1、青 海国土经略 2/2009科 技 在 线容积率是指用地总建筑面积与用地面积之比 。它对地价起着非常重要的影响因素 。一般来说，地价变化与容积率成比例关系，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高，地价则越高，但个别时候也会出现由于容积率增加，地价会随着容积率增加反而降低的情况 。容积率对地价的影响总体上呈现出不断变化的趋势，具体表现在以下几个方面：一 、遵循 “报酬递增递减规律 ”由于建设项目在兴建时并非所有的土地面积都是作为建筑物的基底，因而容积率与楼层数目并不完全相等，特别是大多数地块，建筑物的建设规划要求留一部分空地，作为绿化用地或保证楼与楼之间的采光 、日照及消防间距等；所以在建筑
2、单方售价和建造成本保持不变的情况下，提高容积率指标，就可以在同等面积的土地上获得更多的建筑面积，不仅能够增加销售收入，而且由于建筑平方米分摊的地价额减少，总成本降低；在一定程度上又获得更多的经济剩余，纯收益增加，地价上升；反之，当层数达到一定值时，就需要加固基础 、增加电梯 、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势 。若单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降 。二 、容积率大小不同，对地价的影响不同随着 招标挂牌出让国有土地使用权规定 国土资源部 11 号令 、国土资源部 、监察部严格实行经营性土地使用权招
3、标 、拍卖 、挂牌出让的通知 国土资发2002265 号，等部门规章 、规范性文件的相继出台，国家对土地管理政策更加严格，城市地价也随之体现出其应有的价值 。尤其是城市中心城区，由于市场上土地交易量有限，围绕这些区域地块的角逐也很激烈，土地价格也随之高涨 。在土地成本不断攀升的情况下，只有做足容积率才能在一定程度上获得更多的经济剩余 。以西宁市为例，一级地段商业用地平均容积率为4，最高容积率为 7，即商业用地在容积率为 4 时的地价为区域平均地价，当容积率超过 4 时，需进行容积率修正，当容积率达到 7 时，地价则达到最高值 。当容积率小于 4 时，地价则向下浮动 。三 、同一区域，不同容积率
4、，对地价的影响不同对于处于同一区域的一些地块，由于容积率的不同，地价也不同或者同一地块由于容积率的变化，地价前后变化也很大，以西宁市西大街百货公司为例，改造前原容积率为 2.7，地价为 2797 元 /m2，楼面地价为 1036元 /m2。改造后容积率为 7.1，地价则为 9048 元 /m2，楼面地价为 1274 元 /m2，具体测算见 规程 、西宁市土地定级与地价动态监测报告 ，从评估结果中可以看出两者之间变化之大 。对于处于同一区域的地块，应把地价分摊到每平方米建筑面积上进行核算 。经过分摊后的楼面地价才能真实反映同一区域不同地块的价格水平，在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低 。四 、用途不同，容积率对地价的影响不同同一城市中，容积率对不同用地类型地价的影响程度不同，由强到弱依次为商业 、住宅 、工业用地，以西宁市为例，工业用地一般分布在城市外围，在很多情况下一般不考虑容积率的影响 。住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强，而商业用地则不同，对于同一建筑物而言，每平方米建筑造价是相同的，但建筑物在销售或出租时，各层的销售价格或租金却有较大差异，对商业用地来说，容积率越大，土地单价则越高，而楼层层次越高，其楼面地价则越低 。作者单位：青海金土地不动产评估有限责任公司责任编辑：李 杰浅议容积率对土地价格的影响 相守春34
