1、,石家庄赵陵铺项目拓展汇报,龙湖腾飞阶段（2006-2009）,目 录,一、项目基本情况,新华区位于石家庄市西北部。东临京广铁路，南与桥西区相临；西北面与鹿泉市和正定县接壤。靠近火车站，东与桥东区交界；南到商业中心区中山路金桥北大街民族路中华北大街华西路维明北大街新华路一线。 新华区西望太行山，北依滹沱河，地处省会上风上水，是全市水源保护地，植物园等13座公园绿树荫荫，民心河等五大水系碧波漾漾，新修建的南水北调和西北部水利防洪生态工程也将为省会增添新的景观。得天独厚的生态环境优势，使新华区被誉为省会“后花园”。,项目区域概况,本案,项目座落于省会第二条迎宾大道中华北大街上，北二环与北三环之间，
2、西临赵佗公园，北邻赵佗路、岔河湿地风景区，南临新苑路，东邻燕都金地城小区。距离市北二环路1000米。,项目四至,中华北大街,赵佗路,新苑路,东至燕都金地城,项目区位,打造“上风上水宜居宜业”城区 （新华区区委书记蒋文红）对省会生态环境治理工作，新华区区委区政府非常重视，提出了“攻坚克难、强势推动、务求实效，争当领头羊”的指导思想，迅即开展了拆除锅炉、扬尘治理、重点绿化等系列行动，实现了生态环境治理工作良好开局。 “新华区处在省会上风上水的地理位置，又是城市生活饮用水地下水源保护地，特殊的区位意味着我们在生态环境治理工作上肩负着更大的责任。我们一定会按照市委、市政府要求和全区人民的热切期盼，狠抓
3、落实，努力打造上风上水，宜居宜业的城区品牌，吸引更多的项目资本进入新华区，让辖区群众充分享受到高质量的生态环境！”蒋文红充满信心地说。,总用地：203.175亩,区域配套设施,水上公园商圈,本案,石家庄北站,赵佗公园,赵陵铺派出所,热电二厂,新华区地税局,华润万家,明珠公园,省二院,省一院,家乐福胜利店,市公安新华分局,四十二中,原万达广场拟建区域,新百商圈,北国商城益元百货,家乐福保龙仓柏林店,党家庄小学,燕都金地城小学,邮政储蓄,中华北大街,地块价值梳理,商业区,文化区,体育区,高层,商业区,文化区,体育区,洋房,商业回迁,公租房,项目经济技术指标,项目经济技术指标,项目总用地面积203.
4、175亩（135450.67平米），总建筑面积526690平米，其中住宅总建筑面积325210平米，商业总建筑面积123040平米，文化54240平米，体育24200平米。项目住宅容积率为2.8，建筑密度为24%，商业容积率为4.50，建筑密度为45%。,二、城市分析,城市区位,石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。石家庄市作为河北的省会，距离北京约273公里，距离天津约300公里，经济发展受京津发展影响较大。,城市区位：省会二级城市，是华北连接中原、华南地区的交通枢纽，以医药、纺织业为主导产业的现代制
5、造业基地，华北南部的商贸物流中心和区域经济中心。环首都经济圈城市群，受北京、天津的辐射，城市综合竞争力快速提升。,新华区,裕华区,长安区,桥西区,高新区,桥东区,正定新区,桥西区特点：老城区，配套完善，政府机关聚集，新火车站。,新华区：生态宜居、文化、旅游、商贸行业为主，老城区。,桥东区特点：商业服务业发达，商业中心。,长安区特点：老工业区，CBD中心。,裕华区特点：新兴城市副中心,配套完善。,高新区特点：城市副中心。,本案,一环17.2公里,二环40.9公里,石家庄市总面积1.58万平方公里，常住人口1276.37万人，其中市区面积455.8平方公里，人口308万人，二环内为主城区。中心城区
6、构成“四横六纵”道路系统，地铁建设已开工，交通条件便利。,行政划分,实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略，按照“2+4”组团的城市发展框架，远景市域人口达到1250万，都市区城镇人口规模达到600万，中心城区（含正定）达到500万，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构。,双核：指老城中心和正定新区中心双轴：指城市南北向的创新服务轴 和东西向的滨河景观休闲轴双带：指东部产业带和西部生态带,城市远景规划,行政区划,注：图中人口数为第六次人口普查数据，为常住人口,石家庄市区,石家庄下辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积15848平方公里，市区面积456平方公里。全
7、市常住人口1276.37万，户籍人口925.9万，其中市区人口308万。正定县468平方公里，人口47.5万人，其中县区面积103平方公里，人口11.7万。新区面积135平方公里，其中起步区30平方公里，居住人口30万人；预计2030年新区达到140万人。,面积：92.11平方公里人口： 67万人,面积： 43.07平方公里人口： 44万人,面积： 110.24平方公里人口： 51万人,面积： 54.46平方公里人口： 64万人,面积：101.45平方公里人口： 52.4万人,面积：70平方公里人口： 17万人,桥东区,新华区,长安区,桥西区,裕华区,开发区（东区）,远景目标：未来十年，明确了
8、北跨发展策略，确定了“一河两岸三组团”组团式布局结构。到2020年，石家庄中心城区城市人口控制在300万人以内。,面积：456平方公里人口：308万人,注：三组团指藁城、栾城、鹿泉,2008至2012年间石家庄市国民生产总值呈稳步上涨态势，2012年GDP总量达到4500.2亿元，同比增长10.23%,国内生产总值,固定资产投资,2008年至2012年间石家庄市固定资产投资额上涨迅速，2011年突破3000亿大关，达到3106.6亿元。2012年完成固定资产投资额3728.6亿元，同比上涨20%，相比2008年上涨115.9%。其中房地产固定资产投资也呈稳步上趋势，所占比例也有2008年的16
9、%上升到2012年的22%。,仍以第二产业为主要支撑产业，产业占比达50%左右；第三产业稳步增长，但与经济发达城市相比发展不足，城市总体经济发展潜力较大。,石家庄2007-2013年产业结构比例变化,2013年1-10月石家庄市三产比例分别为10.8%、47.5%和41.7%，第二产业仍为支撑产业，第三产业比例逐年稳步上涨，建筑业的调整增长对经济的增长起到了较大的拉动作用。 2007-2012年，第三产业保持11.5%左右的速率增长，其中金融和交通业增长较快。但与经济发达城市相比，石家庄经济结构中第一产业的比重仍较大，第三产业的发展还有很大的空间。(同类省会城市，第一产业占比均低于石家庄，郑州
10、3.1%太原1.6%济南5.6%),产业结构,居民收入及支出,人口发展变化,城市未来规划,小结,石家庄做为内陆省会城市，整体经济能力落后于京津，但是增长速度快于全国平均水平。,石家庄居民的收入及支出总量稳步增长，近三年增幅较慢，随着居民收入的提升，居民对商业的需求将提升。,农村人口占比例较多，外来人口较少，本地居民为石家庄人口的重要特征，居民整体构成趋于传统。,石家庄将为京津冀的第三极，城市发展建设投入力度逐年加大。,石家庄原有经济较为薄弱，但近年发展较快，整体居民收入稳增，整体经济能力的提升开始为多元商业发展提供支撑。,石家庄经济总况,小结,三、项目市场分析,从整体上看，石家庄住宅用地土地成
11、交价格呈波动式上涨趋势。商服用地价格起伏较大。2010年，石家庄市地王土地单价达到735万元/亩，2011年华强广场单价达886.9万元/亩，2012年042号地经几次流拍终于以709万元亩的价格被北京旭睿和北京美银联手收入囊中。2013年天山集团以单价1378万拿下36号地成为新地王。从整体上看，石家庄土地“招牌挂”出让价格不断上涨。,20062013年石家庄“地王”一览表,土地市场分析,2013年第一季度土地成交情况分析,2012）072城镇住宅44866.70 36100万元容积率3.02,2012）080 住宅商服105034 51400万元容积率2.69,2013）003商服住宅28
12、153.30 21800万元容积率3.5,2012）073商服住宅39526 26500万元容积率2.13,2013）006 商服6788.2 13800万元容积率6.5,2013）005商服用地 22573.30 9400万元容积率2.8,2013）001 商服用地 4072.7 3520万元容积率6.0,2013）008 商服住宅66738.70 67800万元容积率3.45,2012）077住宅、商服22179.50 19500.万元容积率3.5,2012）070住宅、商服63475.10 61900万元容积率2.8,2013）007住宅、商服115524.6 67700万元容积率3.5
13、,2012）068城镇住宅32938.40 24000万元容积率3.2,2012）076城镇住宅7405.40 4500万元容积率3.0,2012）069商服用地6743.10 5400万元容积率4.5,2012）075住宅商服 37859.60 29800万元容积率1.8,2012）074住宅、商服 23128.40 12600万元容积率2.7,2012）079住宅用地 28532.30 16100万元容积率3.48,2012）078住宅、商服56445.30 45800万元容积率3.5,2013）004住宅商服14719.4 13100万元容积率3.25,2012）059住宅、商服 714
14、85.10 41300万元容积率3.5,2013）014住宅、商服61003.018 24200万元容积率2.9,2013）013 住宅、商服 62901.38 23320万元容积率3.12,2013）015住宅商服 55176.08 3 21680万元容积率3.19,2013）017住宅、商服22406.723 8770万元容积率3.31,2013）016住宅、商服11156.385 4400万元容积率3.01,2012）063住宅商服36676.90 18970万元容积率3.64,2012）062住宅商服 10502 5200万元容积率3.236,2012）064科教用地10269.62
15、1080万元容积率4.0,2013）002城镇住宅22593.5011500万元容积率2.7,2013）011住宅、商服14214.928 5170万元容积率3.48,2013）012住宅、商服 16218.65 5760万元容积率2.6,2012）071住宅、商服 80343.04 49900万元容积率3.0,2013年1月-11月共成交56宗，共计面积2734893.69 ,约合4102亩，,2013年1-12土地成交情况分析,（2013）036号住宅、商服120600万58332.47 ,2013 037住宅商服 13083.4 17200万元容积率3.5,项目周边土地成交情况,星河御城
16、住宅437万元/亩217亩容积率3.2成交时间2010-10-28,燕都紫庭住宅225万元/亩63亩容积率2.54成交时间2009-8-12,卓达河畔盛景住宅商服461万元/亩151亩容积率3.52成交时间2012-7-25,2013年1-12月份石家庄商品房供应面积为466.3万，同比上涨14.6%；商品房成交面积459万，同比上升36%；石家庄市1-12月份商品房销供比为0.984，从销供比可以看出，石家庄房地产市场大部分时间处于供小于求的局面。只有7-9月由于石家庄楼市整顿，出现了供大于求的情况。,2013年1-12商品房供应成交情况,2013年1-12月份石家庄商品住宅供应面积为345
17、.88万，同比上涨20.19%；商品住宅成交面积362万，同比上涨42.5%。2013年1-12月份商品住宅销供比为1.046。,2013年1-12商品住宅供应成交情况,2013年1-12月份石家庄非住宅供应面积为120.42万，同比下降36%；非住宅成交面积97万，同比上升39%。2013年1-12月份非住宅销供比为0.8。,2013年1-12非住宅供应成交情况,2013年1-12月石家庄普通商品住宅由去年12月的4808元/上涨到今年12月的6466元/，上涨幅度明显。1-12月商品住宅均价为6121元/，较2012年第四季度普通住宅均价5337元/有明显上涨，稳中有升。注：二环内住宅价格
18、在7500-7800元/平左右,2013年1月-12月商业营业用房成交均价达到13318元/，较12年第四季度均价11121元/上涨19.75%。,2013年1月-12月二手房成交面积达到183.16万，较12年124.67万上涨46.9%。,13年1-12月份二手房住宅成交均价7736元/，二手房商业营业用房成交均价为7279元/,2013年二手房成交价格,小结：3月初国五条细则重磅落地，虽然各地重抓国五条细则落实情况，但从住宅成交备案数据以及商品住房成交均价来看，限价政策、市场供应不足导致楼市成交量下滑，近8个月的石家庄房价整体呈上涨趋势，尽管涨幅不大，但可以预见到未来石家庄房价还会是一片
19、涨势。从市场反馈来看，出于对调控政策的恐慌，购房者的热情在3月得到充分体现，3月成交量和面积都比2月上升明显，然而经过7月份-9月市场严查整顿，出现供大于求的现象。成交与供应比明显下降。10月逐步缓和。刚需改善将平分天下， 一步到位置业将备受关注。,区域住宅市场分析,星湖国际花园82万 7000元,汇君城100万6500元,弘石湾 80万 停售,丽都河畔37万 7300元,北郡30万7500元,燕都紫庭14万7700元,星河御城52万7200元,雍和慢城120万8900元,本案,目前调研周边在售项目11个，在售总体量达490万平米，剩余量132.6万平米；待售项目1个，体量76万平米左右。,百
20、岛绿城 76万 待售,阳光里5万 7100元,上林华苑（锦麟）8万 售罄,第二集团价格范围70008000元,第三集团价格范围6500-7500元,第一集团价格范围85009500元,林荫大院50万 9400元,新华区主要住宅项目信息：,从市场剩余量分析，我项目所处第二集团，竞品项目存量相对较少，将不会构成威胁。从目前市场数据来看，各代表项目较5月份价格上涨了8%-10%左右,项目周边 重点项目案例分析,第一集团（二环内优势地段）重点项目分析弘石湾 河北弘石房地产开发有限公司 林荫大院 河北兆翔房地产开发公司（广厦） 雍和曼城 石家庄雍和房地产开发有限公司,弘石湾 80万 停售,雍和慢城120
21、万8900元,本案,第一集团,林荫大院50万9400元,本案周边项目：弘石湾,本案周边项目：雍和慢城,本案周边项目：林荫大院,项目周边 重点项目案例分析,第二集团（品质项目上升区）重点项目分析星河御城 河北鸿川房地产开发有限公司上林华苑（锦麟） 石家庄冀兴达房地产开发有限公司燕都紫庭 河北燕都房地产开发集团有限公司,星河御城52万7200元,本案,第二集团,第二集团重点项目分析,上林华苑（锦麟）8万 售罄,第一集团,燕都紫庭14万7700元,本案周边项目：上林花苑（锦麟）,本案周边项目：星河御城,本案周边项目：燕都紫庭,第三集团（二环外边缘区）重点项目分析北郡 河北宏峻房地产开发有限公司汇君城
22、 河北金麦加房地产开发有限公司丽都河畔 河北腾华房地产开发有限公司,项目周边 重点项目案例分析,汇君城100万6500元,北郡30万6800元,本案,第三集团,第二集团,第一集团,丽都河畔37万 7300元,本案周边项目：丽都河畔,本案周边项目：北郡,本案周边项目：汇君城,第一集团,第二集团,第三集团,新华区住宅代表项目价格及去化速度分析：,根据此次调研，目前新华区住宅项目均价7685元左右，项目月均去化量10200平米左右。从上图来看，目前弘石湾、北郡因为项目交通便捷位置较理想，体量大且性价比高去化速度最快。如我项目正常入市在保证去化速度的情况下，按照市场定价，价格区间应该在7200-900
23、0元（高层）左右，如果做差异化产品价格更有较大拉伸空间。,区域商业市场分析,共计13个项目,新华区商业项目分布：,第三集团,第二集团,第一集团,橙悦城，10万，7700元,联盟MAX，3万，7800元,华银国际，3万，待售,乾门，10万，6300元,铂领国际，2.3万，6980元,兴凯广场3万平米,柏林世贸中心，6万，待售,豪威大厦，6万，待售,格澜商务，6.6万，6600,本案,金指数国际，15万，9000元,金恒基鹿城，23万，11000元,华强广场，30万，9800元,鑫明国际，4.3万，9600元,本区域目前在售商业项目9个，总体量达103.93万平米，剩余量29.84万平米；待售项目
24、5个，预计入市量36.3万平米左右。区域内中华大街沿线附近商业项目比较集中。价格从中山路向北逐渐递减。,新华区主要商业项目信息：,新华区商业代表项目价格及去化速度分析：,第一集团,第二集团,第三集团,根据此次调研，目前新华区商业业态以写字楼及公寓为主，项目均价8308元左右，项目月均去化量1322平米左右。从左图来看，目前华强广场、金恒基鹿城手续齐全、工程进度快、品牌优势明显去化速度最快，价格也是最高的。,联 盟 路 联 盟 路,新 苑 路 新 苑 路,中 华 北 大 街,赵 佗 路,赵 陵 路,项目地块,赵佗公园,项目地块,项目地块,北郡商铺,北 二 环 西 路,周边商业梳理,北郡商圈,乾门
25、商圈,保龙仓商圈,商业业态比例,目前区域内住宅体量与商业体量比例在8.5：1，住宅在本区体量规模较大，在整个市场中占主导地位，商业项目多集中分布在二环内主干道沿线，从二环至外环逐渐递减。目前本案周边大规模零售商业匮乏，商铺多以临街门脸房存在，档次参差不齐，二手房售价在10000-14000元/左右。 周边商铺租金受地段人流影响较大，多在30-80元/平米/天，租价相差悬殊。,根据目前市场二手房价格及租金情况反推，我项目商业销售均价应在15000元18000/平米左右。但随着区域的发展（我项目商业带动）和市场正常涨幅，预计14年底销售价格将达到2000022000元/平米。,小结：,目标项目周边
26、住宅项目发展迅速，万达等一线房企在此区域选址，突显此区域的商业价值，大型的配套商业成为此区域的空白点水上公园商圈为次级商圈，小型店铺为主，有待发展；,区域二级市场分析,燕都金地城形态：多层主力户型：二室、三室96-139平米均价：8760元左右,华瑞苑形态：多层主力户型：两室一厅70-119平米均价：7500-8100元,上林华苑（锦麟）形态：高层+花园洋房主力户型：三室两厅120-170平米均价：高层7000元以上，多层9000元左右,区域主要二手房交易情况,鑫城小区形态：多层主力户型：两室两厅90-105平米均价：8000元左右,从上图可以看出，除华瑞苑成交均价低于石家庄第一季度成交均价外
27、，其他主要项目都要高于市均价。其中以上林华苑二手房交易最为活跃，成交价格在区域内也较高。,新苑小区形态：多层主力户型：两室一厅70-105平米均价：8300-8600元,明珠北苑形态：高层主力户型：二室、三室83-120平米均价：7759元左右,锦绣乾程形态：高层主力户型：二室、三室83-120平米均价：7350元左右,区域内中华大街沿线项目最为密集，二环内部分（第一集团）价格最高，价格在8900-9400元/左右 ；二环沿线项目近几年越来越多，价格相对第一集团价格较低，高层价格在7000-7700元/左右；二环外靠近南水北调及植物园的区域逐渐兴起，环境优美但价格最低，高层平均价格在6500-
28、7000元/左右，可以看做本区域第三集团。目前区域内住宅体量与商业体量比例在8.5：1,住宅在本区体量规模较大，商业项目数量体量也比较成熟。 雍和慢城、汇君城均超过百万，弘石湾、星湖国际均为大型规模社区， 商业方面重点项目有华强、苏宁广场、金恒基鹿城、金指数国际广场、万佳壹街区等二环外无大体量零售商业项目；本区住宅去化速度较快，尤其是以北郡和林荫大院为代表的大体量项目月去化达到10000平米以上，从价格角度分析本区仅多层洋房及个别二手房均价破万，高端项目相对稀缺。,小 结,四、项目定位、产品建议,T,O,w,S,项目SWOT分析,项目紧邻赵佗公园，小区别墅级景观与公园有机结合，遥相辉映。项目产
29、品为低密度高端高品质社区，具有竞争优势。项目交通方便，四面临街，两条城市主干道交叉而过。项目配套设施齐全，商业业态较集中。,在售在建项目较多，竞争大，分流部分客源。本区域尚未得到充分开发，与主要商圈距离较远，辐射小，对于后期商业的销售有一定阻碍。客户产品价值观念有待引导。,项目地块不规则，且被新苑街分开成南北两区。项目附近商业不够成熟，且较为低端。项目附近街道环境有待改善。项目政府配套设施、回迁房、公租房廉租房占去一部分面积。,此区域为城市公交车中转站，流动人口达。在建小区较多但附近商业发展程度有极大的提升空间。项目处城市北二环附近，发展潜力大。项目产品优势将会带动地块价值升值。由于石家庄环境
30、问题，人们更加重视环境的选择。,项目核心竞争力：公园地产+区域稀缺创新洋房产品,城北产品领导者，中高端低密度公园地产,项目从立面风格、园林景观、赠送面积、智能技术、公共部分的档次包装等方面提升项目档次，同时注意成本控制，并且优于其它竞品项目，以便在营销方面取得优势,项目定位,1、项目由于地价较高，并且要保证回现速度和利润的双重任务，定位过高存在一定营销风险，故不宜定位高端产品，但产品线可以考虑差异化，保证项目的核心竞争力。,2、本项目属于第二集团，客户群体主要以改善为主，适当会兼顾中高标准的刚需客群，产品的差异化将保证客户的单一性选择和弱化我项目位置影响。,新华区典型项目建筑形态分析：,由右图
31、可知，本区域以高层产品为主，高层住宅是本区域住宅的主流产品，在二环外区域有部分小高层和多层产品。,产品定位,新华区住宅代表项目户型配比情况：,第一集团,第二集团,第三集团,通过对目前三个集团综合对比总结如下：第一集团主要产品定位以三居为主，客群定位主要锁定一改及改善型客户，第二集团两居比例有所增加，但从产品形态上，属于低密度的上林花苑已经明显加大三、四居的占比。第三集团两居及小三居占比增加，客户锁定明显以刚需为主。,通过对三个集团数据分析：第一集团三居比例较大，二，三集团二居比例明显增加，两室平均占比37.67%，三室平均占比达到42.56%。根据综合分析得出，我项目属于第二集团，目标客群将主
32、要以改善型客户为主及部分中高端刚需客户为辅。所以建议户型面积段控制：两居80110平米，三居115-135平为宜。,1、各集团面积及客群：,产品建议,公园地产低密度高端住宅建筑风格采用地中海风格（或参考集团高端产品项目设计，如香邑溪谷、铂锐山）,6.5层情景花园洋房+33层观景高层,花园洋房区,建筑面积：45540平米建筑类型：花园洋房,建议打造5.5层、6.5层情景花园洋房产品，通过首层前后独立庭院，楼上层层退台，楼顶观景露台的平面布局，使不同楼层的住宅均有专属庭院或露台花园，强化了住宅的户外休闲功能和花园化的生活品质，并以此作为此类产品市场号召力的首要价值内涵。,通过退台，相互交错的阳台，
33、镂空的采光井，形成“退、错、露、院”的建筑特色。一层结合地形设置半地下室，作为私家会所；二层四层，每户都设有露台、阳台，五层六层利用屋顶做观景楼阁，增加其使用价值。,借鉴案例 天山熙湖,首层前后独立式庭院,天山熙湖总建面约36余万平米，旨在打造石家庄市顶级生态精品洋房住宅（7层电梯洋房）的典范。主推三居室138-143平米房源。,6.5F首层,6.5F标准层,布局合理，明厨明卫，设置观景飘窗，小院、露台大面积赠送。,品质高层区,建筑面积：约17.24万平米建筑类型：高层 建议打造33观景高层，设置景观小品，园林水系，屋顶观景台功能，提高产品品质，拉升产品价值。,项目景观 项目紧邻赵佗公园，为典
34、型的公园地产，在项目景观的规划上，建议打造一个舒适,健康,便捷,高尚的景观式生活社区,创造出优美的居住氛围和多层次的景观空间。强调园林山水景观，尊重朴素的大地美学，给人以亲切、自然、宜人的心理享受，更在景观上与赵佗公园交相辉映。,社区中心景观示意,住宅区景观示意,花园洋房后院景观及屋顶露台建议采用德国mini spa水景花园,园林景观与水景相结合，打造别墅级的景观,社区景观体育用地示意图,商业区建筑面积：12.3万平米（含4层商业52750平、公寓31280平米、回迁商业20400平米、地下18610平米）建筑类型：主题式商业街区,大型主力店,客户职业特征比重,石家庄购房客户主要以私营业主、企
35、事业单位、公务员为主；高端客群主要以企业高管、政府机关、高知分子为主,市调发现，石家庄购房客户私营业主、公务员占比较高，占比在20-25%左右；其次是以石药、冀中能源等企事业在内的客群，占比在15%左右；石市各高校的教师、职工客户占比也在15%左右；部分因为城中村改造、拆迁的客户，也有部分客户将剩余拆迁款进行商品房置业。,客群分析,数据来源：市场调研,不同区域主力客户置业特征分析,石家庄市购房客群地缘性现象较为严重，项目周边客源占比较大。,数据来源：石家庄住房保障信息网,数据来源：市场调研,客群分析,本项目客群定位,1、客户来源主要为新华区本地中高产收入阶层，次之为桥东、桥西的中高端收入阶层。
36、2、产品主要针对企事业单位中高层管理、政府官员及私营业主3、周边县市中高端收入人群。4、年龄集中在30-40岁、41-50岁两个阶段。以改善型客户为主、首置需求客户为辅。,通过五级加权计算法和周边项目价格情况，我项目销售不低于7813元/平米，后期通过提升产品附加值，销售价格还有很大拉升空间。,价格定位,注：以上权重标准根据市场客户关注度进行分配,1、公园地产附加值2、产品创新及差异化产品提价： （1）公园地产：300元/平米（2）户型：100元/平米 （3）景观：100元/平米 （4）物业服务及智能化：100元/平米 （5）大型商业配套： 100元/平米 共计可提价：700元/平,项目开盘均
37、价建议为：高层：7800+700=8500元/平米 ，根据市场情况目前洋房产品价格为高层价格的1.3-1.5倍，销售价格应为11050-12750元/平米左右,售价保证措施:深挖地理位置优势，强化公园地产概念,塑造产品核心竞争力；通过产品的创新，做差异化产品（户型、小区景观、节能环保等）；改善项目周边的配套设施包括学校、医院、银行等提升项目的成熟度；加大企业品牌的宣传推广和公关力度，保证客户对项目的认知度；借助公园进行体验式营销，组织团购去炒作项目，让客户有紧迫感；,按照季度增长2%，年度增长8%，本案高层可实现9026元/平米全程均价，洋房可实现12000元/平米全程均价。,价格增长率及全程
38、均价实现计划,石家庄2011-2013年价格走势,石家庄商品住宅均价，2011-2013年，年均增长率在8.3%左右，本案按照年均增长率在8%左右，是比较符合实际情况的。,石家庄新华区竞品区域项目价格走势,星河御城,北郡,燕都紫庭,项目规划方案,规划方案,8栋33层高层 12栋5-6层洋房 集中商业 体育馆 文化宫 公寓,五、项目开发计划财务分析,赵陵铺地块可售物业类型体量表,销售额测算总表,六、项目经济测算及现金流,13年8月,9月 10月 11月 12月 14年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,项目进场,开盘,土地获取,报规完成,现金收入,开发进度,工程
39、0.00,土地费用7.484亿,1.融资4.5亿；2.“资金平衡”：预计在2014年3月初，首期项目销售回款与融资金额之和等于建设、土地成本及其他费用之和，达到资金平衡，平衡值为8.7亿元（此时项目流入销售总回款4.8亿元，融资金额4.5亿元，支出建设成本1.2亿元，土地款7.484亿元）。,开工,资金归零点,现金支出,土地证,工程规划证,工程施工许可证,预售证,销售回现4.8亿元，融资放款4.5亿元,建安成本（含售楼处）支出8000万元，前期费用支出4000万元,赵陵铺项目首期首次现金平衡表,加上融资，资金平衡时间为2014年3月,投资建议,地块评价：地块位于石家庄北二环与北三环之间，临近主
40、干道中华北大街，交通优越，地块紧邻赵佗公园（90亩），具有明显公园地产优势；市场评价：经济效益：通过打造有竞争力产品，该项目成本测算整体可实现净利润率16.07%，有可观的经济效益；现金流：通过2014年2月融资放款4.5亿，至2014年3月共销售回款4.8亿元，8个月时间实现自有资金现金流归零。,通过以上分析；该地块从公司战略角度，到地块自身条件以及市场条件、经济效益等方面都具备较大的可行性，建议获取该地块。,土地条件： 该宗土地地理位置及周边环境优越，土地整备条件相对良好。地上无拆迁工作，回迁安置面积规模适中。北侧地块现阶段已具备招拍挂条件，基本属于净地。具备此类条件土地目前阶段在石家庄土地市场属于稀缺资源。 鉴于该宗土地具备上述优势条件，同时考虑到土地目前阶段土地获取方式任为一、二级联动为主。故建议集团考虑与对方鉴定合作框架协议，以保证未来可以低价摘牌。,THE END，THANKS！,
