1、,中国桐乡,桐乡国际新能源市场执行提案,研究思路,新能源宏观市场研究分析,项目地块及环境背景分析,项目定位,项目理解及分析,营销推广,市场篇,新能源市场宏观分析,新能源行业：功在当代、利在千秋风能：乘风起舞太阳能：光芒万丈LED：照亮未来之路,当前地球上的可利用资源正大幅度逐年减少，太阳能作为可再生资源中最基本的能源，因其自身有着无比强大的可再生能力，就成为了人类积极研究、开发新型能源的热门对象。有资料显示，目前我国太阳能光热应用面积已占到全球的76%，是整个欧美地区的4倍之多，并以每年20%30%的速度持续递增。,我国电源结构分布不合理,2006年底，我国的装机容量中，火电占77.82%，水
2、电占到20.67%。而核电和风电仅占到1.1%和0.3%.2006年底我国的发电量构成中,火电占到81.9%，而核电等新能源发电则占不到2.5%.,能源危机与新能源的未来,渐趋高涨的能源价格和日益沉重的环境压力给我国发展新能源发电带来了现实的需求。,新能源已经进入高速发展期,政策支持将加速行业的发展,十一五规划中明确提出“加快发展风能、太阳能、生物质能等可再生能源” 。可再生能源法的颁布和实施为新能源发电产业的发展提供了法律保障。鼓励外资和民间资本进入新能源和可再生能源产业 。预计到2010年，新能源发电比例占中国发电总量的比例将从目前的0.2%上升到3.5%。可再生能源中长期发展规划，到20
3、20年我国可再生能源在能源结构中比例争取达到16%，具体来讲，水电总装机容量将达到2.9亿千瓦，开发程度达到70左右，生物质发电达到2000万千瓦，风电达到3000万千瓦，太阳能发电达到200万千瓦，力争使可再生能源发电装机占总电力装机容量的比例达到30以上。,我国风力发电正在迅速起步,截至2006年底，全国（除台湾外）总装机259.88万，总台数达到3311台。从分布上来按，我国风电产业主要分布在风力资源较为丰富的内蒙、河北、吉林 、辽宁 、广东、新疆等地,风电设备国产化率正在逐步提高,2006年累计的市场分额中，外资企业占到65.92%，内资企业占到30.40%。2006年新增的市场分额中
4、，外资企业占到55.10%，内资占到41.20%。,我国风电设备生产集中度较高,2006年累计的市场分额中，金风科技占据首位，达到25.68%，Vestas 和Gamesa分别达到18.73%和18.63% 。2006年新增的市场分额中，前三名金风科技、Vestas 和Gamesa分别占到33.29%23.55%和15.89%。,我国风电未来发展前景广阔,2006年底，我国风电装机容量达到259.88万，同比增长105.29%。我们预计，随着成本的不断降低，以及环境压力的不断加大，我国风电装机超出预期的可能性非常大。2010年1000MW，2015年2000MW，2020 年4000MW。,风
5、电设备相关零部件产业受益很大,风电设备主要由叶片、发电机 、齿轮箱 、主轴及轮毂 、控制系统 五个关键部位构成，总共占到成本的66.70%。,高纯硅原材料,硅片,太阳电池,太阳电池组件,光伏产业链,我国太阳能发电产业前景诱人,我国太阳能电池产业初具规模,上游原材料压力正在逐步缓解多晶硅,全部投产后可以满足350MW太阳电池的生产（13吨/MW）。,上游原材料压力正在逐步缓解硅锭,中国太阳能电池用晶体硅锭的生产能力(2006),按照1MW太阳电池需要10吨硅锭计算，可以满足580MW太阳电池的生产。,我国太阳能电池产业迅速膨胀电池,中国晶体硅太阳能电池生产能力(2006),我国太阳能电池产业迅速
6、膨胀电池组件,中国太阳能电池组件生产能力(2006),我国太阳能电池产业迅速膨胀非晶硅,中国非晶硅太阳能电池生产能力(2006),中国光伏产业内需求尚未启动,“两头在外”的市场现状(95%进口,95%以上出口)。中国太阳能电池的生产能力迅速膨胀，而国内市场在没有具体政策支持的情况下难以迅速启动，过分依靠国际市场。,中国光伏发电盈利能力不强,在上游硅原材料价格持续上涨的情况下,电池组件价格基本没有变动,导致光伏发电企业的盈利能力并不强.,LED：半导体照明技术,LED是未来照明的发展方向,LED照明的效能不断提高,LED市场规模迅速扩大,中国LED市场需求广泛,中国LED产业分布,创造 桐乡城市
7、门户,营销总战略,桐乡新能源市场,项目地块及环境背景分析,桐乡位于我国东南沿海长三角核心区域，上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈中心位置，地理位置十分优越，这里交通发达、经济繁荣、市场活跃。具备良好的国内国际物流基础。,桐乡区位背景,桐乡市连续数次被评为全国经济百强县市30强，浙江前10强，是浙江省首批小康县市，2009年人均GDP达7000美元。中国濮院毛衫市场、崇福皮草市场强力拉动地方经济繁荣。,桐乡是江南水乡旅游城市中心地，以桐乡为中心枢纽向四周辐射，与近在咫尺的乌镇、南浔、海宁、西塘、嘉兴南湖等景点形成一个强势的江南泛旅游城市板块。,桐乡经济背景,多,散,商业分布分散，重复建设项目
8、较多,规模化、专业化、现代化新能源相关产业集群式经营平台填补市场空白,新能源,桐乡商业背景与新能源,本项目位于市区世纪大道与环城南路十字路口交界处，地理位置显赫，项目总占地9378平米，总建筑面积31198万平方米，紧邻桐乡客运中心、世贸中心、四季汇、红星美凯龙等成熟商区，接壤320国道和沪-杭-甬高速，沪杭高速铁路桐乡站， 处于桐乡市振东新区千亩市场核心区。交通、地段与市政规划优势明显。,项目工地,世贸中心,地块背景,关爱生命保护地球，利用新能源发展低碳经济越来越引起世界人们的关注。在当前世界性经济改革裂变大潮下为扩大内需、促进增长，各地的市场流通产业迎来了改造、扩建、升级、整合的历史机遇，
9、桐乡市委市政府及早洞察了市场发展趋势，高瞻远瞩地提出了“开发千亩市场、打造桐乡新城”的号召，桐乡国际新能源市场正是在这一全新的历史背景下审时度势、乘势而起！,政策背景,近年来全球对可再生能源的投资每年达300亿美元以上。美国、欧盟、日本等国都从可持续发展和能源安全的战略高度，在国家能源战略层面上制订了新能源发展的路线图，并不断加大对新能源研发的投入。由金融而带动的能源转型已经浮出水面。中国正处在工业化、城市化发展阶段，对能源消耗大，经济增长快所以，产业升级和新能源技术的开发和利用就成为了一种必然的选择。目前国内规模型平台式新能源产业市场 尚未形成，而风能、电能、生物能、太阳能等新能源生产企业达
10、1000多家，建设专业化、规模化、现代化新能源产业平台可以填补该项目空白。,产业背景,定位篇,项目定位,转换自然力量改善人类生活,定位原则及方向,按照国际标准高起点、高标准、高档次建设,实现可租可售的产品规划,搭建平台科学布局满足地块面积的布局需要,。,项目发展大方向我们不仅在建设一个长三角最具影响力的专业市场我们重在打造国际品牌新能源产业综合配套中心城,定位优化策略一,面向国际新能源市场，满足不同消费需求,增加新能源产品系列业态的需求面积，扩大市场规模，增强积聚效应,搭建新能源生产商、采购商、经销商国际展示贸易平台,生产商、采购商、经销商集群经营，展示、贸易、新成果技术转让等，以我平台实现新
11、能源系列产品第三方物流运作。,定位优化策略二,产品业态分布符合国际市场消费需求,集群经营、展示交易,以新能源产品为特色专业,特点,对于市场氛围的延续利用 和 市场创新,定位优化策略三,业态划分需能满足地块面积及规划要求,周边专业市场林立,市场氛围初现,周边交通环境满足市场需求,大量体需大商业进驻,专业市场应运而生,定位优化策略四,业态平面布局：国际新能源生产商、经销商展示交流、贸易平台,以新能源产业为龙头，市场内将分设光热馆、光电管、风能管、综合管及国际展馆等专业区域，分区展示各类新能源利用产品，入驻厂家可在相应的区域内设立自己的商铺、办事处及分公司，建立产品展示、技术交流、品牌宣传、贸易合作
12、的多功能窗口，以此完善企业上下游产业链，吸引更多的经销商及采购商前来参观考察，拓宽企业的经销及贸易渠道，促进国际间的信息和技术交流。,定位优化策略五,管理篇,（1）自建网上商城或与目前已经较成熟的行业网站服务商合作（2）与政府和行业协会联合举办行业规格最高、影响力最大的品牌展会，并定期组织入场商户参加重要的国内、国际展会，协助商户拓展市场（3）创办新能源城杂志或与专业行业杂志合作，为商户提供专业宣传媒体（4）与优质第三方物流公司合作，为商户提供低成本、高效率的物流服务（5）整合政府、协会、媒体资源。（6）结盟各产业基地政府、协会，为招商及后期经营打下基础（7）整合名人效应，体现国际化，迅速建立
13、项目知名度。（8）与著名电视媒体合作，赞助时尚专栏，举办选美赛事（9）与大学院校合作，成立技术研发中心和设计中心，为商户提供增值服务（10）与国外著名设计机构合作，提供国际化设计服务,品牌培养定位,四大中心平台动能汇聚世界商业钱潮商贸平台：订单采购，现货批发，零售展示，贸易办公，组团旅游，金融服务，工商法务。物流平台：货运仓储，物流配送，邮政快递。信息平台：电子商务，行业信息，专业咨询，广告推广。展示平台：长期行业集群展示，不定期大型贸易会展。,项目功能定位,集群展示贸易、厂家直销、现代物流我们利用现代化物流展示平台集合相关厂家，集群经营，形成集群优势和规模优势。厂家直销模式是目前最直接、最经
14、济、最便捷、最实惠、最安全的运营模式。运用现代网络信息技术，通过平台展示，实现即时交易、网络交易，并为客户提供仓储、配送、交易优质全面的销售一条龙服务。,经营模式定位,商铺面积考虑新能源行业殊性，可根据目标客户需求自定义分配分割。店铺太大会造成经营成本上升，店铺太小又不利于展示经营品种。经营面积的大小与仓储面积的大小相互制约，共同由经营方式和经营品种决定出最优组合。很少有业种对挑高有明确要求，当然挑高不宜太低，否则会觉得空间压抑，不利于经营；同时挑高过低也减少了实际经营空间，相当于减少了经营面积。,租金水平至于可接受的租金水平则要根据市场的成熟程度而定，一般来说，对于新能源产业这一特殊业态，租
15、金占营业额的3-5%为宜，对于零售而言，租金占营业额的比重在12-18%为宜。,资金要求对不同业种而言需要的经营启动资金不同，对于同一业种而言，根据经营规模、经营方式的差异要求的经营资金也存在差异。一般而言，经营户的启动资金从数万元到十余万元不等，资金要求一般，因而进入行业的门槛总体不高。,商铺经营提议,仓储分为“刚性仓储”和“弹性仓储”刚性仓储是指所有业种都需要的仓储的平均水平，体现的是仓储需求的共性，由市场负责提供；弹性仓储，是指由具体经营业种、经营方式、生意规模等因素共同决定仓储水平，体现的是仓储需求的个性，由经营户自行租赁。至于仓储面积的大小要视经营规模、具体业种而定。批发经营的仓储面
16、积在成熟市场一般是店铺面积的3-10倍，在新兴市场一般只需要1-3倍；零售经营的仓储面积在成熟市场一般只需要1-3倍，在新兴市场甚至不需要仓储面积。而对于玻璃制品、新能源特殊商品等不宜堆放的特殊业种来说，仓储需求更大，一般需要店铺面积10-20倍；对于小件商品来说，仓储面积一般只要店铺面积的数倍即可。,仓储提议,销售篇,立足国内国际新能源产业市场，结合物业的市场定位制定整体推广策略,制定各种细分产品招商和销售阶段,立足产品，结合各产品的分期时间进行各种物业的招商销售计划及执行,立足购买及租赁市场，制定各产品的销售策略,总体策略,资金回笼与保证后续经营并重项目纯商业体量占绝对比重，肩负着提前平衡
17、项目开发成本的目标结合项目开发进度、业态规划、各板块相对价值优势比较，采取分块分期推盘。充分挖掘异地投资客市场。策划出最具战斗力的销售方式和投资单品，借助强效推广，力求每次开盘即清盘目标。,战略目标,本项目要做到“统一规划、统一招商、统一管理、统一形象、统一宣传”，才能保证整体商业在可控的状态下良性运转，达到各方利益共赢的目的，尤其是项目前期培育阶段。如果任由业主各自为政，杂乱经营，其结果往往是破坏整体商业业态规划布局，偏离项目定位初衷，导致恶性循环，使整体商业项目经营归于失败。,分散产权、统一运营、开辟自营户专区,项目整体营销模式,（一）先认筹后认购根据本项目的供应量，必须有一个提前预热、部
18、分消化的过程。我们建议本项目采用先认筹后认购的方式。即推出市场时以诚意金形式吸纳筹码，一方面可以聚集人气；另一方面可以根据认筹的速度调整推广策略。,（二）根据认筹情况，分批上市根据项目的认筹情况调整项目的整体上市量，如认筹情况良好，则可以放量销售，通过调整单价进行销售控制；如认筹情况不理想，则通过调整推广策略或价格策略分多批上市。,推售方式,最佳状态：开发商参与后期一定年限的商业经营管理，并能较好的达到收支平衡或一定利润。操作模式：对购铺者承诺6-8%的年回报，以一次性抵扣房款或分年支付的方式将租金支付给购房者。后期通过自己对反租商铺的经营管理，自付盈亏。,销售政策,1、自营商户。各地新能源行
19、业企业与市场中的商户。,2、投资客（具体比例待定）长三角地区具有投资能力的家庭；上海、苏州、杭州、宁波、绍兴、温州、台州、义乌等经济发达、专业市场发达、居民投资意识强的城市；其他地区专业市场发达、居民投资意识强的城市；,客户群定位,推广篇,高举高打。目标国内外新能源市场，以国际化表现手法诉求新能源市场领跑者地位，促进项目招商与推售氛围和支持项目价值高攀。绝对竞争战略：凭借新能源项目“绝对竞争优势”逐步建立规范化、规模化、现代化新能源国际级新型市场，以不变应万变，对项目推盘进行策略行规划。终极目标：引爆式开盘。适时造势。储备足够量“有效”客户，推进交易的“临门一脚”。 最终实现商铺销售与市场招商
20、双赢！,打响新能源市场国际品牌战略,内容原则,内容决定形式，在推广主题总线原则及各阶段卖点释放策略的指引下，以活动为主、媒体整合配合与运用。层进节点式， 活动围绕推销主题展开，促进投资者从参预到交易的实现。关注商业地产项目成功的关键是商业的成功，坚持在推广主题和内容上带出项目巨大价值利益点，服务于投资者、经营商户、消费者共赢目标。,预算原则,有效合理利用推广预算，推广到位，不铺张浪费。尽可能规避风险，并提前设定危机公关策略，特别是预防媒体负面报导或活动执行的意外事情发生，此为大盘运作之基本原则。,核心要求 至少举办一次影响全国的新能源大型活动参加各类房展会异地媒体组团高端明星代言参加行业关联博
21、览会举办应市新闻发布会成立并执行业主主“商促会”推进实质性关系营销,推广战略组合,推广4大价值核心,。,新能源项目分析及理解,中国国际新能源市场是新能源产品综合展示及贸易合作的国际化平台，宗旨是加强国际间在新能源行业方面的交流及合作，促进全世界新能源产业的合作进步。其服务对象 市场标志是国内外新能源行业各领域中最具影响力和发展潜力的厂家，主要运用BtoB贸易形式，为国内外的厂商、采购商、经销商构建更多的国际合作机会，通过对入驻厂家的规范管理，为世界新能源产业由分散到集中，由低端到高端做出贡献。 市场内将分设光热区、光电区、风能区、综合区及国际贸易区等专业区域，分区展示各类新能源利用产品，入驻厂家可在相应的区域内设立自己的商铺、办事处及分公司，建立产品展示、技术交流、品牌宣传、贸易合作的多功能窗口，以此完善企业上下游产业链，吸引更多的经销商及采购商前来参观考察，拓宽企业的经销及贸易渠道，促进国际间的信息和技术交流。,产品力决定形象力,意义深远：如何将项目提升到城市形象标签的高度？一般来说，只有一个城市的地标性建筑才具备这样的影响力。而新能源市场作为国家新兴产业之一，该项目的建设对促进国内国际新能源市场合作发展和引领桐乡经济未来必将产生积极的影响。,形象力成就影响力,
