1、 全装修管理要点及常规工序指引 一、全装修房操作过程中，各主要管理方及其职责 1. 项目经理部的主要工作及职责 编制该项目的装修工程管理指导书。指引工程实施全过程。 合同交底，填写工程合同交底单。 合同交底工作内容表 参与部门 采购管理部、成本管理部、项目管理部 监理单位、土建总承包单位、装修总承包单位（供应商可选） 交底内容 施工进度计划、施工技术标准、质量保修期 合同付款的相关规定、工程量清单、甲乙供材料清单 总分包单位的管理职责、分包单位与总包单位的配合 关注重点 考核原则及奖罚制度；配合事宜等。 施工组织设计审批，对施工单位报送的施工组织设计进行审批。对监理上报的监理细则审批。 施工图
2、纸交底会审，项目部在收到施工图纸后，及时组织图纸会审，完善施工图纸，根据样板户型，调整管线施工图、面砖铺贴图等。 图纸交底工作内容表 参与部门 设计部、项目部（成本管理部、工程管理部可选） 设计单位、工程监理单位、施工总承包单位 交底内容 各专业装修施工图纸（根据样板房装修施工情况绘制而成） 关注重点 管线布置、墙地砖排版、各类标高、吊顶造型、门洞及开间尺寸、节点做法、同一房型的统一性和标准化，各施工单位工艺工法的统一性。 技术交底，在施工图纸、施工方案、施工样板得到确认的基础上进行技术交底。 技术交底（培训）工作内容表 参与部门 项目部、工程监理单位、土建总承包单位、装修总承包单位 交底内容
3、 施工流程、管理作业指引书、施工质量控制及标准、甲乙供材料、施工进度、成品保护、施工单位考核、安全文明施工、工序质量、资料报验、材料报验、施工管理要求、内部人员培训、进场人员资质要求、施工单位新班组进场前的施工理论及施工样板培训，安全环保、成品保护、防水抗渗、防空鼓开裂等四个标准化体系 装修房工程的部分技术交底内容可以由监理来组织，项目部对相关交底内容的实施情况予以抽查；总包单位内部由其工程师以组织培训等形式对具体施工班组进行交底，监理单位以抽查培训记录及现场检查交底效果等形式进行监督。 甲供材料供货商及分包商技术交底。明确甲供材料质检标准及供方联系方式，明确分包与总包之间的相互责任与义务，明
4、确资料报验、材料报验、施工管理要求，且供货商需万科企业股份有限公司 1提供技术指导及相关的施工要求。甲供料第一次进场时，组织公司相关部门（采购部）及现场监理、施工方进行样板确认及验收工作，并向监理及装饰总包进行实物交底。 组织设计、客服、物业、营销、监理、装修单位等部门对展示样板房及材料进行评估、调整及确认，并协助制作竣工图，以竣工图为依据安排大面积施工。委托完成样板房空气监测。 参加监理单位组织的每周巡查，全面检查监理、总包或装修单位执行施工方案及操作指引的情况，及时纠正不符合要求的操作。对监理质量检查记录进行例行审核和现场复核（建议 2 周 1 次）重点对监理的质量控制体系进行检查，并抽查
5、现场落实情况。 项目经理部组织停歇点验收，对之前的质量控制工作进行阶段性检查，对成品保护的维护进行检查。 由项目经理部对细部验收工作做出整体部署和交底工作，组织物业开展细部检查，对物业细部检查小组的工作质量进行抽查监督。具体由物业实施细部验收，监理配合整改督促与落实。 组织竣工验收及移交物业，落实整改工作。 2. 监理工作 熟悉合同，参加合同交底，不少于一次的内部合同培训。熟悉施工图纸，组织内部施工图纸的学习。根据全装修工程的特点，编制监理实施细则。组织对施工组织设计的讨论、审批。 组织总包、装修单位进行施工作业面及门窗成品的验收移交工作，督促土建总包完成相应整改工作，按计划移交工作场地。并组
6、织签订三方（监理、土建总包、装修施工）书面确认书。 除第一次甲供料到场时的检验外，组织其余的甲供、乙供材料的验收及复检工作。 隐蔽工程验收和现场过程控制，组织开展平时巡视、周联检、月度联检等多种形式的现场检查工作。 落实物业细部检查中发现的问题，督促施工单位及时整改。细部检查建议分二次：毛坯房检查和全装修检查。 参加竣工验收，落实整改工作。参与物业公司组织的小业主入住联合验收，协调项目经理部落实整改，直至小业主收楼。 监理合同规定的其它职责。 3. 装修施工单位工作 万科企业股份有限公司 2 编制施工组织设计报监理、甲方审批。 编制甲供材料的申请计划及施工进度计划报甲方及监理审批。每月提前上报
7、下月资金计划及后两个月的预估计划。并上报监理审核本月的工程量完成情况。 进场的施工材料及时报监理验收；及时办理隐蔽工程验收手续。 按照施工图纸、户型样板、设计变更，组织施工管理。 对土建毛坯工作面进行完成情况及质量情况的验收，并提交整改数据，待土建完成整改后，进行复查，复查合格，办理工作面接收手续。 对土建移交的成品进行成品保护情况的确认，并完成必要的二次保护。 按合同要求对甲供及甲分包单位进行管理，包括履行装修总包的配合及管理职责，及完成甲供材料及完成工程量的检验及接收工作。 配合甲方的细部检查，积极落实整改工作。 提供室内空气检测报告。 参与物业公司组织的小业主入住前联合验收，积极整改缺陷
8、事项。 竣工后向甲方提供完整的竣工资料供存档。 4. 总包单位工作 提供施工用水、用电及其他配合事项。 参加施工场地的移交并积极组织整改土建缺陷事项。 检查并督促铝合金门窗厂家完成及维护成品保护工作。 按照合同要求对分包单位进行管理。 施工合同规定的其装修阶段的其他职责。 5. 物业细部检查小组配合项目经理部进行全装修房全面的验收。 二、全装修施工管理要点 集中加工制 每家施工单位在现场确定一个相对固定的地方（比如架空层或地下室），集中加工木龙骨、 毛地板、木地板、石材（不含打磨）、橱柜、阳台栏杆、楼梯栏杆等半成品。然后运至室内安装， 不允许在室内单独加工。调整板、收边瓷砖等加工可适当在室内操
9、作。 样板引路制度 1、 大面积施工前必须做样板间。完成后的样板间待甲方相关部门确认后，由施工单位完成竣工图，影像将作为今后装修施工的依据。 2、 户型分析及统计。不同户型均选择一户作为施工工序样板房，若施工方不同，则应分别设置，万科企业股份有限公司 3万科企4业股份有限公司 可以以一家施工单位为主，进行设计修改的节点深化，但必须统一两家单位做法。 3、 各公司张贴工艺样板房分布图，并全程记录各工序样板的施工过程，作为大面积施工的指导及验收的依据之一。 计划管理 主要需编制：土建装修场地移交计划，装修施工总进度计划，甲供料下单及供货计划，甲分包商施工计划，验收计划，细部整改计划，交付计划等。
10、材料管理 1、 样板房装修完成后，即完成相应的甲供材料表及“封样样板”(需经设计及采购部确认)，作为装饰单位申请甲供材料及现场检查验收的依据； 2、 所有材料、构配件和设备的进场报验都经过严格把关：其品种、规格、外观、尺寸必须符合设计要求；必须包装完好；要有产品合格证书、使用说明书及相关性能的检测报告。 3、 需要进行复验的材料及项目，必须严格按照规范进行复试。进场材料未经检验合格并签认，不能在工程上使用，且必须立即清除出施工现场，另行存放。 装修房涉及的验收制度 1、 施工单位的工序交接验收制度。 2、 监理的旁站、巡视、平行检验制度。 3、 隐蔽工程及施工质量停歇点验收制度。 4、 细部检
11、查制度。 5、 竣工验收制度。 三、装修施工工序流程及控制节点 施工准备阶段 湿作业阶段湿作业阶段 万科企业股份有限公司 5 固定家具/ 设施装配阶段 固定家具/ 设施装配阶段 配件安装阶段 清洁交付阶段万科企业股份有限公司 6 32 道工序 补充说明 工序索引 涉及停歇验收之内容 阶段 图纸确认 根据样板房由设计调整图纸包括但不限于：装饰施工图及节点深化图纸；墙地砖铺贴图；木地板铺贴图；水、电管线图；配套单位大样图 施工组织设计确认 重点审核物料加工、单元门封闭流水作业、质量控制重点及方法、成品保护、安全文明施工等方案。 施工准备 淋水试验确认 A0 包括外墙和铝合金/塑钢门窗两部分的淋水试
12、验，重点审核淋水试验的档案，建议附带可追塑性的照片资料。 土建单位与装修单位工作面移交 移交主要内容包括：土建单位的土建施工质量、厨房卫生间结构闭水试验、通水、通球、通电试验、成品保护措施、阳台等部位的外墙面观感。 工作移交面：建议厨、卫大面积的防水由装修单位负责，管道吊洞部位的防水由土建单位负责。 A1 验收土建施工质量包括：房间开间、净高、地面、顶面和墙面的平整度、垂直度、方正、空鼓与裂缝，电梯门洞、窗口、平台等几何尺寸，洞口留置位置、大小、坡度与方正情况等。 验收成品保护措施包括：进户门、铝合金/塑钢门窗、栏杆等的保护措施。 装修样板房封样 封样是样板先行制度的要求。要求装修单位、设计单
13、位、项目经理部对样板进行多方确认和封存，作为后续施工与交付的依据。封样内容不仅包括样板材料、部品，还包括施工工艺做法。 A2 产品、设备封样及质量验收 材料表及供货商 瓷砖样板 涂料墙纸样板 地 板样板 橱柜样板 衣柜及门样板 开关样板 冷热水系统样板 施 工 准 备 阶 段 万科企业股份有限公司 7 32 道工序 补充说明 工序索引 涉及停歇验收之内容 阶段 单元门封闭 封闭为临时装门封闭，目的是方便单元内流水作业施工管理，有利于成品保护管理。 A3 卫生间防水（厨房、阳台可选做）厨房、阳台不强制要求做防水处理。局部需二次防水 A4 地面防水层施工、验收及闭水试验 浴室墙面高度 1800 以
14、下防水处理验收 预埋排水管保护 地面防水 墙面防水 浴缸、淋浴墙体 防水 卫生间门槛防水封堵，细石砼湿铺 轻质隔墙安装 A5轻质隔墙体系 轻钢龙骨结构 预埋 木工板、隔音棉、石膏板结构 湿 作 业 阶 段 万科企业股份有限公司 8 32 道工序 补充说明 工序索引 涉及停歇验收之内容 阶段 水电风敷设 指在竖向结构内水电风管线的敷设。（包含净水管道、自平衡管道、给水管道、强、弱电管道）施工：开洞开槽，水电管施工，修补管线槽。 A6 空调等洞口修补检查， 重点对预留洞口（含空调、开关/插座等）的修补。 并进行水管试压，电管穿线等隐蔽验收 管盒预埋 钢丝网片敷设 抹灰 穿线 水管 预埋 管笼井砌筑
15、 空调及新风系统安装 门槛石、窗台石安装 目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免使用中，门框受潮发黑。 A7 门槛处的二次防水，及竖向木基层的封堵及门套及基层下部 200mm 防潮处理 门槛交界处的防潮封堵 门槛防水封堵 石材门套线 门槛石、门套间关系 窗台板铺设 湿 作 业 阶 段 万科企业股份有限公司 9 32 道工序 补充说明 工序索引 涉及停歇验收之内容 阶段 竖向木结构基层（含门底框、嵌入式柜的柜体安装） 注意分户门底框及室内竖向木结构灌浆、填缝及修粉。户内门底框、木制背景墙贴墙面部分须做防潮处理或防潮隔离。防白蚁处理须参照房屋建筑白蚁工程施工技术规定及地方相关规范做防白
16、蚁处理。防白蚁范围包括 1 米以下墙面，门窗洞口、厨卫间，需要做木结构或木柜的墙背。 A8 防虫、防潮处理 竖向木结构底部封堵 木门套及线条安装 石材线条 安装 木作基层防水处理 木作基层防腐防火处理 成品饰面板安装 厨卫墙砖铺贴（含浴缸安装） 浴缸安装及墙砖收口处理，注意留管道井及浴缸检修口及成品保护。 A9 浴缸盛水验收 成品保护验收 墙砖铺贴前放样 瓷砖拼贴效果 预留浴缸检修口 浴缸成 品保护 浴缸裙边及墙砖的收口 湿 作 业 阶 段 万科企业股份有限公司 10 32 道工序 补充说明 工序索引 涉及停歇验收之内容 阶段 厨卫走廊等部位吊顶龙骨安装（含吊顶内管线安装） 吊顶定位弹线。 涉
17、及木结构吊顶或吊顶材料采用含纤维成分材料情况须做防白蚁及防火处理。参照房屋建筑白蚁工程施工技术规定及各地地方标准。 A10 吊顶内隐蔽验收，电管线通断试验。 吊顶放线 吊顶内水电管预留 木作龙骨防腐 防火 吊顶基层及水电隐蔽验收 线路测试 地暖管线施工 有地暖配置时本工序适用 A11 地暖水压试验 地面细石混凝土找平 有地暖配置时本工序适用 A12 地面找平 铺反射膜 钢筋网片及地暖管施工 沿墙隔热处理 冲筋 细石砼找平 分水器安装及水压测试 湿 作 业 阶 段 万科企业股份有限公司 11 32 道工序 补充说明 工序索引 涉及停歇验收之内容 阶段 厨卫、阳台地砖铺帖 厨房、卫生间、阳台地砖及
18、大理石挡水铺贴。关注高差 A13 卫生间闭水试验、泼水试验及成品保护。 铺贴前地砖放样对花 淋浴房挡水坎施工 地砖找坡泼水试验 地砖铺贴效果 阳台门槛处高差控制 卫生间门槛处高差控制 燃气管道安装 A14 煤气管气密性试验 门、橱柜、淋浴房尺寸测量 A15 厨卫等部位吊顶（含灯基座安装） 自平衡管道及脱排、热水器、浴霸等管道出墙管施工及验收完成。吊顶内隐蔽验收（含水电、木龙骨）需在吊顶封面板前。 A16 预留洞口的封堵检查。 封板起拱、平整度验收。 吊顶内设备预埋 隐蔽验收完成，各预埋管口封堵完成 封侧板、底板（起拱） 预留成品 安装孔 成品安装及收边 湿 作 业 阶 段 万科企业股份有限公司
19、 12 32 道工序 补充说明 工序索引 涉及停歇验收之内容 阶段 客厅地砖/大理石铺帖 A17 成品保护 室内墙面顶棚刮腻子 注意墙、平顶阴阳角批嵌找方，墙、平顶面刮腻子打砂皮修补。 A18 板面平整度及垂直度复核、板拼接缝防裂及螺丝防锈处理验收。 墙面顶棚刷底漆 A19 成品保护 石膏板封闭完成 防锈漆补钉眼 拼接处嵌缝防裂绷带处理 腻子批嵌 砂光打磨 底涂封闭 湿 作 业 阶 段 地板基层处理 如果基层为木龙骨或毛地板情况，注意防腐及防白蚁处理。参照房屋建筑白蚁工程施工技术规定及各地地方标准。 A20 地板封闭前，地面敷设线管验收 木地板连接处的地砖铺贴砂浆应做防水处理 基层内暗埋管线测
20、试完成 找平及自流平 防潮膜铺设 地板试铺色差调整 地板铺 设 固 定 家 具/ 设 施 装 配 阶 段 万科企业股份有限公司 13 32 道工序 补充说明 工序索引 涉及停歇验收之内容 阶段 橱柜柜体及台面、衣帽间、储藏柜柜体安装 A21 成品保护 进户门、户内门安装 木门尺寸测量复核 部分情况，进户门可在A1 工序之前安装到位。 A22 成品保护 门洞尺寸复核，统一门扇 门套基层施工，侧向固定封 堵 门套安装 门套及线条安 装固定 门扇及五金安装 卫生洁具、淋浴房、镜柜、暖气片安装 注意安装后及时做成品保护，参考杭州万科成品保护标准化实施细则执行。 A23 卫生洁具盛水试验、浴缸盛水、排水
21、试验，散热器压力试验 墙纸粘贴 A24基层腻子找平 阴阳角修边 砂光打磨 平整度、垂直度及阴阳角复核 清油施工 铺贴墙纸 固 定 家 具/ 设 施 装 配 阶 段 万科企业股份有限公司 14 32 道工序 补充说明 工序索引 涉及停歇验收之内容 阶段 室内不锈钢栏杆、室内空调挂机背板安装 A25 阶段性停歇 穿插公共楼梯间的湿作业及电梯门套施工，进出户内交通受到影响，室内施工暂停歇。 A26 阶段性成品半成品验收 木地板、踢脚线、地板压条安装 注意安装后及时做成品保护，参考杭州万科成品保护标准化实施细则执行。 A27 成品保护 家 具设施 装配 室内墙及顶第二、三遍面漆 A28 橱柜、衣帽间、
22、储藏柜柜门安装 A29 成品保护 晾衣架、空调、厨房三件套、热水器、风口、灯具、厨卫五金件、龙头、开关面板安装 A30 煤气管二次气密性试验 成品保护 配 件 安 装 阶 段 万科企业股份有限公司 15 阶段 32 道工序 补充说明 工序索引 涉及停歇验收之内容 清理打胶 指收边收口打胶，包括门框边、窗框与墙面交界、厨卫天花与墙面交界等位置做打胶收口处理。 A31 橱柜及电器系统 卫浴、电器、五金安装调试 成品楼梯安装 成品衣柜安装 热水 系统安装调试 收头打胶 室内竣工，移交物业，细部验收 施工单位自检合格报监理验收- 甲方组织物业细部检查-施工单位整改合格后物业复查（设置质量停歇验收点）由项目经理部组织，物业公司或客户服务部进行细部验收，监理配合整改督促与落实，要求以户为单位全面验收。细部检查时，除质量问题的检查外，着重检查室内阴阳角方正度及顺直，进行壁柜及更衣室的方正检测，对地面、顶面和墙面的平整度检测，对洞口留置位置、大小、坡度进行 100检查。 A32 室内空气检测 细部验收 竣工验收 清洁 交付 阶段 四、附件（评分表） 全装修工序、管理标准化评分表.xls杭州万科工程管理部 2008 年 3 月 18 日 万科企业股份有限公司 16
