1、高邑万邦四季花城市场调研及定价方案北京鸣石 100 2谨呈：河北万邦房地产开发有限公司根据贵方对“四季花城”项目的工作要求，我们对高邑房地产市场及项目特点了解的实际情况，制定了具 有 针 对 性 的 市 场 调 研 。 组 织 公 司 的 精 干 人 员 ，克 服 了 天 气 、 资 料 等 方 面 的 困 难 ， 加 班 加 点 ， 以 专 业 、 专 注 的 工 作 态 度 进 行了 大 量 的 大 范 围 街 区 普 查 、 踩 盘 、 资 料 搜 集 、 深 度 访 谈 、 资 料 分 析 、 研 究等 工 作 ， 先后进行了高邑基本情况普查、宏观资料搜集、房地产项目普查及重点住宅楼盘
2、调查，并采取一对一形式，开展了重点客户深度访谈，完成了对高邑房 地 产 市 场 的 调 研 “四 季 花 城 ”项 目 的 市 场 调 研 工 作 ， 并 进 行 了 分析和论证。本 着 谨 慎 、 客 观 的 工 作 态 度 ， 通过多轮专题讨论， 组织了高邑万邦四季花城市场调研及定价方案报告，以供双方探讨、论证参考之用！3策划理念创新理念房地产不等于钢筋+水泥，只有创新才能注入建筑以灵魂，展现项目特有的气质与魅力；只有创新才能标定项目无可替代的价值；只有创新才能在同质化现象严重的房地产市场竞争中立于不败之地。适合理念任何一个成功的项目都不是孤立的。都是与城市发展规划相协调、统一的，都是符合
3、当地经济发展与文化特色的，都是提升城市整体形象、文化与品位的。收益最大化理念服务于开发企业，忠实于开发企业，使其获取利润最大化是我们的宗旨，我们有责任利用我们的专业知识和高标准的操作能力协助开发企业打造良好的企业品牌，并最终获取最大的经济效益和社会效益。细节至重理念项目的策划并不仅仅是先进思路和领先的理念，对每一个细节的处理也同样重要。产品毕竟是要使用的，只有比使用者想的更多、想的更远、想的更细才能被市场认同和接受。4第一章 高邑县经济宏观分析高邑县地处太行山东麓，位于石家庄市南部，距省会石家庄 50 公里，有“凤凰城”之称。县域面积 222 平方公里，辖四乡一镇，一个办事处，107 个行政村
4、，人口 175645 人。地理位置优越，交通四通八达，是石家庄南部重要的交通枢纽，京广铁路、107 国道及京深高速公路纵贯南北。第三产业持续繁荣活跃 蔬菜批发市场升级改造取得较大进展。 “万村千乡”市场续建工程顺利推进。5支柱产业蓬勃发展建陶产业被列为“全省建筑陶瓷特色生产基地” 。纺织产业：全年新增纺纱能力 5 万锭。煤炭资源勘探开发正式启动。县城建设和管理跃上新台阶2007 年，完成县城总体规划修编。根据建设“ 中等城市“的目标，按照20-30 万人口的承载要求，对县城总体规划进行完善提升.刚性落实城市规划，实行城市建设审批一支笔制度。城市重点基础设施项目进展顺利石郑高速客运铁路“新高邑”
5、中间站正式列入设计规划，成为我省境内唯一一家县级客运站。启动“北部新区“建设6在府前路与府北路之间，以机关综合大楼周边区域为重点，规划建设集行政办公、住宅、商业为一体的“北部新区“，为县城发展拉开空间，打造县城建设新亮点。严格控制建筑容积率、绿地率，稳定住房价格，建设精品楼盘。积极推进城中村改造和老城区“平改楼“，年内抓好 1-2 个村的试点工作。第二章 高邑房地产市场概况整体房地产市场现状及走势分析高邑房地产市场虽然发展时间不长，但发展速度相对较快，房地产项目有一定的规划理，操盘手专业素质相对较高，售楼人员具有专业水平，售楼部设置水平相对简单，目前并存 7 个房地产项目，供应量相对充足；二手
6、房市场的出现也间接证明高邑房地产投资意识正在萌芽。高邑房地产市场发展历程高邑房地产市场起步于 2003 年。早期的房地产项目主要分布在县城西北方向和凤凰台区域，以阳光花园和凤凰台为代表，规模较大，建筑形式为 1+5 层建筑，一层为车库，宅间绿化较好，但价格很低。从 06 年开始，高邑房地产市场进入快速发展时期，现代城、香榭丽舍等大批项目陆续跟进开发，房地产价格也迅速上涨到 08 年 8 月的 1385 元/。而香榭丽舍 08 年均价 1600 元/更是创造了区域新高。同时福邑广居 12F的出现也标志着高邑房地产市场开始向高层住宅迈进。南、西、北部区域楼盘价格差异不明显目前高邑在售项目均分布在中
7、、西部地区，平均价格约为 1385 元/ ，个7项目差价在百元以内，只有南部的“香榭丽舍”以“电梯洋房”入市，均价1600 元/，暂列区域最高；而区域内唯一规划小高层产品的“福邑广居”目前前景不明，预期价格为 1500 元/ 。多层住宅为市场主流产品除“香榭丽舍” （部分七层电梯洋房） 、福邑广居（规划 12F 小高层）外，其他产品均为 1+5F 多层住宅，其中首层为车库。产品单一化、极少有市场细分 户型类型单一，面积区间跨度较小，多为 90左右的两居、105139以内的三居、少量 140 以上的四室两厅。 ，其中 105139 的三居是区域主流户型，满足区域客群自住需求。投机、投资性购房比例
8、极小 高邑房地产市场中投机、投资性购房比例极小，几乎全部为自住型需求。房地产市场主要为高邑本地居民消费，外地购房者很少。规划设计大部分楼盘规模较小，相对容积率略高，文体设施、康乐服务设施等配套设施相对短缺，小区配套主要依赖市政配套。建筑风格大部分楼盘开发整体上难以体现差异性，品位及可观赏性较小；“香榭丽舍” “福邑广居”等新近楼盘外立面有所创新。营销手法整体营销手法与包装较为落后，水平较低。大部分企业理念较为落后，营8销手段几乎一律是“销售中心+销售人员”模式，开发商仍处于被动状态，信息的释放渠道有限；区域内未见出现项目的户外推广，只有“凤凰嘉园”与“香榭丽舍”在区域商业集中地段发放项目宣传单
9、页。整体质素楼盘规模较小，档次不高，精品楼盘稀少。多数楼盘限于规模、自身基本配套设施与服务稀缺，因而不得不依赖市政配套与小区以外的周边设施。物业管理物业管理滞后，调查中发现消费者对物业管理意识不强，物业管理水平有限。服务内容不明确。9第三章 区域房地产案例展示项目名称 总放量（套） 成交量（套） 成交率（%） 均价（元/）凤凰嘉园 240 160 66% 1260香榭丽舍 180 36 20% 1600天和小区 90 70 77% 1176和泰花园 170 136 80% 1490福邑广居 500 150010现代城一期 340 238 70% 1280从以上信息来看,本区域最热销的项目是现代
10、城,这说明较快的工程进度与适当的价格是本区域购房客户选择的重要因素之一；香榭丽舍作为新开盘的区域高端项目，并未受到市场的追捧，究其原因主要与其的高价及地理位置差有很大的关系，现阶段影响其销售速度的原因是其 1600 元/ 的报价，这属于物非所值；和泰花园虽然成交率很高，但由于其产品自身原因导致有约 15%的成交客户要求退房，因而它的实际成交量并不高；凤凰嘉园基本为现房，但由于产品本身并没有突出卖点，加上区位原因导致产品销售不温不火；天和小区位置较偏僻，加之产品本身产品较少，虽然产品已封顶，价格也相对最低，但产品仍旧剩余 23%以上，由此可以看出，在区域内价格并不是决定是否可以促进销售的决定性因素；福邑广居目前尚未开盘，且目前定位为 12F 小高层，在产品类型上存在较大差异，因此暂不作参考。区域产品站位分析：
