1、宁波华星房产研展部制作时间：2011/11/23,城西规划分析,城西定位：以居住和无污染工业为主的城市综合区,“深入推进“三江六岸”开发，加快东部新城、南部新城、北仑滨海新城和镇海新城等重点区块建设，推动基础设施向城西延伸，增强中心城区集聚辐射和综合服务功能。” 宁波十二五规划,宁波城西片区,海曙以西片区：宁波城市核心区的城市轴廊的生活居住区，海曙区西部居住片区的中心重要组成部分。,1,2,3,海曙以西片区主要楼盘：西城印象银亿晴园维科罗曼风情,地址：鄞州望童路中段，宋家漕小学西侧占地面积：61000平方米建筑面积：15万（其中二期：11万方）容积率：2.0绿化率：30%建筑风格：德式外立面材
2、质：面砖装修情况：毛坯 物业公司：宁波银亿物业有限公司 开发商：银亿永盛房地产开发有限公司开盘时间：一期2010年4月28日开盘 二期预计2011年5月开盘 .入住时间:预计2012年8月底,银亿晴园：,产品规划,户型分布,一期户型分布。,项目二期户型分布,户型分布,户型分析,一期3#.4#.5#的中间户型，户型面积：68 两室两厅一卫,户型分析,1#边套，2#西首户型，户型面积：92 三室两厅一卫,价格分析,首次置业，首付30%，开盘3日内购买给予100元/的优惠一次性付款，定金5万元，首付50%，10日内付足剩余款项，享受250元/的优惠按揭，定金5万元，10日内补首付30%者，无优惠；
3、10日内补首付40%者，享受100元/的优惠； 10日内补首付50%者，享受150元/的优惠分期付款，定金5万元， 10日内补首付30%、2010年10月30日前补30%、2011年5月30日前补30%、交付时补10%无优惠,开盘优惠,当月优惠,最低价：14000元/平米;最高价：18000元/平方米;均价：15700元/平米;东西差价：中间套跟东西套差价在1000 ;层差价：8F以下楼层差价50到70；8F以上楼层差价100到140；13、14楼做了忌讳系数,跟12楼一样；高压线做了1000元的差价；主力总价：106.76-144.4万。,一期,价格分析,二期洋房,最低价：17000元/平米
4、;最高价：19000元/平方米;均价：18000元/平米;差价：中间套跟东西套差价在300-400;层差价：200；主力总价：154.8-243万左右。,二期高层,最低价：16000元/平米;最高价：19000元/平方米;均价：17000元/平米;差价：中间套跟东西套差价在150-400;层差价：100-200；主力总价：115.6-134.3万左右。,去化分析,客户分析,客户以海曙和鄞州为主，主要用于自住，年龄段约在28-40岁之间，属于刚需和首改。,物业属性：住宅、公寓项目区位：宁波城西鄞州学院路占地面积：50000平方建筑面积：180000平方容积率：2.2价格：住宅均价14000/总套
5、数：962套（联排22套，小高层474套，高层286套左右，公寓约180套）户型面积：小高层86-139，别墅250-350建筑风格：北美外立面材料：面砖装修标准：毛坯物业公司：耐森物业开发商：宁波吉士达置业有限公司建筑设计：上海柏尔摩建筑设计公司,罗曼风情：,产品规划,户型分布,86平米户型,125平米户型,128平米户型,108平米户型,小高层户型：,高层户型：,128平米户型,136平米户型,87平米户型,139平米户型,户型分析,主力户型 户型面积：86 三室两厅一卫,价格分析,最低价：11200元/平米;最高价：16500元/平方米;均价：12700元/平米;东西差价：200-500
6、元/层差价：200-400元/主力总价：110万,购房每平方米优惠300元，VIP可在此基础之上再优惠100元；一次性付款优惠800元/，首付30%优惠100元/，首付40%优惠200元/，首付50%优惠400元/，一次性付款优惠1200元/。,开盘优惠,当月优惠,去化分析,客户分析,客户主要来自海曙和鄞州，主要用于自住。,项目区位：南至望春路，西临长乐路，北至博爱路，东至望童北路占地面积：14000平方建筑面积：25000平方容积率：2.1价格：住宅均价10963/总套数：187套（ 2幢10层和2幢11层的小高层）户型面积：小高层85-119外立面材料：底座石材+上部金属漆开发商：宁波君恒
7、房地产开发有限公司物业公司：嘉华物业,西城印象：,1#10层,2#11层,3#11层,4#10层,88，20套,85，20套,96，72套,97，20套,112，35套,119，20套,户型分布上看，采用两梯四户、两梯六户的设计，在同区域市场中较为落后，而且项目1F设计为车棚，并无架空层设计。,小面积边套户型：阳台为赠送一半面积，双阳台设计。不足之处就是厕所门对着饭桌，主卧开间较小，空间利用率较低。,建筑面积：88功能结构：2室2厅1卫整体布局：南向双卧室，整体较为方正，大面宽客厅，东向带观景阳台。开间：8.8米，进深：12.5米；客厅开间：4.2米主卧开间：3.3米,中间户型：阳台一半面积为
8、赠送面积，客餐厅采光略显不足。主卧开间较小，空间利用率不高,建筑面积：85功能结构：2室2厅1卫整体布局：户型方正，南向双卧室，厨房面积较大。开间：8.8米，进深：12.5米；客厅开间：4.2米主卧开间：3.2米,11月5号，1、2#开始进行内部认购，93房源，预订率在55%左右,1#,2#,推出部分,1、推出部分：共计推出93套住宅93套小高层 （1号楼53套，2号楼40套）2、优惠信息：VIP认筹方式，存一万抵六万 VIP客户通过宁波市家庭住房记载情况证明即可升级VIP卡享受优惠4万元。（1）5套9999元/的特价房，分布于1号楼的202室205室，2号楼201室（2）当日认购优惠1500
9、元/（3）3人以上（含三人）团购9.8折（4）前60位来购买者，享受500元/的优惠（5）首付30%，可享9.8折优惠，首付50%，可享9.7折优惠，首付100%，可享9.5折优惠,成交客户分析：成交客户中以本地望春、高桥的拆迁户为主，市区客户较少；,1、从购买动机来看，成交客户大部分是以自住为主；2、从客户职业来看，成交客户大部分集中在本地中低层、拆迁户。3、从获知途径来看，成交客户大部分是通过广告和朋友介绍得知的；4、从客户区域来看，成交客户半数以上来自高桥，其次是靠集仕港边缘的城西的宁波市区客户,宁波市区高桥,高桥镇,宁波西部现代化小城镇，以梁祝文化为特色的生态型旅游城镇。,梁祝公园,家
10、乐福广场（拟规划）,高桥体育馆（拟规划）,项目区位：鄞州高桥镇西至杨家漕路，北至长寿东路占地面积：5819平方建筑面积：23500平方容积率：3.4价格：公寓均价11514元/总套数：360套户型面积：3846开发商：巍然房地产开发有限公司物业公司：德隆物业管理有限公司,醉西子：,主力价：12500元(表价)平层：1330元/复式： 7-8层1857元/ 9层：957元/ 10层：1107元/ 11层：1557元/ 12层：1657元/层差价：100元/,开盘价格及其优惠,优惠一：一次性付款 93折优惠二：按揭（一周内） 付50% 97折 付30% 98折优惠三： 开盘当天 优惠600元/ 三
11、天内 优惠500元/ 七天内 优惠400元/,常规优惠:付50%，97折优惠：975元/ 付30%，98折优惠： 850元/ 一次性付款优惠:1475元/ ,恒威君园和庄,基本资料,地址：中山路西延伸段高桥镇产品：联排别墅、高层价格：高层均价13000元/建筑面积：98292平米占地面积：49146平米容积率：2.0绿化率：30%建筑风格：法式高层外立面材料：面砖装修情况：毛坯 物业公司：宁波永成物业管理有限公司建筑设计：南方建筑设计院开发商：宁波恒威建设开发有限公司开盘时间：一期2010年12月11日开盘入住时间:预计2012年8月底,产品规划,联排别墅区,高层住宅区,项目共计7幢高层共计4
12、84套，面积段89-143平米；19幢3层联排别墅；4-7联拼，112户；面积：232-305平米。,户型分布,111平米户型,100平米户型,110平米户型,132平米户型,135平米户型,143平米户型,二期,一期,户型分析,户型面积：89 三室两厅一卫,3.4米,3.0米,1.2米,3.0米,3.1米,户型分析,户型面积：110 三室两厅一卫,3.6米,3.0米,3.9米,价格分析,最低价：11000元/平米;最高价：16000元/平方米;均价：13000元/平米;差价：中间套跟东西套差价在400 ;层差价：100；主力总价：130-140万。,1万元优惠券。一次性付款98折,开盘优惠,
13、当月优惠,去化分析,去化分析,客户分析,客户主要来自海曙和鄞州，主要用于自住。,集士港镇,宁波市重要的工业卫星城镇、鄞西片的公共服务中心、望春工业园区生产配套和生活服务基地。,奥特莱斯,泰丰半岛悦城,基本资料,地址：北临联丰路延伸段，东依商贸路产品：住宅、办公占地面积：19848平米（住宅）建筑面积：45869平米（住宅）容积率：2.2绿化率：30%总户数：358户建筑风格：新古典主义装修情况：精装修 物业公司：泰丰物业建筑设计：尚阖建筑设计有限公司景观设计：日本原田华建筑景观开发商：宁波泰丰置业有限公司开盘时间：一期2011年5月开盘入住时间:预计2012年年底,产品规划,项目住宅部分由6幢
14、13-15层的高层组成，3幢点式、3幢板式，商务办公部分由写字楼和商业组成。,户型分布,125平米户型,89平米户型,101平米户型,139平米户型,户型分析,户型面积：89 两室两厅一卫,3.9米,3.6米,3.0米,户型分析,3.6米,3.6米,2.1米,户型面积：101 三室两厅一卫,3.0米,精装标准,户型:2梯2户电梯:2个,日立厨具:OULIN或同级品牌卫生间:科勒或同级品牌内墙面:墙纸地面:客厅磁砖 房间:复合地板顶棚:白坯阳台:瓷砖软装配置:无新风系统:无,样板房,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKkn
15、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,
