1、,福州海润房地产开发有限公司FUZHOU HAIRUN REAL ESTATE CO.,LTD,福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告,2006.08.19,路线,突围,优术,取势,如何借势发力,明确突围方向,选择突围之术,明道,汇报内容,市场调研分析,项目各项规划建议,1,2,项目分析及定位,3,市场调研分析,1,项目市场分析,客户市场需求研究方法,客户市场需求分析,项目市场空间研判,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,项目片区市场分析,3,项目市场研究区域的界定,2,整体经济情况,1、整体经济发展持续增长 2、居民收入水平稳步提高 3、城市化建设速度加快,1,福州市房地产市场调研分析,福州市经
2、济圈及发展趋势图,项目周边楼盘调查分析,4,相关区域楼盘调查分析,5,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,整体房地产市场,1、市场供求基本平衡 2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加,1,福州市房地产市场调研分析,历年住宅开发面积总量表,房地产投资理性回落。,单位：万立方米,项目片区市场分析,3,项目市场研究区域的界定,2,项目周边楼盘调查分析,4,相关区域楼盘调查分析,5,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,整体房地产市场,1、市场供求基本平衡 2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加,1,福州市房地产市场调研分析,各类物业交易价格表,房价稳步上涨。,单位：元/平方米,项目片区市场
3、分析,3,项目市场研究区域的界定,2,项目周边楼盘调查分析,4,相关区域楼盘调查分析,5,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,未来房地产市场,1、供求结构趋于合理 2、需求持续旺盛 3、品牌和产品的竞争,1,福州市房地产市场调研分析,未来经济及房地产市场发展组团,项目片区市场分析,3,项目市场研究区域的界定,2,项目周边楼盘调查分析,4,相关区域楼盘调查分析,5,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,项目概况,1、福州房地产开发的集中地 2、金山房地产开发中心地带,1,福州市房地产市场调研分析,项目片区市场分析,3,项目市场研究区域的界定,2,项目周边楼盘调查分析,4,相关区域市场分析,1、市中心板
4、块 2、江滨板块 3、西区、五四北板块 4、东区板块 5、仓山板块 6、金山新区板块,研究区域的界定,1、可比性区域选择 2、金山新区板块为研究重心,相关区域楼盘调查分析,5,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,市场发展状况,1、城市建设的重心 2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心,1,福州市房地产市场调研分析,金山新区两大居住板块,项目片区市场分析,3,项目市场研究区域的界定,2,项目周边楼盘调查分析,4,相关区域楼盘调查分析,5,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,市场发展状况,1、城市建设的重心 2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心,1,福州市房地产市场调研分
5、析,小结：,项目片区市场分析,3,项目市场研究区域的界定,2,项目周边楼盘调查分析,4,金山生活区房地产开发相对较集中，主要以中高档住宅为主，部分为经济适用房 建筑类型相似，多欧式风格，以多层、小高层居多，其他还有联排、双拼、叠加及少量独栋别墅 除了金山碧水等几个开发较早的楼盘之外，其他楼盘普遍突出配套设施不够完善的现象，特别是公共交通系统不到位 整体销售状况良好，价格适中，随着配套的逐步完善，价格有缓慢上涨的趋势,相关区域楼盘调查分析,5,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,片区发展预测,1、完善主体路网建设 2、形成最大组团型的中高档居住区 3、片区内两大居住板块的竞争,1,福州市房地产市场
6、调研分析,两大居住板块的竞争,项目片区市场分析,3,项目市场研究区域的界定,2,项目周边楼盘调查分析,4,相关区域楼盘调查分析,5,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,项目周边楼盘,小结：金山区住宅用地投放量大房地产开发竞争非常激烈住宅供应量略大于需求量住宅开发特色产品不多高层住宅产品目前仍是空白配套逐步完善房价稳步上涨,1,福州市房地产市场调研分析,项目市场研究区域的界定,2,项目周边楼盘调查分析,4,相关区域楼盘调查分析,5,项目片区市场分析,3,相关区域楼盘,1、中天金海岸2、香江红海园3、南国金辉4、中融爱琴海5、丽景天成6、融信第一城7、江南名城,1、名城港湾2、长滩美墅3、兰庭西江月
7、4、福禄坊,小结：别墅投放量与需求量都很大多集中在沿江区域、仓山区价格相对较低，潜在客户多政府控制用地，未来供应少,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,供求总量趋势,供应：供应总量稳步上涨以中高档楼盘为主,1,供求市场分析,未被满足的市场空间,2,供求结构趋势,居民购买力趋势,需求：存在巨大潜在需求消费者类型众多,供应：经济适用房增加中高档住宅增势放缓,需求：中高档价位、中大面积户型居住标准要求提升,房价增长率与GDP增长率之比：福州房价相对合理GDP增长快于房价增长,房价收入比：中高档客户购买能力较强福州居民购房自有资金水平高,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,调查数据显示,1,供求市场分析,
8、未被满足的市场空间,2,未被满足市场空间,居民对中高端住宅的实际购买力较强占六成以上消费者希望购买130平方米以上的住宅有50%的消费者认为房价走势会平稳上升近70%的消费者计划购房,市场调研分析,金山橘园洲地块项目,客户市场需求分析,区位类型环境档次文化建筑风格配套设施户型装修标准价位商业物业付款方式信息来源客户资料需求总结,繁华地段、交通便利、文化政治或商业中心,多层、小高层、高层、联排、独栋,无污染、较好的景观、安静、私密性好,中高档、高档,舒适、高尚、恬静、优雅、富有情趣,中式、欧式、拉丁美洲式等,超市、银行、托儿所、幼儿园、美容健身会所、运动场馆,两房以上、错层、复式、别墅,中高档装
9、修、高档豪华装修,单价3000元/平方米以上或总价40万以上,项目分析及定位,2,本项目分析分析,项目定位,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,项目定位,3,项目竞争力分析,2,项目地盘分析,1、区位 2、景观 3、形状 4、配套,1,本项目分析,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,项目定位,3,项目竞争力分析,2,项目S.W.O.T.分析,1,本项目分析,1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁,优势-Strength区位：金山板块中心交通便捷： 三环路与浦上大道交界处，浦上立 交桥旁景观：金山公园与乌龙江湿地公园中间，紧邻乌龙江,劣势-Weakness周边配套：不完善居住环境：紧靠三环路，受影响
10、景观：乌龙江湿地公园开发不成熟,机会-Opportunity规划：重心位置：两大公园，发展成稀缺性高尚社区文化：与大学城隔桥相望,威胁-Threat竞争板块：南江滨板块竞争项目：中天金海岸、香江红海园,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,项目定位,3,项目竞争力分析,1,竞争性楼盘分析,2,本项目分析,具有一定规模，定位在中高端客户、中 高档产品，入市时间在05年下半年或 陆续推出的楼盘为本项目的竞争性楼盘,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,项目定位,3,项目竞争力分析,1,项目竞争力优势,2,本项目分析,空中别墅式住宅,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,项目定位,2,项目竞争力分析,1,项目市
11、场定位,3,本项目分析,1、中高档住宅 2、部分为高档豪华住宅 3、少部分为时尚商业型物业,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,项目定位,2,项目竞争力分析,1,项目客户定位,3,本项目分析,1、住宅目标客户 2、商业目标客户,边缘客户群,次级客户群,核心客户群,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,项目定位,2,项目竞争力分析,1,项目物业定位,3,本项目分析,住宅：双拼、联排、叠加和高层（空中别墅）相组合的别墅群 商业：与本项目居住别墅群相匹配的体验式参与式的风情商业街,高尚、现代的生态园林居住空间,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,项目定位,2,项目竞争力分析,1,项目功能定位,3,本项目分析
12、,居住 商业,尚城名墅高尚生态园林别墅式居住区,项目形象定位,项目各项规划建议,3,项目规划设计建议,物业管理及职能化建议,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,开发模式建议,1、整体布局、分期开发 2、景观园林先行,1,项目规划设计建议,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,开发模式建议,1、整体布局、分期开发 2、景观园林先行,1,项目规划设计建议,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,总体布局规划,1、天际线由低到高 2、景观园林交错有致,1,项目规划设计建议,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,交
13、通规划建议,1、主、次出入口 2、主干道行车、人行道灵活布局,1,项目规划设计建议,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,建筑外观墙面,1、外墙面辅以多种现代元素 2、架空、通透、空中花园,1,项目规划设计建议,联排住宅外立面示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,建筑外观墙面,1、外墙面辅以多种现代元素 2、架空、通透、空中花园,1,项目规划设计建议,叠加住宅外立面示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,建筑外观墙面,1、外墙面辅以多种现代元素 2、架空、通透、空中花园,1,项目规划设计建议,高层住宅外立面示意,项目分
14、析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,外立面颜色,1、以时尚、现代色调为主 2、统一和谐、充满活力,1,项目规划设计建议,联排住宅外立面颜色示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,外立面颜色,1、以时尚、现代色调为主 2、统一和谐、充满活力,1,项目规划设计建议,叠拼住宅外立面颜色示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,外立面颜色,1、以时尚、现代色调为主 2、统一和谐、充满活力,1,项目规划设计建议,高层住宅外立面颜色示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,顶部处理建议,1、立体化空中景观 2、空中
15、别墅式花园,1,项目规划设计建议,高层住宅顶部处理示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,顶部处理建议,1、以时尚、现代色调为主 2、统一和谐、充满活力,1,项目规划设计建议,小高层住宅顶部处理示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,标志建筑物,1、塔式建筑 2、包含现代元素信息,1,项目规划设计建议,标志建筑物示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,主力户型,1、动静、公私、主次、干湿分开 2、多样性、花园式、人性化,1,项目规划设计建议,户型组合比例,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,主
16、力户型,1、动静、公私、主次、干湿分开 2、多样性、花园式、人性化,1,项目规划设计建议,偶数层户型功能搭配示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,主力户型,1、动静、公私、主次、干湿分开 2、多样性、花园式、人性化,1,项目规划设计建议,奇数层户型功能搭配示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,景观设计,1、调节微观气候 2、充分满足审美需求,1,项目规划设计建议,高层住宅园林设计示意之一,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,景观设计,1、调节微观气候 2、充分满足审美需求,1,项目规划设计建议,高层住宅园林设计示意
17、之二,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,景观设计,1、调节微观气候 2、充分满足审美需求,1,项目规划设计建议,立体化园林设计示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,景观设计,1、调节微观气候 2、充分满足审美需求,1,项目规划设计建议,平面庭院园林设计示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,配套设施,1,项目规划设计建议,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,会所配套,1,项目规划设计建议,主会所及商业广场示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,装修标准,1、毛坯房
18、2、公共装修高标准、配合景观设计,1,项目规划设计建议,安防系统及会所大堂装修示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,2,灯光及背景音乐,1、灯光宣传小区形象 2、背景音乐烘托小区优雅环境,1,项目规划设计建议,商业广场夜间灯光示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,1,社区服务及物业管理,房屋维修、设备维护、保安、 保洁、绿化、家政、停车场管理,2,项目规划设计建议,从对目标客户的调查可知，客户对一流物业管理服务的需求较为强烈，因此，建议选取品牌物业管理公司担任物业顾问，如此能保证高品质的服务，也可作为项目产品的竞争优势之一,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,1,项目职能化建议,1、安防、车辆管理、消防系统 2、智能家居、视讯网络,2,项目规划设计建议,家居智能系统示意,项目分析定位,金山橘园洲地块项目,物业管理及智能化建议,1,项目智能化建议,1、安防、车辆管理、消防系统 2、智能家居、视讯网络,2,项目规划设计建议,小区安全系统示意,福州海润房地产开发有限公司FUZHOU HAIRUN REAL ESTATE CO.,LTD,谢 谢！,2006.08.19,
