1、瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 1 -瑞丽房地产市场调研报告前 言本次调研目的是进一步了解瑞丽房地产市场的现状，为我们的项目制定合理的销售策略提供依据。以下是本次调研的具体安排：调研时间：5 月 28 日至 5 月 30 日，共 3 天时间调研内容：瑞丽在售和待售楼盘的销售情况（目前在售项目约 12 个，待售项目约 8 个。因时间有限，本次共调研 13 个项目；其中在售项目 8 个，待售项目 5 个） 。调研人数：1 人一、 芒市基本概况瑞丽市是中华人民共和国云南省德宏傣族景颇族自治州的一个县级市，位于云南和缅甸的边境。当地的旅游很发达，加之傣族的风情，瑞丽江风光
2、也都非常著名。瑞丽也是东南亚重要的珠宝集散地，为中国四大珠宝市场之一。全市共有大小珠宝加工厂 800 多家、珠宝店铺 1000 多家，从业人员 6000 多人。瑞丽，隶属于云南省德宏傣 族景颇族自治州，位于祖国西南边 陲，毗邻缅甸国家级口岸城市木姐。 这里地势平缓开阔, 无天然屏障， 交通便捷，贸易兴隆，城市功能配 套齐全，是我国大西南通向东南亚、 南亚的金大门。瑞丽是古代南方丝 路的重要通道，是中缅两国贸易的 “中转站” 和 “集散地 ”，是“中缅 ”、 “中印”公路的交汇点。中国东起上海的 320 国道，其终点在瑞丽，经此出境与缅甸原两条交通主干线“滇缅公路”（昆明 瑞丽 木姐腊戍 曼德勒
3、 仰光）和“史迪威公路” （中国瑞丽 缅甸木姐 八莫 密支那 印度雷多）相连通。瑞丽因此成为发展国际陆路运输业的交通枢纽。瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 2 -2012 年口岸进出口贸易总额首次突破百亿大关；出入境人员突破千万大关，达 1053 万人次，比上年增长22.78%；出入境车辆突破两百万大关，达 233 万辆次，增长 19.52%。口岸进出口贸易总额，出入境人员、车辆多年位于全省之首。边民互市蓬勃发展，瑞丽、畹町边民互市贸易市场建成使用。当年完成互市贸易额 16.2 亿元，其中瑞丽利民边民互市贸易交易市场完成 9.4 亿元，上缴税款 2722 万元，边民
4、交易 11.5 万人次。二、 房地产市场概况自 2011 年 5 月 30 日建设云南瑞丽国家重点开发开放试验区（即“桥头堡”政策）正式启动以来，城市建设进入了大跨步向前发展的阶段。2012 年固定资产投资超过 50 亿元，许多项目同时开工，整个瑞丽市犹如一个巨大工地。2010 年 11 月 16 日，弄莫湖公园如期开工建设，这是一座集生态、旅游、商业、居住、休闲、康体为一体的复合型新城。公园规划占地面积约 1045 亩，规划水面面积约 520 亩，绿化景观及其他公共设施用地约 525 亩。项目由深圳佳家豪房地产公司以 BT 模式承建，主要建设内容包括：水体及湿地恢复、绿化景观建设、中国特色展
5、示区、南亚及东南亚各国风情文化展示区、入口广场及码头、健身娱乐等配套设施建设，至今完成投资总额约 2.5 亿元。同时以公园为核心的弄莫湖生活片区也同步推进。2012 年之前，瑞丽的商品房建设以商业（含市场）和商住项目为主。随着大批商业和商住项目的建成，2013 年开始，大量的住宅项目和城市综合体项目开始建设。而且这些项目的起点都较高，所面对的客户群体也并不局限于本地居民，而是面向众多的成功商家和投资客户。由此，酒店公寓也正在悄然兴起。这也表明瑞丽的房地产市场目前正步入改善与投资相结合的时代。本次调研的商品房项目约有 13 个（其中在售项目 8 个，待售项目 5 个；住宅项目 5 个，商业项目
6、1 个，商住项目 7 个，详见瑞丽调研项目情况表 ） 。瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 3 -瑞 丽 调 研 项 目 情 况 表5, 38%1, 8%7, 54%住 宅 项 目商 业 项 目商 住 项 目芒市目前的主要购房群体商业为经营玉石、红木及建材的老板，公务员及投资者；住宅以本地居民及周边乡镇居民和一部分投资者为主。三、 个案情况本次调研费时 3 天，共调研楼盘 13 个，以下是个案具体情况：名 称 景成新城项目地址 瑞丽大道景成地海温泉度假中心旁开 发 商 瑞丽市美景天成房地产开发有限公司代 理 商 无占地面积（亩） 452总建面积（万） 72容积率 2物
7、业形态 景成集团总部办公区、商务中心区、新城住宅小区。产权年限（年） 住宅 70，商业 40规划户数（户） 住宅共 2699 户单价范围（元/） 30 层高层 41805050；17 层小高层 41804620；5 层多层41804400；别墅均价 9680优惠幅度（%） 未定面积范围（）双拼别墅每栋面积 363.3；联排别墅南车库每栋面积 339.1，北车库每栋面积 330.1；多层 135.95141.03；小高层与高层 100152。总价范围（万元） 高层与小高层 41.876.76；5 层多层 56.8362.05；双拼别墅均价351.67；联排 319.54328.25物业费（元/月
8、） 多层 0.6；小高层与高层 1.2；别墅 2工程进度 总部办公楼与商务办公楼已封顶，高层造至 3 层，别墅未建。开盘日期 预计 2013 年 7/8 月瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 4 -交房日期 2015 年销 售 率 目前高层已订购约 147 套，别墅预定 10 余套。推案方式 先推别墅与高层成交客群 目前预定的客户主要是景成集团的员工和一些关系户。卖 点1、开发商景成集团在瑞丽拥有极大的名声，品牌效应显著，且拥有大量员工和关系户，是项目销售的有利保障。 2、顺应瑞丽城市的发展需求，建造规模化社区，改善居住条件。 抗 性 1、项目距离城区较远，尚无固定的
9、班车，周也缺乏医院、学校等配套设施，故对城区居民的吸引力较小。 名 称 万千城大城小院项目地址 瑞章路目瑙纵歌广场旁开 发 商 云投建设、宝佳地产代 理 商 合创世纪占地面积（亩） 1799总建面积（万） 72容积率 0.6物业形态 别墅产权年限（年） 70 年规划户数（户） 未定单价范围（元/） 预计 80009000优惠幅度（%） 未定面积范围（） 未定总价范围（万元） 未定物业费（元/月） 未定工程进度 主体在建开盘日期 预计 2013 年 7 月交房日期 2014 年瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 5 -名 称 翠屏雅园项目地址 瑞江路与勐卯大道交汇处开
10、发 商 瑞丽市创兴房地产开发有限责任公司代 理 商 万豪置业占地面积（亩） 36总建面积（万） 10.8容积率 4.5物业形态 2 栋 25 层商住楼，底下 4 层为裙房。产权年限（年） 70 年规划户数（户） 住宅 252 户单价范围（元/） 住宅均价 3500，目前促销价 2699.优惠幅度（%） 未定面积范围（） 住宅 90140；经济适用公寓 4055.总价范围（万元） 住宅 31.549；经济适用公寓 1419.25.物业费（元/月） 未定工程进度 主体在建开盘日期 预计 2013 年 9 月交房日期 2014 年销 售 率 推案方式 目前仅推出住宅。成交客群 卖 点1、位于勐卯大道
11、南侧，距离城区中心仅 1 公里，交通便利，配套齐全。 2、项目位于瑞丽市最大的市场集群圈内，周边共有已建成的 5 个大型市场，客源基础丰厚。 抗 性 名 称 泛亚国际项目地址 瑞江路与勐卯大道交汇处开 发 商 瑞丽恩红房地产开发公司瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 6 -代 理 商 无占地面积（亩） 102.35总建面积（万） 10.5容积率 1.5物业形态 市场内为三层排屋式商铺；周边为 4 层建筑，一二层为连体商铺，三、四层为独立住宅。产权年限（年） 40 年规划户数（户） 商铺 322 套，楼上住宅 176 套。单价范围（元/） 商铺均价 10800；住宅均价
12、 3080优惠幅度（%） 一次性每平米减 200 元面积范围（） 商铺 144278；住宅 52120.总价范围（万元） 商铺 155.5300.24；住宅 1636.96.物业费（元/月） 0.65工程进度 已交付开盘日期 2009 年 8 月交房日期 2012 年 11 月销 售 率 商铺已售 90%，住宅还余 2 套复式（ 120）推案方式 共分三期推出，现已是尾房。成交客群 经营建材、木材及珠宝的私营老板为主。卖 点1、位于勐卯大道南侧，距离城区中心仅 1 公里，交通便利，配套齐全。 2、项目位于瑞丽市最大的市场集群圈内，人气充足。抗 性 1、市场的管理力度不够，目前市场的开业率不高，
13、不足 30%。名 称 星河蓝湾时代广场项目地址 瑞丽市瑞宏路中段开 发 商 瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司代 理 商 云南灵德房地产经纪有限公司占地面积（亩） 40总建面积（万） 12容积率 4.5瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 7 -物业形态 商业广场、高层、小高层、别墅产权年限（年） 住宅 70，商业 40规划户数（户） 高层 576 套，小高层 156 套，别墅 12 套单价范围（元/） 商业预计 12 万；别墅预计 7000 左右；高层与小高层均价4500。优惠幅度（%） 一次性 97%面积范围（） 商业与别墅未定，高层与小高层 87157。总价范围（万
14、元） 高层与小高层 3970.65物业费（元/月） 1.2工程进度 主体在建开盘日期 2012 年 9 月交房日期 2014 年销 售 率 目前商业正在招商，已有 300 余家缅商签约珠宝广场，住宅销售去化约 30%推案方式 商业于 2012 年开始招商，先推住宅，别墅预计 2013 年 7 月推出。成交客群 公务员及外来投资客户。卖 点 1、位于城区商业副中心，周边配套及交通条件成熟。 抗 性1、所处地段的环境较为杂乱，对居住有一定影响，故住宅销售不够理想。 2、招商工作过于片面，目前仅有珠宝商场有签约，其它商业还未能成功招商，对项目整体销售产生了一定的影响。名 称 湖畔尚湾项目地址 瑞丽市
15、环城西路与边城街交界处开 发 商 云南泰兴隆房地产开发集团有限公司、深圳佳家豪投资发展有限公司代 理 商 盛伟置业机构占地面积（亩） 87总建面积（万） 14.5容积率 2.19瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 8 -物业形态 高层住宅、独栋别墅、双拼别墅、底层商业、独栋商业及综合商业产权年限（年） 住宅 70，商业 40规划户数（户） 未定单价范围（元/） 未定优惠幅度（%） 未定面积范围（） 一期住宅 144200总价范围（万元） 未定物业费（元/月） 未定工程进度 2012 年 11 月开工开盘日期 预计 2013 年 8 月交房日期 未定销 售 率 推案方式
16、 成交客群 卖 点1、位于弄莫湖湿地公园的中心位置，景观价值极高。 2、项目为城市生活综合体，自身所规划的配套设施足以满足社区需求。 抗 性 1、一期设计的住宅面积过大，可能会限制客户群。 名 称 国门 1 号项目地址 瑞丽市姐告隆兴港开 发 商 瑞丽姐告鸿瑞置业有限公司代 理 商 无占地面积（亩） 37总建面积（万） 9.7容积率 5.5物业形态 商业、高层住宅。瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 9 -产权年限（年） 住宅 70，商业 40规划户数（户） 住宅 420 户单价范围（元/） 住宅均价 4500； 商铺 600025000优惠幅度（%） 一次性 98%
17、面积范围（） 住宅 76272；商业 580 总价范围（万元） 住宅 34108.8； 商铺8160物业费（元/月） 1工程进度 现房开盘日期 2011 年 3 月交房日期 2012 年 6 月销 售 率 一期商业已售罄；二期商铺仅余 7 余套，住宅去化 98%。推案方式 2011 年推出一期商业，2012 年推出二期住宅与商业成交客群 以缅甸及中国商家为主卖 点1、该项目位于姐告特区，随着特区的作用日益凸显，特区内的商品房价值也逐渐攀升。 2、产品定位较为明确，以商业带动住宅，创造最好的产品价值。 3、据悉，特区管委会有在项目边上的中缅街再开一处国门的打算（现有 3 处） ，如能成功，则该项
18、目的价值将再获提升。抗 性 1、尾盘阶段，销售现场过于松散。 名 称 潮都国际项目地址 瑞丽市环城西路开 发 商 德宏明瑞达新龙房地产开发有限公司代 理 商 无占地面积（亩） 42总建面积（万） 13容积率 3.98物业形态 普通住宅,公寓,写字楼,商铺,建筑综合体产权年限（年） 住宅 70，商业 40瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 10 -规划户数（户） 666单价范围（元/） 普通住宅与公寓均价 4500，精装公寓 48005500 元/优惠幅度（%） 一次性总价减 2 万，贷款总价减 1.5 万。面积范围（） 普通住宅 120250，公寓 4180；公寓有部
19、分为精装酒店式公寓（310 楼）144 套，面积均为 44。总价范围（万元） 普通住宅 54112.5，公寓 18.4536；精装酒店式公寓21.1224.2。物业费（元/月） 未定工程进度 主体在建开盘日期 2012 年 9 月交房日期 2014 年销 售 率1、商业已完成 1 万的大兴量贩超市、5 千的苏宁电器、4千的大兴百货的招商工作以及 2500的中影南方新干线； 2、住宅部分销售约 30%，其中 4 月推出的 30 套特价房，还有12 套； 3、精装公寓目前去化约 50%推案方式目前推出的是普通住宅与公寓，商业尚未推出； 精装公寓推出 10 年返租，每年 7%的租售政策，并附带每年
20、10天免费入住和 5 年原价购回的承诺。成交客群 外来投资者为主卖 点1、该项目位于规划中的弄莫湖核心区，是今后瑞丽的 CBD 中心。 2、周边现有在建和规划的项目 5 个，包括大型居住社区湖畔尚湾。 3、酒店式公寓及返租销售的推出，符合瑞丽的投资发展趋势。 4、成功的招商，为后期的销售工作打下了坚实的基础。抗 性1、作为第一个吃螃蟹的项目，酒店式公寓的推出同样存在着风险，主要是市场接受度的问题，如何解决这个问题，将是考验开发商的一大难题。 瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 11 -项目图片名 称 恒泰锦园项目地址 环城西路与广母路交汇处瑞丽弄莫湖公园南侧 200
21、米处开 发 商 瑞丽市恒泰锦园房地产开发有限责任公司代 理 商 无占地面积（亩） 80总建面积（万） 10容积率 2物业形态 多层、12 层小高层，沿街商业产权年限（年） 70 年规划户数（户） 366单价范围（元/） 住宅：35003900 商业均价 8900 优惠幅度（%） 一次性 98%面积范围（） 商业一、二层连卖，面积 180； 住宅 89.5159总价范围（万元） 商业一、二层连卖，160 万； 住宅 3160物业费（元/月） 1.28工程进度 现房开盘日期 2012 年 7 月交房日期 2013 年 7 月瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 12 -销
22、售 率 住宅销售率 45%, 商铺 5%推案方式 分两期推出成交客群 本地居民。卖 点1、同样属于弄莫湖周边的社区，拥有较好的生态环境，适应部分改善型客户。 2、价格较低，适应大多数刚需客户。 抗 性1、目前弄莫湖区域尚处于建设当中，周边配套设施还未完善，需要一定的时间来发展。 2、售楼处过于隐蔽，不足以吸引客户。项目图片名 称 奥星世纪项目地址 广母路西侧开 发 商 瑞丽奥星房地产开发有限责任公司代 理 商 事必达占地面积（亩） 86总建面积（万） 20容积率 3.03物业形态 集居住、 、休闲、娱乐、办公、购物、教育于一体的城市综合体。产权年限（年） 住宅 70，商业 40规划户数（户）
23、一期 312 户瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 13 -单价范围（元/） 一期住宅 35004200优惠幅度（%） 一次性 97%面积范围（） 一期住宅 122287.6总价范围（万元） 42.7115物业费（元/月） 1.1工程进度 一期做绿化，二、三期在建主体。开盘日期 一期 2012 年 7 月，二期 2013 年 11 月。交房日期 一期 2013 年 6 月 30 日销 售 率 一期销售率约为 84%推案方式 共分三期，一期为 3 万方存住宅，二期为住宅与商业，三期存商业。成交客群 结婚用房和刚需客户。卖 点1、同样属于弄莫湖周边的社区，拥有较好的生态环
24、境，适应部分改善型客户。 2、价格较低，适应大多数刚需客户。 3、自身的综合建设对客户有更大的吸引力。抗 性 1、目前弄莫湖区域尚处于建设当中，周边配套设施还未完善，需要一定的时间来发展。 名 称 国门春城期项目地址 云南瑞丽市勐卯大道南段开 发 商 云南瑞丽国门春城城市开发有限公司代 理 商 无占地面积（亩） 426总建面积（万） 30容积率 0.6物业形态 独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、别墅式商铺，一座超五星酒店。产权年限（年） 住宅 70，商业 40规划户数（户） 399瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 14 -单价范围（元/） 50008000优惠幅度（%）
25、 未定面积范围（） 188371总价范围（万元） 未定物业费（元/月） 未定工程进度 围墙已经圈起，未见施工。开盘日期 预计 2013 年 7 月交房日期 2014 年销 售 率 推案方式 成交客群 卖 点1、位于弄莫湖片区，为规划中的瑞丽核心居住区，未来前景较好。2、超大规模的社区建设，完善的配套规划，加上明星代言，拥有较高的人气。抗 性1、 客户定位较为高端，对客源的要求过高，实际操作过程中需要扩大辐射面。 2、产品规模非常大，建设周期太长，风险难以确定。项目图片瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 15 -瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司
26、- 16 -名 称 贝叶湾项目地址 姐岗南路和 320 国道交汇处开 发 商 瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司代 理 商 至祥置业占地面积（亩） 165总建面积（万） 22容积率 2物业形态 高层、小高层、多层产权年限（年） 70 年规划户数（户） 未定单价范围（元/） 未定优惠幅度（%） 未定面积范围（） 未定总价范围（万元） 未定物业费（元/月） 未定工程进度 主体在建开盘日期 未定交房日期 未定销 售 率 推案方式 成交客群 卖 点 1、项目位于瑞丽江畔，通往姐告的毕竟之路，交通便利。 抗 性 暂时未知瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 17 -名 称 鑫盛时代佳
27、园项目地址 瑞丽市综合农贸市场西侧开 发 商 云南瑞丽市鑫盛房地产开发有限公司代 理 商 云南优坚房地产营销策划有限公司占地面积（亩） 41总建面积（万） 10.3654容积率 3.79物业形态 高层、小高层、沿街商业产权年限（年） 70 年规划户数（户） 845单价范围（元/） 住宅均价 4300优惠幅度（%） 93%面积范围（） 106132总价范围（万元） 45.5856.76物业费（元/月） 1.2工程进度 外墙装饰开盘日期 一期 2012 年 5 月，二期 2012 年 12 月交房日期 一期 2013 年 6 月，二期 2014 年销 售 率 一期去化 90%，二期去化 40%推案
28、方式 分两期推出成交客群 本地居民、在瑞丽的闽商和关系户。卖 点1、面向弄莫湖片区，具有绝佳的景观效果。 2、是由在瑞丽发展的闽商抱团开发的一项房地产项目，受到在瑞丽的闽商的追捧。抗 性 1、 小区周边的环境较差，临近缅甸人聚居的片区，安全性较差。瑞丽房地产市场调研报告 营销部盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司- 18 -四、 房地产现状分析通过本次调研我们发现：整个瑞丽的房地产市场正在逐渐转型，投资需求的增加，造成投资型产品增多。其中的原因主要有两点： 滇西地区的发展前景看好，尤其是瑞丽桥头堡政策公布后，瑞丽作为政策实施地，拥有更多的机遇和更好的发展前景，因而当地的商业与投资氛围会极大地增强，进而带动投资性房地产的快速发展。 本地居民的生活已得到了极大地改善，加上城市化建设的发展，促使许多人加入到购房大军中来。 外来客商和旅游者也将成为潜在的客户群体。 大批有实力的开发商的加入，如中国华力集团、深圳佳家豪、景成集团等。于此同时，我们也看到了一些不足，具体表现在以下方面： 本地的旅游资源有限，无法吸引更多的游客在此停留。 城市交通条件不够理想，将会极大的阻碍城市的发展，进而影响到投资性产品的生命力。由此我们可以看出，瑞丽的房地产发展拥有极好平台和广阔的前景。随着城市化建设的深入，瑞丽将会成为投资者的热土。调研人：姚轶俊
