1、文件号 GPD-GENWAY-WF-T-010 苏州工业园区建屋物业发展有限公司SIP Genway Property Development Co., Ltd. 版次/修改 D/00实施日期 2010-02-01作业指导书设备的改造与更新页码 第 1 页 共 3 页苏州工业园区建屋物业发展有限公司 ISO 体系文件 版权所有，未经允许不得翻录设备的改造与更新设备管理不但要把设备用好管好，而且还应根据实际状况对设备进行技术改造或更新，使之更加安全、有效、经济、可靠。一般而言，楼宇主体结构设计寿命均在50年以上，但楼宇工程设备的使用寿命与之相比往往短得多，通常在530年之间。在楼宇主体寿命年限内
2、如何保证各项设备功能始终正常运作，是物业公司工程技术管理的一个重要命题。1. 设备更新设备更新就是用新的设备更换失去使用价值的老设备。通过设备更新使楼宇设备安全、高效 、技术先进，更好地发挥功能。决定设备是否更新主要考虑下面三个寿命因素：（1）物质寿命设备安装投入使用后，由于使用磨损及水份、阳光、空气等的侵蚀作用形成老化，性能衰 退，不能继续正常使用，行将报废。（2）经济寿命设备物质寿命后期，运行效率降低，运行故障增多，运行和修理费用大大增加，投入产出关 系恶化，设备使用经济效益降低，靠增加维持费用延长设备物质寿命，经济寿命即到极限。 （3）技术寿命由于科学技术的发展，更先进、更高效、运行维护
3、更简便、费用低廉的设备出现而使旧的性 能落后的设备被淘汰，用技术先进、安全可靠、质量好、效率高的新型设备替换物质寿命尚未终结的设备是正常合理的。根据以上三点原因分析出需要设备更新的，先根据设备管理规定中设备报废的章节规定执行，然后由项目处向公司工程部提交设备配置申请表，经总经理批准后方可配置新设备。2. 设备改造文件号 GPD-GENWAY-WF-T-010 苏州工业园区建屋物业发展有限公司SIP Genway Property Development Co., Ltd. 版次/修改 D/00实施日期 2010-02-01作业指导书设备的改造与更新页码 第 2 页 共 3 页苏州工业园区建屋物
4、业发展有限公司 ISO 体系文件 版权所有，未经允许不得翻录设备改造就是根据楼宇运作功能和设备管理需要对设备或设备系统的结构、布局、技术性能进行改进，主要形式是改变设备结构或增装部分装置、部件，使之性能发生改变。在楼宇落成并投入使用后，随着时间推移，楼宇设备改造工作将逐渐像运行、保养、维修工作一样，成为设备管理中不可或缺的重要内容，其原因主要有以下几点： 设备经过一段时间运行，趋向老化陈旧，通过改装、改造，可改善设备性能，提高耐用性、可靠性，延长设备使用寿命； 设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平的限制造成的系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露，有必要进行改造；
5、随着社会经济发展水平提高，楼宇服务标准的要求也相应提高，楼宇内部功能发生变化调整，设备必须改造才能适应需要。设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段：（1）选择改造对象，确定改造目标，要根据设备实际情况，结合长远规划，考虑现有人力、物力、财力，因地制宜制订改造方案。明确改造目的：扩大设备应用范围；改善设备主要性能指标；提高设备工作效率；提高设备自动化水平；提高设备可靠性和可维修性；提高设备安全性能和环保性能。（2）方案设计设备改造成败及效果如何，关键是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。要结合原有设备缺陷和运行实际需要，尽量采用新技术、新工艺、新材料；要充分应用楼宇设备技术
6、管理人员在实践中积累的经验；要安排好改造施工和运行使用的相互衔接，尽量减少施工造成的停机，使改造方案切实可行。（3）组织实施文件号 GPD-GENWAY-WF-T-010 苏州工业园区建屋物业发展有限公司SIP Genway Property Development Co., Ltd. 版次/修改 D/00实施日期 2010-02-01作业指导书设备的改造与更新页码 第 3 页 共 3 页苏州工业园区建屋物业发展有限公司 ISO 体系文件 版权所有，未经允许不得翻录设备改造可单独进行，也可结合大修理进行。改造结合大修可节省改造工时、材料、费用， 减少停机时间，具有较高的经济性。小的改造可由物业
7、公司自行组织力量实施，大的改造工程通常由专业工程施工单位实施。物业公司要注意改造质量控制，加强现场监理。有些改造工程与正在运行的楼宇设备有密切关系，要注意指挥协调，精心组织施工，防止意外事故危及运行安全。（4）整理改造技术资料改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档，做到图物相符，有案可稽。（5）验收移交改造后的设备要办理验收手续，经试运行测试各项参数达到改造目标，符合改造设计要求， 符合质量标准才算改造完成，才能移交使用单位正式投入使用。3. 相关文件设备管理规定4. 相关记录设备配置申请表GPD-WF-T-005-07 通用)设备更新方案、改造技术资料、图纸、文件、验收报告（文字、图纸资料）
