1、张家口项目策划报告,北京华业行房地产经纪有限公司,,Company Name,Contents,目录,,Company Name,整体研究思路,土地属性,投资研究,产品研究,土地规划条件,市场研究,产品的概念策划,投资策划,项目运营力结论,市场容量的供求分析,整体研究思路,,Company Name,Contents,,Company Name,1.宏观经济发展,1.宏观经济发展,国民经济继续保持平稳较快增长。2007年，全市实现生产总值56447亿元，比上年增长120，其中第一产业实现增加值8525亿元，比上年增长06；第二产业实现增加值25428亿元，比上年增长142；第三产业实现增加值2
2、2493亿元，比上年增长142。,张家口经济持续六年快速增长,,Company Name,1.宏观经济发展,1.宏观经济发展,今年全区共安排实施重点项目34项，其中工业项目5项、旧城改造项目19项、商贸流通项目5项、基础设施项目5项。项目总投资55.3亿元，同比增长23.4%；当年计划投资17.8亿元，同比增长45.9%。截止目前，已有19个项目实现了开工建设，开工率55.9%，完成投资1.8亿元，同比增长81.5%。,第二产业快速发展,,Company Name,1.宏观经济发展,1.宏观经济发展,2007年，城市居民人均可支配收入为10051元，比上年增加1112元，增长124，农民人均纯
3、收入为2854元，比上年增加97元，增长35。全年城市居民人均消费性支出7075元，比上年增长87，农民人均生活消费支出2313元，比上年增长112。,经济发展迅速人民收入水平稳步提升,,Company Name,1.宏观经济发展,1.宏观经济发展,269.17,62.67,23.17,39.5,24.68,37.99,其 它,民营经济从业人员,民营企业从业人员,个体从业人员,第二产业从业人员,第三产业从业人员,2007年末全市户籍总人口45718万人，民营经济从业人员达到62.67万人、民营企业从业人员23.17万、个体从业人员39.50万人占总人口的8.6%、第二产业从业人员24.68万人
4、、第三产业从业人员37.99万人,个体从业人员占总人口8.6%,,Company Name,1.宏观经济发展,1.宏观经济发展,人均住房面积稳步提升,,Company Name,1.宏观经济发展（城市规划发展）,1.宏观经济发展,坚持新区建设与旧城改造相结合的方针，以新区建设为重点，构建新的城市发展骨架，扩大城市容量，提高城市品位，实现中心城市持续发展。进一步搞好城市规划，综合考虑经济、社会和环境的要求，正确体现城市的规模、性质、特色，充分发挥城市功能。大力改造传统产业，提升产业结构，积极发展高新技术产业和第三产业，提高城市综合经济实力，增强城市的载体功能和辐射带动作用，使我市成为连接京津、沟
5、通晋蒙的中心城市。实施新一轮城市总体规划，以市区道路畅通工程、污水处理和城市净化为重点，加快城市基础设施建设，改善市容市貌。,,Company Name,宏 观 市 场 结 论,目前张家口市经济持续六年快速稳步增长，正逐渐提升第二产业发展力度，其他产业健康发展，城市基本建设空前繁荣，人均住房面积逐年增加，同时政府加大对无业、下岗、下岗再就业人员管理，为其增加就业机会，提升城市整体文化水平，（有待整理）,,Company Name,Contents,,Company Name,2.市场研究及分析,住宅/商业 市场容量推导 住宅/商业 形象打击力推导 住宅/商业 产品供应分析 住宅/商业 产品缺失
6、点分析,2.市场研究及分析,,Company Name,住宅 市场容量推导（一个季度前）,2.市场研究及分析,3679.76府街庭院,5499.976容辰庄园,3500首府香格里拉,3599.892奥林星城,3099.892东亚时代广场,容辰庄园：136-122.7平米户型府街庭院：84-135平米户型首府香格里拉：84-133.8平米户型奥林星城：97.6-125.5平米户型新东亚时代广场：109-140平米户型,,Company Name,住宅 市场容量推导（一个月前）,2.市场研究及分析,84,110,127,133,109,3679.76府街庭院,5499.976容辰庄园,3500首府
7、香格里拉,3599.892奥林星城,3099.892东亚时代广场,140,容辰庄园：136-122.7平米户型府街庭院：84-135平米户型首府香格里拉：84-133.8平米户型奥林星城：97.6-125.5平米户型新东亚时代广场：109-140平米户型,,Company Name,住宅 市场容量推导（目前）,2.市场研究及分析,容辰庄园：136-122.7平米户型府街庭院：84-135平米户型首府香格里拉：84-133.8平米户型奥林星城：97.6-125.5平米户型新东亚时代广场：109-140平米户型,110,127,133,140,109,3679.76府街庭院,5499.976容辰庄
8、园,3500首府香格里拉,3599.892奥林星城,3099.892东亚时代广场,84,,Company Name,住宅 市场容量推导（133-140平米户型市场销售面积图）,2.市场研究及分析,,Company Name,住宅 市场容量推导（127-84平米户型市场销售面积图）,2.市场研究及分析,,Company Name,住宅 市场容量推导（市场供应分析）,2.市场研究及分析,通过上述图表中所提及的项目销售情况，并对市场进行动态分析我们很清楚的看到目前张家口房地产市场84-109平方米的两居室、133-136平方米的舒适型三居室户型在未来将成为张家口房地产市场的稀缺型，同时需求户型正在向
9、大户型偏移舒适型三居需求比例明显大于两居室，我们判断未来张家口房地产市场舒适型三居室将成为稀缺户型。,,Company Name,住宅 市场容量推导（市场缺失点分析）,2.市场研究及分析,1、由于张家口目前正在进行城市整体拆迁改造，原住民所需求的两居室吸引了大部分开发商的注意力，导致未来市场三居室稀缺。2、周边区县置业投资者正不断涌入张家口市区房地产市场，所以未来市场三居室需求量极大，市场销售大部分仍是两居室产品，所以三居产品必定成为稀缺户型。3、根据目前市场产品基底面积分析，三居室均位于产品两侧所以市场产品供应量明显不足。4、市场目前销售产品均出现社区生活配套不足现象，如：制度化管理、休闲服
10、务等。5、目前开发商均重视原住民的居住需求，所以导致张家口市场产品园林不足、层次感较差、移步换景步步有景的表现力较弱，所以市场未来高品质园林较少。,,Company Name,住宅 市场容量推导（产品打击力分析）,2.市场研究及分析,1、目前张家口城市正在进行整体拆迁改造，所以导致部分打击力靠后的产品均出现了期房销售火爆的情况如容辰庄园项目。2、随着城市模块进程速度的加快，市场经济的空前繁荣导致消费者对开发商的理性心理需求消费的增大，房地产市场势必出现准现房现房销售比增大的情况，但是未来两年内消费者仍是以感性消费为主。3、由于现现在消费者仍是处于感性消费阶段对园林品质的认识仍不深刻，所以在未来
11、几年消费者将逐步认识到园林的重要性，产品打击力靠后的产品将得到长足的发展。,,Company Name,商业 市场容量推导（12月前）,2.市场研究及分析,100,800,300,金鼎国贸中心,建国路,2000,经过详细调研与比较，我们得出：小型商铺的面积系数比为55-75之间；精品店的面积系数比为180-220之间；品牌店的面积系数比为380-450之间；次主力店的面积系数比为900-1000之间；主力店无,小型商铺,品牌店,次主力店,精品店,主力店,容辰庄园商业街,,Company Name,商业 市场容量推导（6月前）,2.市场研究及分析,100,800,300,容辰庄园商业街,金鼎国贸
12、中心,建国路,2000,经过详细调研与比较，我们得出：小型商铺的面积系数比为50-60之间，面积开始趋小 精品店的面积系数比为200-260之间，面积开始趋大 品牌店的面积系数比为400-480之间，面积开始越大 次主力店的面积系数比为860-900之间，面积开始趋小 主力店无。,小型商铺,品牌店,次主力店,精品店,主力店,,Company Name,商业 市场容量推导（目前）,2.市场研究及分析,100,800,300,金鼎国贸中心,建国路,2000,经过详细调研与比较，我们得出：小型商铺的面积系数比为45-55之间，面积继续趋小 精品店的面积系数比为250-290之间，面积继续趋大 品牌店
13、的面积系数比为500-720之间，面积继续越大 次主力店的面积系数比为820-850之间，面积继续趋小 主力店无。,小型商铺,品牌店,次主力店,精品店,主力店,容辰庄园商业街,,Company Name,住宅 供求关系分析,根据我们对市场动态分析，得出以下结论： 1、城市整体拆迁改造，未来市场空间巨大。 2、未来市场高品质楼盘较少。 3、根据市场动态容量表分析，住宅部分三居室、高品质二居室户型稀 缺。,,Company Name,Contents,,Company Name,3.产品研究及分析,3.产品研究及分析,住宅/商业 城市化进程中的发展判断 住宅/商业 产品线应用总结,,Company
14、 Name,住宅 城市化进程中的发展判断,3.产品研究及分析,关心户型、产品类别,关心类别、产品风格,关心面积、区域发展,关心居室、交通,核心竞争力完成期城市,核心竞争力塑造期城市,整体改造期城市,传统福利分房期城市,复合型全面发展型城市,张家口,,Company Name,住宅 城市化进程中的发展判断,3.产品研究及分析,,Company Name,住宅 产品线应用（“海”产品线介绍）,3.产品研究及分析,中海集团“海”产品线介绍,中海集团1989年在深圳动工第一个项目“海富花园”，先后又做海滨、海丽、海华、海珠、海兴、海天等十余宗系列产品。 该产品线是拆迁与开发完美结合中最为著名的产品线，
15、其中中海海华花园更被中国地产界认为划时代的房地产开发作品（拆迁与开发完美结合）。 对上海卢湾区的整体改造、治理、开发提出了最为合理的解决方案。 达到了社会效益与经济效益的同期最大化，使得中海一跃成为中国地产的第一品牌。,中海集团“海”产品线基本经济指标： 海系列产品线拿地要求是，成熟的高密度居住区域（最好市中心），限高超过50米，容积率3.5-5.5。属于城市重点项目能得到政府大力支持。,,Company Name,住宅 产品线应用总结（“香”产品线介绍）,3.产品研究及分析,中海集团“香”产品线介绍,1997年，中海在北京启动了第一个“香”系列项目-“中海雅园”，先后又推出中海馥园、中海馨园
16、、中海凯旋、中海棕榈阳光等系列产品。 该系列项目处于城市化进程整体改造期及核心竞争力塑造期。,中海集团“香”产品线基本经济指标：香系列产品线拿地要求是，成熟的高密度居住区域，户型以150以上的三居室为主，客户定位于城市精英与养老型客户。产品限高超过50米，容积率1.8-4.5左右。,,Company Name,住宅 产品线应用（“帝景”产品线介绍）,3.产品研究及分析,产品线说明及代表作品 合生集团1999年在广州动工第一个项目“帝景苑”，先后又做了北京帝景等十余宗系列产品。 该产品线是工业拆迁与开发完美结合中著名的产品线，其中“帝景苑”在2002年开盘以来直接带动了整个广州天河区房地产市场同
17、时也对广州当时房地产市场起到了引爆作用。 对广州天河区的整体改造、治理、开发提出了最为合理的解决方案。 达到了社会效益与经济效益的同期最大化，使得合生一跃成为中国地产的顶级战队。,合生集团“帝景”产品线基本经济指标： 海系列产品线拿地要求是，成熟的高密度居住区域（最好市中心），限高超过50米，容积率3.5-5.5。属于城市重点项目能得到政府大力支持。,,Company Name,住宅 产品线应用（分析与总结）,3.产品研究及分析,本项目位于张家口市中心地带，在城市整体拆迁改造的前提下，本项目将成为张家口城市标志性建筑、且本项目所在板块属于张家口著名老商圈之一，也就是说我们的产品在城市模块进程下
18、的功能已经相当明确了，围绕着这一中心思想应当在我们的产品中融入并拓展产品精神。产品线回顾： 中海香产品线：功能性、亲和性、保值性成为了中海产品的精髓，在中海馥园项目中随处都能体会得到，可见中海人对待建筑产品的造诣。 中海“海”产品线 ：蒙生于中国一线城市整体拆迁改造阶段，功能性、可塑性简单明确的贯穿于整个产品。 帝景苑产品线：功能性、专属性、保值性从上到下贯穿整个帝景苑产品线，以上几点仿佛产品的中枢神经一样融入产品中每一个细节。本项目的产品线应用： 我们要做到“一览众山小”用历史发展的眼光去看待一切事物，此时此刻我们已经更加明确了我们的产品精神，功能性、娱乐性、时尚性、保值性、可塑性的城市综合
19、体。,,Company Name,商业 城市化进程中的发展判断,3.产品研究及分析,关心户型、产品类别,关心商圈聚合,关心消费力,关心是否方便购物,核心竞争力完成期城市,核心竞争力塑造期城市,整体改造期城市,传统福利分房期城市,复合型全面发展型城市,张家口,,Company Name,商业 产品定位,3.产品研究及分析,,Company Name,产品定位总结,3.产品研究及分析,1、项目要符合本区域城市化发展的产品精神（功能性、娱乐性、时尚性、保值性、可塑性）2、产品适当增量产品中符合城市现阶段发展的户型比例，住宅部分三居和SOHO，商业部分以200-400平方米的精品店3、产品中要充分体现
20、园林规划的功能性4、产品的每个部分都要贯彻产品精神。,,Company Name,SWOT 分 析,3.产品研究及分析,S 优势 S 地块区位优势，产品功能性强、持有商业评估价值高。 S 地块规整，便于产品整体开发。 S 地块交通优势，汇集人流、易达性极强、容易形成商业洼地。 S 用地指标充足，产品可塑性极强。W 劣势 W 地块周边均为城市早期产品，差异化严重。 W 地块面积较小不利于产品规划。 W 周边商业项目消费人群趋于保守T 机会 T 城市整体拆迁规划政策。 T 90/70政策，户型灵活性增强。 T 城市模块化进程中诞生的绝版中心地块，不可复制。O 风险 O 项目地块拆迁任务较大，后期拆
21、迁成本较难控制。 O 未来市场的不可预见性。,,Company Name,Contents,,Company Name,4.资本研究及分析,2.资本研究及分析,经时间修定：我项目现房阶段销售均价该为4609.8元/平方米,期房：,,Company Name,4.资本研究及分析,2.资本研究及分析,准现房：,经时间修定：我项目现房阶段销售均价该为4991元/平方米,,Company Name,4.资本研究及分析,2.资本研究及分析,经时间修定：我项目现房阶段销售均价该为5367元/平方米,,Company Name,4.资本研究及分析,2.资本研究及分析,31256,,Company Name,
22、4.资本研究及分析,2.资本研究及分析,中海香系列产品某项目概况：总建46万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元； 4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。,,Company Name,4.资本研究及分析,2.资本研究及分析,期房阶段,准现房阶段,现房阶段,4609.8,4991,5367,4517,4891,5260,5091,4702,5474,,Company Name,Contents,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,配套定位：（概念多于实干） 社区中加入会所概念（利用1期的部分4层商业） 住宅与公共区域要有联动， 部分园区适当提
23、出半封闭管理 引入样板间概念，品牌服务联盟概念，提高销售价格,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,户型设计非常符合本项目的城市化进程，,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,户型定位 部分北向户型要加入商住两用可能性,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,户型设计适合城市现阶段进程要求,但是有些过于设计过于牵强(如90平米3居室,36平米要10平米以上的厅,136平米带状布局)。,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,园林定位 以香产品线为原形设计低成本园林,,Co
24、mpany Name,,Company Name,项目定位结论,5.项目定位结论,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,园林风格选择多用使人觉得舒适的元素（如低缓台阶、圆滑卵石、木制廊桥,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,园林内多采用彩色树种,并园林层次,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,现阶段项目设计色调偏暗，效果实现力难度大费用高，建议采用相对鲜艳的色调。,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,立面线条结构的节奏感比较平均，质感不强效果实现难度大,,Com
25、pany Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,立面设计不象城市中心住宅更象写字楼，适当调整弱化窗的长高比例,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,不要为立面牺牲太多平面舒适性(质感线条变化完全可以满足立面的丰富性),,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,产品功能属于张家口最时尚的商业精品休闲街。集休闲、娱乐、生活服务、时尚购物为一体的集中商业，具有改变张家口市中心非工作期间休闲娱乐贫乏的功能属性。,餐饮,区域功能配套,城市休闲商业中心,,Company Name,5、6号楼商业建议竖向切割以200-400平米为主户
26、型，辅助以500-1000平米次主力店餐饮就做餐饮业态,,Company Name,3、4号楼中段商业1、2层建议户型做商业内街户型方面以小户型及定制型商业为主，娱乐型商业如（礼品点、影视模型、休闲服装、旅行箱包）。3、4层商业800-2000平米以娱乐，教育，配以50-200平米服务，办公为主,,Company Name,1、2号楼商业建议商业以精品商业街为主，商业以700-1000平米次主力店先落位保持1拖2或1托23的商业依托概念（家居、精品百货、超级市场、家电、洗浴），并在1、2、3楼穿插配以服装品牌店、服务配套店，（不做主力店(成熟商业区不必要用主力店吸引人流并损失销售面积)，4层娱
27、乐大面积（电游房、网吧、KTV、旱冰场）,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,南街主要服务于体验娱乐及大众购物（拥有展示功能），,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,北街服务于专项娱乐及专项购物（拥有区域配套功能）,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,2层商业楼为餐饮街。,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,作符合中心商业区产品精神的立面设计弱化风格，强化商业本身元素（功能性、时尚性）,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,规划
28、设计强调时尚娱乐,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,,Company Name,项 目 定 位 结 论,5.项目定位结论,,Company Name,人 流,人流,现阶段商业及人流情况,人气广场,人气广场,现阶段商业及人流情况 人流以至善路南侧沿中美利华扩展 及沿德南路向德南至善十字路口方转移向。原因是由于我项目地块道路行走舒适度差。,休闲购物,,Company Name,附件：充分条件,,Company Name,哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功哲学问题二：城市顶级综合体与经典综合体产品线哲学问题三：产品调性与本地化,研究思路加法与减法,我们是一个张
29、家口现阶段没有的产品，如果孤立的看待本项目是没有意义和不负责任的。 在报告开始前我先与各位讨论三个哲学问题。,,Company Name,研究思路加法与减法,1、哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功,王石说： 常言说麻雀随小五脏具全。 大城市、小城市、中城市其实都一样。都会有CBD、RBD、政府办公区、休闲区等等等等。某人问： 那每个城市都是有自己个性的呀？王石说： 事物分普遍性与独特性，城市的普遍性就是一个个模块。 。,,Company Name,中国顶级的房地产股份制企业中： 首推万科其曾在19个城市中，机场3公里内推出“万科城市花园”，10年间其的盈利贡献比超过45%。 珠江同期在4个
30、城市中推出的帝景系列赢利贡献比超过40%；万达的城市广场系列超过48%；龙湖的佛拉明各系列超过33%。 基本照抄成功产品线的产品设计可以大量的节省产品研制的物质成本 与时间成本，并能保证产品研制的概念化成功：,,Company Name,地产的开发成功是可以抄袭的！ 张家口没有不一定中国没有！,,Company Name,研究思路加法与减法,2、哲学问题二：城市顶级综合体与经典顶级综合体产品线分析,王石说： 房地产产品要工业化生产，我的意思不是不要个性。这就要有标准的产品线。某人问： 产品线的作用是什么哪？王石说： 成熟的产品线可以保证在大体一致的投资条件下，我的投资净现值归零最快；资金峰值最
31、短；启动资金获利倍数保证最高。也就是达到投资与收益的 最佳平衡点。,,Company Name,张家口城市顶级分体式综合体：我 们没做过，市场也没有。但是我们可以本地化的借鉴其他 公司成熟的产品线。 华贸中心；益田假日广场。,,Company Name,北京华贸中心,产品类别：华贸中心由三栋高逾百米的5A智能写字楼、2座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。开发节奏：整体占地16.6万平方米，建筑面积100万平方米，其中三栋写字楼建筑面积为20万平方米。一期两栋1、2号楼建筑面积为120245.19平方米，2007年1月正式开盘，2007年3月入住。二期3号楼建筑面积为7.2万平米，
32、2007年11月正式开盘，现房入住。周边情况：北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，西起西大望路，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路，交通便利。邻近地铁一号线。华贸中心将横跨长安街。长安街北侧主要是建筑主体，长安街南侧将是20公顷的运动主题公园，南北将通过天桥相连。推广主题：北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处，系东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群。作为21世纪的产品，华贸中心以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，倾力打造领先一个世纪的产品。它的出现使CBD繁华地段东移，这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观，确立CBD商务
33、地标。 财务分析：基本采用资金高位运行，低峰值比的做法，连续3年保持 资金净现值在-6.4到-11.3亿间运行，峰值比低于0.15，预计最终盈利比超过110%。,,Company Name,,Company Name,深圳益田假日广场,产品类别：综合体 百货商场 购物中心 集购物中心生态写字楼五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体 开发节奏：2005年5月进入全面建设期，2005年底商业裙楼封顶，同期开始商业内外部装修，2006年初正式对外营业。2005年5月广场巳进行全面招商，主力店部分招商巳基本完成周边情况：益田假日广场位于中国最著名的旅游生态景区深圳华侨城，项目东临五星级的威尼斯酒店，南与
34、中国第一主题公园“世界之窗”隔路相望，北靠欢乐谷主题乐园，西接两个国际标准的高尔夫球场，地理位置极其优越。假日广场所在区域具有大量的客流量，周边居住着近30万高收入的居民，两大主题公园每年接纳500万国内外游客，此外，许多本地和外地居民也常来此旅游、购物。 推广主题：益田假日广场依托得天独厚的地理位置，综合利用和挖掘旅游、交通、环境等资源优势，突出主题文化氛围及丰富多样性的业态和功能，营造出奇妙的快乐、休闲环境，益田假日广场通过对购物中心功能的重新定义和规划，营造消费者之间的消费互动，开创家庭式娱乐休闲消费新模式 财务分析：基本采用资金高位运行，逐步降低峰值比的做法，连续4年保持 资金净现值在
35、12到-3. 3间递减运行，峰值比低于0.11，预计预计最终盈利比超过130%,,Company Name,深圳益田假日广场立面效果图,,Company Name,研究思路加法与减法,3、哲学问题三：产品调性与本地化项目,。王石： 事物有普遍性就有特殊性，异地产品线的使用也在于此，所以一定要本地化，但是不要惧怕自己领导市场，做以前没有的产品，以前没有不一定市场不需要。某人： 那怎么把握产品异地化哪？王石： 那就要看你对产品线的内容理解了。,,Company Name,华业行对经典顶级城市综合体产品线的核心内容探讨：,娱乐性： 无论什么样的都市,人们可能对产品的档次、风格的认知有差异、有局限。但
36、是人们对生存愉悦感的要求是永无止境的。这里指的娱乐性不是单指娱乐健身，而是一种生活的创意与追求。,娱乐性保值性时尚性接纳性创造性,研究思路加法与减法,,Company Name,保值性： 人们购买顶级地段的物业根本目的是，看重资源的不可复制性，建筑作为产品的外在载体，时代性是很重要的。用房超先生的话说就是：“华贸的成功就是我们敢于做一个100年不过时的产品！” 分析这段话，不过时的另一层含义就是保值性，如果开发商都不注重产品设计，怎么能令消费者感觉物业保值。,,Company Name,时尚性： 时尚性的含义是在于激发城市顶级客户的自豪感，利滋卡顿阿资棒，芝加哥四季周遍的地产之所以能在历次地产
37、贬值中评估价格一直坚挺，就在于业主的自豪感已经超越了金钱价值的概念，成为了一种对生命价值的宣泄,,Company Name,接纳性： 不要低估人们对美的认识，无论什么人对美都是有认知的，接纳外来文化，引导客户接纳多元化主题。是接纳的根本。 市场调查固然重要，但是勇敢的拍脑门的决策也是地产项目成功的关键因素之一。 勇敢的认可经典价值观的存在合理性，是决策的根本。,,Company Name,创造性： 做房地产要一直秉承用发展的眼光看问题，我们认为地产是一种全新的事物，有很多我们不懂或者不明白的问题。 但是我们也不认为有任何人真正完全理解了城市综合体的真正含义，包括李嘉成先生也说自己不理解东方广场是怎么成功的，去创造理解产品，更新理念是安宝怀柔项目成功的关键。,谢 谢！,
