1、深圳蛇口沿山路旧改项目前期顾问报告 （终稿）提交 招商局蛇口工业区2008年12月11日,整体发展定位、主题,开发企业目标,机遇,政府因素,工业写字楼市场研究,宏观环境、城市发展、城市产业发展,区域市场,整体市场,竞争环境,需求特征,经济指标,市场消费,区域发展,趋势和影响,趋势和影响,案例的借鉴,地块评估/SWOT分析,发展组合和物业发展模式,财务分析,最佳发展方案,发展策略,设计建议,研究思路,深圳宏观经济发展研究,深圳产业格局发展研究,蛇口产业发展研究,工业写字楼市场研究,企业需求研究,国内外案例研究,金融风暴影响研究,区域发展条件分析,地块发展条件分析,目录,1979-1990年加工贸
2、易阶段,1990-1995年加工深入发展，亮点经济起步阶段,19952004年产业转型开始，支柱产业形成,深圳产业发展的阶段,工业向深加工发展，同时新的经济亮点产生，如建筑业的快速发展，另外，高新科技产业起步于这个阶段，第三产业中的金融业和旅游业也开始发展。,“三来一补”的加工贸易经济，带动深圳快速发展。,在97年金融风暴的影响下，第一轮的加工业转移开始，同时，由于深圳政府的大力支持，以计算机通信、生物技术为代表的高新科技产业增长迅猛，旅游业空前蓬勃发展，与金融业、物流业等新兴产业一起成为了支柱产业，经济素质得到实质性的提高。,2005年以后产业升级,进一步确立“文化立市”，文化产业为深圳的第
3、四大产业，产业进一步向知识密集性、高端服务业发展。,1.0 宏观经济背景,产业结构抗风险能力弱。深圳高新技术产业依赖于出口市场，容易收到全球经济动荡的影响；金融业和物流业的发展严重建基于制造业，受制造业影响较大。金融业、物流业竞争较大。物流业不断受到香港和广州两座相邻城市的挤压，而金融业则面临上海作为中国金融中心的强势压力。土地、空间、能源、水资源有限，难以长期支撑能耗较高的产业发展。 环境容量已严重透支。过去深圳实现GDP过万亿元，就需要更多的劳动力投入，而深圳人口已过1,000万，城市不堪人口重负。,传统与新兴并存抓住目前中国经济的重要成长的动力，大量城市化进程刺激下的中国内需市场。大力发
4、展高端服务业，避免产业“空心化”提升高技术工业产业群大力发展自主知识产权，核心技术大力发展计算机、通信、数字视听等战略产业群，培育扶持生物医药、新材料和新能源等产业群 大力发展高端服务业创新金融、现代物流、专门专业、网络信息、服务外包、创意设计、品牌会展、高端旅游等,深圳产业升级是必然选择,深圳产业升级,1.0 宏观经济背景,1.0 宏观经济背景,9月爆发金融风暴，对中国即是挑战，也是机遇：中国是金融风暴的避风港尽管美国次级债危机已经引发全球金融危机，但中国倚仗其巨大的经济潜力，以及严格管制的金融体系 ，受到的影响比西方各国相对较小，成为这场风暴的避风港。尽管一些国外机构试图收回中国物业市场的
5、资金，以回补其在其它市场的损失，但另外一部分的资本却仍然在寻求进入中国市场的渠道及机遇。然而，当前不景气的住宅销售市场仍然提醒投资者在对该市场进行评估以及做出投资决策时保持谨慎。 金融风暴对加工业打击较大，使各行业更加重视自主研发在经历了过去几年轻微的经济过热后，2008年的中国经济在国内自然灾害和全球经济动荡的夹击中寻求软着陆。外部需求的渐弱导致外贸和制造业增长减缓。中国以出口为导向的经济发展模式，正进入一个瓶颈。劳动密集的出口加工业及为外国企业贴牌生产，已难以满足中国的发展需求。中国在崛起的道路上，走到了必须发展自主创新能力的阶段，并通过产业升级及增加内需达到持续发展的目标。尤其是电子产业
6、，其将加大对于研发的投入，扩大内需市场。全球金融风暴，将对全球各行业带来一次技术的革新（能源、IT等），未来技术研发将成为热点，外包业将有更大的市场空间。中国金融业由于稳定的体制，受影响较小，但国外金融业将出现重组，外包模式将更加重要，中国倚仗其低成本，成为这些大型外资银行眼中的重要选择，因此中国金融中后台及外包服务业中，将面临新一轮的机遇。,金融风暴将加速深圳的产业转型,注重内需市场，扩大深圳品牌在内地影响力,发展自主知识产权，开发核心技术,2008年9月25日，在加快现代产业体系建设暨双转移工作会议上，深圳再投50亿元，推动产业转移，并明确现代产业体系的目标是：实施先进制造业与现代服务业“
7、双轮驱动”。,开发新能源、高新技术等未来的热点行业,承接国际外包服务业,1.0 宏观经济背景,70 年代,90 年代,21世纪,中国改革开放的实验田,引入外来企业、培育本土企业成长,发展成熟期完善基础设施建设，丰富壮大产业发展,发展调整产业升级，区域产业重新定位,蛇口工业区,80 年代,利用环境优势、与香港比邻的交通优势外籍人士聚集优势邮轮码头优势改造蛇口、升级蛇口打造高素质人才的工作生活圈。,1.0 宏观经济背景,2.0 深圳特区工业园分析现状,深圳特区内主要工业园的规划与发展状况 单位：平方公里,资料来源：深圳工业布局研究与规划（2005年版）,南山区以电子、生物等先进产业为主要发展方向，
8、具有先进产业发展基础。,特区内产业园区各物业类型租金综合比较表,2.0 深圳特区工业园分析现状,根据深圳市房屋租赁管理办公室公告，深圳经济特区高新技术产业园区协议类空置厂房的最高租金调剂价格为40元/月/平方米。,资料来源：深圳市高新办,特区内产业园区综合比较表,2.0 深圳特区工业园分析现状,资料来源：世邦魏理仕,*租金水平中，第一个租金为原厂房类的租金，第二个租金为新建科研厂房的租金。,蛇口在配套、区域外向度、景观环境条件等各方面都具有优势，租金有较大的上涨空间。,2.0 产业研究,“十一五”重点行业,重点分析的产业,区域重点布局行业,深港创新圈合作重点,区域市场竞争,高新技术,指标,集成
9、电路设计、制造与封装,数字视听,计算机及外部设备,新材料和新能源,平板显示,软件,现代物流业,生物医药和医疗器械,电子设计,通信设备,软件,创新金融,生产性服务业、总部基地、创新金融、创意设计、医药制造业,RFID射线、电子设计、数字电视,现代服务业、高新技术产业,行业租金承受能力,现代金融业,化合物半导体,商贸会展业,旅游业,通信、数字视听、软件、新型储能材料、生物医药及医疗器械、化合物半导体,市政府重点支持行业,创新金融、现代物流、专门专业、网络信息、服务外包、创意设计、品牌会展、高端旅游,非纯创意产业,电子设计,产业特征发展前景深圳发展租金承受能力区域吻和度未来需求招商难度,电子产业链中
10、最核心的部分，属于智力密集型行业，附加值高，利润高，集聚性明显。电子产业是全球发展最快的行业之一，做为其核心产业的电子设计，国内目前供给量仅占需求量的8未来发展空间巨大。2006年珠三角电子设计产值占全国72，深圳是龙头，IC设计企业总数占全国1/4。 深圳具有发展电子设计产业的优势。目前IC设计企业租赁写字楼的租金为40100元/平方米月。产业利润较高，租金承受能力较高。生产性服务业， 符合南山区域电子、设计、研发的区域产业定位。据深圳IC设计产业化基地对45家申请入园的企业需求调查，以及世邦魏理仕预测，未来IC设计办公需求面积约为38万平方米。企业较多，容易生更发芽。目前多数在工业型写字楼
11、中办公，需要轻松、交流的办公环境。需要与南山科技园有便利的交通联系。未来尚无大规模的IC产业园建设，竞争较小招商难度较小。,2.0 产业研究电子设计,本项目发展电子设计类，涵盖以IC设计为主体，形成设计、测试、封装整体产业链，市场需求量较大，区域环境可行。市场前景较好。,软件业,产业特征发展前景深圳发展租金承受能力区域吻和度未来需求招商难度,智力密集型行业，附加值高，利润高。全球软件产业的年均增长率一直保持在510之间，远高于全球GDP 3.5左右的发展水平。国内软件业近5年飞速发展，产值每年增速39.4%。产业未来发展空间较大。软件业是深圳的支柱产业，产业规模居全国第二，软件出口量占全国50
12、，全市著名的自主创新企业的80%也集中在软件产业。 深圳软件行业的环境较好，受到政府的重点支持。目前软件企业租赁写字楼的租金为4080元/平方米月。产业发展较高，租金承受能力较高。生产性服务业，符合南山区域电子、设计、研发的区域产业定位。据近期深圳软件协会抽样调查，以及世邦魏理仕预测，未来软件行业办公需求面积约为180500万平方米。深圳的重点行业，企业较多。目前多数在科技园类写字楼中办公，需要轻松、交流的办公环境。未来有近200万平方米的软件园建设，成为本项目的竞争者本项目在区位、区域环境、产业基础上都具有优势，竞争力较大。招商难度较小。,2.0 产业研究软件产业,本项目发展软件产业，市场需
13、求量较大，区域产业基础佳，竞争力较大。市场可行。,金融中后台,产业特征发展前景深圳发展租金承受能力区域吻和度未来需求招商难度,以研发与数据分析类型为主，专业性强、附加值高，具有集聚性和创新性的特点。布局则相对集中，相邻主要资本市场。德勤预计未来几年全球金融KPO业务将以每年45%的速度增长。全球金融行业分工的下一个热点。深圳是全国金融品种最齐全、金融服务质量较高、金融电子化水平最领先的地区。比邻香港有机会成为香港金融中心的中后台基地。目前港资银行在深圳设立的数据中心租赁写字楼的租金约为120元/平方米月。租金承受能力较高。区域内目前即有招商银行的培训中心。区域具有产业基础。据近期中国综合开发研
14、究院调查，以及世邦魏理仕预测，未来金融中后台办公需求面积约为51130万平方米。金融企业数量较少，但每个企业的需求量较大，在金融风暴影响下，金融企业将中后台转移到成本更低的区域的意愿更加强烈。但本项目不但面临其它项目的竞争，同时还面临着与珠三角其它城市（如广州）的竞争。需携手深圳市政府，给予更多的政策支持，创造更大的吸引力。,2.0 产业研究创新金融,本项目发展金融中后台，市场需求量较大，区域具备产业基础，区位及国际环境使本项目竞争力较大。需争取更多的政策优惠给予入驻企业，创造更好的招商环境。,外延,外延,外延,外延,IC软件设计,IC设计IC软件设计+芯片布局设计+电路板设计,嵌入式软件IC
15、软件设计+其他嵌入式软件,金融中后台与外包业务,电子设计IC设计+电子工业设计,金融软件开发,软件产业嵌入式软件+系统软件+支撑软件+应用软件,应用,外延,电子创新产业：以IC设计为源头，重点发展电子产业中最具创新要素的电子设计与软件产业,2.0 产业研究产业定位,产业需求空间结合产业研究、主导产业未来发展对办公空间的需求预测、本项目的竞争力优势，来预测本项目可以吸纳的办公空间。,注：假设5年内本项目的主导产业电子设计、软件业分别保持20%、19%增速，辅助产业（金融中后台业务）保持10%的增速，5-10内电子设计、软件产业和金融中后台业务的增长速度分别不少于10%、10%、5%。,2.0 市
16、场研究项目市场空间,市场需求112万平方米,首期项目约8.6万平方米,市场开发空间较大，可行性较大,全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响影响企业扩张计划企业对办公楼的需求减少不少原计划扩张或搬迁的企业都取消或者推迟写字楼租赁计划，导致写字楼需求较上半年有一定幅度的缩减。个别受到金融风暴直接冲击的企业，在签订租赁意向书后，因公司经营环境发生变化而退订。部分有迫切租赁需求的企业，虽然经营尚未受到影响，但是出于谨慎的考虑而加强了对写字楼预算的控制，希望获得更优惠的租金而迟迟未落实租赁交易。CBRE认为，目前受到直接冲击的只是个
17、别企业，大部分企业的经营状况良好，只是由于外部经济形势严峻而采取谨慎策略，暂缓扩张计划和控制支出。不过，这种观望氛围短期内难以扭转，预计四季度写字楼市场的表现不容乐观 。深圳福田中心区甲级写字楼第四季度租金将出现约1520左右的跌幅。,2.0 市场研究金融风暴影响,全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响企业控制成本原因，短期内，对高档写字楼的需求将会出现大规模减少，长远来看，经过金融风暴后，企业对于品质较高的工业写字楼和乙级写字楼这样性价比较高的写字楼将出现更多的青睐。2008年第三季度广州主要写字楼租金、售价均呈现大幅度
18、下滑趋势，深圳写字楼市场也在近5年来首次出现租金不增长的情况。根据最新的市场数据，2008年10月深圳甲级写字楼市场的普遍租金水平从150元下降至120元左右，降低近30%，新建甲级写字楼的租金水平的降低幅度也超过5%。受到全球金融危机的影响，在深圳的众多跨国公司与大型企业都推迟或减少了办公物业的搬迁与扩张计划，如KPMG取消了总面积超过5,000平方米的办公室搬迁计划，国内知名设计公司IDDC延迟其办公场所搬迁与扩张计划等。,租金售价,广州主要写字楼市场指数（2000年第一季度为100）,深圳主要写字楼市场指数（2003年第一季度为100）,（08年第三季度广州写字楼市场租金、售价同步下跌）
19、,2.0 市场研究金融风暴影响,全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响作为工业园旧改项目，本项目所需的开发资金较少，而未来工业写字楼的市场前景相对较好，市场风险较小，能够带来稳定的现金流，在当前经济形势下，相比新建项目投资价值更高。,拆掉重建与改造的财务数据对比,如果本项目拆除重建后，工业厂房式的写字楼的租金水平达到130元/平方米以上时，其税前投资回报率才能高于采取改造措施的投资回报率。,对比拆掉重建与采用有机改造两种模式的财务指标，有机改造的投资回报率较重建高。有机更新改造模式的可行性较高。,2.0 市场研究金融风暴影
20、响,价格定位原理假设本项目现时具备租赁条件，依据竞争性分析，因素分析法推算客户现时（2008年9月）可以接受的租赁价格水平根据对未来租价走势的判断，确定未来投入运营期的平均价格在进行租赁均价计算时，以本项目为1，其他项目与本项目进行对比，如优则大于1，如差则小于1区域租金情况区域改造办公楼租金处于深圳特内内地域，但租金逐渐递增区域改造办公楼出租率高，处于供不应求现状区域改造办公楼租金在45-65元/平米/月之间租金及变化建议目前租金建议当前时点租金建议为58元/平米/月租金变化考虑因素深圳关内用地紧张，办公物业租金逐渐增长新城市规划与西部通道便利将推动蛇口发展速度与层次产品素质限制租金上调空间
21、预测未来租金增幅预测保守预测：0%/年；基准预测：5%/年；乐观预测：8%/年；,改造物业租金均价预测,资料来源：世邦魏理仕,2008年7月租金增幅预测：保守预测：2%/年；基准预测：8%/年；乐观预测：10%/年；,金融风暴发生后,2.0 市场研究金融风暴影响,区域最新高新技术类物业出租情况,资料来源：世邦魏理仕,预计，在不出现其它影响下，金融风暴对于国内房地产的影响将在2009年内结束。按照目前进度，本项目2009年开发，2010年开始招商，面市时正值金融风暴过后的上涨期，企业需求经过1年多的观望将快速释放，本项目的市场前景较好。,调研时间点2008.9*南海意库资料10.16来自招商地产
22、租赁部，因为有行业限制，否则租赁进度更快,2.0 市场研究金融风暴影响,预计，本项目2010年1月开始招商，1年内出租率达到95以上。,受访公司基本情况,行业类别,访问的公司多属于高新技术产业和先进制造业。细分的行业中，电子信息、软件类居多，其次是现代物流业。访问的公司目前租用的办公面积大多是101-200平方米。,目前租用的办公面积,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,受访公司基本情况,对租用的写字楼整体满意程度,受访公司的月
23、租金主要集中在51-60元/平方米区间，其次是40-50元/平方米。访问的公司对目前租用的写字楼大都比较满意，比较满意和非常满意的比例有76.7%。在蛇口办公，希望办公物业周边配备的配套设施有银行、商业、邮局和旅行社以及移动/联通营业厅。,在蛇口办公，希望周边配备的配套设施,月租金,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,租用客户对办公物业的要求,公司的员工规模,此次访问的公司员工规模多数主要在51-100人，其次是20人以下的小公司。他们租赁办公物业时大多会考虑生态型办公物业，其次是研发型物业（如孵化器）。他们对物业管理服务的要求是采用一般物业管理公司，主要考虑管理费用的问题。,租赁
24、时考虑的物业类型,对物业管理服务的要求,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,租用客户对办公物业的硬件设施要求,楼层高度,多数公司对楼层高度的要求在3-4米。他们对楼面承重和电力没有特殊要求。对柱距的要求集中在5-10米。,楼面承重及电力,柱距,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,网络,多数公司要求的网速在50-100KBPS，有20%的公司对网络无特殊要求、网速稳定就行。 绝大多数公司认为需要中央空调。蛇口的办公物业中同一楼栋起码需要2台电梯。,电梯数量,租用客户对办公物业的硬件设施要求,中央空调,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,租用客户对物业设施、租金
25、及面积的要求,对物业配套设施的要求,需要的办公面积,可接受的租金范围,被访租户认为办公物业周边应配备银行、中餐厅、西餐厅等配套设施，银行和餐饮场所是他们认为比较重要的配套设施。被访租户可接收的租金范围是51-70元/平方米*月。被访租户需要的办公面积多数在101-200平方米被访租户需要的办公面积与其目前租赁的面积基本一致蛇口办公物业内的企业主要以中小型为主。,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,可接收的物业管理费用,选择办公场所会考虑的方面,租用客户对办公物业的物业费用要求及选择时考虑的因素,多数访问的租户可接受的物业管理费
26、是7-10元/平方米*月。（纯物管费，不包括空调、水电费等）租户在选择办公场所时首先会考虑公共交通是否便利，其次会考虑电梯系统和空调系统。,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,搬迁需求,扩大办公面积需求,购买办公物业的需求,租用客户近期的需求调查,被访租户近期没有搬迁和购买办公物业的需求。部分租户有扩大办公面积的需求，如：康璇科技（北科创业），租赁面积期望扩大至200平方米；和心重点医疗设备（蓝山大厦），租赁面积期望扩大至300平方米；深圳蔚科电子（蓝山大厦），租赁面积期望扩大至4,000平方米；,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,租用客户的其他需求,被访租户对租期的
27、要求一般都在2-6年。多数被访租户对停车位有需求，一般都拥有2台自有车辆。多数被访租户对会议室设施没有需求；有需求的租户认为会议室面积应在51-100平方米，能容纳20人左右。,停车位的需求,租期的要求,会议室的需求,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,对LOFT的看法,是否愿意入驻LOFT,租用客户对旧厂房改造的办公物业的看法,多数被访租户对蛇口工业区内旧厂房改建的办公物业持保留意见，43.3%的租户认为可以接受旧厂房改建的办公物业，而6.7%的租户认为不可以接受。少数企业不接受旧厂房改建办公物业的原因：一是担心对企业形象有影响；二是厂房的柱距可能对于办公区域的使用有影响。若在能
28、满足公司办公需求的情况下，多数租户愿意在详细考察之后再确定进驻意向，另有13.3%的租户明确表示愿意入驻。少数租户不愿意入驻的原因：担心物业档次不足，影响客户对企业的信心（如物流等服务行业）和不符合公司选择写字楼的标准。,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,被访租户对于沿山路旧工业区现状的整体满意度水平：一般；影响租户对沿山路旧工业区满意度的主要因素是：交通环境；办公物业档次；整体形象；行业集聚程度；被访租户对该区域未来的发展前景表示乐观（一般和比较满意占87%）；,租用客户对沿山路旧工业区现状的整体满意度,3.0 工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查,4.0 案例分析,旧工业区
29、改造案例的选择理由：与本案项目区位相似：位于郊区，距离城市中心约20分钟车程；改造模式相似：四个项目均为旧工业区改造，都是“工改工”模式；发展策略相似：都是产业结构转变期间的产物，从离散的产业形态向集聚高、注重生态环保等现代高科产业发展；,*为估算值,3,2,1,4,5,资料来源：8号桥网站,项目位置示意图,4.0 上海8号桥项目项目基本情况,8号桥由思南路、建国中路与重庆南路环绕而成，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方便快捷。 8号桥原为上海汽车制动器厂旧工业厂房改建。项目总占地面积约10,000平方米，总建筑面积约20,000平方米；容积率约为2；8号桥改造的主题定位为风韵、创意、
30、科技、时尚。8号桥的租户呈现多元化，其中：公关、广告及平面设计服务：28；建筑及室内设计：20；时尚创意展示店铺：13；个人形象设计及休闲服务：7；杂志、电影：3；艺术画廊：2，园区配套服务设施：15；,项目规划示意图,资料来源：8号桥网站,一期,二期,4.0 上海8号桥项目项目规划,资料来源：8号桥网站,Before,Later,Before,Later,Before,Later,4.0 上海8号桥项目产品改造变化,4.0 上海8号桥项目经验借鉴,可参考的经验即使是旧的厂房，也可以通过建筑设计，将其改善进行利用，并收到市场的接受。在设计中，没有一味追求建筑面积，而是更多地在其中设置了大量室内
31、、半室内和外部公共空间；室内设计、雕塑等艺术设计类客户需要有足够的空间进行交流学习；改造的利润较大，其建安成本约为2,000元/平方米。项目实现了投入小，产出快的效应。建安成本约为2,000元/平方米，租金约为66.5元/平方米/天。保留历史，可持续发展的历年，能打造品牌影响力，带动提升工业园的物业价值，并受到市场的追捧。八号桥先后获得上海市经委颁发的上海首批创意产业集聚区、国家旅游局颁发的全国工业旅游示范点等，现已成为上海时尚新地标。八号桥独有的景观和氛围也吸引了众多国际时尚品牌来这里走秀，选择这里作为商业发布的地方。,4.0 香港科学园概述,香港科学园是香港特区政府批准设立的，专注应用研究
32、、通过为高新技术企业提供优质的基建及支援设施以促进香港重点科技领域的应用发展。位置：新界吐露港畔并毗邻香港中文大学 占地面积：22公顷 建筑面积：330,000平方米 重点科技领域：电子、生物科技、精密工程、资讯科技及电讯企业数目：188个（截止2007年10月底）,资料来源：香港科技园公司,4.0 香港科学园园区环境,香港科学园紧邻港铁东线与吐露港公路，交通便捷。科学园毗邻吐露港与香港中文大学，园区内拥有校园式的优美环境,香港科技园分三期发展（约30栋大楼）：,4.0 香港科学园分期建设,资料来源：香港科技园公司,4.0 香港科学园租户构成,香港科学园中以电子和资讯科技企业比较突出，占租戶总
33、数近四分之三，反映香港科学园正逐渐成为电子和资讯科技企业汇聚的地区中心。此外，生物科技和精密工程公司也为数不少。在科学园的现有租户中以香港本地公司和美国公司为主，占总数的80%，共有14个国家和地区的企业进驻科学园。,科学园租户科技领域分布（2007年10月）,资料来源：香港科技园公司,科学园租户国家/地区分布图（2007年10月）,4.0 香港科学园租户要求,租户类別：公司租戶：重点科技领域的科研含量（研发人员数目及占用面积，以百份比计）相等或多于50%。公司租户在科学园內主要的营运工作应建基於科技和创新的范畴 包括決策、研究、产品和市场开发、先进的生产工序、客戶支援和相关服务等。租户在科学
34、园內的营运工作不应以大规模生产为主。但是为支援产品和市场开发与创新而进行的小规模实验生产或高增值生产則可接受。创业培育租户（孵化企业）：为新成立的科技公司提供支援服务，让它们茁壯成长。专业服务供应商：提供高增值服务（如： 法律、会计、财务、人力资源顾问公司、创业基金投资公司、教育及培训、外判科技服务公司、物流供应链管理及采购服务公司、产品设计、陈列室设计和顾问服务等) 的专业公司也可获批准成为科学园的租戶地区总部及地区办事处：在四大科技领域之中，相关客户数目及营业额占总体50% 或以上，也可以地区总部及地区办事处资格成为科学园租戶但须有一名主管科研的技术人员（如：CTO, R&D经理,工程部经
35、理）驻园。,资料来源：香港科技园公司,4.0 香港科学园租户构成,资料来源：香港科技园公司,科学园租户类型分布图（2007年10月）,小企业中心,小租户单元,普通租户单元,科学园内培育公司（孵化企业）、小型企业租户和一般企业租户的数目比例大致为3:1:6为满足不同租户的需求，香港科学园提供小企业中心（培育中心）、小租户单元和普通租户单元三种物业分别针对孵化器企业、小型科技企业和一般企业。受科培计划支持，孵化企业可在小企业中心度过2-4年的孵化期，毕业之后即可转到小租户单元成为科学园的普通租户，发展壮大后还可成为普通租户单元的租户，也可离开科学园到其他区域。,4.0 香港科学园科培计划,科培计划
36、为新成立的高新科技公司提供2-4年的非谋利孵化器支持。设立小企业中心以优惠的租金为孵化企业提供设备齐全的办公场所和全面的服务（优惠租金为商业机密，不向第三方透露）。孵化企业有机会获得为期3年的津贴资助，共约500,000港币。提供业务发展与技术支援，由大学和业界专家提供顾问服务，可享用大学图书馆和实验室设施，共用科研设施。集中于电子、生物科技、精密工程、资讯科技及电讯四大科技组群。现有86家公司在科培计划之中，已毕业超过210家企业小企业中心现有100个单位，每个单位面积约400平方尺，均配有必须的科研设备,资料来源：香港科技园公司,4.0 香港科学园物业经营,除小企业中心外，科学园提供普通租
37、户单元和小企业租户单元两种物业，每种物业根据其位置与景观等特点划分为A+、A、B、C四等。普通租户单元的面积在1,000-1,400平方尺，小企业租户单元面积在300-1,200平方尺，科学园目前共提供80个小企业租户单元。目前科学园一期企业已经全部入驻完毕，二期出租状况良好，申请入园的企业非常踊跃。,科学园物业租金状况表,资料来源：香港科技园公司,4.0 香港科学园室内配套,科学园内各种餐饮和零售商店，如：咖啡厅、酒吧、便利店等，以满足租户和访客的需要科学园各建筑内经常设有形式各样的小型开敞空间，舒适别致，可供人们休憩或小聚之用,4.0 香港科学园会展配套,香港科学园内配备有齐全的会面/会议
38、室和展览区，可作发布会、一般会议和特别活动之用，这些设施包括：3 个多功能用途场地、1个发布室、20余个会议室、多个可进行视像会议的视听室、1个900平方米的室内展览区、1个演讲厅、1个露天剧场。,演讲厅金蛋外形,演讲厅,培训室,小型会议室,露天剧场,会议室,4.0 香港科学园技术平台,香港科学园投资5,000万美元，经过三年建设，建成了现有完备的公共技术支撑平台：,香港科学园为IC/光电子/无线电设计公司提供整个产品设计及开发过程所须要的设备及服务，从设计直到生产发布,4.0 香港科学园小结,电子产业易形成专业集聚发展：香港科学园聚焦四大产业集群，尤其是电子与资讯科技企业，形成集聚效应，促进
39、高新科技企业的发展电子产业，需求针对不同的租户，科学园提供了不同的物业：对孵化企业，科学园提供小面积的单位，并为其配置必要设备，支持其发展；对小型企业，科学园提供中小面积单位，符合租户的需求与承受能力；对成熟企业，科学园同样有大面积的单元，乃至整栋物业供其租用。完善配套、交往空间良好的促进了人才的进驻和停留：科学园内的餐饮、商务和商业配套不但数量充足，而且针对租户需要，为用户提供便利，同时增强了科学园的吸引力。技术支持平台吸引企业的进驻：科学园在前期就建设了大量的公共技术平台，促进了相应科技企业的迅速集聚，是园区成功的重要因素之一。企业需要综合的运营管理：吸引高新技术企业的同时，引进相关的专业
40、服务企业，也为园区内企业的发展带来了极大的便利。,启动区A1区改造用地指标,资料来源：蛇口工业区,*该列数据不包含市政道路用地,宝耀大厦,宝耀厂房,华益铝厂,A-1区,6.0 项目定位,吸引力,可行性,重点发展产业,有限度的发展产业,关注产业,鼓励发展,伺机发展,限制发展,低,低,高,高,软件产业,电子设计,金融中后台,6.0 项目定位产业定位,产业选择：重点发展电子设计产业和软件产业，依托现有产业基础适度发展金融中后台业务，打造具有高附加值的：,电子创新产业,6.0 项目定位客户群,偶得客户,重要客户,核心客户,核心客户：电子设计企业软件企业金融中后台企业,重要客户：1.电子设计企业及软件企
41、业的地区总部及地区办事处2.专业服务供应商：提供高增值服务（如： 法律、会计、财务、人力资源顾问公司、创业基金投资公司、教育及培训、外判科技服务公司、物流供应链管理及采购服务公司、产品设计、陈列室设计和顾问服务等) 的专业公司等。,偶得客户：其它相关行业的研发中心,主要客户分布根据产业定位，项目启动区客户将主要针对从事电子设计的公司、部门和孵化企业，目前承受租金主要集中在50-65元/平米，同时也吸引部分相关的专业服务公司入驻。,深圳现有部分IC设计企业和孵化企业分布及租金状况,6.0 项目定位客户群,推荐案名一,6.0 项目定位总体定位,I5 Boulevard,I/O Industrial
42、 Office产业型办公Innovation创意Information信息IC Product DesignIC设计International Services国际化服务,CBRE Logo Design,原义是位于工业园区内的办公物业。源于欧美的区域中心城市，由于CBD租金逐步升高，一些研发、设计类企业搬出CBD，在与CBD交通便利的工业园区落户。一方面获得性价比较好的办公，另一方面使研发、设计聚集，更有利于技术的提高。Industrial Office 特征：位于CBD边缘区，与CBD有良好的交通联系。园区低密度，环保自然的建筑，创造开放、交流的研发环境。配套完善，即有企业配套，也有生活配
43、套，吸引高素质人才。办公内部空间多变，可由企业自行设计具有特色的内部空间。租赁企业多为各制造业的研发部门、设计公司等。租金较CBD写字楼低，较厂房高。,6.0 项目定位总体定位,I/OIndustrial Office,产业型办公物业,I/O典型代表：香港大埔工业园大埔工业园是香港首个工业邨，由香港政府于1975年兴建，由香港科技园公司负责管理。工业园区的办公物业主要租赁给拥有新型或经改良的技术工序的生产商或服务公司租赁。目前主要的承租企业包括亚洲电视、凤凰卫视、南华早报等媒体传媒以及北京同仁堂、日清食品有限公司、益力多、屈臣氏蒸馏水、美心等食品药物公司。,资料来源：香港政府网站，批地价格20
44、08年9月12日生效，租金为2008年第三季度价格,6.0 项目定位总体定位,6.0 项目定位总体定位,I/O,位于南山蛇口，距离福田CBD30分钟车程，距离南山科技园15分钟车程，距离香港中环1小时航程。生态、环保、自然的园区时代感、创意感的园区产业交流的空间，趣味的生活高素质人才聚集地,提升区域产业，延续历史，示范未来工业五路是地理名称也是一段历史的缩写，代表了工业区既往的辉煌工业五路为本项目所独有，其他项目难以复制，且代有明显的工业旧改项目的特色UNID是蛇口工业区历史功勋的概述，也预示着项目的未来：发展培育先进产业，推动城市进步、促进产业升级,推荐案名二,工业五路,UNID5throa
45、d,城市先进产业示范区,6.0 项目定位总体定位,CBRE Logo Design,蛇口 UNID,城市先进产业示范区,U rban 不仅仅是一个工业区，这里是城市的起点也是城市功能中的一环N ew Industry 以电子设计和软件为主的最具创新要素的先进产业聚集区D emonstration 蛇口从来都在也必将仍会示范深圳乃至全国产业发展的未来,推荐案名三,6.0 项目定位总体定位,策略一：有机更新的模式改造，尽量保留原有建筑，实现历史的继承以及环保的理念。深圳目前尚无成功的保留原有建筑的改造项目政府的鼓励金融风暴后，性价比高的办公物业更受市场欢迎多变的空间受到设计类产业的喜好低成本、产出
46、快有效的避免风险比新建物业的投资价值更高。,6.0 项目定位 发展策略,A1区配套以满足本区未来进驻企业需求为主，兼顾后期海虹地块改造部分进驻企业消费需求；功能上以解决进驻企业会议、培训、餐饮，以及员工日常消费等需求为主，因此A1区配套规模不宜过大。,按既有案例经验，工业园区旧改项目配套总量约占总建筑量的20左右，因项目周边各项商业配套较为成熟，建议初期配套比例适度下降。建议本项目按照10%的比例规划配套面积，参照本阶段34,613平米的改造建筑面积A1区改造需要设置的配套面积为3,461平米,资料来源：世邦魏理仕,策略二：建设企业会所，为项目做完善的配套。企业运作的服务配套园区高素质人群的工
47、作生活中心,6.0 项目定位 发展策略,3个不同规格的租用型会议室，为企业举行会议、培训时租赁使用，降低企业运作成本，吸引企业入驻。,功能：考虑到A1区与海虹地块未来进驻企业会议以及培训需求，减少中小企业经济负担;规格：建议配套大（约300平米）、中（150平米）、小（50平米）三个规格会议室，面积共计500平米。,1个多功能的展示厅,为企业进行产品展示，举行时尚秀，为本项目推广品牌。,功能：考虑到启动区未来进驻企业业务展示与推广交流的需求，该多功能即可作为推广展示平台，亦可作为娱乐中心，成为区域交流空间；规格：建议面积约600平米，空间通透，可自由间隔组合。,6.0 项目定位 发展策略,2个不同规模的中西餐厅,功能：考虑到启动区未来进驻企业员工日常餐饮和企业不定期会餐需求，建议配套规模和档次不同的两个中西餐厅，满足不同需求类型与消费层次规格：建议配套中等档次餐厅（约300平米）、中高档次餐厅（约200平米），面积共计500平米。,
