1、锦艺置业,高新区科学大道项目市场定位报告简析,2013.11.12,PART1. 高新区宏观市场,PART2. 郑州房地产市场,PART3. 高新区房地产市场,PART4. 项目地块现状分析,PART5. 与万科为邻-利弊分析,PART6. 项目整体发展策略,目 录,PART7. 项目开发策略建议,PART1.高新区宏观市场,1.1 高新区概况及发展历程1.2 高新区经济发展现状1.3 高新区发展规划研究1.4 高新区未来发展趋势预判,郑州高新区经省政府批准总体规划面积18.6平方公里，市政府批准代管两乡镇以后规划面积为90平方公里（行政管辖面积110平方公里），经国家认定的面积为11.32平
2、方公里，目前实际建成面积33平方公里。,高新区位于郑州市西北部，北邻连霍高速公路，东与环城快速路、西与绕城高速公路相连接,高新区位于郑州西北角，为郑州“一心两翼”中的一翼远离市中心，着力发展产业,1.1 高新区区位,PART1.高新区宏观市场,1.1 高新区城市发展历程,PART1.高新区宏观市场,发展初期南部以工业产业为主，发展中期北部以高新产业、科研教育、行政办公为主，环境更为舒适。,1.1 高新区城市发展历程,PART1.高新区宏观市场,1991年，郑州高新区成为国务院首批批准的国家级高新区，促进河南对外开放，振兴中原经济，积极吸引外资企业办厂。1991年以来，国务院先后共批准建立了69
3、个国家高新技术产业开发区。,1988年经济技术开发区成立，工业企业进驻,1991年批准为国家高新技术开发区，经济建设起航,1996年江泽民视察工作，这个阶段大力开展高新科技,1997年国家大学科技产业园奠基，曾荫权莅临，此阶段大力发展高新科技同时提升配套服务,2010后美景及升龙及进驻代表了高新区房地产行业的起航,2013年万科、锦艺在高新区安家落户，高新区的房地产发展进入一个新时代,1.1 高新区城市发展历程,PART1.高新区宏观市场,起步期0-3年,发展期4-8年,快速发展期9-20年,转型期20年后,标志性事件,1985年筹建1988年成立1991年获批国家级高新区,省领导及国家领导相
4、继考察1998年江泽民题词：“办好高新技术产业开发区，为振兴中原作出贡献”，指明了发展方向。,以招商引资为工作重点，发展工业产业,以招商引资为工作重点，发展高新工业产业,产业园兴建兴建学校、医疗,以招商引资为工作重点大力发展高新科技产业城市服务配套的建设,全面提升高新区的商业、居住、教育、医疗卫生、文化体育等城市功能着力发展第三产业打造新兴产业开始大力发展房地产，发展商业商务,城中村改造大型产业园建设高新新城规划建设美景菩提升龙又一城进驻吸引其他区域客户投资购买,1988年,1991年,1998年,2010年,发展重点,1.1 高新区产业现状,PART1.高新区宏观市场,两大板块,四大支柱,高
5、新产业 教育科研,电子信息 新材料 生物医药 仪器仪表,高新区目前四大支柱产业为：电子信息、新材料、生物医药、仪器仪表。其中，软件产业被确定为国家信息安全产品研发生产基地和国家火炬计划软件产业基地，区内已聚集软件企业200余家，集中了河南省70以上的骨干软件企业，全部软件企业销售收入可占全省软件产业总收入的一半。,1.1 高新区产业引进情况,PART1.高新区宏观市场,格力空调2012年建成，年产值预计160亿，增加就业约1万,华强电子进驻，打造成为中部地区最大的电子信息商业交易中心,高新区近三年引进项目以高新电子产业为重点2012年重点项目，新开工25个，续建8个，竣工8个，新引进3个；新开
6、工项目总投资139.9亿元。2013年重点项目，新开工4个，续建21个；竣工9个,美铭科技园奠基,1.1 高新区产业现状,PART1.高新区宏观市场,形成集科研、教育、高新技术产业为一体的产业，并实施“一区多园”战略，主要分布城市南区，西北区。,1.1 高新区企业员工情况,PART1.高新区宏观市场,高新区产业基本非人员密集型产业，人员相对较少，高新技术企业主要为高学历人群，基本为外地人，工业企业多为附近村民。,1.1 高新区区域配套,PART1.高新区宏观市场,高新区教育资源充足，休闲配套充足，环境优美，空气清新，但目前医疗、商业等生活配套较为匮乏，尚未出现大型商业中心，以至于近30平方公里
7、的建成区域仍是商业“沙漠”。,1.1 高新区交通,PART1.高新区宏观市场,高速公路一横一纵全区有两条高速公路从境内穿过，并设有两个出入口，即连霍高速公路和绕城高速公路，分别于西四环、科学大道设有出入口,快速通道一纵三横西四环、新龙路、科学大道、化工路，其中科学大道穿越整个高新区，是高新区与中心城区以及周边城区紧密联系的纽带,主干道路三横六纵东西向莲花街、近距西街、梧桐街；南北向有化工北路、白松路、长椿路、雪松路、瑞达路。,高新区与其他区被割裂，与市中心的道路没有形成网络，向东只能依靠化工路、科学大道与郑州市中心组团联系；向南通过西四环路、西南绕城高速公路与须水组团联系，科学大道成为穿越高新
8、区，与中心城区及周边城区联系最重要的纽带.,1.1 高新区交通,PART1.高新区宏观市场,地铁与BRT的经过，方便了高新区与市区的联系。其中地铁1号线二期工程起于河南工业大学，沿长椿路向南并与3号线二期工程（即8号线）在科学大道上交汇，农业路快速公交西延东延工程，已经开始拆迁的东风路梧桐路连接工程。,PART1.高新区宏观市场,高新区是一个产业集聚区，区域较为独立，商业配套较为匮乏，缺乏人气； 但高新区已经由产业集聚域向以高新产业、科研教育产业为支撑，大力发展房地产及商贸物流的新型城市转型； 高新区近几年将引进实力强劲的几家电子科技企业，进一步带动区域经济发展； 高新区大力提升城市交通，进一
9、步加强与市区的连接，促进城区发展。,PART1.高新区宏观市场,1.1 高新区概况及发展历程1.2 高新区经济发展现状1.3 高新区发展规划研究1.4 高新区未来发展趋势预判,1.2 高新区近五年GDP分析,PART1.高新区宏观市场,分析：在11-12年郑州各区GDP变化及涨幅中，高新区的涨幅最高，达到26%，占比也逐年增加，由此可见，高新区存在巨大的发展潜力。而且，随着高新新城规划的进一步落实，人口密度逐年增加，高新区将会得到进一步地发展，潜力巨大。,备注：数据来自郑州各区政务在线，经济技术开发区及郑东新区暂无数据,07-13年上半年高新区GDP占比与增幅,11-12年郑州各区GDP及涨幅
10、,1.2 高新区人均GDP分析,PART1.高新区宏观市场,备注：数据来自郑州各区政务在线，由于高新区人口为2010年底第六次人口普查数据，与2011年略有偏差，经济技术开发区及郑东新区暂无数据。,高新区人均GDP在全市属较高水平,1.2 高新区人口分析,PART1.高新区宏观市场,高新区第六次人口普查结果高新区初步合计人口253864人。其中，户籍人口127286人,占50.30%；流动人口126102人，占49.67%，其中学生约5万人；无户口及口袋户口476人，占0.19%。,高新区人口数量较少，在全市属较低水平，仅25万人，户籍人口占到50%，学生20%，非学生户籍人口30%。,备注：
11、数据来自郑州各区政务在线，由于高新区人口为2010年底第六次人口普查数据，与2011年略有偏差，经济技术开发区及郑东新区暂无数据。,PART1.高新区宏观市场,高新区近几年在郑州的经济地位不断提升，人均GDP也处于全市较高水平； 目前区域内人口相对基数较少，对房地产的发展支撑力略显不足，随着外来人口的导入，未来形势乐观。,PART1.高新区宏观市场,1.1 高新区概况及发展历程1.2 高新区经济发展现状1.3 高新区发展规划研究1.4 高新区未来发展趋势预判,PART1.高新区宏观市场,1.3 郑州市规划解读,郑州市发展战略以郑东新区和中心城区为核心，协同发展包括高新区在内的十组团,大郑州都市
12、区四面开花，中心城区不断外扩，出现多个新组团中心。未来的城市中心北至原阳，接平原新区，南至航空港区，东达中牟，西到荥阳、上街，未来前景非常可期。,PART1.高新区宏观市场,1.3 郑州市规划解读,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,科学大道北，西四环东以科研教育为主，少量住宅,科学大道北，西四环西以居住为主,行政商务中心,西四环,科学大道南以高新产业为主,科学大道,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,郑州市副中心,次要功能发展带,主要功能发展带,公共服务发展带,高新新城作为郑州市副中心； 西流湖建区域服务中心； 科学大道做高新区主要发展轴； 西四环做次要发展轴
13、； 莲花街与瑞达路做公共服务发展轴。,化工路,莲花街-瑞达路,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,须水河改造绿化面积约280公顷，包括40多个景观节点，整体景观布局呈“三环三带两线”分布。改造连霍区产业生态化和生态环境建设并进。,化工路,莲花街-瑞达路,须水河生态景观带,改造连霍区产业生态化和生态环境建设并进,升级莲园和中心广场,新建翠竹街和梧桐街游园,科学大道/西四环/化工路/莲花街/瑞达路5条精品街的打造,新建翠竹街和梧桐街两个游园,升级改造莲园和中心广场,着力改造高新区的环境，打造宜居、生态城市,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,“高新新城”为十二五期间
14、高新区重点发展区域，范围为东至西四环路、西至绕城高速公路、北至连霍高速公路、南至科学大道用地，总面积约为35平方公里，目标三年出形象，五年见规模。,1、一心：公共功能中心（郑西城市副中心） 2、一湾：生态滨河公园须水河湾 3、一坊：生态示范宜居社区 4、一带：科学大道建设以孵化器、写字楼等商业景观为主的景观大道 5、一产：新兴产业与居住、公共服务设施紧密结合，打造产城融合之城,产业结构：三水汇城、五片环心。“一心”是指在三水交汇处结合滨河生态公园，“五片”指外围为五个独立组团：南部组团IT产业园、轻工业学院、南部商住区；东部组团：格力电器郑州产业园、祥营商住区、沟赵居住区；北部组团家电产业园、
15、西连河居住区；西北组团新材料产业园、索河居住区；西部组团科技企业孵化园、西部居住区。,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,置换现有产业用地为商业用地，建设以孵化器、写字楼等商业景观为主的景观大道，承载着入城门户的角色。,PART1.高新区宏观市场,郑州市规划也将进一步促进与西部的连接，提升西部经济； 高新区将拉大城市框架，向西四环以西发展，建设城市副中心高新新城； 主城区全面升级，科学大道/西四环/化工路/莲花街/瑞达路5条精品街的打造，区域配套及环境全面升级； 科学大道将打造成为连接郑州市区与高新新城，带动整体高新区发展的城
16、市核心发展轴线。,PART1.高新区宏观市场,1.1 高新区概况及发展历程1.2 高新区经济发展现状1.3 高新区发展规划研究1.4 高新区未来发展趋势预判,宜居健康城,高新技术开发区,中原宜居商贸城,上街荥阳组团,四环地块,“郑上新区”新鲜出炉，划定西区发展框架在今年郑州市十三届人大六次会议上，郑州市确定了“一主三区四组团”的郑州都市区空间布局。其中，“三区”是指：东部、西部、南部三个新区。西部新区则包括了上街组团、荥阳组团和宜居健康城组团，并将西部新区暂定为“郑上新区”，新的郑西新区行政区域规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市与上街区。,石佛地块,PART1.高新区宏观市场,1.4
17、高新区发展预测,高新区将发展为以高新科技、科研教育为产业支撑，教育资源雄厚、生活配套完善、城市环境优美的宜居新城； 由于高新区的发展依托区政府的推动，同时受到目前整个市场环境的影响，高新城的发展将迎来一个前所未有的飞跃发展时期； 高新区对外连接的加强，促进未来人口导入；作为中心城区与西部市镇的重要衔接，既有双向吸纳作用，又占据最重要的战略地位。 未来城市格局拉大，但各个区域属不同层级，从居住环境上，高新区将优于其他片区。,PART2.郑州房地产市场,2.1 郑州市GDP与人口增长2.2 郑州市商品房供需分析2.3 郑州市房地产市场格局2.4 郑州市房地产发展预测,PART2.郑州房地产市场,2
18、.1 郑州市GDP与人口增长,郑州20032012年GDP与增长率,郑州20032012年人口数与自然增长率,分析：从整个郑州市场来看，郑州的经济发展增长率虽然略有起伏，但总体上处于稳步上升阶段，基本保持在10%-20%的增长率。而且随着郑州人口的进一步增加，市区人口在2013年上半年已经突破千万，已经达到国际都市的水平，人口往低密度的高新区转移已经成为不可避免的趋势。,PART2.郑州房地产市场,2.2 郑州市2012.3月2013.10月商品房预售面积,PART2.郑州房地产市场,2.2 郑州市2012.3月2013.10月商品住宅去化分析,分析：从郑州市12年3月到13年10月房地产市场
19、综合数据来看，整个郑州的房地产市场在这段时间迎来井喷期，不仅体现在商品房价格一路飙升，而且丝毫没有缓和的趋势。在今年9月郑州出台升级限购令后，房价暂时延缓增长，但高新区不在限购范围内，房价依然在逐步增长。,PART2.郑州房地产市场,郑东新区政府主导的城市新中心和高端居住区,中心区城市核心，以办公和商贸为主，居住功能淡出未来土地应少，以综合体为主高房价、交通拥堵使得消费者被动溢出,北区依托城市和自然资源的中高端居住区可建设用地有限政府出于环保原因控制开发,西区老工业区，厂区改造，升级片区居住功能,南区未来的商贸物流中心大批的城中村改造产业带动人口大量导入,未来郑州土地供应主要为旧城改造及城中村
20、改造政府的财力物力仅体现在东区，其他片区的发展主要依靠开发商的推动，开发商的投资力度决定着片区的发展,高新区产业集聚区大批的城中村改造高新产业带来一定的人口导入,2.3 郑州市房地产市场格局,PART2.郑州房地产市场,二七新区6500-8000元/平米总价50120万,郑汴路及以南6500-9000元/平米总价50150万,金水路至东风路8000-15000元/平米总价90300万,城北区8000-10000元/平米总价80150万,金水东路及高铁片区单价10000-20000元/平米总价90500万,龙子湖区预计单价15000-25000元/平米总价200500万,东南片区7500-900
21、0元/平米总价70130万,高新区6500-7000元/平米总价55110万,城西老城区7500-10000元/平米总价70150万,2.3 郑州市房地产市场格局,PART2.郑州房地产市场,2.4 郑州房地产发展预测,市区人口在2013年上半年已经突破千万，已经达到国际都市的水平，人口往低密度的高新区转移已经成为不可避免的趋势；刚需仍为市场主流产品，但改善性需求也将不断释放；未来土地供应主要集中在城中村改造，主要三环以外，龙湖将为高端项目集聚区，未来主流产品供应将集中在二七新区和高新区。,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.1 高新区房地产发展现状分析3.2 高新区商品房市场分析3.3
22、 高新区商品住宅市场分析3.4 高新区在售/待售项目分析3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.1 高新区房地产投资分析,高新区2010年房地产投资较2009年增长242.58%，幅度较大。,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.1 高新区土地供应分析 （2010.1月-2013.2月）,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.1 高新区土地供应分析,高新区自10年至今共出让土地20宗，土地面积共计1129779，规划建筑面积2716011。其中，工业用地占到11宗，涉及土地面积302550，规划建筑面积486597；住宅规划用地1宗，为美景置业拍得，
23、为万科城占地；商品住房用地占到5宗，涉及土地520434，分别为祝福、谦茂、新合鑫置业和大谢村村委会所得；2宗商业金融用地，1宗通用设备制造业、专用设备制造业用地。整体土地价格不高，另外，高新区较多土地成交不通过土地招拍挂程序，土地市场发展不够规范。,高新区的房地产市场发展较为迟缓，房地产投资量小，土地交易不活跃且不够正规； 但受到政府将房地产发展列为重点工作，加之城中村的全面改造，未来高新区的房地产将进入发展阶段，投资大大增加； 高新区未来土地供应主要集中在城中村改造。,PART3.高新区房地产市场发展状况,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.1 高新区房地产发展现状分析3.2 高新区
24、商品房市场分析3.3 高新区商品住宅市场分析3.4 高新区在售/待售项目分析3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.2 高新区商品房供需分析,高新区近几年供销及价格均处于稳步上涨，由于不限购自2011年开始，相对于其他区域的惨淡销售，高新区供销大增，区域竞争加大。,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.2 高新区商品房价格分析,高新区在售项目从2012年开始增多，近一年来高新区商品房的销售量和成交均价主要受个案影响。,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.1 高新区房地产发展现状分析3.2 高新区商品房市场分析3.3 高新区商品住宅市场分析3.4 高
25、新区在售/待售项目分析3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.3 高新区商品住宅供销分析,高新区07年12年住宅供销价格趋势,分析：高新区的预售面积和销售面积自09年起逐年翻倍增加，各开发商纷纷入驻高新区，抢占价值洼地。目前高新区土地的紧俏，导致高新区房有较大幅度增长，特别是自2012年11月至今，从最初的6100已经涨到现今的7600元/左右，而且由于高新区不限购，市区购房者纷纷涌入也一定程度上促进了高新区房价的上涨。,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.3 高新区住宅发展轴线,高新区的商品房包括商品住宅的发展一直较为迟缓，住宅主要为工业区基本居住功
26、能的配建，供需均较少； 随着政府的房地产的大力支持，2012年以后，高新区房地产将进入快速的发展，供应及需求量都将大大提升。,PART3.高新区房地产市场发展状况,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.1 高新区房地产发展现状分析3.2 高新区商品房市场分析3.3 高新区商品住宅市场分析3.4 高新区在售/待售项目分析3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.4 高新区房地产楼盘分布情况,西四环地块,净地650亩，总建面180万，余130万，容积率2.4，产品多层+小高层+高层。,祝福红城,盛世新天,净地300亩，总建面45万，余33万，容积率2.95，产
27、品高层+多层+小高层。,睿智禧园,净地190亩，总建面25万，余20万，容积率2.2，产品多层+小高层+高层住宅。,升龙又一城,公园道1号,净地615亩，总建面112万，余18万，容积率3.85，产品高层住宅+综合体商业+公寓+写字楼。,净地1000亩，总建面220万，未推出，容积率3.5，产品高层住宅+公寓+写字楼+综合体商业。,万和城,净地460亩，总建面128万，余63万，容积率3.5，产品高层住宅+ 大型商业+ 写字楼。,翰林国际城,净地663亩，总建面92.5万，未推出，容积率3.5，产品高层为主。,西雅图,净地576亩，总建面96.3万，余70万，容积率2.5，产品多层+高层+小高
28、层。,万科城,净地1600亩，总建面320万，11月9日推出一期，产品高层+多层+,高新数码港,净地498.6亩，总建面172万，未推出，容积率3.5，产品高层住宅+公寓+写字楼+商铺。,石佛村地块,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.4 高新区房地产楼盘分布情况,高新区目前主要在售项目7个，未售余量达654万，未售项目三个，体量达到484.5万。,均价6800，未售8万,2期高层在售，均价6700，未售63万,1期小高层在售，均价7300，未售20万,2期高层在售，均价6600，未售70万,11月09日开盘销售，预计销售价格7500起，未售320万,售楼处在建中，预计14年入市销售，未
29、售92万,13年10月售楼处开放，预计14年销售，未售172万,3期高层在售，均价6400，未售33万,2期高层在售，均价6800，未售130万,2013年,2015年,2014年,2016年,2017年,PART3.房地产市场现状分析,3.4 高新区楼盘推售时间分析,13年10月进场，预计14年入市销售，未售220万,PART3.高新区房地产市场发展状况,3.1 高新区房地产发展现状分析3.2 高新区商品房市场分析3.3 高新区商品住宅市场分析3.4 高新区在售/待售项目分析3.5 高新区房地产楼盘个案分析,3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART6.项目整体发展策略,3.5 高新区房地产
30、楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,升龙又一城,120平方米大郑州人文城邦,区域级商业中心 双地铁 名校群 不限购,3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,注：一期所有房源,项目户型以两房和小三房为主，占比70%左右；一房和三房占比30%左右。销售情况：月均去化50-80套；销售最好的为88-94的小三房，销售率高达95%以上；110以上三房及50左右一房去化较慢。,升龙又一城,3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,升龙又一城,成交客户的居住区域以高新区为主，占比为68%，其次为金水区，占比为18%；中原区占比6
31、%，其它区域较少。通过了解得知，成交客户中即使居住在别的区域，也是在高新区办公人群居多；少量在别的区域工作，而在高新区购房的人群。,地铁暂未通行，客户还是以周边区域为主，几乎无因对房价承受能力低而被挤压出的刚需人群。,3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,万和城,销售情况：月均去化80-100套左右；两房、小三房刚需产品销售情况较好，大面积三房及四房去化速度慢。,3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,基正盛世新天,社区居住氛围相对成熟，客户主要为周边村民、单位员工。销售情况：月均去化20-30套；成交均价：高层6300-660
32、0元/， 多层均8000-8600元/,地铁湖名校旁乐居生活家,3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,社区周边教育资源丰富，2011年11月入市销售，均价5300元/平米；目前均价6400-6800元/（引进省实验学校，提高项目附加值，项目销售价格也有所提高）。,地铁口百万平米人文社区,祝福红城,销售情况：月均去化50套左右；两房、小三房销售情况较好，大面积三房及四房较难去化。,3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,睿智禧园,睿智禧园是新合鑫地产继睿智花园、睿智楠园后，规划的一个超越高新区普通配置的高端项目。,25万方中原首席
33、低碳生态示范区,18栋建筑为合成“聚宝盆”形状，7栋多层植入“龙形水系”。产品线丰富，40一房、80-90两房，110-140三房，140-170四房及少量400七房。,销售情况：月均去化60套；成交均价： 高层7200-7400元/，楼王8300-8500元/。,3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,项目一期于2007年开盘，一期全部规划为多层产品，主力户型为127的三房，已售罄。二期产品全部为高层。销售情况： 月均去化20-30套； 成交均价： 6400-6800元/ 因项目自身存在问题较多，对销售影响较大，房源去化不佳。,西雅图,高绿化率 低密度,3.5
34、 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,万科城,2013年10月26号营销中心、样板示范单位开放一期拟推房源：3#、9 # 、13 # 、14 # 、15 # 、16#；建筑形态：高层3034层，3#:2梯6户，其它为2梯4户开盘价格：7200-7800元/销售情况：认筹客户三千余组，推出房源1903套，去化90%。,第30座万科城 千亩大盘,3.5 高新区房地产楼盘个案分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,2013年5月份正式开始接客户，由于证件问题，销售节点不定，推广较少，主要依靠自然来访，目前积累客户8000余组。约70%为刚性需求，约20%为改善性需求及
35、外国语陪读需求，约10%为投资性需求。客户区域：约75%为片区内客户，主要为周边企事业单位员工、村民等； 约20%为郑州其他片区客户，主要为外国语中学陪读，少量西四环及北环客户； 约5%为地市客户，主要为外国语中学陪读。,公园道一号,3.5 区域刚需及改善性需求分析,PART3.高新区房地产市场发展状况,目前高新区非学生流动人口约8万人，购房需求按照两人一套，约4万套，按照90/套，需求住宅360万 预计2014年，人口导入通过格力空调1万人，其他产业主要在建设导入人口约1万人，需求住宅90万 户籍人口约13万，按照30%具有改善需求，平均3人/套，需1.3万套，按照120/套，需156万。,
36、政府规划2014年前开工建设项目2300万，预计住宅70%，约1600万，未来竞争更为激烈,共需要住宅600万，但需要长期释放,按照2009-2011年三年高新区商品住宅共成交85万，2012年成交成爆发现象，由于高新区产业非人口密集产业，仅靠片区内客户难以持续快速增长。,仅依赖本片区的客户，客群基数小，势必导致项目去化速度慢，且价格难以提升。从市场角度来看，项目需跳出片区市场，吸引其他片区客户。,矛盾,注：据了解，各企业未购房客户仍然较多，由于学生每年留在高新区就业的仅占极少数，本次刚需测算，通过非学生流动人口估算。,高新区各项目产品相似，且价格无明显差异，高层均价多在6600-6900元/
37、范围，高端客户较少； 客户置业多追求就近原则，对楼盘的品质及配套等因素考虑较多； 高新区人口较少，虽然各企业员工仍有较多置业需求，但相对于市场未来的供应量，消费力明显不足； 由于高新区人口有限，人均收入较少，若要实现项目的高利润、高速度也必须吸附其他片区客户； 通过业内人士访谈，也纷纷表示，高新区环境宜人，如果有比较好的产品愿意到此置业，作为改善居住。,PART3.高新区房地产市场发展状况,PART4. 项目地块整体现状分析,4.1 项目地块位置4.2 项目地块现状分析4.3 项目周边发展规划4.4 项目地块属性界定,4.1 项目地块位置,PART4. 项目地块整体现状分析,石佛村地块位于中部
38、建成区，基础配套相比西四环沿线较为完善，由市中心进入高新区第一门户。西四环地块位于高新城规划区，基础配套匮乏，对区域发展依赖性大，为连接郑州与西部市镇重要纽带。,4.2 西四环项目地块现状分析,PART4. 项目地块整体现状分析,现状分析：项目地块跨须水河两侧，被规划道路分为四个地块，内部主要有贾庄、贾寨、阎村等几个自然村，多为农田和村庄，目前周边配套设施缺乏，没有生活氛围，临须水河景观带，自然环境较好；南边有电厂，北边有高压线经过，有一定的污染影响，与万科城一路之隔。,4.3 项目周边发展规划,PART4. 项目地块整体现状分析,区域发展趋势： 地块位于高新新城核心区，根据高新新城最新规划显
39、示，地块所处区域将来会作为一个产学研复合街区的形式存在，紧邻高新区商业中心，西边是IT产业园区，北边有电子电器产业区。将作为高新新城复合型的一环，以科研、教育、生产不同社会分工在功能与资源优势上的协同与集成化，协同带动整个高新区科教水平的提高，未来发展潜力巨大。,4.4 项目地块属性界定,PART4. 项目地块整体现状分析,PART5. 与万科为邻-利弊分析,5.1 万科项目分析5.2 直面万科利弊分析及应对策略,5.1 万科项目分析,PART5.与万科为邻-利弊分析,2012年万科地产进驻郑州，与美景联姻，共同开发美景龙堂和万科城。万科城是万科地产在高新区的首个大型综合项目，也是万科地产全国
40、第30座万科城。 项目位于科学大道与西四环交汇处，紧邻郑州大学。占地约1600亩，总建筑面积约320万方，项目商业配套约50万。一期采用西班牙风格，沿承万科醇熟的户型设计及装修格调，打造非限购-精装-刚需-住宅产品。 建筑类别：多层、高层，一期产品主要是75两房 和80-90小三房。一批推出1903套房源，认筹三千二百余组客户，当天销售90%。,5.1 万科项目分析,PART5.与万科为邻-利弊分析,分析：万科与其他开发企业不同的地方： （排序前三）第一：品牌，万科品牌在全国的影响力是其他任何房地产企业品牌所无法匹敌的，即使与非地产企业品牌比较，全国同级别的也屈指可数。第二：规范，中国领先的现
41、代企业制度实践者，对项目管理的要求会比对项目公司以及乙方团队更高。第三：标准化，城市地图，七对眼睛，住宅产业化，PC技术，案名体系、营销活动手册、物业服务的全方位规范。,郑州万科城十大价值点：【城启】一心两翼新都心，比肩郑东郑启航(共享价值)【引擎】千亿级主导产业，擎引新都心腾飞(共享价值)【引领】320万城系生活版图(万科独有价值)【静赏】8000亩生态盛景环绕，三水汇城湖心岛畔(共享价值)【关爱】17所学校，10万人的未来(万科独有价值、可借势共享)【从容】 一轴两心五体系多维交通，畅达全郑州(共享价值)【悦享】约50万商业集群，繁华汇聚(万科独有价值、可借势共享)【优居】万科装修房，优居
42、新标准(万科独有价值、核心竞争力)【积淀】29年万科品牌，全球住宅销量第一(万科独有价值、核心竞争力)【信赖】万科金牌物业，40万家庭的精心之选(万科独有价值、核心竞争力),5.2 利弊分析及应对策略,PART5.与万科为邻-利弊分析,分析：与万科城为邻，利弊掺半借势：万科城大势已起，在郑州已有一定影响力，项目可与万科联手共同炒热片区。差异化：产品可考虑与万科产品适当错位，同时充分利用须水河生态景观资源，做部分低密度产品，丰富产品线。以己之长，攻人之短：利用一切资源打造属于自己的特色，以高性价比取胜。,PART6. 项目整体发展策略,6.1 项目地块SWOT分析发展启示6.2 区域价值对项目的
43、发展启示6.3 城市边缘大盘开发对项目的发展启示6.4 客户演变对项目的发展启示6.5 竞争层面对项目的发展启示6.6 项目整体发展策略,区位：项目所处区域属于郑州西部门户地带，项目具备双向吸引郑西城市群的潜质，后期通过本地块打造目的性更强的业态吸引导郑西城市消费群。资源：分布在须水河滨河景观带两侧，占据优势自然资源，具备打造滨水高端物业的可能性。交通：临科学大道和西四环绕城公路，通达性好。未来轨道交通1号线和3号线将贯通，便于其他区域优质资源的导入，整合周边交通资源，进一步提升消费者进入的便捷性。规模：项目占地1000亩，开发规模大，功能复合度高，能够涵盖丰富的物业类型，可塑性强。地块：地块
44、平整，地块平整及拆迁工作的顺利推进将大大缩短项目的建设周期。临近万科：万科带来的区域效应会提升片区成熟度，完善的配套也是区域共享资源，项目与万科一路之隔，可适当发挥资源优势，共同打造区域核心。,优势发展策略：1、发挥区域导向作用，产品规划升级到区域运作高度，结合高新宜居CBD的规划打造高端商务住区。2、可结合周边IT产业和轻工业学院消费群体，及紧邻中心片区的特点，配套建设高档住宅、高档写字楼和部分酒店类产品。3、发挥滨河自然景观资源，为项目独有，以此打造生态宜居住宅。4、临近万科，借势发展，走差异化道路。,SWOT定位分析-优势：,6.1 项目SWOT分析发展启示,PART6.项目整体发展策略
45、,地块：项目由四个子地块组成，被市政路分割比较分散，开发及规划时注重考虑市政交通的完善节点，通过立体化的衔接设计，加强各个区块间的有效联系。热电厂：项目南侧边界热电厂烟囱，影响客户消费心理和空气质量。高压线：西北侧边界高压线，项目地块内有电线杆及电线，做地块规划时需有效规避。配套：周边城市配套不成熟，属于目前的市郊位置，区域发展需要时间。,SWOT分析-劣势： （直面热电厂和高压线的问题）,劣势规避策略：1、做产品规划时适当让出高压线红线部分，在规划上增加绿化景观带、道路，或以建筑直接遮挡。2、展示中心和样板体验区尽量避开高压线和热电厂，从远观视野上削弱影响。3、首期产品尽量避开靠近热电厂、高
46、压线的地块，保证项目带给市场的第一印象优质精品。4、寻求政府政策支持，在外部条件或内部规划、配套做迁移或更改。5、做适配产品类型或增设产品附加值，如临近高压线及热电厂做流量型产品，在外墙、门窗等建材上升级配置。,PART6.项目整体发展策略,城市规划：中原经济区上升为国家级区域发展战略，郑州市作为核心城市，城市地位将得到极大提升，城市经济总量的增大和人口的增多，将加强对房地产物业市场的需求 。高新区规划：根据高新区十二五规划，高新区将立足高新城区已有区域，大力开发西部新城，五年内力争由国家高新区排名第18位冲刺第15位，项目作为高新区未来三年现代服务业重点建设项目之一，有望争取到政府政策的扶持
47、，对于发展各项物业能够提供一定的支持 。区域人群：高新区聚集了大量中高收入的科技人才，而且未来高新技术产业的持续发展将为区域导入大量科技产业及居住人群，而且这部分人群对于新型生活方式接受度高 ，加上中心城区部分人群的需求外溢，本项目需要打造适合他们需求的产品，将他们的需求留在高新区 ；万科的影响：万科城势必会带动整个区域的关注和发展，项目在它之后启动，有利于借势区域发展，借鉴行业经验，灵活制定自己的产品规划和营销策略。,机会利用策略：1、结合产业区消费群多种需求特征，以丰富的产品线、完善的商业配套满足更多需求。2、紧抓机会，借助政策导向充分发掘片区未来价值，打造区域级核心商住区。,SWOT分析
48、-机会：,PART6.项目整体发展策略,区域内竞争：区域内在建及进驻项目较多，如万科城（320万）、万和城（128万）、祝福红城（180万）、公园道1号（220万）、翰林国际城（92万）、西雅图（90万）等项目，涵盖住宅、商业、写字楼等业态，本项目应充分发挥区位及独有的须水河景观带优势，并结合细分化的产品形态，提升自身的竞争力； 区域外竞争：郑州市外环外（经开区、龙湖片区等）的其他区域对本项目同样构成竞争威胁，利用本区域西部门户的地理位置，立足区域内部，适当辐射西部其他城区，同时利用科研和教育资源锁定潜在客源 。政策风险：政府政策风险（尤其是“国五条”及”限购政策“的范围扩大）可能对本项目的销售运营带来潜在的威胁，提升项目自身品质和竞争力，同时加快销售进程，尽量规避政策风险 。,
