1、2 宏观环境分析2.1 宏观经济状况2.1.1 国家宏观经济状况近年来，我国实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控的预期方向发展。投资、消费、出口稳定增长，内需拉动和支撑作用继续增强，工业生产平稳增长，夏粮生产和农业农村形势向好，财政收支增长较快，货币信贷平稳回落，经济增长的主要拉动力逐步从政策刺激向自主增长有序转变。 从有利条件方面看： 一是世界经济有望继续保持温和复苏。近年来，虽然经历了一些起伏，但全球经济温和复苏的态势已基本确立。总体判断世界经济复苏势头尽管低于预期，复苏的过程也会出现反复，但出现剧烈波动仍属于小概率事件。这将在总体
2、上为中国经济增长提供较为稳定的外部环境。 二是我国经济增长的内生动力依然较为强劲。工业化、城镇化、消费结构升级、收入增长等经济增长的支撑力量并没有发生变化，企业发展经济的能动性较强。目前，农业生产形势良好，价格调控总体有效，市场供应得到较好保障，社会需求基本稳定，结构调整积极推进，重点改革继续深化，社会保障体系进一步健全，人民生活水平持续提高。 三是信贷质量总体风险可控。在刺激经济复苏的过程中，我国经济也存在一些风险性因素，其中比较突出的是地方政府融资平台的信贷。经济增速放缓过程中，这些风险是否会集中显现，导致经济“硬着陆” ，是人们普遍关心的问题。综合现有各方面的情况看，目前我国在这方面的风
3、险是可控的。根据国家审计署的报告，我国地方政府债务余额与国内生产总额和地方政府财力的比率均在国际公认的安全线以内，采取适当的政策措施是完全可以化解的。2.1.2 广东省宏观经济状况2011 年，广东面对复杂多变的国内外经济形势，经济运行从快速增长转入平稳增长区间，转型升级步伐加快，社会民生继续改善，“十二五”开局良好。展望 2012 年，世界形势趋于复杂、各种不确定因素明显增加，国内需求也存在放缓的压力。经济运行的主要特点（1）经济运行在平稳增长区间。经国家统计局核定，2011 年全省实现地区生产总值 52673.59亿元，同比增长 10%，增幅同比回落 2.4 个百分点。经济增速缓中趋稳，2
4、011 年四个季度的当季增速分别为 10.5%、10.1% 、9.9%和9.6%，全年虽然持续回落，但各季增幅波动在 0.6 个百分点以内，是 2005 年以来增长最平稳的一年。从全年经济增速看，基本上保持了 10%左右的较快增长，经济发展的基本面仍然保持良好态势。（2）物价涨势减缓，资产泡沫化风险降低。2011 年广东居民消费价格指数在 8 月冲高至全年峰值 6.2%，进入第四季度后涨幅逐步收窄，全年累计同比上涨 5.3%。货币信贷回归平稳增长区间，信贷投放节奏较为均匀。 （2011 年广东宏观经济形势分析及 2012 年展望，广东统计信息网）2.1.3 广州市宏观经济状况（1）经济保持平稳
5、增长。（2）固定资产投资增速大幅回落后逐步趋稳。（3）经济运行质量改善，工业企业效益有待提升。主要体现在财政收入稳步增长。城乡居民收入稳步提高。工业企业利润下降、效益有待提升。（4）民生支出加大，价格水平升幅收窄。（5）城市环境显著改善，社会保障事业全面推进2.1.4 宏观经济状况小结从全国经济发展状况看，世界经济的温和复苏为中国提供了较为稳定的外部环境，从国内总体环境看，经济增长的内生动力依然较为强劲，构调整积极推进，重点改革继续深化，社会保障体系进一步健全，人民生活水平持续提高。国内基本需求保持稳定。从省市的总体经济发展状况上看，总体经济趋于平稳增长，物价涨势减缓，资产泡沫化风险降低，城乡
6、居民收入稳步提高，城市环境显著改善，社会保障水平不断提高，固定投资投资平稳增长。因此，良好的内外部经济环境为房地产的经营开发带来了发展的契机和空间。2.2 宏观政策环境2.2.1 国家房地产政策纵观 2010 年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点：（1）三轮调控“一轮严于一轮“三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后 2008 年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台“国十一条“；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由“平稳发展“转向“坚决遏制过快上涨“；经过两轮调
7、控的房地产市场取得一定成效，但随着“金九银十“的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对“国十条“进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行“限购“等。（2）既调“需求“，又调“ 供应“需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。（3）严“商品房“，宽“ 保障房“主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格管理；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税
8、收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到 50%，三套房停贷等。（4）行政手段“一轮强于一轮“三轮调控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持下，加大中小户型商品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥补了多年执行不力的保障性住房。强化和严格差别化信贷和税收政策，提高了首次购房和二套住房的首付比例和利率，并在全国停止对家庭第三套房的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应等；短期性行政措施为辅，如“限贷“、“限购“ 、“限价“、“限外“ 等。但行政手段在第一、二轮调控中并
9、不明显，在第三轮调控中表现十分明显，主要是各地出台了“限购“这样一个较为强制的行政手段。2011 年房地产业政策预期（1）房产税将在个别城市试点并逐步向全国推广（2）预售资金监管制度将陆续跟进（3）土地增值税清算或将继续推行（4）房地产交易环节征收重税的可能性增大（5）“限购令“ 未来可能被强化（中房网）2.2.2 广州市房地产政策（1）坚决抑制不合理购房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。在本市市辖十区暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。（2）严格执行国家差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对购买第二套住房的家庭，公积金贷款的首付款比例不得低于 5
10、0%；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房公积金贷款等。（3）严格执行国家有关房地产税收政策，重点加强对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查，认真做好土地增值税的征收管理工作，充分发挥税收调控作用。（4）加大住房保障力度，逐步扩大住房保障覆盖面进一步扩大住房保障范围，将住房保障范围从低收入住房困难家庭逐步扩大到中等偏下收入住房困难家庭。大力发展公共租赁住房。通过土地、信贷、税收等优惠政策，支持鼓励社会力量参与公共租赁住房建设，多渠道、多模式加大公共租赁住房供应，加快解决“夹心层“住房困难。2.2.3 房地产政策小结综上所述，从国家层面到地方政府的房地产政策主要是通过
11、经济手段如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应等；短期性行政措施为辅，如“限贷“、“ 限购“、“限价“、 “限外“等，在抑制不合理购房需求，严格限制投机性购房的同时增加保障性住房的有效供给，从而促进房地产市场平稳健康发展。这就给房地产的发展指明了方向，为房地产企业在公租房和中小套型商品房的经营开发提供了有利的政策条件和发展空间，从而促进房地产市场的供需平稳与发展。2.3.1 国家与广东省房地产业发展状况 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发
12、展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由 1978 年的6.7 平方米提高到目前的 30 平方米，而且住房的品质、性能不断提高。 “十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。中国房地产业取得的成绩是显著的。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也
13、相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。对于广东房地产，我们主要集中在 2010 年的商品房销售情况进行分析。2010 上半年，广东房地产企业开发能力逐步恢复，新开工面积大幅增长，开发投资保持平稳快速增长。受国家调控影响，开发资金呈趋紧态势，定金及预收款和个人按揭贷款增速大幅回落；土地成交平淡，商品房交易观望情绪浓厚，商品房销售面
14、积大幅回落，同比年内首次负增长。2010 上半年广东商品房销售情况图（1） 房地产调控政策对商品房和土地市场的影响近出台的房地产调控政策把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分，鼓励和支持合理的住房需求，抑制和打击房地产市场中的投机性需求，商品房销售回落，火爆的房地产市场逐步降温。同时，受国家调控政策影响，去年土地市场开发商疯狂抢地、囤地的场景已经消失。相反，开发
15、企业出手更加谨慎和理智，土地成交市场趋于平静和理性。商业地产较快发展。在住宅销售市场低迷的情况下，商业地产销售畅旺，办公楼和商业营业用房销售面积大幅增长 52.1%，比住宅销售面积增幅高 58.7 个百分点，占商品房销售面积6.5%，同比提高 2.4 个百分点。三、需关注的几个问题（一）90 平方米以下的小户型开发滞后，商品住宅建设向大户型和高档化方向发展。（二）经济适用房投资总量小、比重低，而且主要集中在广州地区。（三）开发企业资金加剧房地产业金融风险，影响后市开发和供给。当前对房地产市场的调控仍将严格执行，不仅个人购房贷款政策未出现松动，商业银行对开发商的土地储备贷款和开发贷款也仍然在按照
16、银监会既定的政策执行。在本年到位资金出现趋紧态势的情况下，国内贷款比重增加，无疑将加剧房地产开发企业的金融风险。受销售下降影响，商品房空置面积增加，企业回笼资金速度减缓，加剧开发企业资金紧张状况，影响后市开发和供给。上半年，空置面积同比增长了 4.5%；本年到位资金和完成投资比明显下滑；企业回笼资金减少，其中定金及预收款和个人按揭贷款增长速度大幅回落。预计下半年，房地产开发企业本年到位资金趋紧的状况不会有所改观，对后市开发投资和商品房供应的影响不容忽视。（四）商品房空置增加，开发商投资信心有所下降。由于商品房销售面积大幅下滑，空置量明显增加。商品房销售低迷，空置增加，降低许多采取“以销定建”战
17、略的房地产开发商对后市的心理预期，投入信心不足，部分开发商对后市持观望态度，减少土地购置，延缓进入市场步伐和开发进度，一些在建项目也推迟开发时间，对整个房地产开发市场开发投资和商品房屋供给的平稳运行产生不良影响。2.3.2 广州市房地产状况 改革开放以来， 尤其是随着城镇住房制度的改革不断神话， 广州市的住宅市场有了很大的发展。 近年来， 广州市的房地产价格不断持续上涨， 房价上涨的话题不断进入人们的视野。 来自广州市阳光家缘网站的数据显示：广州市 2005 年到 2010 年的住宅购买平均价格都在不断的攀升， 从 2005 年 12 月份的住宅均价 （原八区 ） 6020 元每平方米到 20
18、10 年 11 月份住房均价 13847 元每平方米， 短短的 5 年时间里， 住宅均价比原来翻了两倍。 同时， 商品房需求的旺盛也导致金融领域的资金大举进入， 房地产开发增速加快从近半年的广州全市楼盘销售情况看，楼盘的销售量和售价由于楼市调控政策的影响出现了一定的波动，但销量总体上在呈缓慢增长的态势，单方均价基本在 13000 上下波动。总体楼市趋向理性平稳发展。网易房产网2.3.3 房地产状况小结 通过以上分析可知，全国房地产业总体上呈快速发展的态势，这对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时我们也看到
19、在一些地方特别是一些大城市，如广州，在投资投机性购房需求的刺激下，房价上涨过快，导致房地产业的发展过热。在一轮又一轮的政府调控政策下，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。房地产业正处在一个可控的健康发展的状态，未来较长一段时期内，房地产业会出现在量涨价跌的稳定发展，保障性住房，政策性住房，中小套型住房有较大的发展空间。2.4 广州市城市发展战略和规划 根据广州的“东进、南拓、北优、西联”规划，东南西北各部一直有着各自特殊的区域定位： 东部萝岗、增城随着区域内各产业经济的发展，有望成为新兴的高品质居住区； 白云新城领衔北优战略，携五大
20、功能分区及环保特色，有成为广州市区新的豪宅区的趋势； 番禺、南沙、白鹅潭由于便利的交通和更靠近广州中心区的区位优势 ，也成为大批广州人改善居住环境的不二选择2.5 广州市城乡居民收入与消费状况 13120 14468 1544518951 2083522820 2501216884.1618287.2419850.6625317 27609.5930658.4922469.22050001000015000200002500030000350002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 年 度单 位 ： 元居 民 人 均 年 消 费 支 出 （ 元）居 民 人 均
21、年 收 入 （ 元 ）广州统计信息网由图 ，我们可以清晰地看出：近年来人均可支配收入和人均消费性支出基本同步增长，消费水平与生产力发展水平相适应、协调变化，符合居民同步性消费的模式的基本特征。居民消费性支出随着生产的发展和收入的增加而相应增长，这有利于扩大内需，有利于经济持续稳定增长，因为消费需求的增长稳定有力，对经济增长的拉动作用具有持久性和稳定性，是经济增长的稳定器。2.6 宏观环境总结 国内总体经济环境看，经济增长的内生动力依然较为强劲，构调整积极推进，总体经济趋于平稳增长，物价涨势减缓，资产泡沫化风险降低，城乡居民收入稳步提高，城市环境显著改善，社会保障水平不断提高。同时国家与地方政府出台的一系列的房地产调控政策在抑制不合理购房需求，严格限制投机性购房的同时增加保障性住房的有效供给，这是房地产业发展的挑战也是契机。从总体上看房地产业正处在一个可控的健康发展的状态，未来较长一段时期内，房地产业会出现在量涨价跌的稳定发展，保障性住房，政策性住房，中小套型住房有较大的发展空间。另一方面居民消费性支出随着生产的发展和收入的增加而相应增长，这有利于扩大内需，有利于经济持续稳定增长，这对房地产业的发展提供了良好的物质保障。总体而言，房地产业正在一个机遇与挑战并在的经宏观环境中。
