1、,12/1/11,12/2/11,12/3/11,12/4/11,12/5/11,12/6/11,12/7/11,12/8/11,12/9/11,12/10/11,12/11/11,12/12/11,table_main,维持,苏雪晶,乐加栋,6%,-4%,-14%,36%,12.12.27,CHINA SECURITIES RESE ARCH证券研究报告行业深度 行业深度模板,谨慎中前行成交火爆背后，需警惕房价上涨压力,table_indusname房地产,12 月份的成交量延续了 11 月份的火爆，这符合我们前期的判断，而目前的市场来电来访量仍然处于高位，信贷市场仍然较为宽,table_i
2、nvest,0422,买入,松，我们预计 1 月份的成交仍然可以延续。但在持续三个月旺销,之后，价格上涨较为明显，年初新增供给也相对不足，我们需要警惕的是成交的回落。价格方面，目前我们看到的是库存如预期般的进一步下降，一季度新增供给将会减少，而目前销售仍然相对旺盛，可以预计库存的去化周期将会进一步下降。我们认为这必将进一步增大价格上涨的压力，一月份的房价数据必然是环比、同比进一步上涨。在这样的背景下我们需要提醒投资者注意政策方面的风险。地产股估值受益于价格上涨和资金成本下降估值方面，近期价格的上涨以及资金成本的下降提升了企业 NAV估值，这两方面的因素大约使得公司 NAV 提升 10%左右。目
3、前大多数房地产企业的估值相对合理，重点关注业绩确定性高，PE相对低的公司。楼市成交全年回暖，价格稳中略升12 月一线四大城市成交环比保持坚挺，仅北京略有回落，而广州环比涨幅则接近 20%。从 12 年全年来看，一线四大城市楼市成交同比 11 年都出现上涨，除上海同比增长 9.5%之外，北京、广州和深圳同比涨幅均超过 30%。部分二线城市 12 月成交较 11 月略有回落，但仍处于高位。二线城市成交 12 年相比 11 年全面回,021-68821608执业证书编号：S021-68821609执业证书编号：S1440512030002发布日期： 2013 年 1 月 11 日市场表现table_
4、industrytrend26%16%,暖，主要也是因为 11 年限购之后被抑制的需求逐渐在 12 年释放。目前来看，13 年元旦的楼市成交仍然十分活跃。土地市场先抑后扬，12 年整体表现不及 11 年,相关研究报告,房地产,上证指数,12 月，各地土地市场供应再次出现井喷。回顾全年的土地市场表现，我们看到，11 年限购导致楼市成交的下滑，伴随着楼市政策的不确定性，开发商对于未来的谨慎态度使得 12 年上半年土地市场较为冷清。进入下半年，二季度销售的回暖，一方面使得开发商现金流压力减小，另一方面部分房企有补库存的需求，于是土地市场从三季度开始升温。进入四季度，地方政府迫于指标压力加快了推地速度
5、，土地数量和质量都有提高，供需两旺的情况也造就了年末地王频出。整体来看，12 年土地市场先抑后扬，但土地供应和成交均低于 11 年，平均溢价率也同比下滑。本月组合情况12 月份我们的组合重点配置了年底业绩较为确定的品种，进入 1月份我们认为这一主题仍然不会变。我们选择仍然是业绩与销售靠前的品种，因此我们在 1 月份加入冠城大通、金科股份与滨江集团。,table_report13.01.0612.12.31,中信建投房地产周报：新年楼市开门红中信建投房地产周报：年末收官，成交普涨2013 年投资策略报告之房地产篇：制度完善过程中的博弈,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CS
6、C.COM.CN,table_page,房地产,行业深度研究报告目录写在前面的话 . 1国内房地产市场概览 . 1一线四大城市楼市 . 1二线重点城市楼市成交 . 8全国土地市场分析 .11国内房地产公司动态 . 13估值指标与评级 . 15每月组合配置 . 15海外楼市环顾 . 16附录 . 19跟踪城市每月楼盘销售统计 . 19跟踪城市每月土地成交统计 . 32房地产行业重要新闻汇总 . 46地方政府房地产政策汇总 . 50国内房地产公司资本市场融资情况 . 54图表图：北京住宅期房成交面积 . 1图：北京一手住宅成交均价 . 1图：北京住宅期房库存面积 . 2图：北京住宅期房去库存周期
7、. 2图：北京二手住宅成交面积 . 2图：北京二手住宅去库存周期 . 2图：上海一手住宅成交面积 . 4图：上海一手住宅成交均价 . 4图：上海一手住宅库存面积 . 4图：上海一手住宅去库存周期 . 4图：上海二手住宅挂牌量和挂牌均价 . 4图：上海二手房成交量和成交均价 . 4图：上海一手住宅成交价格构成 . 5图：上海一手住宅成交面积构成 . 5图：广州一手住宅成交面积 . 6图：广州一手住宅成交均价 . 6图：广州一手住宅库存面积 . 6图：广州一手住宅去库存周期 . 6图：深圳一手住宅成交面积和均价 . 7图：深圳二手住宅成交面积 . 7图：深圳一手住宅库存面积 . 7,请参阅最后一页
8、的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN,table_page,房地产,行业深度研究报告图：深圳一手住宅去库存时间 . 7图：天津一手住宅成交情况 . 8图：青岛一手住宅成交情况 . 8图：南京一手住宅成交情况 . 9图：杭州一手住宅成交情况 . 9图：苏州一手住宅成交情况 . 9图：东莞一手住宅成交情况 . 9图：重庆新建商品房成交情况 . 9图：成都一手住宅成交情况 . 9图：长沙一手住宅成交情况 . 10图：厦门一手住宅成交情况 . 10图：武汉一手住宅成交情况 . 10图：哈尔滨新建商品房成交情况 . 10图：全国土地购置面积 . 12图：跟踪城市宅地成交溢价率
9、. 12图：2012 年 12 月 12 日-2013 年 1 月 9 日的组合指数、行业指数与 A 股指数比较. 16图：2010 年 4 月 1 日以来的组合指数、行业指数与 A 股指数比较 . 16图：美国住宅获建筑许可数（截至 12-11-30） . 17图：美国单户住宅成交情况（截至 12-11-30） . 17图：英国房价指数（截至 12-12-31） . 17图：莫斯科房价（截至 12-12-31）. 17图：巴黎地区公寓成交情况（截至 12Q3）. 17图：巴黎地区 HOUSE 成交情况（截至 12Q3） . 17图：东京一手公寓成交情况（截至 12-11-30） . 18图：
10、东京二手公寓成交情况（截至 12-11-30） . 18图：新加坡中心区独立式住宅成交情况（截至 12-09-30） . 18图：新加坡中心区公寓成交情况（截至 12-09-30） . 18图：香港住宅新开工量和成交量（截至 12-11-30） . 18图：香港住宅均价（截至 12-11-30） . 18表：2012 年北京预售政策性住宅项目 . 2表：北京新入市楼盘销售摘录（2012 年 12 月）. 3表：上海新入市楼盘销售摘录（2012 年 12 月）. 5表：广州新入市楼盘销售摘录（2012 年 12 月）. 6表：深圳新入市楼盘销售摘录（2012 年 12 月）. 7表：12 个二线
11、城市月度成交面积（2012 年 12 月）. 8表：重点二线城市新入市楼盘销售摘录（2012 年 12 月）. 10表：重点二线城市旧盘销售摘录（2012 年 12 月）.11表：国内房地产公司拿地情况（2012 年 12 月）. 12表：国内房地产公司借壳上市情况 . 14表：覆盖公司估值指标与评级变化 . 15,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN,table_page,房地产,行业深度研究报告表：每月组合配置推荐（2013 年 1 月） . 15表：北京楼盘销售情况（2012 年 12 月） . 19表：上海楼盘销售情况（2012 年 12 月）
12、. 22表：广州楼盘销售情况（2012 年 12 月） . 23表：深圳楼盘销售情况（2012 年 12 月） . 26表：重点二线城市楼盘成交情况（2012 年 12 月）. 27表：重点跟踪城市土地成交情况摘录（2012 年 12 月）. 32表：2012 年部分地方政府房地产政策统计 . 50表：2010 年以来上市房企融资进度跟踪 . 54,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN,table_page,房地产,行业深度研究报告写在前面的话12 月份的成交量延续了 11 月份的火爆，这符合我们前期的判断，而目前的市场来电来访量仍然处于高位，信贷市场仍
13、然较为宽松，我们预计 1 月份的成交仍然可以延续。但在持续三个月旺销之后，价格上涨较为明显，年初新增供给也相对不足，我们需要警惕的是成交的回落。价格方面，目前我们看到的是库存如预期般的进一步下降，一季度新增供给将会减少，而目前销售仍然相对旺盛，可以预计库存的去化周期将会进一步下降。我们认为这必将进一步增大价格上涨的压力，一月份的房价数据必然是环比、同比进一步上涨。在这样的背景下我们需要提醒投资者注意政策方面的风险。估值方面，近期价格的上涨以及资金成本的下降提升了企业 NAV 估值，这两方面的因素大约使得公司 NAV提升 10%左右。目前大多数房地产企业的估值相对合理，重点关注业绩确定性高，PE
14、 相对低的公司。国内房地产市场概览一线四大城市楼市12 月一线四大城市成交环比保持坚挺，仅北京略有回落，而广州环比涨幅则接近 20%。从 12 年全年来看，一线四大城市楼市成交同比 11 年都出现上涨，除上海同比增长 9.5%之外，北京、广州和深圳同比涨幅均超过30%。北京市,图：北京住宅期房成交面积住宅期房网上签约面积（万平米）180,图：北京一手住宅成交均价一手住宅成交均价（元/平米）30000,15025000120,90,20000,601500030,0,10000,Jan-07,Jan-08,Jan-09,Jan-10,Jan-11,Jan-12,11年第1周 11年第17周 11
15、年第33周 11年第49周 12年第13周 12年第29周 12年第45周,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部,12 月北京住宅期房网上签约面积 114.37 万平米，环比 11 月的高位略降 3.6%，同比涨幅接近 11%。2012 年全年北京一手住宅成交面积超过 1000 万平米，同比 2011 年上涨 30%，全年成交向好主要原因是限购后刚需的释放，首置和首改集中入市。统计数据显示，2012 年北京住宅市场中成交量最大的为两居室产品，占全部成交的比重接近 38%，2011 年这一比例为 33%。库存方面，12 月末北京住宅库存（可售期房+未签约现房）为 81660套，较 11 月末下降 2164 套，去化速度进一步加快。同时，北京住宅 12 月成交均价出现环比下滑，全年则整体保持平稳。,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN1,table_page,房地产行业深度研究报告,图：北京住宅期房库存面积住宅期房库存面积（万平米）150013001100900700500,图：北京住宅期房去库存周期住宅期房去库存周期（月）2520151050,
