1、,08年，风雨同舟,09年，齐头并进,世纪村2009年年度整合传播策略,PART 1 ：08年营销推广总结PART 2 : 09年营销推广策略PART 3 ：09年营销推广执行,目录 Contents,第一部分：08年营销推广总结,作为世纪置业在新乡的开篇力作，世纪村从形象整合到客群捕捉，都延续了其一贯的走高端路线的企业理念，前期我们的主要精力用在塑造世纪置业以及世纪村的品牌形象，从而使得我们的产品卓立于新乡豪宅之列。,品牌个性： 创新的、富有激情的、有责任感品牌形象： 来自南中国海的高尚生活运营商核心主张： 畅享国际海文明生活 私家高尔夫果岭景观,一、策略综述,二、2008传播节奏,世纪村海
2、文明登场,1、“海文明”悬念预热2、软文发布3、售楼处重新进行包装,强势推广期,1、私家高尔夫概念亮相2、项目开盘3、市场强势推广,刘国梁签住世纪村,NO.1,NO.2,NO.3,1、金牌教练刘国梁签 住世纪村2、活动结合实效卖点 进行传播3、国球会馆开馆,世纪置业三年庆,NO.3,1、3周年感恩、600万 回馈2、三重大礼鼎献新乡,2008年结语,2008年作为本案的形象年、转折年，成功塑造了“国际海文明”“私家高尔夫”的新乡高端品质楼盘的形象，利用刘国梁签住世纪村这一营销事件，极大地扩大了项目在新乡的影响力，年底恰逢世纪置业三周年庆这样一个节点，推出促销活动，增强对目标客户的打击力度。,但
3、是，目标客户还没有真正认识到“私家高尔夫”的价值所在，并且由于受到工程进度、产品实现等诸多因素的影响，营销上缺乏产品真实的打击力度。,第二部分： 09年营销推广策略,一、宏观市场分析,2008年房地产市场风雨飘渺，受大的金融形式的影响，置业人群迷茫在一片观望氛围中，大批购房者选择了持币观望状态，虽然国家出台了一系列的房地产救市政策，但截止到目前，仍然无法提振整个房地产市场，房地产交易量与交易价格均有所下滑。 进入2008年下半年后，国家一次又一次地下调贷款基准利率，出台各种扩大内需、刺激消费的新政，这些政策所产生的影响在2009年基本会初步显现，因此2009年将是中国的一个调整收效年，国家为了
4、确保经济保持最低8%的增长，在出口受很大影响的情况下，势必会出台更多的刺激内需的政策。 但是，房地产市场能否在2009年迎来春天，还很难确定，因为金融危机对世界经济的影响正在一步步加剧，未来房地产市场前景仍然不容乐观。,第一部分：市场分析,二、微观市场扫描,受大的房地产形式影响，新乡市场也不可避免的受到了很大冲击，整个市场的观望情绪也比较浓厚，各项目楼盘都打出了各种形式的优惠促销政策，但整体销售量仍然不见好转。 同时新乡的房地产竞争十分激烈，激烈程度不亚于郑州，一些大的开发商也开 始纷纷进驻新乡，分割市场。,三、区域项目对比,四、市场小结,新乡楼市进入岁末，受资金压力影响各开发商回款任务艰巨，
5、变相或直接降价将成为广告和销售的主要竞争方式； 2009年整个房地产市场前景仍然不容乐观，估计市场观望情绪依旧会持续，09年年初各房地产企业势必将出台更多的优惠政策，刺激客户购买，未来新乡区域房地产市场竞争将更加激烈。,第二部分：年度策略,09年年度实现小高层、高层、二期总计销售228套，总销售额预计实现11755万，预计实现回款7053万，营销费用约占总销售额的2%左右。,一、年度目标,13月,09年元旦灯光工程完毕3月底世纪广场施工完毕 小高层样板间到位 商业包装到位,46月,4月2号楼取得预售许可证5月份高尔夫果岭景观呈现6月份高层样板间到位,78月,8月份二期所有房源均取得预售许可证,
6、910月,9月份12、14座交房,NO.1,NO.2,NO.3,NO.4,1112月,现房实景呈现,NO.5,二、工程节点,13月,1、世纪置业三周年庆典，三重大礼鼎献新乡2、2月份下旬二期首批房源的2号楼首先入市，售楼部内部进行客户告知，不进行大规模推广。3、3月下旬对2号楼进行推广，设立分案名。,46月,1、4月下旬2号楼开盘，推出一批房源中的1、3号楼2、5月份配合新乡建市60周年在世纪广场上进行营销活动。3、6月底1、3号楼开盘,78月,1、7月初推出第二批房源，4、5、6号楼2、8月底4、5、6楼开盘,910月,1、9月份12、14座交房，宣传项目实景及成熟社区氛围，有效打击客户2、
7、现场举办各种联谊活动,NO.1,NO.2,NO.3,NO.4,1112月,1、消化剩余房源2、为2010年的项目顺利销售做准备工作,NO.5,三、营销节点,四、销售节点,五、09年核心策略：,打造新乡第一豪宅翻开新东区至高人居第一页,品牌层面：“跳脱竞争，南中国海，高尚生活运营商”精神层面：“心理共鸣，情感体验，畅享国际海文明”产品层面：“现房实景，贵族基因，私家高尔夫社区”,发 现2009年世纪村核心竞争力！,现房,实景,成熟,核心价值，多重组合,1、推广策略 深度研究客户的欲望和需求，不是简单地叫卖，而是在充分了解客户的各种需求的基础上，针对性出击，有意识的对客户加以影响，增强项目营销的打
8、击力度。2、销售策略（多样户型） 由于目前我们产品的户型比较单一，因此建议年后首先推出一批房源中的2号楼（面积区间为130140平方米左右），以弥补世纪村户型面积比较单一的缺陷，使客户拥有更多的选择，促进销售（建议对2号楼小户型实行销控，控制小户型去化速度）。因此我们需要对2号楼进行重新定位，包括对2号楼定立分案名、单独进行推广推广（详细方案另行提交）,六、策略构成：,3、现场打击（物质条件+精神条件） 通过样板间、景观区充分展示产品品质，展现城市海文明生活形态是决定购买因素的物质条件。 通过“文本、视觉”的包装与转译，将本案独特、稀有、无从比拟的产品优势转译成品牌个性，最终演绎成为一个具备阶
9、层格调的住区。,4、渠道策略： 努力开拓各种市场渠道，拓展客户资源，加大项目区域的告知力度。在项目有重大营销活动或销售节点时，对各地市定期进行派单，吸引更多的目标客户，并促进其成交。同时增加公交站牌的投放，更好的宣传项目成熟配套及区域市场发展前景。地市拓展计划 第一批开拓长垣、辉县、卫辉、新乡县等地市，在当地采取大规模派单的形式。 时间界定： 入驻地市时间：以月为单位，第一周和第三周，组织路演活动 地市客户看房时间：第二周和第四周周末组织一次看房直通车 辅助策略：同时，在适当的时机可联合当地大型企业举行产品推介酒会。, 地市活动组织形式与相关执行： 组建地市拓展团队4-5人/组，根据项目推广节
10、奏，对目标地市针对性营销。 提前预定地市指定酒店，作为项目咨询及意向客户登记处使用，并在建议酒店内容放置项目易拉宝，宣传项目信息。 每周三入驻指定酒店，布置酒店现场，安排相关事宜。 每周五-日，在目标地市人流量密集区域派发单页，每天以5万/人派发量。 当客户登记人数达到30-50人时，由看房直通车接送到市内看房。,5、公关活动策略： 通过各种公关活动，把对客户的重视上升到空前的高度，在宣传产品的同时，树立企业品牌，最终完成项目年度销售任务6、广告运动（媒体投放+竞争力战术） 通过常规的媒体投放解读国际海文明生活、私家高尔夫领地，树立品牌形象；通过非主流的、特殊的营销渠道实现与目标客户的深层沟通
11、，摆脱低层面竞争，增加现场的客户到访量；7、价值体验（现场活动） 在具备了现场魅力与品牌包装的基础上，配合广告运动所带来的客户到访，通过高质量的现场公关活动，让目标客户充分体验到“国际海文明生活”的核心价值所在；,七、商业部分：,1月份世纪村商业包装全部到位，商业部分相关宣传资料准备到位，并初步确定商铺的划分，3月份招商公司开始进场，并根据世纪村项目情况进行业态定位，并制定详细的招商策略，确保能够有效打击目标客户，3月中旬商业开始正式推广，通过商业街的系列报广阐述商业投资价值，周边未来发展的空间，以及未来入住人流的情况。,黄金海岸商业街,第三部分： 09年营销推广执行表,月度计划执行表2009
12、.1月09年2月,阶段推广主题：世纪置业三周年感恩 6百万回馈,媒体排期,阶段营销活动（一）,新乡市世纪置业成立三周年三周年感恩 600万回馈,利用新乡世纪置业三周年这一契机，结合产品推出不同的优惠促销政策，有效打击目标客户，同时增强项目销售现场人气，在2008年的岁末做最后的冲刺。看房送大礼：看房客户均有机会赢取大礼买房赠豪礼：复式送一层、四室送车位、金牌户型送“厨房”幸运赢大奖：购房客户均有机会获赠豪华轿车,阶段营销活动（二）,世纪村高尔夫体验会馆开馆仪式,活动日期：待定活动地点：世纪村销售中心活动形式：举办世纪村高尔夫体验会馆揭幕仪式，邀请世纪村所有客户参加并宣布高尔夫体验会馆相关规则，
13、仪式结束后嘉宾可莅临高尔夫体验会馆参观。活动目的：高尔夫体验会馆的开馆与世纪村之前的国球会馆形成了一个体系，客户能够在世纪村体验到不同的运动方式，增强项目客户心目中品质楼盘的形象。,月度计划执行表2009.3月09年5月,阶段推广主题：世纪村二期盛大入市,媒体排期,阶段营销活动（一）,世纪置业3周年感恩 600万回馈大型颁奖活动,3月份对前期所有的看房客户、购房客户进行集中的抽奖，通过广告进行炒作，引发市场关注度，制造项目热点。,活动时间：2009年3月6日（暂定） 活动地点：世纪村销售中心,阶段营销活动（二）,活动内容：销售人员负责通知，活动当晚所有母亲都可以获得由,世纪村送出的康乃馨一束，
14、并由专业摄影师拍摄全家福一张。,阶段营销活动（三）,世纪村高尔夫果岭景观开放客户体验酒会,活动日期：5月23日活动地点：高尔夫果岭景观现场活动形式：现场准备简单的冷餐，请礼仪公司安排文艺演出，并穿插与客户活动的游戏活动目的：通过活动，使客户真正体验到世纪村成熟的社区氛围与新乡绝无仅有的高尔夫果岭景观，刺激其产生购买欲望。,月度计划执行表2009.6月09年8月,阶段推广主题：世纪村二期二批房源盛情公开,媒体排期,阶段营销活动（一）,庆六一世纪村杯“我心目中的海文明”少儿绘画比赛,活动日期：2009年6月1日活动主标：“我心目中的海文明”少儿绘画大赛活动地点：世纪村销售中心客户来源：新乡市所有少
15、年儿童均可参加活动形式：活动自5月下旬即开始筹备，在相关媒体上进行广发告知，所有参赛作品必须在规定时间内交到销售中心，6月1日在世纪村广场举行盛大的评选和颁奖活动。活动利益点：通过举办此次比赛，深度挖掘目标客户，促进销售。,阶段营销活动（二）,畅享国际海文明生活暨世纪村产品发布会,在推出新的产品后，举行专场的产品说明会，邀请新老客户参加，现场解析世纪村产品规划及设计理念，使目标客户更加直接、明了的了解我们的产品，并产生购买欲望。,活动日期：2009年8月,活动主题: 世纪村激情一夏电影节,活动时间: 8月12日8月19日（暂定）,活动目的：通知业主去世纪村销售现场领取电影票和邀请函，通过现场销
16、售人员的引导，及现场实景魅力打动客户，促成销售。,客户来源：世纪村积累客户,阶段营销活动（三）,月度计划执行表2009.9月09年10月,媒体排期,时 间：2009年9月活动主题： 世纪村消夏啤酒节活动活动形式：在世纪村现场举办夏季啤酒节活动，举办喝啤酒表演等，让客户感受一个活力四射的活动。活动目的：通过事件营销引爆市场，凸显项目独特的高尔夫果岭景观与社区成熟的居住氛围，增强客户对项目的认知。,阶段营销活动（一）,阶段营销活动（二）,活动日期：国庆期间活动主题：世纪村星光Party活动地点：世纪村现场客户来源：老客户、意向客户；活动内容：浪漫华尔兹以及各种文艺演出、业主互动活动,世纪村星光Pa
17、rty,活动日期：2009年10月活动主标：世纪村名车展活动地点：世纪村广场客户来源：老业主、意向客户活动形式：现场举办名车展，让名车与世纪村世界级的高档品质联系起来，带来新闻效应和口碑效应。,世纪村名车展,阶段营销活动（三）,时 间：2009年10月活动主题：第一届世纪村户外运动友谊赛活动形式：组织喜爱的户外运动的意向客户，选择合适的地方（八里沟、万仙山等）进行户外活动。活动目的：通过活动拉近与客户之间的距离，减弱客户对项目的抗性，增强你购买项目物业的信心。,阶段营销活动（四）,月度计划执行表2009.11月09年12月,媒介：,1、派单：继续加大对地市客户的推广力度2、媒介：纸质媒介、电波
18、媒介、户外媒,11、12月原则上不做很大强度的推广，主要以现场的各种营销活动为主，在世纪村景观基本到位的情况下，通过现场活动，能够在很大程度上增强客户对世纪村的良好印象，并最终形成世纪的购买力。,执行手段,推广行程：,媒体排期,阶段营销活动（一）,世纪村民间小吃展,活动时间：2008年11月 活动地点：世纪村广场活动目的：在世纪村项目现场成熟度已经非常高的情况下，在世纪村中心广场上举办这样一个民间小吃展，能够在很大程度上增强项目的人文氛围，凸显出项目成熟的社区居住环境，同时也可以使客户更加直观地感受到在世纪村浓厚的生活氛围。,阶段营销活动（二）,举办圣诞节客户答谢晚会，进一步加深与客户之间的沟通，感情交流，树立企业品牌形象；通过口碑传播，为以后的产品销售起到有益影响；,世纪献礼 感恩圣诞世纪村圣诞节客户答谢晚会,Thanks,
