1、,，可,率为,司：,1,上海,有吸吸引力,维持,证券研究报报告/行业业研究/月度度策略,日期：2012 年 11 月 5 日行业：房地产业,从政策策预期驱动转转向市市场基本本面主主导,房地产行行业三季季报点评及 11 月投资资策略舒廷飞021-535198888-1972,从业证证书编号： S08705120800001王昊021-535198888-从业证证书编号： S0870111090003房地地产行业主要数数据（2012 年 9 月）,主要观点点：1-9 月房地地产市场：保保价稳量 投资趋稳“金九”商商品房成交平平淡。10 月成成交实现同比比正增长，预预计回暖趋势势将延续。9 月房价同
2、比降降幅缩小 环比比涨幅趋缓。新开工增速速持续下滑，能影响明明年新房的供给给，一线城市市房价面临上上涨压力。三三季度开发贷贷增速扩大，有助于房地产产投资企稳。四季度开发发贷面临季节节性收缩压力力。土地市场场出现结构性回回暖，一线城城市溢价率回回升和大型开开发商理性拿地地。地产股三季报：偿债能力改善、盈盈利增速下滑,房地产投投资当月值(亿亿元)房地产投投资当月同比增增长住宅当月月投资额（亿元元）住宅当月月投资同比增长商品房销销售额当月值（亿元）商品房销销售额当月同比比增长土地购置置费当月值（亿亿元）土地购置置费当月同比增增长,7358.0514.18%5136.5610.00%6342.564.
3、89%1223.941.17%,三季报披披露的 A 股地产产公司分别实实现营业总收收入和归母公公司所有者的的净利润 2773 亿元和 372 亿元，分别别同比增长 22.61%和 8.004%，业绩表表现好于绝大大多数周期性行行业。但受合合作项目占比比提升和毛利利率下滑影响响，“增收不不增利”的压力力凸显。报告告期内预收账账款同比增 20%，业绩锁锁定率创下 165%的新高。流动性改善善和销售回款款提速，现金金/（短借与年年内到期非流流动负债）比率 113.12%。净负债率率和真实资产产负债率分别别为65.97%和 47.14%，较较年初有改善善。2010 年新新开工高峰加加大今年四季季度可售
4、规模模，存货占扣除除预收账款资资产的比重达 88%，去库存存周期将持续续。,最近 6 个月行业指数与与沪深 300 指数数比较报告编号号： STF12-IT18相关报告告：从政策预期期驱动转向市场场基本面主,投资建议议：未来六个月，维持行业业投资“有吸吸引力”评级经历了经经济触底回升、三季报业绩绩良好、十八八大“维稳行行情”等政策策性因素刺激激以后，政策面面的关注重心心可能重回地地方政府微调调、货币政策策调整、房地产产税推进等方方面。预计 11 月地产股表表现将更多取取决于楼市基基本面，即以以刚需和改善性性需求为主导导的真实供需需关系。预计计随着开发商商全年销售目目标基本完成，资金状况改改善，
5、11 月推推盘力度会略略有减弱。在“保价稳量”的市场环境下下，开发商主主动降价“以以价换量”的的动力不足。预计 11 月成成交量保持平平稳。地产股股作为基本面相相对较好的早早周期行业，有望成为年年底估值切换的的重要配置品品种。建议关关注四类公司 稳步提升 ROE的行业龙龙头；中小市值值业绩增速确确定的区域性性公司；受调调控影响较小小的产业地产产公司：股价接接近净资产且且业绩锁定较较好的低估值值个股。,导,表1,重点点关注公司,首次报报告日期：20012 年 11 月 5 日,公司名称嘉凯城廊坊发展深长城金科股份,股票代码000918600149000042000656,股价3.697.4319
6、.6511.35,EPS12E 13E0.330.390.050.421.682.011.241.52,12E11.18148.611.79.15,PE,13E9.4617.699.787.47,PBR1.689.021.662.01,投资评级跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市,数据来源：Wind、 海证券研究所风险提示示：房地产调调控风险和经经济下行风险险。重要提提示：请务必必阅读尾页分分析师承诺、公司资格说说明和免责条条款。,2,月度策略,一、1-9 月房地产市场：保价稳量 投资趋稳,数据显示“金九”成色略逊市场预期，全国分别实现商品房销售额和销售面积 6342 亿元和 11026 万平米，
7、季节性因素导致环比增长明显，但是同比分别下降了 3.57%和上升了 4.89%，表明经过前一段时间的消化，市场成交略显疲态，但其逐步回暖的态势未发生变化。考虑到一线城市市场变化具有先导性，我们判断市场回暖将由一线城市向二三线城市扩散。,房价涨幅放缓，10 月百城住宅均价为 8768 元/平米，环比上涨 0.17%，连续 5 个月上涨，涨幅与 9 月持平。同比下跌 1.00%，连续 7 个月下跌，跌幅缩小。一线城市价格上涨最为明显，同比增幅已然转正 0.35%，今年新开工下滑将导致供需矛盾加大，预计明年上半年一线城市房价上涨压力较大。,投资下滑逐步趋稳。随着地方财政收入的缩水，未来几个月土地市场
8、的供应数量和质量均将有所提高，带动土地市场成交活跃，溢价率有望企稳回升，但大幅波动的可能性不大，结构性回暖更加明显。,（一）“金九”成交量波澜不惊,9 月楼市成交量继续上升，国家统计局的数据显示，全国实现商品房销售额和销售面积分别为 6342 亿元和 11026 万平米，环比均明显增加，基本和 6 月的年内最高水平相当；但和去年同期单月数据相比分别下降了 3.57%和上升了 4.89%，呈现窄幅波动的特点。虽然受之前楼市回暖导致的有效供需均显不足的影响，“金九”成分略逊于市场预期，但基于 10 月基数较低、多地微调公积金政策刺激市场成交和开发商推盘力度的加大，我们判断 10 月份的表现将好于
9、9 月，同比呈现正增长，市场延续回暖趋势。,从 40 个大中城市 10 月份的数据来看，半数城市成交量环比上涨，其中哈尔滨涨幅最大，达到 178.85%；而苏州降幅较大，下降了 43.36%。10 个重点城市，上海、重庆、深圳、广州、武汉成交环比上涨，其中深圳涨幅最大，环比上涨 34.04%。其余 5 城市环比皆下降，杭州、成都降幅超过 20%。,历史经验来看，一二线城市市场的变化在此轮调控中具有先导性：不论是去年开始的成交下跌，还是今年来的市场回暖，均是从一线大城市逐步扩散开来。因而，我们认为，未来一段时间，随着一、二线城,2012 年 11 月 5 日,3,月度策略市回暖趋势延续，三四线房
10、地产市场将有望出现回暖。数据也支持这一判断：10 月市场出现一二线城市成交环比下降相对较多，而三四线城市成交环比增长占多数的局面。,图 1,商品房销售面积同比微降 3.57%,图2,9 月全国商品房销售额增幅回落到 4.89%,数据来源：Wind、 上海证券研究所,数据来源：Wind、 上海证券研究所,（二）房价同比降幅缩小 环比涨幅趋缓价格上看，根据国家统计局的数据计算的月度销售均价，近几个月保持了高位震荡的态势，历史房价的高点出现在 2011 年 2 月，达到 6437元，之后有所回落；9 月商品房销售均价为 5752 元，环比有所回落。分项指标看，住宅均价回落明显，商业营业用房保持稳定，
11、办公楼价格连续回落后有所反弹。图 3 商品房销售均价回落至 5572 元数据来源：Wind、上海证券研究所10 月百城价格指数显示，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格 为8768 元/平米，连续第 5 个月环比上涨，涨幅为 0.17%，与上月持平，其中 56 个城市环比上涨，42 个城市环比下跌，2 个城市持平。同比连续第 7 个月下跌，跌幅为 1.00%，比上月缩小 0.40 个百分点。2012 年 11 月 5 日,4,月度策略,图4,10 月百城均价继续上行至 8768 元,数据来源：中指院、上海证券研究所分项指标看，一、二、三线城市环比涨幅分别为 0.51%、0.18%和 0.1
12、7%；同比涨幅分别为 0.35%、-0.48%和-1.70%。数据上看，一线城市房价回暖领先于二三线城市，进一步验证了我们对于一线城市指标具有先导性的判断。,图 5,环比涨幅上，一线城市领跑,图 6,一线城市均价率先由负转正,数据来源：Wind、 上海证券研究所,数据来源：Wind、 上海证券研究所,2012 年调控仍是行业的主流，其中房价的涨跌成为政策层衡量调控效果的最主要指标。春节后楼市的持续回暖带来价格上的逐步企稳，不少开发商逐步取消了价格优惠或小幅上调单价。以“限购”为代表的政策“红线”短期难改，地方公积金贷款政策微调，导致成交量和价格难以出现爆发式增长，仍将以温和回升和小幅波动为主。
13、其中成交量的回升将领先于价格的回升，且逐步由一线城市向二三线城市扩散。今年新开工增速持续下滑，可能影响明年新房的供给。我们预计到明年上半年，一线城市可能将面临价格上涨压力。（三）开发贷反弹 有助于投资企稳回升总体来看，今年房地产开发投资完成额整体上保持一个同比增速回落的态势，9 月完成 7358 亿元，和 8 月相比增幅下降了 2.84 个百分点到 14.18%。占总投资额近 7 成的住宅投资方面，增速基本保持平稳，2012 年 11 月 5 日,图 1,5,月度策略月度投资完成额达到 5137 亿元，同比增幅小幅回落 0.04 个百分点到10.00%。商业营业用房完成投资额 922 亿元，同
14、比增幅下降 12 个百分点，是 9 月投资增幅回落的主要影响因素。我们认为住宅市场调控以来，一定数量的资金涌入商业地产，导致部分二三线城市供给相对过剩，是其投资额回落的主要原因。我们之前的投资策略中已经指出，房地产开发投资额受开发贷款影响显著，通常会滞后一到两个季度，今年二季度开发贷同比增速低位反弹后，三季度增幅继续放大至 11%，有望带动未来 3-6 个月开发投资增速回升。如果政策和市场预期不出现大的波动，年底至明年一季度，投资增速有望见底回升。,商业营业用房投资增速明显回落至整体增幅下滑数据来源：Wind、上海证券研究所,图 8 住宅开发投资同比增幅基本与上月持平数据来源：Wind、上海证
15、券研究所,（四）新开工持续下滑 明年供给或不足新开工面积是一个更能反映开发商心态的指标。数据显示，9 月商品房新开工面积为 12074 万平米，同比回落 24.03 个百分点，再度由正转负。1-9 月新开工面积累计同比下降 8.6%，比 1-8 月增速下滑 1.6个百分点。同期竣工面积为 5964 万平米，同比回落 6.25%，为 24 个月新低，亦是 19 个月来首次负增长。施工面积上，9 月份在施工面积为 13719万平米，同比回落 24.49%。虽然节后楼市成交的持续回暖，一定程度上增加了开发商对于后市的信心，但调控长期化预期和近期部分城市成交量的疲软还是为开发商信心能否持续回暖披上一层
16、阴霾。总体而言，房企仍以谨慎为主。现在就断言投资增速和新开工放缓已到拐点还略显过早，但随着经济触底回升和商业性房地产贷款延续反弹，我们判断四季度至明年初，房地产投资和新开工数据有望企稳回升。另一个值得关注的问题是，一般来说竣工面积的变化落后于新开工面2012 年 11 月 5 日,图 9,9,6,月度策略积 18 个月左右，2010 年开始，新开工增速大幅回落，而从今年 4 月开始新开工面积持续负增长，可能引起 2013-14 年供给不足风险，加大房价上涨预期，这需要我们保持警惕。,新开工面积同比增速转再度由正转负数据来源：Wind、上海证券研究所,图 10 9 月竣工面积同比增速创下 24
17、个月新低数据来源：Wind、上海证券研究所,（五）土地市场总体平淡难掩结构性回暖在楼市成交回暖的带动下，5、6 月土地市场也有所好转，但之后再度归于平淡。受季节性因素影响， 月土地购置费比 8 月略有上升至 1224亿元，同比增速继续回落至 1.17%的水平，土地市场整体冷清的格局未发生变化，但是部分龙头开发商开始入市拿地，区域和地块结构性回暖较为明显。10 月份 40 个大中城市中，一线、二线和三线城市土地出让溢价率分别为 18%、13%和 16%，在成交量和房价回升推动，一线城市土地市场有所回暖。,图 11,土地购置费同比增幅继续下滑,数据来源：Wind、 上海证券研究所据全国 300 个
18、城市土地市场数据显示，10 月土地市场延续 9 月的高供应量， 300 城市共推出面积 13326 万平方米，环比持平，同比呈现年内首次正增长，为 8%。成交方面未见明显放大，开发商拿地依然理性，成交面积为 6591 万平方米，环比减少 26%，同比减少 29%。住宅成交方面表现的更加明显，2635 万平米的成交量，环比、同比分别减少2012 年 11 月 5 日,7,月度策略20%和 23%，为下半年住宅用地成交量最少的月份，市场中不乏高溢价与高流拍的现象。价格上看，随着地方政府出让的优质地块的增多，高价地频繁出现，成交楼面均价为 1217 元/平方米，环比上涨 11%，同比上涨 22%，其
19、中住宅地块楼面地价为 1744 元/平米，为今年的单月峰值。随着四季度传统推地高峰的到来，地方政府为完成全年的供地计划及缓解吃紧的财政收入，加了优质地块的入市力度。随着土地推出量的增加，土地成交市场逐渐升温，企业拿地热情上升。9 月，大型房企拿地规模明显增加，上半年大型房企积极以价换量，在楼市成交回暖的情况下资金明显好转。随着刚需产品库存减少，房企积极拿地以补充土地储备。但总体表现依然理性，只有在出让价格相对合理、项目利润有保证的前提下才会入市拿地。综合考虑，我们认为土地市场成交将出现一定程度的改观，结构性回暖可能更加明显。在调控不动摇的背景下，地价不具备大幅上涨的条件，土地市场是否出现反转还
20、需观察民营地产公司拿地频率和规模。（六）开发商到位资金保持较快增长9 月份，房地产开发企业到位资金 8518 亿元，18.15%的同比增幅虽环比上月有所回落，但仍处于较高水平。其中，国内贷款 1122 亿元，增长 30.42%；利用外资 23.58 亿元，下降 47.66%；自筹资金 3398 亿元，增长 3.54%；在其他资金方面，定金及预收款 2517 亿元，上升36.79%；个人按揭贷款 1007 亿元，上升 48.21%。总体来看保持了较快的增长。,图 12,资金来源及其分项指标同比变化情况,数据来源：Wind、 上海证券研究所从各资金来源占资金总额的比例上分析，银行贷款、自筹资金、定
21、金及预收款和个人按揭贷款分别占到了 11.85%、39.89%、29.56%和11.83%。企业自筹仍是开发商资金最主要的来源，受销售回暖的影响，定金及预收款和个人按揭贷款占比维持在较高水平，银行贷款占比有所回落。2012 年 11 月 5 日,图 15,8,月度策略伴随着成交的回暖，5 月份以来房地产资金来源同比增速明显回升，同时央行数次放松货币政策释放流动性亦逐步传导至房地产市场，三季报显示开发商的资金链压力持续改善。考虑到去年四季度基数较低且市场仍处于回暖通道，预计资金来源同比有望保持较快增长。分项指标上看，自筹资金仍处于主导地位；由于四季度银行贷款额度相对较紧，同时又是开发商销售回款的
22、高峰，我们认为定金及预收款和个人按揭贷款比例或将继续上升，而银行贷款占资金的比例可能将进一步下滑。,图 13,销售回款占比仍在高位,数据来源：Wind、 上海证券研究所从央行近期公布的三季度贷款季度数据来看，商业性房地产贷款余额达到 11.7 万亿元，同比增幅达到 12.20%，比二季度高 1.9 个百分点；房地产开发贷和购房贷款余额分别为 3.85 万亿元和 7.2 万亿元，同比增长分别为 11.00%和 12.00%，涨幅均比二季度有所放大。表明市场对于房地产市场向好的预期比较明显，购房者入市积极。今年前 9 个月，金融机构共新增人民币贷款 6.72 万亿元，若全年新增贷款总额在 8 万亿
23、-8.5 万亿元的话，四季度平均每月新增贷款均值在 4300-6000 万元之间，处于年内较低水平。鉴于此，我们认为四季度房地产贷款余额或将呈现增速再度回落的态势。,图 14 房地产贷款余额增幅低位反弹数据来源：Wind、上海证券研究所2012 年 11 月 5 日,开发贷和个人房贷同比增速继续放大数据来源：Wind、上海证券研究所,9,月度策略,二、地产股三季报：偿债能力改善、盈利增速下滑,截止 10 月 31 日，所有上市地产公司均已公布 2012 年三季报，我们以证监会房地产板块为基准，共选取 125 家上市房企作为样本，从盈利能力、负债能力和库存水平三个方面对其进行了考察，一定程度上可
24、以反映了目前开发商的经营现状。,数据显示，1-9 月 A 股地实现营业收入 2773 亿元，同比增长 22.61%。归属于母公司股东的净利润约 330 亿，增速从去年同期的 20.16%下滑至 8.04%，考虑到目前业绩锁定率创下 165%的新高，我们认为行业全年收入仍有望保持较快增长，但是“以价换量”和少数股东权益占比的增加影响了业绩增长，即面临“增收不增利”的窘境。,预计全年 A 股地产公司营业收入增速约 18%-25%，归属于母公司所有者的净利润增速度将维持在 10%左右。,就市场最关心的资金链压力和存货压力来看，目前货币资金对一年内到期债务的比例继续上升，短期债务压力有所降低，中长期指
25、标亦呈现积极变化。库存上看，存货占比仍居高不下，年内开发商仍将积极去库存，去库存或将持续到明年二季度。,（一）收入增长提速 盈利能力下滑,2012 年前三季度，125 家开发商共实现营业收入 2773 亿元，同比增加 22.61%；实现净利润 372 亿元，同比增加 11.16%；实现归属于母公司净利润 331 亿元，同比增长 8.04%；上述三项指标的累积涨幅均较二季度有所扩大。调控持续但难以出现 2010-2011 年不断加码的情况，上市公司抓住今年 7-8 月淡季不淡的契机，取得超预期的销售业绩，为全年业绩锁定增加了筹码。,收入的增长相当明显，22.61%的增幅为去年调控以来的新高；和近
26、 7年的历史数据相比，亦处于中间水平，表明上市公司的收入增长已经由下滑回到正常的上升通道中。但值得关注的是，归属于母公司的净利润的增长显著下滑，8%的增长虽然较前两个季度有所回升，但是和历史同期相比明显处于相当低的水平。我们认为：利润率的下滑和少数股东权益占比的增加是增收不增利的主要原因。,2012 年 11 月 5 日,图 16,月度策略,行业营业总收入达到 2773 亿元，同比涨 22.6%数据来源：Wind、 上海证券研究所,图 17 归母净利润达到 331 亿元，同比增 8%数据来源：Wind、 上海证券研究所,截止三季度，行业加总计算出的毛利率和净利率分别为 37.80%和13.42
27、%，环比二季度继续回落，且分别低于去年同期 1.24 和 1.38 个百分点。我们认为：一方面是由于自去年开始实施限购，去年底至年初不少开发商加大促销力度，预售到结算周期约有 12 月时滞，已售未结项目的毛利率偏低。预计四季度毛利率仍将继续走低，压缩利润空间；另一方面是出于分散风险和提高杠杆的考虑，更多的开发商加大了合作项目的比例，随着合作项目逐步进入结算期，少数股东损益将侵蚀归属于母公司所有者的净利润。,图 18,盈利能力高位继续回落,数据来源：Wind、 上海证券研究所自从本轮行业调控以来，开发商的销售压力和资金成本明显上升，带来销售费用率和财务费用率的上浮。截止三季报，行业销售费用率和财
28、务费用率分别为 3.86%和 2.81%，环比波动不大，与历史同期相比销售费用率已有所回落，而财务费用率却创下 2006 年以来同期新高。我们认为随着去化情况的好转和资金压力的下降，未来费用率有望下降，但鉴于借款合同存在一定周期，财务费用率的回落或将落后于销售费用率的下降。总体来看，期间费用率短期仍将维持小幅波动。,2012 年 11 月 5 日,10,月度策略,图 19,期间费用率保持窄幅波动,数据来源：Wind、 上海证券研究所（二）业绩锁定情况处于近年高位房地产开发行业的特点决定了预收款将在未来年份结转为营业收入，因而一般情况下，充足的预收账款是公司未来业绩的保障。今年 5、6月份的销售
29、高峰和 7-8 月的淡季不淡，使得相当一部分项目去化较好、回款较快，开发商预收账款不断增长。截止三季度，行业账面预收账款达到 5576 亿元，创下历史新高，环比、同比涨幅分别为 15.84%和20.99%。,图 20,预收账款达到 5576 亿元，创下历史新高,数据来源：Wind、 上海证券研究所我们假设 2012 年行业总收入将同比增长 18%，达到 5040 亿元，在此基础上以当期营业收入加上预收账款与估计的 2012 年营业收入的比例来衡量行业的业绩锁定情况。数据显示，截止三季度这一比例为165.65%，创下了 2006 年来历史同期的新高。表明春节后房地产市场的持续回暖显著提升了预收账
30、款，全年业绩整体增长的压力不大。综合分析，我们判断，2012 年全行业收入仍将保持稳定增长，增速有望高于去年。但以价换量的实施和联合开发还是对开发商的利润空间造成了一定的负面影响，随着上述项目的逐步结转，增收不增利的趋,2012 年 11 月 5 日,11,月度策略势仍将持续。,图 21,165.56%的业绩锁定率创下近年同期新高,数据来源：Wind、 上海证券研究所（三）偿债能力持续改善今年来，中央数次以货币政策微调的方式对市场输入流动性，同时房地产销售持续回暖、回款不断加快，开发商资金链压力进一步趋缓。三季报显示，开发商的短期借款和一年内到期的非流动负债占有息负债的比例约为 37.83%，
31、虽相比 2010 年低点略有上升，但是仍维持在一个比较低的水平，且波动较小，说明开发商目前经营稳健，未因资金链压力过大而借入大量短期债务应对。货币资金总额达到 2696 亿元。货币资金/（短期借款+年内到期的非流动负债）的比例达 113.12%，货币资金可以覆盖一年内到期债务，持续走高且好于 2008 年行业最不景气时的水平，且较年初提升 16.2 个百分点。中长期指标来看，净负债率从二季度的 67.34%进一步回落到 65.97%，但仍处于历史高位。资产负债率继续攀升至 73.84%的历史高点，但是扣除预收账款的资产负债率更能反映房企真实的负债情况，截止三季报，该指标为 47.14%，较年初
32、下降 2.46 个百分点。,图 22,货币资金超过一年内到期的债务的比例再次提升,图 23,净负债率从峰值继续回落,数据来源：Wind、 上海证券研究所2012 年 11 月 5 日,数据来源：Wind、 上海证券研究所,12,月度策略从 2011 年底开始的货币政策微调，为市场释放了相当的流动性，特别是房贷利率的下滑，对市场成交有明显的拉动作用，开发商从中受益，销售回款改善，降低了开发商资金压力。虽然在 9-10 月传统销售旺季，市场成交未有同比大幅增长，但开发商销售和回款仍好于去年同期，资金压力有望进一步降低。同时，调控使得部分高杠杆企业有意降低财务杠杆，减少经营风险。(四) 存货继续走高
33、 去库存周期远未结束虽然节后开发商的销售明显有所好转，成交量不断攀升，且部分城市的去化周期回落到正常水平。但是三季报反映的库存压力未见明显缓解，其存货占资产的比重和存货占扣除预收账款的资产的比重分别为64.90%和 88.54%，均位于历史高位，后者更是创下历史新高。去年调控升级后，不少开发商虽然采取了冬季策略，放慢了新开工步伐，但新增供给规模仍然较大，去库存仍将是所有开发商不得不面临的重要任务。主要是因为 2010 年后大量的新开工， 将加大今年四季度供给规模，推高库存水平。同时，部分存量楼盘由于价格难以调整，去化率受到影响。假定成交量保持现有水平，且新开发保持低位，预计到 2013 年下半
34、年，库存水平有望回归正常。,图 24,库存继续走高 去库存压力不轻,数据来源：Wind、 上海证券研究所三、11 月行业评级、投资策略和重点公司（一）行业评级：维持房地产行业“有吸引力”评级在经历三季度行业整体显著回调后，估值优势提升。我们认为从短期看，经济见底回升预期、三季报业绩良好、十八大“维稳行情”和人民币即期汇率大幅升值是近期地产股上涨的重要催化剂。不排除年底前后再度出现 2012 年初类似的反弹行情。预计 11 月行业表现有可能,2012 年 11 月 5 日,13,图 3,月度策略继续强于大盘，因此建议维持行业“有吸引力”评级。1、10 月份地产板块重拾升势10 月按总市值加权平均
35、的地产板块累计实现收益率为 3.48%，居证监会 13 个一级板块之首，跑赢沪深 300 指数 4.38 个百分点。图 25 2011 年初至今房地产指数和沪深 300 指数收益情况比较（截至 2012.11.5.）数据来源：港澳资讯、上海证券研究所整理我们认为 1-2 季度流动性放松、调控“见底”和成交量“超预期”反弹是地产股上半年走势强于大盘的主要原因。今年 1-6 月，地产板块涨幅达 21.7%，而同期沪深 300 仅增长 2.88%。但进入三季度，受流动性放松力度低于预期，房价回升和 QE3 挤压国内降息空间的多重因素影响。三季度地产板块按总市值加权平均的跌幅达-13.17%，大幅跑输
36、同期沪深 300 仅-8.31%的跌幅。10 月后，在政策收紧预期放松、经济逐步见底企稳、人民币升值预期和行业三季报表现较好等多重因素共同作用，板块逐步走强。2012 年 10 月份各板块累计涨跌幅（10.1.-10.31.）数据来源：港澳资讯、上海证券研究所整理,2012 年 11 月 5 日,14,图 27,月度策略2、板块估值仍将缓慢抬升从 PE 估值看，截至 11 月 5 日，房地产板块的整体估值（PE-TTM）为截至 11 月 5 日，房地产板块的整体估值（PE-TTM）为 9.67 倍。三季度的大幅回调使得板块估值优势再度凸显。三季报披露的公司经营数据依旧亮眼，安全边际充足，预计板
37、块估值仍将缓慢抬升。2011 年初至今房地产板块整体估值情况（截至 11.5.）数据来源：港澳资讯、上海证券研究所整理整理3、重点关注公司表现抢眼上月，在行业整体走强的背景下，“万保招金”中除招商地产单季度业绩大增表现较好外，其余均表现平淡。对比来看，部分题材股和业绩大幅增长的中小市值股票表现抢眼。我们重点关注的公司中，珠江实业、亿城股份和中南建设等 18 家上市公司在 10 月间均跑赢了沪深300 指数和房地产指数。表 2 重点关注公司及龙头企业的市场表现,公司名称,股票代码,涨跌幅(%)10 月 8-10 月,相对于沪深 300 涨跌幅(%)10 月 8-10 月,相对于房地产指数(%)1
38、0 月 8-10 月,珠江实业亿城股份中南建设万科 A保利地产招商地产金地集团房地产指数沪深 300,600684000616000961000002600048000024600383882118000300,41.3718.5517.41-1.303.259.133.382.80-1.67,42.3014.591.65-9.86-2.54-2.83-9.88-1.02-3.35,43.0420.2219.080.364.9210.805.05-,45.6417.945.00-6.510.800.52-6.53-,38.5715.7614.61-4.100.466.340.58-,43.31
39、15.612.67-8.84-1.52-1.81-8.86-,数据来源：Wind、上海证券研究所（二）投资策略在经历了经济触底回升、三季报业绩良好、十八大“维稳行情”等政策性因素刺激以后，政策面的关注焦点可能重回地方政府微调、货币,2012 年 11 月 5 日,15,表 3,月度策略政策调整、房地产税推进等方面。预计11月地产股表现将更多取决于楼市基本面，即以刚需和改善性需求为主供需关系。我们预计随着开发商全年销售目标基本完成，资金状况改善，11月推盘力度会略有减弱。在“保价稳量”的市场环境下，开发商主动降价空间不大。预计11月成交量保持平稳。地产股作为基本面相对较好的早周期行业，有望再度成
40、为年底估值切换的重要配置品种，复制今年年初的行情。在政策面保持稳定和抑制投机、鼓励刚需的基调下，将不乏个股投资机会，我们建议投资者可以关注四类公司：第一，稳步提升ROE的行业龙头，如保利、招商；第二，中小市值业绩增速确定的区域性公司；金科股份、深长城、滨江集团（剔除之前推荐但近期涨幅过大珠江实业、顺发恒业）；第三，受调控影响较小的产业地产公司，如廊坊发展、华夏幸福；第四，股价接近净资产且业绩锁定较好的低估值个股，如嘉凯城、长春经开（三）重点关注公司对于我们重点跟踪的26家地产上市公司而言，目前对应2011年静态市盈率中值为14.81倍，对应2012年和2013年平均动态市盈率中值分别为11.1
41、5倍和9.08倍。对应最新的市净率中值为2.23倍。房地产行业重点关注公司的业绩预测、估值和评级（截至 2012.11.5.）,公司名称,股票代码,股价,11A,EPS12E,13E,11A,PE12E,13E,PBR,投资评级,嘉凯城廊坊发展铁岭新城珠江实业华夏幸福保利地产招商地产顺发恒业亿城股份宁波富达荣盛发展深长城滨江集团鲁商置业金科股份长春经开世联地产,000918600149000809600684600340600048000024000631000616600724002146000042002244600223000656600215002285,3.697.4310.0611
42、.5621.9511.7523.466.074.006.5210.7519.658.704.5211.354.4112.30,0.110.141.100.701.540.911.510.500.300.440.821.330.580.230.920.010.48,0.330.051.231.143.101.091.910.600.360.511.151.681.050.381.240.010.55,0.390.421.341.513.681.482.570.720.380.651.302.011.420.501.520.290.82,32.3053.909.1116.4714.2612.841
43、5.5412.1513.1514.7713.1314.7515.0019.2812.30715.7425.52,11.18148.608.1810.147.0810.7812.2810.1111.1112.789.3511.708.2911.899.15441.0022.36,9.4617.697.517.665.967.949.138.4510.5310.038.279.786.139.047.4715.2115.00,1.689.022.522.624.802.221.792.441.232.642.751.662.263.312.010.882.95,跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢
44、大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市跑赢大市大市同步大市同步,2012 年 11 月 5 日,16,月度策略,华侨城 A苏宁环球南京高科苏州高新陆家嘴深振业 A世茂股份中南建设新湖中宝,000069000718600064600736600663000006600823000961600208,6.066.4110.234.5510.534.3810.1511.853.38,0.440.390.710.240.530.341.010.800.22,0.490.520.780.220.560.401.151.200.36,0.621.040.920.320
45、.650.481.281.460.43,13.8716.6414.4718.6519.9712.9810.0414.8415.03,12.3712.3313.1220.6818.8010.958.839.889.39,9.776.1611.1214.2216.209.137.938.127.86,2.512.791.151.521.771.791.002.252.01,大市同步大市同步大市同步大市同步大市同步大市同步大市同步大市同步大市同步,中值,14.81,11.15,9.08,2.23,数据来源：Wind、上海证券研究所，股价以 2012/11/5 收盘价计算四、风险提示：房地产调控风险和经济下行风险。,
