1、我们去年 11 月份赴美进行商务考察，在美 10 天的考察之旅，我从一个管理层的视角观察美国房地产行业的特点，对比中美房地产的异同，美国良好的行业环境、全新的经营模式再次刷新我的理念，受益颇深。在这里我就简单介绍我的这次美国之旅。、首先我来谈谈美国签证应做哪些准备，要注意什么问题。美国签证一直是大家所关心的问题，而且往往美国商务签证比较严格，常常有人被拒签，所以为了能够顺利地签证，要注意以下几点。1.有美国企业邀请的情况下成功率会高达 60%。2.准备好个人资产证明、工作证明。这几项可让你的签证通过率提高20%。3.尽量详细描述个人年收入、职位。保证期满不会滞留美国。4.已婚、有孩子这些小细节
2、也会增加你签证的通过率。5.行程表。商务考察期间的行程表，中英文各一份，要求尽量详细。经过一个月的准备后，按户口区分在广州美国领事馆签证，我顺利拿到了美国商务签证。在美国，我们参观了 NAR 芝加哥总部、Redfin 互联网经纪公司、Zillow 互联网公司、Corelogic 数据公司、KW 经纪公司、联合办公 Wework 公司等多个美国房地产知名品牌企业。B、美国每个州（相当于中国省份）都有一套 MLS 房屋信息登陆系统，只有持牌经纪人才能登陆。系统里详细记录每一套房子每次的交易信息，系统的每一位成员均采用独家代理的方式和客户、房东签订委托合同，然后将此信息输入系统，由系统内全体成员共同
3、推销。C、在 MLS 体系下，房屋交易过程是：卖方独家委托一个卖方经纪人代理，卖方经纪人将房源信息标准化输入到 MLS；买方独家委托一个买方经纪人代理，买方经纪人进入 MLS 搜索和匹配房源。找到买方想要的房子，并最终完成交易。然后按各 50%比例分享佣金。收佣标准为成交价的 4%-6%。成交后售后服务统一由经纪公司做售后服务。D、在美国成立一家经纪公司、从业经纪人都必须考有相对应的牌照才可以开经纪公司和从业，否则是非法的，后果很严重。一般经纪公司都会加盟到一个较知名的全国大品牌下经营，交缴一定的加盟费用和管理费。经纪人都是独立经纪人，无底薪，提成有 40%-70%不等，公司品牌越大，提成越低
4、。1、NAR 组织。NAR 组织是美国房地产经纪人协会，成立于 1908 年，其会员为有执照的经纪人自愿加入。NAR 每年都会举行组织全球经纪人大会，每年全球有一万多名经纪人参加，包括中国的知名地产中介链家、我爱我家等都会派人参加。它的宗旨是帮助它的会员获得更多利益和成功，如举办经纪人的会议和展览、出版经纪人杂志（月刊）以及经营全美房地产商圈数据等。在美国，执业的房地产经纪人入会，全美协会的会员每年的会费是三百美元。图为 NAR 芝加哥总部。二、Redfin 公司Redfin 的公司构建了全面、及时和准确的历史交易信息和活跃房源信息，作为一个互联网中介平台，它起着一个“中心调度”的功能。在美国
5、，经纪人是独立的，但是 Redfin 雇佣着一支以服务用户为中心的专业经纪人团队，帮助交易双方出价、谈判、看房、融资、验房、保险和结算，控制着整个服务流程，提高、改进用户服务体验。成交后会返 50%佣金给业主和客户。图为互联网经纪公司 Redfin。三、Zillow 公司Zillow 是美国最大的房地产在线信息平台，它建立了全美最权威的房屋信息数据库，通过将将零散的买方信息和卖方信息集中到互联网平台上。目前它提供以信息和数据为主的产品与服务。也大力从 PC 端转向移动端服务。图为互联网经纪公司 Zillow 宣传册。四、Corelogic 公司CoreLogic 是一家大数据公司，通过独特的数
6、据分析、工作流技术、咨询和管理为开发企业、政府部门、资产管理公司等客户提供有价值的服务。 CoreLogic 公司的合并数据从公共和专有的来源提供，其中包括长达 40 多年的记录提供抵押贷款、消费者信贷、租赁、位置、危害风险和相关的详细信息。房源信息 MLS 系统是其代表作之一。图为 Gorelogic 大数据公司。五、KW 经纪公司Keller Williams 公司简称 KW 公司。KW 公司是美国本土房地产经纪人数量最多的公司，也是近几年增长速度最快的公司。它总共有 698 间办公楼。KW 经纪公司的加盟模式不只是提供品牌，还提供互联网工具和平台，它向品牌加盟公司收取一定的平台费用，还有
7、很多加盟品牌如：21 世纪不动产、科威都是品牌加盟的提供者。但是在互联网经纪公司的崛起后，市场占有率已经不断下滑了。图为 KW 公司。六、WeworK 公司我还去参观了 WeworK 公司。WeWork 是一家于 2010 年在美国成立的房地产公司，专注于联合办公租赁市场。公司鼓励各租客在开放空间下进行尽可能多的交流，因而整个空间的装修都显得年轻、有活力。有大量公共空间：休息室、咖啡室、洽谈区等等；同时，无线网络、打印复印、咖啡等服务也免费提供。图为 Wework 公司，分享经济代表，共享办公室。在美国我们欣赏了美国的优美的生态环境和芝加哥大学的美景。这次的旅行让我见识到美国房地产行业的经营、管理模式，体验了美国公司的工作氛围，以及受益匪浅，终身难忘。图为美国优美的生态环境。图为美国芝加哥大学。
