1、车 位 之 痛 ： 广 州 城 “停 车 难 ”调 查 （ 图 ）杨勤摄下班了，刘先生开车回家，离家越来越近，心情没有越来越好，反而越来越烦因为他不知道能把车停到哪里。他住在逸景翠园。和记者聊起时，他先是对自己缺乏眼光悔恨不已，“2005 年的时候，小区车位 9.8 万元一个，我嫌贵没买，现在 35 万元了！”接着，他开始抱怨小区的规划，“买楼的时候，小区号称当时市区最大小区，可是车位配套严重不足，大概 10：1 都不到，这样的规划为什么能获得政府批准？”另一个让他不解的是，一方面小区车位配套严重不足，另一方面，小区内的架空层却白白空着，小区内的空地也很多，但是物管却一直严禁车辆进入小区，“这
2、不是把小区的问题推给社会吗？物管说有业主反对开放小区停车，可是现在市内哪个大型小区能做到无车小区？”他认为这是开发商和物管为炒高车位价格的一种说辞，起码也是不作为，把本来小区内可以化解的矛盾，推给了社会。1消防通道处也停上了车。专题执行：汪云青（署名除外）业主的困惑逸景翠园的刘先生对小区停车难有自己的看法：“我观察过，小区内的架空层和空地如果合理规划，起码可以增加上千个车位，如果再采用机械立体停车设备，还可以再增加一倍以上，小区停车难的问题基本上就解决了。因为小区很大，出口很多，规划管理得好，同样也可以实现人车分流。”“可是这样做的确损害了无车业主的利益啊。”对记者的反问，刘先生表示：“车位属
3、于全体业主，停车收费，收益也归全体业主，可以用来抵扣管理费，有了收益，我想多数业主会同意的。而且，现在没车的业主可能是少数吧？关键是没有业委会，没有人真正为业主的利益考虑，物管和开发商是一家人，他们肯定追求自己的利益最大化，开放小区停车，只会增加他们管理上的工作，对他们几乎没有任何好处，而且车位不紧张之后，还会影响他们待售车位的价格，这才是关键。”根据广州市停车场建设管理条例，刘先生的建议不无道理，条例规定，利用业主共有道路和其他场地划定停车位的，只要经过三分之二的业主同意即可。管理处的大锁对于刘先生的“合理化建议”，物管和开发商是怎么看的呢？记者首先来到了逸景翠园售楼部，一个销售人员接受了记
4、者的采访。他表示，开放小区也没用，还是不够停，因为车总是在不断增加的；其次，小区内架空层和空地属于全体业主，开发商无权处置。对于在小区内增设机械立体停车设施，他表示，开发商想建也建不了，因为“政府批的规划不能改，我们不能在规划不是车位的地方建车位”。而物管则直接拒绝了记者的采访。刘先生告诉记者，他此前就这个问题和物管的经理探讨过，物管方面总是拿有业主反对来回应，还说小区曾发生过小孩被撞的事故，因此坚持“无车小区”。对此，刘先生认为，这属于管理问题，难道因为公路上发生过车祸，我们就要封闭道路吗？由于小区很大，刘先生临时停车的地方又远，有时候买的东西多了，或者出差行李较多，会偶尔把车开到楼下，但是
5、前不久，刘先生过完春节从老家回来，带的东西较多，想把车开进小区，但是保安却拒绝放行。和刘先生一样要开车进小区的业主还有好几位，和保安争吵起来：“到底是谁的小区，业主开车回去放点东西的权利都没有了吗？”保安说：“领导让放我们才能放。”天下着小雨，大家各有急事，几辆车堵住了小区大门，很快附近道路塞成了一团，但是保安视若无睹，最后，几位业主一怒之下合力将大门的锁给砸了。但是，物管的回应方式却是，几天后贴出了一则通告，宣布今后除消防车、救护车等之外的所有车辆一概不准进入小区。小区大门上加了更大的铁锁。刘先生哀叹：“没有业委会，管理处爱怎么规定就怎么规定。算了，还是想办法换个地方住吧。”刘先生告诉记者，
6、最近两年，他认识的邻居中就已经有多位因为停车问题陆续卖了房子搬走了。症结开发商的逐利天性目前，广州的住宅小区，车位不足的现象普遍存在。据广东省省情调查研究中心去年11 月发布的2010 广州大型楼盘业主满意度评价调查报告显示，业主最不满意的就是“停车位缺乏，车辆乱停乱放”这一项。据地产业内人士介绍，城区内车位紧缺的楼盘大多开发时间较早，住宅与车位比在4：1 甚至是 5：1，由于供求失衡，导致买家争抢车位之余，还给开发商有了赚钱的空子。以荔湾区一大型小区为例，早期开售时，其车位的价格是 8 万元，到了最后一期，车位价格已经跃上了 30 万元。如今，这一供求失衡的现象将有望得到改善。去年出台的广州
7、市城乡规划管理技术规定要求，新建住宅小区每 100 平方米的住宅建筑面积要配建 0.51 个停车位，这意味着至少每两户就有 1 个车位。但在具体操作上，某房企开发部人士坦言，若按上限，则100 平方米的单位就要配备一个停车位，万一业主不买，开发商岂不就亏了？所以，目前，大部分房企的惯常做法是按照 0.5 的标准下限进行配置。若单从成本分析，其实车位造价并不高。通常，负三层以内的车位，造价成本都只在2500 元/平方米左右，以一个车位建筑面积 40 平方米（包括通道）计算，成本也就 10 万元左右。此前，小区车位不足，源于车位当时卖不起价，开发商建车位积极性不高。但在今天车位价格普遍翻倍的情况下
8、，开发商仍不愿大量增加车位。因为，地面没有可供开发的潜力，一旦要挖负 4 层的车位，不仅成本要增加 1015，而且工期也要延长 34个月。最关键的是，一旦车位数量充裕的话，那就更卖不起价了。 （王荔珏）开发商态度业主就不该买车记者来到逸景翠园售楼部，称前来看楼，问有无车位。一位销售人员肯定地说：“有。”记者追问，好像周围很多车都没地方停啊。他又表示，新盖的楼层下还有车位尚未发售，“但是那也不够吧？”“到时候可以抽签，”他改口了，“现在市区哪个楼盘都不可能保证有车位。”记者公开了身份，表示前来了解停车难的问题，这位销售人员倒也坦然，他介绍，逸景翠园两期占地 26 万平方米，共计超过 6000 户
9、，其中东区约 3000 户，但是配套车位只有两三百个。“这（停车难）是政府的问题，政府应该规划出专门的停车场用地，因为开发商不可能拿地出来建停车场，总理说开发商应该流着道德的血液，但是企业毕竟还是以盈利为目的的。”说到小区车位配套太少，这位销售人员回答：“我们小区的规划是 2001 年获批的，当时谁能预计到有这么多车呢？最早的时候，车位 8 万一个都没人买，说明当时的这个比例是够的。”谈到一些业主的抱怨，他表示：“没有车位的业主根本就不应该买车。”记者观察：10 年小区为何没有业委会逸景翠园的停车难，很有代表性。这个大型小区的停车难，和市中心区、老城区有本质不同，虽然规划比较落后，车位与住宅配
10、比连 1：10 都不到，但是，因为小区很大，容积率也不高，小区内的空地很多，道路很宽，加上有大量架空层，如果合理规划，科学管理，停车难问题本来是可以在小区范围内得到很大程度解决的。问题是，这个车位配套严重不足的小区实施的却是无车化管理所有车辆严禁进入小区，更别说停放了。小区的架空层、公共空地划出一部分来做停车场多数小区都是这么做的，收益归全体业主，不仅能缓解停车难，小区周边的交通状况也会大为改善逸景翠园周边几乎所有道路两边都停满了汽车，导致塞车是家常便饭，附近居民饱受其苦。这对于无车业主也不是坏事，但是，对物管和开发商来说，却只有坏处没有好处，因为增加了管理成本，更会压低地下车位价格，所以，开
11、发商和物管的态度可想而知。开发商和物管（本就一家人）总是以有业主反对为由拒绝开放小区停车，但问题是，谁能真正代表大多数业主？当然是业主委员会，问题的症结在于，这个住户多达 6000 户，入住已超过 10 年的大型小区，居然从来就没有业委会！刘先生说，前几年一些业主曾自发地张罗成立业委会，他也收到了选票，当时还很高兴，但是后来没有了下文，据他了解，发起者受到了来自各方的阻挠和破坏，组织者遭到了分化瓦解。事实已经证明，凡是成立了业委会的小区，因为公共利益主体明确，各种矛盾会缓和很多，而像逸景翠园这样一直没有业委会的小区，各利益相关方的关系就会紧张很多。那么，业委会一直成立不起来，应该怪谁呢？开发商
12、和居委会都说这是业主自己的事，看来，只能怪这些小区的业主们太缺乏维权意识了？这里，替所有业委会始终成立不起来的小区业主们一问。青主车 位 之 痛 ： 广 州 城 “停 车 难 ”调 查 （ 图 ） (3)司机只要将车停放在指定平台，智能化停车库系统就能自动找到空位，并把汽车传送到空位，整个存车过程只需 60 秒。（新华社 发）没地建停车场也是个大难处。 杨勤摄机械立体智能停车库地下立体停车场与市中心相比，番禺楼盘车位相对不紧张，但缺点同样明显，距离市中心太远，随着地铁的开通，越来越多人选择将车开至地铁站，再搭乘地铁上下班，但问题接踵而至，地铁站附近车位“严重不足”。以三号线“汉溪长隆站”为例，
13、地铁站 D 出口设有一拥有约150 个车位的停车场，但每天早上 9 时前后，便高挂“车位已满”的免战牌，后来车辆只能冒着被抄牌的风险停在路边。市交委回应委屈：一没地二没钱，拿什么建车场？从职能上看，交委掌握着停车场审批生杀大权。但熟知交委工作流程的李亮(化名)在接受采访时却道出交委的“委屈”。他表示，停车场管理权实际上是下放到区，区政府及相关部门才是停车场的直接管理者，“交委是有审批权，但远谈不上一锤定音”。“交委停车场管理处也注意到停车难这一问题，也很急，但规划和协调都需要时间和精力”。李亮家住在广州大道南，每晚也要花十几分钟找车位，“如果还没买车，且住在市中心，还是暂时不要买车，因为停车难
14、的问题短时间内是解决不了的。”为何不多建停车场？对于该问题，李亮表示：“交委也想多建停车场，但哪来的地？”“他们也想将目前的停车场升级为多层停车场，但这需要钱，哪来的钱？”“假如不是没有地，没有钱，权力也不会下放到区。”（周伟力）利好：投建停车场可获优惠为有效缓解我市停车难问题，2008 年市政府就已正式成立广州市解决停车难问题领导小组，提出为期三年的缓解停车难工作方案，领导小组将不定期召开会议，研究解决工作开展中存在的困难和问题，当时提出的目标是，市区每年新增 50000 个停车泊位，至 2010年前新增 15 万个停车泊位。目前，广州全市的机动车保有量已超 200 万辆，而交通部门登记在册
15、的停车泊位仅约63 万个。按照 2003 年公布的广州市停车场管理办法（以下简称办法），将充分利用现有道路空间，挖掘停车资源，大幅增加车位。鼓励单位和个人在广州投资建设为公众提供车辆停放服务的停车场，投资者可获得政府相应的优惠政策，解决停车难问题。办法规定，市交委为各类停车场的行业主管部门，公安、城市规划、建设、市政、环保、价格、工商、税务等部门依法实施监督管理。这将一改过去停车场随意审批、欠缺统筹、职责不明等混乱局面。市交委表示，目前广州停车价格政策脱离实际，行业市场化、产业化程度低。目前住宅小区停车位投资回报率低，成本回收期长，开发商对建设停车场普遍缺乏积极性，而更倾向于将停车位出售给业主
16、，使得停车位使用率降低，进一步加剧停车难的矛盾。按照市物价局制定的标准，住宅小区停车位月保价格为 400 元，已售车位的管理费为 120 元/月，即使按照一个车位 8 万10 万元的价格计算，年回报率只有 2%左右，收回成本要几十年。为了改善这些现状，广州市停车场建设管理条例建议，对于住宅小区配建停车场的停车位数量少于房屋套数的，一套房屋只能购买一个车位。（邓莉)高科技：智能停车场效率高机械立体智能停车库自动立体停车装备系统在世界各地的发展是极不均衡的，德国开发最早，技术居于领先地位，在二层及多层平面式立体停车库系列中，它已发展了形、形和形。日本由于国土面积小而应用最广，自从 1959 年引进
17、了建造机械式立体停车库技术之后，到 1983年，就已经在本土共建造了 25454 座多种形式的机械式车库，平均每座容车量达到十辆左右，最多的能达到百辆以上。从上世纪 70 年代末期起，车库容量年递增率为 5%7%，已经赶上了同期汽车拥有量的年递增率 4%6%。2006 年，广州市第一座三联塔智能停车库在广州市工商局建成启用。这个车库占地仅 150 平方米左右，停车位 72 个，实现了“2 平方米停一辆车，每取一次车仅耗时 80 秒”的要求。地下立体停车场立体地下停车场可深入地下数十米，每层约 2 米高。停车为全自动化，车辆停放在地面后，车库会自动将车辆运送到有空位的车位，并安全平稳地停好。而车
18、主需要取车时，系统会根据提示自动找到车主的车，并运上地面。不过垂直通道里每次只能运送一辆车。在南沙区，一家机械公司采用特有的挖掘机可以垂直钻地 60 米，并做好防水等相关工程，随后将特制的钢结构停车场和升降系统安装好，便可以自动停车了。目前的技术，可挖掘的最大井直径可达 12 米，每层可停六辆车，一个井最多约可容纳 180 辆小车。 （龙嘉丽）车 位 之 痛 ： 广 州 城 “停 车 难 ”调 查 （ 图 ） (4)杨勤摄车天下记者实地探盘停车难老城区车位：没得卖！滨江东路、沿江路一带：停车靠折腾晚上 6 时 40 分，刚下班在家歇息了半小时的小李拿上车钥匙再度匆匆下楼，将爱车从滨江东的咪表停
19、车位，迅速移到怡乐路的路边免费停车位停好。次日早上，他还得早早起床，七点半前将车从怡乐路开走，挪到旁边收费 4 元一小时的停车场“安全”停半个小时，八点再上班。如此折腾，小李当然很烦，但是要想省停车费只好如此。（邓莉）富力宜居：一江之隔 待遇不同记者在富力宜居了解到，这里只是一个有 200 多户的小社区，地下停车场也仅有 33 个车位，目前停车位虽然捉襟见肘，但仍然能满足大部分有车住户的需求。由于房地产商将停车场管理权出售给了其他人，而接手的管理公司暂无出售车位的打算。因此，目前该楼盘只有 3 个车位是业主自行购买的，余下 30 个车位，一半为月保车位，一半为临保车位。因为很多车并不是同时回来
20、停放，而且一些车好几天也不会回来，加上几个临时周转的车位，这个 30 个车位的停车场却满足了 50 辆车的停放。事实证明，临保是车位使用效率最高的一种方式。（邓莉）越秀区淘金路一带：月保车位靠“抢”记者发现，淘金路一带的公共停车场并不多，而且只接受少量月保，收费要 500 元/月以上。附近华侨新村的路边也有一些临保车位，“但那里按照 A 类路段收费，一般不接受月保，实在没办法才会停，否则太贵了。”无论罗先生在哪处停车，他都要走路近 10 分钟才能回到家。按照市物价局对小区停车收费的规定，住宅小区停车场内，小车室内停放保管服务收费标准的最高限价为月保 400 元，露天停车场收费最高限价 150
21、元。但在老城区车位稀缺的情况下，这一规定就成了一纸空文。罗先生表示，淘金路有上千户人家，由于是老城区，大多旧式住宅楼根本没有建地下停车库。（邓莉）富力银禧一带车位售价：35 万40 万元（2009 年），售完临保：无月保：600 元/月停车场宁收“临保费”赚钱记者调查发现，在淘金路一带公共场所露天停车场收费不统一，有停车场停一小时收费 510 元不等，甚至涉嫌擅自占用公众用地，但这些“涉嫌非法”的停车场却成了附近居民停车的最大依赖之处。在这种情况下，淘金路附近要找到月保低于 400 元的室内停车场几乎没有可能，更别提能有 150 元的“低价”露天停车场。在华侨新村和淘金北路的室外停车场，月保车
22、位一般收费都要 450600 元。华侨新村负责路内停车场的一位管理人员小刘告诉记者：“来这里上班的人多，临保需求高，做月保不如临保赚钱，所以现在我管的 40 多个车位都是临保。”小刘表示，停车场的收费收入的分配，由停放保管服务单位与停车位产权所有者协商确定。在华侨新村一带，白天停放车辆的大多是附近上班人群，到了晚上停放的车辆则以住在附近的居民为主，按照 4 元/半小时计算。“不愁赚不到钱”。 （邓莉）露天公共停车场数量：4 个临保费用：510 元/小时月保费用：450 元600 元/月新城区车位：买不起！天河区某中小型楼盘：四户一车位记者所居住的小区坐落于天河区，已经有 5 年以上的楼龄了，为
23、市中心典型的中小型楼盘，目前拥有 1200 户，车辆保有量超过 400 辆，地下车位不到 290 个，远远不能满足业主的需求。目前，车位转让的价格在 25 万30 万元之间。有眼光的业主是在早期已经购买了车位，当时每个还在 10 万元左右，现在已经飙升至30 万元。眼看车位不够，管理处和居委会共同在小区旁边的马路边开辟了一片停车场，月保费 300 元左右，临保 1.5 元/小时，一天封顶 15 元，可惜只有 30 个左右的车位，也不太安全；此外，业主天天投诉，开发商也烦，于是想办法在小区旁的商场腾出部分车位，以供业主使用，但也只是一定程度上缓解了矛盾，过一时算一时。 （王灿彬）珠江新城利雅湾：
24、违规也是被逼无奈接近下午 6 点半，陈小姐抵达利雅湾，在小区周边几大银行和商铺门口没找到停车位，随后开进小区地下停车场，但兜了两圈找不到临时车位，最后只能将车停放在人行道上。“这里停车白天肯定会被抄牌，晚上一般没事。银行和商铺门口停车也不合法，但交警能行个方便。”陈小姐无奈地说，“等到晚上 10 点多，有的车开走了，咱再找个车位停放好。”利雅湾靠近广州新中轴线，在建设初期，利雅湾的车位配置超过了 1：1，小区 800 户，地下两层三万平方米的停车场可提供 900 多个车位，实现一户一车位。但入住后业主方知其中 300 多个为商户车位不对业主开放。由于这里餐饮业越来越兴旺，加上附近两个车行的新车
25、占位，业主可以利用的车位越来越少。据酒楼的保安说，地下车位不够，路边也不够停放的时候，物管会临时开放小区广场做停车场。居民抗议了多次，但没取得什么效果。(李光曼)比例：一户一车位临保：2.5 元/小时，7.5 元/12 小时，15 元/天，半小时内免费月租：600 元700 元/月管理费：120 元/个/月售价：2004 年 11 万元/个2011 年 30 万35 万元/个郊区盘：将来难！郊区某大型小区：现在不难，将来难！相比中心城区，位于番禺的某大型小区，停车难的矛盾显得没有那么突出。停车尚不紧迫，并非该小区开发商有“先见之明”，而是因为在开发之初，该小区容积率比较低，而且小区内都是私家路
26、，只要不妨碍出入，路边都可以停车，也不会有交警贴条。当然，随着车越来越多，停车的压力还是开始呈现，乱停车的现象也开始增长，尽管物管“三令五申”，也于事无补。初步估算，该小区车辆保有量约在 30005000 辆之间，每月增加 200300 辆。可以预见，该小区以及华南板块各大楼盘停车紧张是迟早的事情。如何解决？指望开发商是不现实的，他们会做的只有“将车位吊高来卖”。面对未来的问题，大家都很无奈。（周伟力）海珠某小区：找位停车就像打仗位于广州市海珠区昌岗立交附近一大型小区，同样有停车难的问题。很多业主为了避免交警抄牌，干脆将汽车的前后车牌都拆走，停车在小区外的市政道路边，避免抄牌。位于怡乐路凤凰村
27、附近有一块空了约 6 年的烂地，一直是临时停车场，有约两百多辆车停在该停车场，在 2011 年 2 月份突然贴了一张公告，称 2 月底前必须清场撤离，自行解决停车问题，原因是该地块将被收回用作集资房建设，一下子两百多辆车面临无处可停。车主李先生告诉记者说，通告贴出的一周内，他走遍方圆两公里内的所有停车场，一位难求，尽管有遇到个别车位，停车环境很差，竟然也开出 800 元的月保价，每天就停在市场角落的烂地里，十几笼的鸡鸭大粪恶臭无比，市场人多，道路狭窄，每次出车，就一百米距离也要花十五分钟，真是举步维艰啊。 （龙嘉丽）车位缺口 100 万！广州停车难是个老问题，有关部门一直很重视，但是这个老问题
28、不仅没有缓解，反而矛盾越来越突出。2004 年的一则报道是，广州有车位 28 万个，缺口 22 万个；2007 年，缺口增加到 49万个；2010 年，虽然车位增加到 60 万个，但是缺口也增加到 50 万个！2011 年，有数据显示，广州车位缺口超过了 100 万个。今年广州市政协会议期间，台盟广州市委员会调研后称，据不完全统计，2008 年广州每天有 600 至 800 辆车上牌，年增长率为 22%，但停车位增长率仅为 4%。交警：开罚单解决不了乱停车陈逸(化名)是一位交警，入行 8 年的他，对广州停车现状是“熟稔于心”。他介绍道：广州市车位管理分两块，路边由交警、交委和城管多个部门协调管
29、理，但交警拥有最大“话语权”，因为交警熟知哪个地方停车需求最为迫切，如何划出停车位又不影响交通；停车场则归交委管理，“假如你想建一个停车场，就必须通过它的审批”。陈逸口中的“交委”，即广州市交通委员会，在其官网上，可以看到“停车场管理处”这一机构，机构职能第一条便是“负责组织实施广州地区各类停车场及城市道路自动收费停车设施的监督管理”。在陈逸看来，广州市中心马路资源本来就有限，短时间内大幅扩张的可能性极低，划出更多的路边停车位，意味着留给汽车行驶空间更小，更容易造成交通堵塞。陈逸坦言，他本人很不愿意就乱停车开罚单，多数情况是不得不开。开罚单解决不了乱停车的问题，乱停车的根源在于停车难。如何解决停车难？陈逸认为有两方法，一是多建停车场，尤其是多层停车场；二是学香港打破“壁垒”，目前广州市每栋建筑、每个单位都“自成天地”，大门一关，外面的车进不来，香港则不是，公共空间被有效利用起来，大幅提升通行效率的同时，也空出更多停车位。（周伟力）
