜总会、健身俱乐部；商城中央有占地面积达2.8万平方米的“史努比营” （Knotts Camp S
21、noopy）主题游乐园， 12000个停车位 ；目前商城的出租率已达到了99。即使只在每家店待10分钟，转遍所有的店也要86個小時。,业态布置,A,B,C,D,Nordstorm,Sears,Macys,Bloomingdales,停车场,主题游乐园,停车场,停车场,停车场,业态特点,业态组合满足未来服务的消费人群的来源，因此开业后每天平均接待20万人次。 业态种类丰富，满足儿童、少年、青年、中年各年龄层的需求，并且考虑到有小孩的家庭与无小孩家庭需求的差异。各主力店针对不同的消费人群形成错位竞争。Mall of America就是通过各种具有合适预算水平的商店，从折扣店到中高档商店再到高档商店
22、，扩大影响力。,开创“娱乐零售”新概念,娱乐零售。整个商城每年要举行各种各样的促销和娱乐活动300多项，如邀请歌星、当地土著印第安人表演，艺术展览、慈善募捐活动等。因此许多消费者都是在带领孩子游玩的过程顺便消费。在商城的“水下探险世界”，全球最大规模的龟类大展吸引着众多的游客。产自世界各地的数百种1000多只龟展示着各自迷人的风采。“史努比营”里有一家“神秘餐馆”，顾客可以一边进餐，一边观看演出。专门生产谷物片的公司在商城里开了展示店，“把工厂搬到了商场”，给孩子们展示全部生产过程，介绍谷物片的营养价值。孩子们还可以自己制作，带回家去。这家店就像是一个小型工业展览馆，孩子们在玩耍中学到了不少知
23、识，商家也推销了产品。,业态总结,从大型商业中心业态分析，吸引消费者关注的关键是有知名的主力店构成，在满足消费者基本需求外还能引导消费的可作为优先考虑。观察南昌现有综合商业中心，还很难做到将各类成熟商业业态集合在一起，当中原因在于地理位置、地块面积、招商能力等，但这些因素在本项目中等到有效改观，并将得到有效的提升，从而可造就南昌第一商业地产项目。,三足鼎立、引导商业潮流,三足鼎立，稳如泰山这是自古以来永恒不变的定律，从历史的演变、几何的定理也是当今商业的主流组合。从成功的商业运营经验分析，主力的店的效应显而易见的，故选择主力业态就是其中的关键所在。通过前期的市场调研及科学的未来趋势预判，我司建
24、议以后文所列主题业态为本项目的三大门户业态。,现代生活方式的体现,引入时尚元素、名流品牌，满足南昌本地及周边地区高收入消费群体追求新奇、独特的物质与精神需求，使该项目成为南昌乃至周边地区的一个时尚坐标，引导一种现代、健康、高尚的生活方式。,生活类购物超级市场,从项目周边的百货大楼卖场观察，此类业态获得成功的可能性最高，也是能最大化吸引消费群体的到来，同时良好的交通状况及合理配置停车设施，将扩展吸引有车的中高消费者，在充足消费群体的同时也带来一定的消费能力。从品牌方面考虑，应以国际品牌或台、港资的生活卖场为首选引进，利用其的知名度及先进的卖场布置及消费导向，使本项目定位得以体现。品牌建议：家乐福
25、、沃尔玛、大润发、吉之岛等其他建议：考虑本币升值概念及优质商业物业升值的趋势，可考虑以出售为首选，有利之处在于可消化很大比例2、3层商铺及大量现金的回笼，不利之处：谈判周期较长，可能受未知政策影响，对建筑物物权要求高。,功能性主力卖场,此概念为生活类购物的延续及丰富商业业态，可使消费者在该项目的停留时间加长，在业态方面建议以贴近消费需求，同时其经营呈上升趋势，有利业主所持物业得以有效升值。品牌建议：百安居、苏宁电器、百思买、宏图三胞、赛博数码等。其他建议：可在初步设计方案阶段进行此类商家洽谈，租赁为主。,时尚百货公司,将项目提升到一定高度，尚离不开引导时尚百货的参与，特别是一些外资百货或在本土
26、已有较强号召力的商家，通过引进商家可带动零售及餐饮等商铺的客流，无形中增长了商业的价值。品牌建议：百盛购物中心、香港新世界百货、太平洋百货、伊藤洋花堂、银泰百货等。其他建议：引入百货公司从规划方面考虑可增加容积率，有很强的零售品牌的号召力，冲足的现金流及良好的经营前景，可作为优秀资产得以长期持有。不利点在于谈判周期较长，租赁条件较为苛刻。,零售业态,通过前文所拟引进业态及主力商家，必定可吸引更多知名零售商的加盟，建议可按经营种类、面积及吸引消费者角度进行细部调整，同时关注品牌类产品的旗舰店形式的布置，使项目的零售业有能力改变南昌现有品牌缺失的现象。建议业种：引进1-2家年轻的国际品牌，除零售外
27、必须兼营一些特色的咖啡吧或饮料吧;引入一些具有时代气息的中档价位的国际品牌，创造一个时尚生活中心。其他：有效引进品牌类商家进驻，可使零售商铺的附加值得以有效提升，对今后的出售将起良好的效应。,辅助商业业态美食街区,现代化进程加快了居民的消费节奏和消费观念的更新，居民餐饮消费不局限于在自家的厨房里了，在外用餐消费成为居民改善生活的良好通道。目前南昌市对大型餐饮业的需求火爆，2006年1-9月份星级宾馆和限额以上餐饮实现零售额10.73亿元，同比增长19.2。目前本项目周边北京东路、上海路以小型餐饮、特色餐饮为主，所以本项目餐饮有较大的发展空间。 建议发展大型餐饮、中西特色美食、酒吧、咖啡馆、甜品
28、店等。营造时尚、休闲、新潮的餐饮消费，突出异域风情，为顾客提供休憩、饮食、约会、商务谈判的场所。,业态组合,引进1-2家娱乐性会所/酒吧，以满足特定消费群体特定的消费水平和消费品位特色音乐酒吧蕉叶泰国音乐餐厅南美文化餐厅、巴西烤肉有乐队表演的苏格兰酒吧有节目表演的咖啡吧以爵士音乐为主题的外国专业杂志专卖店（Magazine Store）,休闲娱乐有广泛的群众基础，其客户群体十分庞大。各种聚会、生日庆祝、练歌、商务洽谈无论白天与黑夜，无论青年人与中年人，他们都需要一个休闲、娱乐、放松、谈心的去处。可以预见教育文化娱乐消费将是未来一个新亮点，这不仅表现在居民娱乐时间的增多和文化娱乐消费领域的扩大，
29、而且还表现在居民文化娱乐质量的提高。因此本项目通过休闲娱乐区的设置，满足中高收入消费群体追求时尚及独特物质的精神需求，并以次带动及促进本项目其他业态品质和服务质量的提高。 建议设置： KTV、浴场、足浴、按摩、美容、美发、美体、网吧、书店、书吧、形象设计室、SPA,休闲文化娱乐区,商务区域建议,酒店式公寓,“酒店式公寓”作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”。目前酒店式公寓是南昌投资市场的热点，本案拥有较好的地段，配上有品质的产品，并具备居住办公一体化的功能，必将能抢占南昌市场。,小户型酒店式公寓总价低，将会受到白领及有投资意识广泛投资群的青睐。,办公楼,2005年高新区各项
30、指标都创下历史最高，30家企业先后竣工投产，47个项目在建。微软的落户，标志着高新区引进世界500强企业实现了零的突破。,本项目办公楼较好的人力、产业依托，适合中小型企业和创业发展阶段的企业。,区内设置了金庐软件园、南昌大学国家大学科技园、浙江大学国家大学科园(江西)、江西医药港和国家级江西赣昌创业服务中心、江西省高技术产业发展中心、留学人员创业园等各类孵化器，为海内外来赣的投资人士提供良好的创业孵化环境。项目周边高校林立，南昌大学、江西教育学院、南昌工程学院、省纺织设计院等，人才荟萃。,方案选取及经济指标,方案选取 原方案带20亩小学用地，而本地块方正，邻街效果好，兴建20亩小学将破坏原地块的整体性，并降低地块的商业价值，所以建议采取不建小学的方案。经济指标商业金融用地：5.94万平方米商业金融用地容积率：3.0商业金融建筑面积：17.8万平方米,业态面积定位,提报结束！,
